物業(yè)管理合同是業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間權利義務的“契約紐帶”，其條款嚴謹性與管理流程規(guī)范性，直接影響小區(qū)治理效率與居民生活品質。本文基于行業(yè)實踐與法規(guī)要求，梳理實用的合同范本框架及全周期管理流程，為物業(yè)從業(yè)者、業(yè)主委員會提供可落地的操作指南。一、物業(yè)管理合同范本核心條款（合規(guī)性與實操性并重）物業(yè)管理合同需以《民法典》《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，結合項目實際需求細化條款，避免“一刀切”。以下為核心條款的設計思路與示例：1.合同主體與物業(yè)概況明確簽約雙方身份：甲方為業(yè)主委員會（或全體業(yè)主代表），需注明成立合法性（如“經(jīng)XX小區(qū)第X屆業(yè)主大會選舉產生”）；乙方為物業(yè)服務企業(yè)，需附營業(yè)執(zhí)照、資質證書編號（如“二級物業(yè)管理資質，證書編號：XXX”）。物業(yè)概況需清晰界定服務范圍：“本合同服務區(qū)域為XX小區(qū)（地址：XX市XX區(qū)XX路XX號），包含住宅X棟、商業(yè)裙樓X層，總建筑面積XX平方米，配套設施有電梯X部、地下車庫X個、公共綠化面積X平方米?！?.服務內容與質量標準（量化+場景化）服務內容需覆蓋“硬服務”與“軟服務”，并通過可衡量的標準保障落地：公共區(qū)域管理：環(huán)境衛(wèi)生：“小區(qū)道路、廣場每日清掃1次，樓道每周清掃3次，垃圾日產日清；雨污水井每季度清掏1次，確保排水暢通?！本G化養(yǎng)護：“春季、秋季各修剪苗木1次，每月巡查病蟲害，發(fā)現(xiàn)問題24小時內處置，綠化存活率不低于95%?！痹O施維護：“電梯每月維保2次，每季度出具檢測報告；消防設施每日巡查，滅火器每年充裝1次，消防通道24小時暢通?！敝刃蚓S護：“門崗實行24小時雙人值守，外來人員登記率100%；小區(qū)主干道每2小時巡邏1次，監(jiān)控錄像保存30日；地下車庫車位周轉率不低于90%，停車糾紛24小時內調解?！鄙鐓^(qū)服務：“設立24小時服務熱線（XX-XXXXXXX），報修事項15分鐘內響應，水電急修4小時到場、一般維修24小時完成；每季度組織1次便民活動（如免費磨刀、義診）?！?.服務期限與費用機制期限約定：建議首次簽約周期為3-5年（便于物業(yè)規(guī)劃長期服務），條款示例：“本合同自202X年X月X日起至202X年X月X日止，期滿前3個月，雙方協(xié)商續(xù)約事宜。若業(yè)主滿意度低于60%，業(yè)主委員會有權提前30日通知終止合同?！辟M用體系：物業(yè)服務費：“住宅物業(yè)服務費按建筑面積每月每平方米X元（含電梯費、公共能耗費），商業(yè)物業(yè)每月每平方米X元；業(yè)主應于每月5日前繳納，逾期按日加收應繳金額0.3%的違約金。”專項維修資金：“使用范圍為房屋共用部位、共用設施設備大修、更新，需經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！逼渌找妫骸靶^(qū)公共區(qū)域（電梯、道閘）廣告費、停車費收入，扣除合理成本后，70%納入專項維修資金，30%用于補充物業(yè)服務成本，每季度公示收支明細?！?.雙方權利義務（權責對等，避免“單邊約束”）業(yè)主方（甲方）：權利：“有權監(jiān)督服務質量，每年查閱1次物業(yè)收支賬目；對違規(guī)裝修、占用公共區(qū)域的行為，可要求乙方制止并報告主管部門?！绷x務：“按時繳納物業(yè)費，配合乙方開展消防演練、設施改造等工作；約束業(yè)主不得私拉電線、破壞綠化，否則承擔賠償責任?！蔽飿I(yè)方（乙方）：權利：“按約收取費用，對欠費業(yè)主依法追討；在緊急情況下（如火災、管道爆裂），可先行處置并事后告知甲方?！绷x務：“每月公示服務計劃、收支情況；每半年向業(yè)主委員會提交《服務質量報告》，包含投訴處理率（需達95%以上）、設施完好率（需達98%以上）等數(shù)據(jù)?！?.違約責任與爭議解決違約處置：甲方違約：“逾期繳費超3個月，乙方可發(fā)律師函催告，催告后1個月仍未繳納的，乙方有權暫停部分服務（如暫停代繳水電費，但不得影響基本生活），并追討欠費及違約金?！币曳竭`約：“服務未達標且經(jīng)2次整改仍不合格的，甲方有權扣除當月10%的服務費；若因乙方失職導致業(yè)主財產損失（如電梯困人超2小時、消防設施失效引發(fā)火災），乙方需依法賠償?！睜幾h解決：“優(yōu)先通過協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交物業(yè)所在地人民法院訴訟，或按約定提交XX仲裁委員會仲裁?！倍?、物業(yè)管理全周期管理流程（從籌備到終止的閉環(huán)管理）合同的“生命力”在于執(zhí)行，需通過標準化流程保障服務落地，避免“簽而不管”。1.合同簽訂前：需求調研與資質篩查業(yè)主方動作：召開業(yè)主大會，表決物業(yè)服務需求（如“是否引入市場化物業(yè)”“服務標準為基礎型/舒適型/高端型”）；委托業(yè)主委員會調研3-5家物業(yè)企業(yè)，重點核查資質（如“需具備物業(yè)管理企業(yè)資質證書”）、同類項目經(jīng)驗（如“近3年服務過3個以上同規(guī)模住宅項目”）、信用記錄（如“無重大投訴或行政處罰”）。物業(yè)方動作：實地勘察項目，評估人力、物料、設備維護等成本，制定《服務方案》（含組織架構、人員配置、應急預案），并向業(yè)主委員會演示“服務可視化”方案（如“電梯維保流程視頻”“保潔作業(yè)標準圖”）。2.合同簽訂：協(xié)商→擬定→審議→簽署協(xié)商環(huán)節(jié)：雙方就核心條款“逐條打磨”，物業(yè)方需回應業(yè)主關切（如“停車費定價依據(jù)”“老舊管網(wǎng)改造計劃”），避免“模糊承諾”。文本擬定：建議委托律師或行業(yè)協(xié)會（如中國物業(yè)管理協(xié)會）提供的范本，結合項目實際修改，重點規(guī)避“霸王條款”（如“業(yè)主不得提前解約”“物業(yè)單方漲費”）。審議公示：合同草案需在小區(qū)公告欄、業(yè)主群公示不少于7日，收集業(yè)主意見后，召開業(yè)主大會表決（需滿足“雙過半”：參與表決業(yè)主過半數(shù)，且同意票過參與表決的半數(shù)）。簽署備案：雙方代表簽字蓋章后，物業(yè)方需將合同報送屬地住建部門備案（部分地區(qū)要求），并向全體業(yè)主公示合同摘要。3.履約管理：服務實施與動態(tài)監(jiān)督服務實施：物業(yè)方需制定《年度服務計劃》（含季度重點工作，如“3月：綠化補種；9月：消防器材年檢”），并向業(yè)主公示；按合同配置人員（如“項目經(jīng)理需具備物業(yè)管理師證書，保潔人員每5000平方米配置1人”），確保服務團隊穩(wěn)定。監(jiān)督考核：業(yè)主方：每月組織“業(yè)主巡查隊”檢查服務質量，每季度開展?jié)M意度調查（問卷涵蓋“清潔、安保、維修、溝通”4大維度，滿分100分，80分以上為“滿意”）；業(yè)主委員會每季度召開“三方會議”（業(yè)主、物業(yè)、社區(qū)代表），聽取工作匯報，提出改進要求。物業(yè)方：內部建立“三級質檢”（班組自查→部門抽檢→項目經(jīng)理督查），每月向業(yè)主委員會提交《服務報告》（含“投訴處理率、設施完好率、費用收支明細”等數(shù)據(jù)）；開通“線上報修平臺”（如微信小程序），確保投訴24小時內響應、3個工作日內反饋處理結果。溝通反饋：設立“每月15日業(yè)主開放日”，物業(yè)方與業(yè)主面對面溝通；針對“高頻投訴點”（如“電梯故障”“垃圾清理不及時”），制定專項整改方案，向業(yè)主公示整改進度。4.合同終止與續(xù)約：風險防控與銜接終止管理：到期終止：合同期滿前3個月，業(yè)主委員會啟動“續(xù)約/重新選聘”程序。若不續(xù)約，物業(yè)方需提前1個月向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)檔案（含設施圖紙、維修記錄、業(yè)主資料、財務賬目），配合新物業(yè)進場（如“設備交接清單需雙方簽字確認”“鑰匙移交需拍照留證”）。提前解除：因違約或不可抗力解除合同的，違約方需提前30日書面通知，按合同約定賠償損失（如“乙方擅自撤離的，需賠償甲方重新選聘物業(yè)的費用及業(yè)主損失”）。物業(yè)方需在解除后15日內完成撤離，不得破壞設施、扣留資料。續(xù)約流程：若業(yè)主滿意度達80%以上，業(yè)主委員會可提議續(xù)約，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后，簽訂新合同（可根據(jù)物價調整、服務升級適當修改條款，如“物業(yè)費每3年可根據(jù)CPI漲幅調整，調整幅度不超過5%”）。三、實務避坑指南（規(guī)避合同與管理風險）1.條款細化：避免“服務達標”等模糊表述，需量化（如“樓道每周清潔3次，地面無明顯污漬、無雜物堆放”）；明確“不可抗力”范圍（如“地震、政府征收、疫情管控等不可預見、不可避免的事件”）。2.證據(jù)留存：物業(yè)方需保留“服務記錄”（如維修工單、巡檢照片、繳費通知函），業(yè)主方需留存“繳費憑證、整改通知、溝通記錄”，以備爭議時舉證（如“業(yè)主投訴電梯故障，物業(yè)需提供‘維保記錄+維修工單’證明已履職”）。