公租房運營管理服務(wù)項目背景和需求

分析

目錄

第一節(jié)公租房現(xiàn)實意義和前景分析...........2

一、公共租賃住房的基本概念與主要特征....2

二、發(fā)展公共租賃住房的必要性.............3

三、國際經(jīng)驗及對我國的借鑒意義...........6

四、當(dāng)前公共租賃住房存在的主要問題.....10

五、公共租賃住房的發(fā)展前景.............11

第二節(jié)公租房小區(qū)管理的國內(nèi)外借鑒.........15

一、國外社區(qū)管理模式...................15

二、我國社區(qū)管理模式...................17

三、我國公租房小區(qū)管理情況.............20

四、對XX市公租房小區(qū)管理的借鑒........22

第三節(jié)項目需求分析.......................26

第四節(jié)公租房管理存在的問題及解決措施.....45

一、大型公租房建設(shè)管理中存在的問題.....45

二、解決公租房建設(shè)管理問題的應(yīng)對措施…?…47

三、結(jié)語................................51

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第一節(jié)公租房現(xiàn)實意義和前景分析

當(dāng)前，解決好廣大低收入家庭的住房問題已成為各級政

府工作的重點和難點。尤其是2008年以來，國家投入了大

量的資金建設(shè)保障性住房，各級地方政府積極探索適合本地

實際情況的住房保障模式，加大力度改善城鎮(zhèn)低收入家庭的

住房困難狀況，促進房地產(chǎn)業(yè)的和諧健康發(fā)展。公共租賃住

房正是伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展、住房保障制度的不

斷完善而興起的一種有效解決低收入家庭住房問題的保障

性住房。

一、公共租賃住房的基本概念與主要特征

公共租賃住房是指投資者（政府或企業(yè)等）持有房源，

并將這些房屋以低于市場價的方式租給特定人群。其租金水

平高于廉租住房，低于商品房。公共租賃住房屬于保障性住

房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企業(yè)的

職工宿舍，從共性來看，屬于廉租住房的一種形式，只是保

障范圍更廣泛。

公共租賃住房與其他以銷售為主的保障性住房最大的

區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)歸屬性不同。公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相

關(guān)機構(gòu)、企業(yè)所有，不歸居民個人所有。其目的是用低于市

場價或者承租者承受起的價格，向低收入家庭出租住房，以

改善這部分群體的住房困難狀況。當(dāng)?shù)褪杖爰彝ナ杖氚l(fā)展變

化時，有嚴格的退出機制。從各地的實踐看，目前的公共租

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賃住房的保障對象以城鎮(zhèn)戶籍人口中的中低收入家庭為主，

包括新就業(yè)職工，特別是新畢業(yè)的大學(xué)生以及一些特殊群體

等。其未來發(fā)展目標將涵蓋城市的各類夾心層家庭和外來流

動人口。

公共租賃住房具有五大基本特征：一是體現(xiàn)出政府的干

預(yù)性，公共租賃住房是在政府的公共政策下，由政府直接負

責(zé)提供或政府主導(dǎo)下的公共機構(gòu)、企業(yè)提供的保障性住房；

其二是需求對象的限制性，因其是保障性住房，其保障

對象具有嚴格的準入標準；

三是非營利性，不論是政府直接負責(zé)建設(shè)還是企業(yè)承擔(dān)

開發(fā)建設(shè)，都不以營利為目的；

四是租賃價格的優(yōu)惠性，公共租賃住房的出租價格低于

一般的市場價；

五是退出的靈活性，當(dāng)中低收入家庭住房和收入水平發(fā)

生變化時，政府可隨時停止發(fā)放補貼，退出程序簡便易操作。

公共租賃住房的房源主要來自新建和收購兩種方式。即

各級地方政府組織新建一些公共租賃住房，同時，也可以在

已開發(fā)的商品房中或存量住房中收購一些房源。

二、發(fā)展公共租賃住房的必要性

從世界各國的住房保障經(jīng)驗來看，租賃型公共住房將成

為我國公共住房政策的重要組成部分，有效解決當(dāng)前住房制

度所面臨的階段性困境。目前'已有北京、天津、深圳、

廈門和常州等城市進行公共租賃住房試點工作。公共租賃住

3

助于減少生活、出行的附加成本；部分住房困難的低收入群

體是剛進入社會的畢業(yè)學(xué)生或打工自領(lǐng)，這部分群體處于暫

時性的購買力不足階段，需要過渡性的租賃型公共住房以滿

足短期內(nèi)的居住需求。

因此，作為完善的住房市場，建立健全一個穩(wěn)定的、規(guī)

?；墓沧赓U市場是非常必要的。如上海浦東張江科技園

推出了面向就業(yè)者的青年公寓，只要是大專以上學(xué)歷、與科

技園內(nèi)企業(yè)簽訂一年以上勞動合同且在上海無住房的年輕

人，就可申請租房。每人在公寓最多只能住3年，單房租金

888元。南京也針對大學(xué)畢業(yè)生推出了青年公寓。

大力發(fā)展公共租賃住房有利于彌補租賃市場發(fā)展滯后

的問題。當(dāng)前，城鎮(zhèn)居民在改善住房條件時，都選擇了購房

而非租房。這雖然有中國傳統(tǒng)習(xí)俗因素影響，但還有一個重

要原因就是租賃市場缺乏穩(wěn)定性保障。低收入家庭僅靠市場

個體提供的租房市場在租金和租賃期限等方面都存在很大

的隨意性。因此，需要政府以制度化的模式提供租賃型的公

共住房彌補中長期租賃市場的空缺。

公共租賃住房概念的提出，現(xiàn)實意義在于幫助“夾心層”

家庭解決了住房難的問題，而其更廣泛的意義，則在于國家

保障體系將同時向“非低收入群體”和流動人口理念的轉(zhuǎn)變。

這樣的轉(zhuǎn)變，其出發(fā)點是政府把保障范圍擴展到所有不能通

過市場解決住房問題的家庭，包括已成為城市常住人口的外

來務(wù)工人員。即，致力于通過公共租賃住房幫助各類群體解

決住房難題。

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三、國際經(jīng)驗及對我國的借鑒意義

從各國的經(jīng)驗來看，幾乎所有市場經(jīng)濟國家，包括英國、

美國、瑞典、新加坡等不同類型的國家，都按照“市場一一

救濟型”，或按“市場一一福利型”的二元政策導(dǎo)向來實現(xiàn)

“居者有其屋”的住房發(fā)展目標。即在經(jīng)濟起飛的初期，住

房嚴重短缺，主要由政府主導(dǎo)來解決住房問題；當(dāng)社會主要

群體的住房問題解決之后，實施市場化為主渠道，但對低收

人家庭的住房保障一直存在并形成穩(wěn)定的社會制度。雖然中

國的國情和當(dāng)前的發(fā)展背景與其他國家存在較大差異，不適

宜簡單地照搬國外的公共住房政策，但從一些國家的住房保

障實踐和相對成熟的公共住房制度中，可以在公共住房模式

選擇、建設(shè)方式、分配以及管理制度等方面獲得很多值得借

鑒的寶貴經(jīng)驗。

(-)國外的主要住房保障形式

國外住房保障形式主要有三種：一是政府直接投資建設(shè)

出租房，即公共住房；二是政府通過干預(yù)房價，保證低價位

住房供應(yīng)；三是政府直接分配住房保障資金，提供中低收入

者的住房消費資金。

不僅各國住房保障形式不同，即使同一國家，在不同時

期、不同發(fā)展階段，所實施的保障政策也不同；這種差異根

源于不同的社會歷史環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展階段，是由政府干預(yù)目

標、住房供求環(huán)境和政府財政支持能力決定的。不同的方式

各有利弊，可交替使用，并且需要根據(jù)社會經(jīng)濟狀況和住房

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供需關(guān)系的變化不斷進行調(diào)整。

（-）通過公共租賃住房實現(xiàn)“人人有房住”的發(fā)展目

標

為保障無力購房者的住房需求，國外在制定公共住房政

策時普遍重視公共租賃住房的發(fā)展，為最低收入者提供“托

底性”保障。普遍面對的是低收入群體，還有一些特殊崗位

群體，如公務(wù)員、警察、消防隊員等。一般采取輪候制，是

一種過渡性的保障方式。各國租賃住房的比例都相當(dāng)可觀。

以英國為例，在比例約30%的租賃住房中，20%左右是

政府提供的公共租賃住房，10%為私人租賃住房。英國政府

把持續(xù)供應(yīng)可負擔(dān)住宅列為重要的施政目標，在倫敦2004

年的新規(guī)劃中，要求中心區(qū)新增房屋的1/4為可負擔(dān)用房。

美國的一些州政府對申請房租補貼的低收入家庭限定的房

屋租金標準為700美元以下。根據(jù)法律規(guī)定租房家庭只需

支付其收入的1/3左右作為房租，剩余部分由政府付給房

東。

法國則是依靠企業(yè)（組織）聯(lián)合體（主要是HLM）提供

廉租住房。HLM組織內(nèi)共有850多個單位，其中有低租金住

房機構(gòu)293家，低租金住房股份有限公司324家。HLM主要

職責(zé)是直接建設(shè)住房和改建舊房為公共住房后再低價出租。

法國國會每年通過預(yù)算安排住房資金，支持“低租金住房”

建設(shè)，在每套“低租金住房”中政府資金占5%；其余95%

建資金，由加入HLM的企業(yè)從住房基金中以優(yōu)惠利率

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（4.2%,商業(yè)貸款利率則高達10%）貸款開發(fā)建設(shè)。HLM

房屋開發(fā)商所交的稅僅為5%,低于一般房地產(chǎn)開發(fā)商，這

樣建造的低租金住房，按3s年返還計算，其租金水平為市場

租金l/3-l/2o法國規(guī)定低低租金住房最低標準為建筑面

積35平方米，HLM的房屋租金僅為家庭收入的10%。

（三）建立行之有效的公共租賃住房管理體系

在公共住房制度比較成熟的國家，都有一套行之有效的

專業(yè)管理體系，這個管理體系由不同的機構(gòu)組成，這些機構(gòu)

從功能上可以劃分為決策層和執(zhí)行層。決策層指負責(zé)制定政

策和長期發(fā)展計劃，負責(zé)與計劃、財政、金融、土地、法律、

建設(shè)等部門的協(xié)調(diào)運作。執(zhí)行層來具體落實公共住房建設(shè)和

運行。例如，韓國設(shè)立了國家住房政策審議委員會，作為公

共住房的決策協(xié)調(diào)機構(gòu)。執(zhí)行層為建設(shè)交通部，下設(shè)韓國住

房住宅公社和大韓土地開發(fā)公社，專門負責(zé)建造面向中低收

入階層的出租公房。

（四）通過完善的制度確保公共住房分配的公平性

公共住房屬于社會公共資源，是政府福利的表現(xiàn)形式其

能否公平合理地分配，直接關(guān)系到公共住房政策實施的效

果，國外在公共住房分配方面有兩點很重要的經(jīng)驗：一是明

確公共住房是為最需要的人提供的住房保障；二是只有建立

科學(xué)、完善的準人和退出機制，才能保證公共住房分配的公

平性。國外的公共住房政策基本都是以法律形式出現(xiàn)的，

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公共住房體系的建立也得益于法律的強力保障。在美國、日

本、新加坡等國家，公共住房立法都是國家大法。

（五）借鑒國際經(jīng)驗，大力發(fā)展公共租賃住房

很多國家在制定住房目標和發(fā)展規(guī)劃時，都把中低收入

群體的住房問題放在突出位置；在政策的制定上，重視對需

求人群的市場細分，針對不同的人群實施相應(yīng)的策略，從而

在最大程度上實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的相統(tǒng)一；在相關(guān)住

房政策頒布時，一旦缺乏法律上的支持，立法機關(guān)就會迅速

地進行相關(guān)立法工作，細化政府的貴任、義務(wù)和權(quán)力，同時

也明確了住房政策的具體操作規(guī)則，使得政策有法可依、有

法可行。

西方國家市場經(jīng)濟高度發(fā)達，政府傾向于在現(xiàn)有的市場

框架下尋求解決住房問題的最優(yōu)方法，并且在這個過程中，

政府利用多種手段多管齊下，從不同方面來支持制定的住房

發(fā)展戰(zhàn)略，如普遍運用了稅收、補貼、配套設(shè)施建設(shè)等措施,

而從結(jié)果上看，這些措施的運用對該國住房市場的發(fā)展可謂

起到了良好的推動作用；重視租賃方式在解決住房問題中的

作用。對社會出租住房的需求程度，本質(zhì)上依賴于住房存量

如何恰當(dāng)?shù)貪M足社會住房的需求。缺乏租賃價格合理的房屋

是提供社會租賃住房的一個重要原因。因此，與住房補貼制

度相比，許多國家已將社會出租住房作為一項重要的住房保

障措施。但國外有完善的準人審查和退出制度，家庭收入誠

信公開透明，這些都是實施公共租賃住房的關(guān)鍵。

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四、當(dāng)前公共租賃住房存在的主要問題

由于我國公共租賃住房剛剛起步，在不斷完善的進程中

也顯現(xiàn)出一些突出問題，主要表現(xiàn)在以下三點：

(一)制度法規(guī)體系尚不健全

目前國內(nèi)僅深圳、廈門等幾個城市推出了公共租賃住房

管理辦法，從國家層面上來看，還缺乏統(tǒng)一規(guī)范的法規(guī)制度

或指導(dǎo)意見。而公共租賃住房的資格審核和后續(xù)管理將是一

項非常復(fù)雜的工程，即使從目前各地已出臺的相關(guān)管理辦法

也有許多需要改進的地方。另外，各地建設(shè)標準差異較大，

缺乏統(tǒng)一的約束性，如有些地方規(guī)定只有40平方米，有些

地方建設(shè)標準則達到90平方米。

(-)覆蓋人群相對較窄

以北京市為例，公共租賃住房只限于已通過政策房審核

的家庭。廣州、深圳和廈門的覆蓋人群也是針對城鎮(zhèn)戶籍人

□o這主要是由于公共租賃住房剛剛起步，正處于摸索，階

段，而最需要住房保障的流動人口還被排除在保障之外。如,

常州市對公共租賃房準入限制為：符合申請條件的低收入住

房困難家庭必須無房、具有常州市市區(qū)城市常住戶口且實際

居住三年以上、家庭人均年收入低于上年度市區(qū)人均可支配

收入的80%；符合以上條件且年滿35周歲的單身人士也可

申請。同時，公共租賃住房保障將實行年審制度，對已經(jīng)享

受公共租賃住房政策的低收入住房困難家庭及新就業(yè)人員

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的收入、人口、住房等變動情況進行年審。年審后不符合公

共租賃住房保障范圍者應(yīng)當(dāng)退出。常州市首批投入試點的公

共租賃住房為200套。

（三）資金短缺，房源供給嚴重不足

按照廈門市的規(guī)劃，在未來幾年將投入136億元建設(shè)

45000套保障性租賃住房，基本解決夾心層無房戶的住房難

題。按照覆蓋40%戶籍人口的目標，可以全覆蓋中低收入家

庭。但由于面臨著資金短缺、來源渠道不明確等問題，保障

計劃難以落實。在北京市的規(guī)劃中，僅有兩塊公共租賃住房

用地，總建筑面積不足26萬m2。由于房源籌集不足，北京

市的公共租賃住房一再延期登記時間。土地收益流失、資金

來源不足以及管理復(fù)雜是公共租賃住房供應(yīng)短缺的主要原

因。

（四）維護成本較高。政府后續(xù)補貼較多

公共租賃住房對政府的管理效率提出了更高要求，同

時，由于政府持有房源，后續(xù)的維護、更新改造以及管理方

面等都需要投入大量的入力、物力和財力，這些都應(yīng)在公共

租賃住房計劃中有充分的考慮。

五、公共租賃住房的發(fā)展前景

目前我國城鄉(xiāng)居民人均住房面積已經(jīng)接近30平米，總

體率已超過70%。但是，房價高漲、普通居民支付能力下降,

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現(xiàn)有保障性住房無法滿足各類低收入家庭住房需求等問題

目益突出。適合各種收人階層的、易靈活調(diào)整的公共租賃

住房具有良好的長遠發(fā)展前景。

(一)建立長效保障機制。緩解供需矛盾

從過去量大面廣的以出售為主的經(jīng)濟適用住房、限價房

向公共租賃住房轉(zhuǎn)變，與廉租住房一道，共同構(gòu)成保障性住

房的供應(yīng)體系。

對于大城市、特別是特大型城市，人口增長與土地資源

緊缺的矛盾將是長期共存的。以銷售為主的保障民生住房供

應(yīng)模式，導(dǎo)致政府手中缺乏持續(xù)穩(wěn)定的保障性房源，每年

都要迫于低收入家庭的住房需求壓力大量開工建設(shè)保障民

生住房。但隨著中心城區(qū)、近城區(qū)可供土地的日益減少，保

障性住房只能越建越遠，勢必會脫離低收入家庭的實際需

求，引發(fā)新的社會矛盾，給政府住房保障造成兩難的境地。

發(fā)展公共租賃住房，可以有效緩解土地供應(yīng)緊張的矛

盾，保證政府擁有大量流動性房源，長期來看，可形成可持

續(xù)性的住房保障供應(yīng)鏈。

(-)完善保障制度，滿足低收入家庭住房需求

公共租賃住房租金應(yīng)根據(jù)家庭收入水平，住房的地段、

面積和質(zhì)量，分別確定不同的租金標準，在房源之間形成合

理的級差，確保不同收入家庭享受相應(yīng)的比較公平合理的政

府補貼。收入較高家庭，自身承擔(dān)的房租相對較高，政府補

貼較少，收入較低的家庭，自身承擔(dān)的房租較低，享受的政

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府的補貼較多。隨著家庭收入的變化，政府可以靈活多變地

調(diào)整補貼額度，重新劃分個人和政府應(yīng)付擔(dān)的租金標準，有

利于各類中低收入家庭享受到住房保障這一惠民政策。

（三）強化政府的調(diào)控作用，促進企業(yè)參與市場化運作

充分利用政府手中的經(jīng)濟杠桿，引入企業(yè)參與公共租賃

住房的建設(shè)，通過稅收、土地、金融等配套政策，鼓勵并調(diào)

節(jié)參與企業(yè)的利益分配，即建立和完善市場調(diào)節(jié)和政府俁障

相結(jié)合的保障性住房供應(yīng)體系。政府也可通過市場化購買、

租賃等方式獲取房源，一方面可減少政府的尋租空間，另一

方面也活躍了住房二級市場。實際上，廣州已經(jīng)有開發(fā)商開

始探索公共租賃住房模式。國內(nèi)首例由開發(fā)商出資、探索解

決低收入人群居住問題的項目萬匯樓已開業(yè)，市民只需要

450元/月就可以租到30?40平方米的公寓，這是廣東省建

設(shè)廳批準的由廣東省企業(yè)投資面向低收入群體租賃住房試

點項目。

公共租賃住房的后續(xù)管理也是將要面臨的一個重大難

題。政府成立專門機構(gòu)進行管理容易導(dǎo)致退回到過去公房管

理模式上，管理效率低，服務(wù)態(tài)度差。完全交給社會化物業(yè)

管理公司，又容易帶來雙方的利益沖突。因此，公共租賃住

房的物業(yè)管理宜采取在政府主導(dǎo)和監(jiān)督下，市場化運作，政

府監(jiān)督，政府的維修和管理補貼應(yīng)補在明處，接受社會化來

看，城鄉(xiāng)住房嚴重短缺時代已經(jīng)基本結(jié)束，城鎮(zhèn)住房自有政

府機構(gòu)會監(jiān)督。

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（四）發(fā)展政策性住房金融，拓展資金來源渠道

在英國的住房改革中，專業(yè)金融機構(gòu)即住房協(xié)會對為社

會住房建設(shè)籌集資金方面起到了重要的促進作用。在我國，

不論是調(diào)整住房公積金的定位和資金使用方向，還是新建立

政策性住房金融機構(gòu)都已日益迫切。未來的政策性住房金融

機構(gòu)的主要責(zé)任將是向中低收入居民家庭提供優(yōu)惠的低息

住房貸款，同時，向公共租賃住房開發(fā)建設(shè)單位提供長期信

貸資金支持，解決資金來源瓶頸問題。

（五）循序漸進，做好公共租賃住房的規(guī)劃和前景設(shè)計

我國當(dāng)前正處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化快速發(fā)展階段，公共租

賃住房將有廣闊的發(fā)展空間。在條件成熟時，逐步把公共租

賃住房的保障范圍擴大到城市非戶籍家庭。但其發(fā)展也應(yīng)本

著循序漸進的原則，穩(wěn)步推進，避免急于求成帶來一系列的

后續(xù)問題。

首先是在獲取土地上，要對公共租賃住房用地給以較大

的優(yōu)惠政策，合理選址。因其面向城市低收收入家庭，流動

性較強，宜建在交通順達，位置相對較方便的區(qū)域。其次應(yīng)

合理規(guī)劃，以建設(shè)小套型住房為主。按照節(jié)約用地的要求，

確定適當(dāng)?shù)淖》拷ㄔO(shè)套型面積、建筑形態(tài)和建筑容積率。在

興建保障性住房小區(qū)時，力求做到自成體系，同時做好各項

配套設(shè)施的建設(shè)，如商店、學(xué)校、醫(yī)院以及其他生活服務(wù)設(shè)

施，加強小區(qū)的綠化、道路建設(shè)，特別要重視防止出現(xiàn)重建

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設(shè)輕管理的問題。

第二節(jié)公租房小區(qū)管理的國內(nèi)外借鑒

發(fā)達國家及地區(qū)的社區(qū)管理工作開展較早，已形成成熟

的社區(qū)管理模式。雖然我國社區(qū)管理工作開展時間不長，但

各地也涌現(xiàn)出一些特定模式。就公租房小區(qū)而言，國外沒有

單獨的類似社區(qū)劃分，是將其融于城市社區(qū)一并管理；國內(nèi)

公租房建設(shè)剛起步，還未形成較完善的公租房小區(qū)管理模

式。所以，本文的借鑒將從兩個方面入手，一是城市社區(qū)管

理模式，二是個別地區(qū)公租房小區(qū)管理（含房屋管理）相關(guān)

方式。

一、國外社區(qū)管理模式

國外社區(qū)管理代表模式主要有三種，即：以美國為代表

的社區(qū)自治模式、以新加坡為代表的政府主導(dǎo)模式和以日本

為代表的混合模式。對社區(qū)管理模式的優(yōu)劣并沒有統(tǒng)一的判

斷標準，它決定于一個國家的政治文化傳統(tǒng)、文化和經(jīng)濟水

平的影響。但不論哪種模式，事實上政府均對社區(qū)管理提供

了政策扶持、資金支持和行政監(jiān)督，都存在著政府對社區(qū)管

理的調(diào)控與大力支持。由于新加坡80%以上的人居住在組屋

里（政府提供的保障房），其社區(qū)管理基本可等同于組屋社

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區(qū)管理。因此，新加坡的一些組屋及社區(qū)管理做法可為我們

提供一定借鑒，主要體現(xiàn)在以下方面：

L組屋建管一體，物業(yè)管理完善并與房屋管理結(jié)合

新加坡建房發(fā)展局在組屋社區(qū)管理中擔(dān)當(dāng)了重要角色。

建房發(fā)展局不僅負責(zé)實施政府建房計劃還負責(zé)統(tǒng)籌全國的

組屋物業(yè)管理。新加坡物業(yè)管理范圍廣，除了買房和轉(zhuǎn)賣在

建屋發(fā)展局直接申請外，其他業(yè)務(wù)都可以在物業(yè)管理公司辦

理，其業(yè)務(wù)范圍包括：房屋維修養(yǎng)護、商業(yè)房屋的租賃管理;

出租住宅的租金繳納與售房期款的收取；公共場所的出租服

務(wù)及管理；居住小區(qū)內(nèi)停車場的管理：居住小區(qū)的環(huán)境清潔、

園藝綠化管理等，此外，還負責(zé)介紹居民就業(yè)，配合治安部

門搞好治安工作。物業(yè)管理不僅對組屋管理起到了極大支

撐，還對社區(qū)管理提供了幫助。

2.政府提供資金支持，確保組屋正常運轉(zhuǎn)

建屋發(fā)展局的經(jīng)濟實行獨立核算、自主經(jīng)營的政策，其

財政預(yù)算納入國家計劃。該局的經(jīng)費收入主要來自租售組屋

所得、購房者貸款利息、服務(wù)及管理費用等。非盈利性質(zhì)使

得建屋發(fā)展局在經(jīng)濟上入不敷出，每年都有巨額的財政赤

字。因此，政府每年都會給建屋發(fā)展局提供巨額津貼，在組

屋運作上投入大筆資金。

3.社區(qū)管理的行政指導(dǎo)與民眾廣泛參與相結(jié)合

一是，政府作為主導(dǎo)，統(tǒng)籌全盤的社區(qū)管理工作。二是,

政府鼓勵社會各界積極參與社區(qū)事務(wù)，募集和設(shè)立社區(qū)基

金，推動社區(qū)福利項目。三是充分尊重居民意愿，社區(qū)重大

16

事項實行投票表決。

4.居住小區(qū)管理法制化

新加坡對居民行為、組屋使用、物業(yè)管理等都制定了很

詳細的規(guī)章制度，并形成法律。在操作中嚴格按照法規(guī)執(zhí)行。

5.保障社區(qū)管理經(jīng)費投入

新加坡社區(qū)經(jīng)費來源主要有政府撥款和社會贊助。政府

撥款包括行政經(jīng)費、活動經(jīng)費以及專項經(jīng)費，各項費用均有

明確的使用范圍。同時、大力鼓勵社會捐助。政府制定了社

會捐助經(jīng)費配搭計劃，每收到社會贊助1新元，政府都會配

搭3新元，即社區(qū)組織實際得到4新元。如果社會贊助的款

項以固定的方式長期支付，政府則對每1新元配搭增至4新

7Co

6,社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配備有足夠保障

新加坡社區(qū)的設(shè)施配備是城市規(guī)劃和建設(shè)中的重要部

分，屬于公共供給。政府制定了詳細的城市規(guī)劃設(shè)施配備標

準，在該標準指導(dǎo)下，社區(qū)服務(wù)網(wǎng)點在城市建設(shè)之初就完善

配備，為此政府投資建設(shè)了民眾聯(lián)絡(luò)所、居委會活動中心、

鄰里居委會，以及各類社區(qū)醫(yī)院、診療所、殘障人工作坊、

收容所、安老院等各類基礎(chǔ)設(shè)施。

二、我國社區(qū)管理模式

我國社區(qū)管理模式需要從兩個層面來了解，一是外部層

面，即政府和社區(qū)自治組織的關(guān)系及管理體系；二是內(nèi)部層

面，即社區(qū)內(nèi)部組織建設(shè)方式及各組織關(guān)系的協(xié)調(diào)方式。

17

1.外部層面

從政府和社區(qū)自治組織的相互關(guān)系來看，我國的政治文

化和經(jīng)濟水平?jīng)Q定了社區(qū)管理模式主要是行政主導(dǎo)型，只不

過由于各地在社區(qū)自治建設(shè)中自治水平的發(fā)育程度和實現(xiàn)

自治目標的路徑有所不同，因而在實踐中形成了三種模式，

即以上海為代表的政府主導(dǎo)型模式、以沈陽為代表的社區(qū)自

治型模式、以武漢江漢區(qū)為代表的混合型模式。

從管理縱向體系看，我國有兩種社區(qū)管理模式，一是“市

■區(qū)■街道-社區(qū)”的四級管理模式，二是“市-區(qū)-社區(qū)"三級

管理模式。大多數(shù)城市社區(qū)采用的是四級管理模式，即在市

一級組建統(tǒng)領(lǐng)全市社區(qū)建設(shè)管理的組織（如領(lǐng)導(dǎo)小組、指導(dǎo)

委員會等），區(qū)、街道組建相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)組織。

三級管理模式又稱為“區(qū)直管社區(qū)模式”，主要有兩種

形式：一是不設(shè)立街道辦事處。在城郊結(jié)合部成片開發(fā)的居

住區(qū)不再設(shè)立街道辦事處，直接建立社區(qū)，如北京石景山區(qū)

的魯谷社區(qū)、青島市市北區(qū)的浮山后社區(qū)；二是撤銷已有街

道辦事處，如安徽銅陵市銅官山區(qū)、南京市白下區(qū)淮海路街

道等。在三級管理模式中，各地的共同點是區(qū)委均在社區(qū)派

出機構(gòu)，同時在社區(qū)建立行政事務(wù)服務(wù)中心，其中行政事務(wù)

服務(wù)中心一般為區(qū)政府職能部門派出人員組成，也就是政府

派出機構(gòu)。

2.內(nèi)部層面

社區(qū)內(nèi)部管理組織一般由社區(qū)自治組織即社區(qū)黨組織、

社區(qū)成員大會、居民委員會等，以及其他組織如物業(yè)公司、

18

業(yè)主委員會等構(gòu)成。根據(jù)具體執(zhí)行機構(gòu)的不同可分為以居委

會為核心的議行合一、議行分設(shè)兩種模式，以及以物業(yè)管理

企業(yè)為核心的企業(yè)化管理模式。議行合一模式是較老的傳統(tǒng)

模式，這里不多介紹。議行分設(shè)管理模式是指社區(qū)內(nèi)議事層

（居委會）與執(zhí)行層分開的建設(shè)方式，這是目前采用最多的

方式，其中執(zhí)行層一般為社區(qū)工作站（或公共事務(wù)服務(wù)站

等）；企業(yè)化管理模式指由物業(yè)公司牽頭，組織居民共同承

擔(dān)社區(qū)綜合管理與服務(wù)職能的做法，社區(qū)居委會成為輔助組

織，如深圳蓮花北社區(qū)、武漢百步亭小區(qū)，這種模式僅在少

數(shù)小區(qū)采用。議行分設(shè)管理模式根據(jù)執(zhí)行層設(shè)置的不同，又

可分為分設(shè)、下屬、條屬、專干等四種模式。止匕外，有些社

區(qū)還設(shè)有社區(qū)服務(wù)站，一般為居委會下屬專業(yè)機構(gòu)，直接從

事或組織便民的生活性無償、有償服務(wù)。

按照各組織之間的協(xié)調(diào)合作方式劃分，主要有松散合作

型、一體化合作型兩種°松散合作型指各管理組織一般通過

召開社區(qū)聯(lián)席會議的形式進行事務(wù)協(xié)商與合作，各組織成員

互不交叉，沒有穩(wěn)定的合作機制。一體化合作型指通過制度

形式建立合作機制，實現(xiàn)社區(qū)管理一體化。其方式一般為成

立社區(qū)黨支部領(lǐng)導(dǎo)下的居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)等各

單位于一體的交叉任職和聯(lián)席會議工作制度，通過共享服務(wù)

平臺（設(shè)施）、共管社區(qū)事務(wù)、共謀社區(qū)發(fā)展，實現(xiàn)各組織

共同的利益和工作目標。一體化合作模式在新建較大居民小

區(qū)探索較多。

19

三、我國公租房小區(qū)管理情況

1.香港公租房小區(qū)管理情況

香港200多萬居民（占人口總數(shù)約30%）居住在香港房

屋委員會提供的公屋中，租住公屋單位約70萬套，占全港

房屋單位總數(shù)約三成。香港公屋的社區(qū)管理納入了城市社區(qū)

管理之中，其城市社區(qū)管理采用的是政府引導(dǎo)、非政府機構(gòu)

唱主角的半行政半自治型的社區(qū)管理模式。公屋及社區(qū)管理

特點如下：

大力培育和使用社會工作者和義務(wù)工作者。注冊社會工

作者是香港社區(qū)工作的骨干力量，是經(jīng)香港社會工作者注冊

局注冊的從事社會工作的人員，具有較高的專業(yè)素質(zhì)和學(xué)

歷。社區(qū)義務(wù)工作者是社區(qū)建設(shè)的重要輔助力量，義工服務(wù)

機構(gòu)提供了香港羽以上的社區(qū)服務(wù)。專業(yè)的社會工作者隊

伍和龐大的義務(wù)工作者群體的組合，成為香港社區(qū)服務(wù)和管

理成功的重要保障。

充分發(fā)揮非政府機構(gòu)的作用。有大量不同性質(zhì)、不同規(guī)

模的社會組織，其服務(wù)范圍涵蓋環(huán)境保護、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛

康體等眾多領(lǐng)域，是社區(qū)服務(wù)的主要組成部分，同時它們也

是反映社情民意的主要載體，在社區(qū)發(fā)展中發(fā)揮了十分重要

的作用。

公屋管理嚴格，制度執(zhí)行有力。一是公屋管理的法律、

法規(guī)較完善，對各方的責(zé)權(quán)利界定明確，管理過程中發(fā)生的

諸多問題均能在法律條文上找到處理辦法，并且強制執(zhí)行力

度大。二是嚴格規(guī)范住戶行為。利用屋村管理〃扣分制〃糾正

20

租戶有損個人及公眾衛(wèi)生的陋習(xí)。

公屋建管一體，物業(yè)管理與房屋管理適度結(jié)合。香港房

委會負責(zé)統(tǒng)籌所有政府公屋建設(shè)供應(yīng)、編配和管理事務(wù)，通

過其執(zhí)行部門房屋署具體執(zhí)行。公屋物業(yè)管理外包給專業(yè)的

私人物業(yè)公司，物業(yè)公司除負責(zé)物業(yè)管理工作外還提供一些

公屋管理服務(wù)，包括：收租、小型保養(yǎng)（維修）工程和改善

工程，以及解釋房屋政策和申請手續(xù)、分發(fā)表格和通知書、

協(xié)助租戶填寫表格、安排租戶與房屋署職員會晤等。

市場化運作，補貼公屋運作經(jīng)費。由于房委會長期奉行

低租金的政策，公屋一直以赤字運行，需要巨額補貼。除房

租外，房委會通過三種市場途徑補貼公屋：一是按市值出租

公屋附屬的商業(yè)設(shè)施和非住宅設(shè)施，如商場、街市鋪位及停

車場；二是通過各種自置居所計劃出售房屋。三是依靠金融

手段融資。房委會將旗下180個商場及停車場分拆出售，成

立領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金，于2005年11月25日在香港

聯(lián)交所主板上市。領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金是亞洲市值最大

的房地產(chǎn)投資信托基金，按2011年3月25日數(shù)據(jù)，市值約

530億港元。

2.其他城市公租房小區(qū)管理情況

一一常州公租房小區(qū)管理情況

常州市公租房小區(qū)主要是融入周邊成熟社區(qū)進行統(tǒng)一

服務(wù)和管理。房屋管理方式分為兩種：一是零星的房源以區(qū)

局管理為主；二是集中小區(qū)的房源以物業(yè)公司管理為主。物

業(yè)管理主要是采取委托管理模式，針對公租房的特約服務(wù)采

21

取通過市場的邀請招標或者公開招標的形式確定物業(yè)企業(yè)。

特約服務(wù)包括房屋的裝修和驗收服務(wù)、租賃合同簽訂服務(wù)、

維修服務(wù)、租金收取和年審服務(wù)、入戶調(diào)查和資產(chǎn)巡查服務(wù)、

檔案管理服務(wù)、參觀接待服務(wù)、小區(qū)人文關(guān)懷服務(wù)等內(nèi)容。

特約服務(wù)的收費標準為0.5元/月/平方米。

——青島公租房小區(qū)管理情況

青島公租房小區(qū)管理主要有兩種方式：一是小規(guī)模公租

房小區(qū)采取融入周邊成熟社區(qū)進行統(tǒng)一服務(wù)和管理的模式；

二是較大規(guī)模的公租房小區(qū)構(gòu)建以區(qū)政府為統(tǒng)率，社區(qū)居委

會、房產(chǎn)經(jīng)營中心、物業(yè)服務(wù)公司、社區(qū)警務(wù)室、社區(qū)衛(wèi)生

服務(wù)站等駐區(qū)社會管理單位協(xié)調(diào)配合，共同提供服務(wù)和管理

的模式。其中駐小區(qū)房屋管理單位是區(qū)政府下屬的房產(chǎn)經(jīng)營

中心，其管理業(yè)務(wù)受市住房保障中心的指導(dǎo)；物業(yè)公司又是

房產(chǎn)經(jīng)營中心的下屬單位，并與房產(chǎn)經(jīng)營中心合署辦公，物

業(yè)公司除提供物業(yè)服務(wù)外，還提供房屋的裝修和驗收服務(wù)、

維修服務(wù)以及參觀接待服務(wù)。同時，協(xié)助房產(chǎn)經(jīng)營中心完成

租賃合同簽訂服務(wù)、租金收取和年審服務(wù)、入戶調(diào)查和資產(chǎn)

巡查服務(wù)以及檔案管理等服務(wù)。

四、對XX市公租房小區(qū)管理的借鑒

L建立自上而下的領(lǐng)導(dǎo)體系，有利于確保公租房小區(qū)管

理工作的落實

從我國城市社區(qū)管理外部管理體系看，不論是四級還是

三級模式，都離不開各級政府的統(tǒng)領(lǐng)，也都建立了從上而下

22

的層級化領(lǐng)導(dǎo)體系。就公租房小區(qū)而言，公租房小區(qū)不僅是

城市社區(qū)的組成部分，該類社區(qū)更是在政府的主導(dǎo)下形成

的。公租房小區(qū)相比一般城市社區(qū)，具有貫徹落實住房保障

政策的重任。所以，在管理上更加需要貫徹落實黨和政府的

各項政策。建立以各級政府為核心的從上而下的領(lǐng)導(dǎo)體系，

對于確保公租房小區(qū)管理工作的統(tǒng)籌和推進作用重大。

2.強有力的集中管理機構(gòu)、補貼支持是管好公租房的保

障

住房管理機構(gòu)專業(yè)、權(quán)威且職能統(tǒng)一集中、人員配置到

位、對管理進行補貼，是香港、新加坡保障房管理取得驕人

成績的主要原因。香港、新加坡建管一體化的集中管理，為

后期房屋管理創(chuàng)造了良好條件。建管一體化在一定程度上能

夠避免因前期建設(shè)中某些原因而導(dǎo)致后期管理難度加大的

問題，而且建管一體化使得責(zé)、權(quán)、利關(guān)系更加明確，在處

理后期管理的問題上可以減少協(xié)調(diào)環(huán)節(jié)，提高后期管理效

率。另外，公租房限于保障房性質(zhì)，無法進行市場化運營，

房屋管理虧損是必然存在的。而香港、新加坡對出租型保障

房的管理提供經(jīng)費補貼，確保了房屋管理的正常運作。所以,

建立建管一體的集中管理機構(gòu)、對公租房管理進行必要補貼

是管好公租房的保障。

3.議行分設(shè)、一體化合作模式有利于提高公租房小區(qū)管

理的質(zhì)量

從社區(qū)內(nèi)部管理效果看，議行分設(shè)有利于讓作為議事機

構(gòu)的居委會公益化，讓作為執(zhí)行機構(gòu)的工作站（服務(wù)站）職

23

業(yè)化。從而改變社區(qū)組織既無能力協(xié)作好政府在基層的工

作、又無能力實施好居民自治的局面。這也是目前解決既要

加強黨和政府在城市基層的管理，又要推進基層民主進程的

較好途徑。一體化合作模式通過制度促進社區(qū)內(nèi)各方管理服

務(wù)的一體化，為管理范圍和管理對象一致、管理目標和利益

大體相同的公租房小區(qū)各管理組織提供了很好的合作基礎(chǔ)。

4.公租房小區(qū)管理需要實施物業(yè)與房屋管理的有機結(jié)合

從新加坡、香港以及青島、常州的情況看，在公租房小

區(qū)中都是既有房屋管理又有物業(yè)管理，而物業(yè)管理與房屋管

理有機結(jié)合成為既符合社區(qū)特點又提高管理效率的方法。從

公租房小區(qū)的管理內(nèi)容看，既有房屋管理又有物業(yè)管理。前

者是出租人對所出租房屋的管理維護，后者是業(yè)主委托的市

場主體對物業(yè)的管理維護，二者在具體管理內(nèi)容上存在交

叉，如果將二者有機結(jié)合，不但可以節(jié)約人力、物力等資源,

還可以消除無人管、多人管的現(xiàn)象，提高管理效率。

5.管理法制化及嚴格管理有利于保證公租房小區(qū)及房屋

管理的有效性

新加坡、香港在社區(qū)及公屋管理上均制定了完善的法律

法規(guī)，為租戶、物業(yè)企業(yè)等各方提供了行為準則，同時，制

定嚴格的、可操作的懲罰措施。并在具體管理中，嚴格執(zhí)行

各項法規(guī)，嚴格處理違規(guī)行為。法制化的管理，較好地避免

了各種違規(guī)行為，保障了社區(qū)及房屋管理工作的落實。從公

租房小區(qū)的實際情況看，由于聚集了大量中低收入人群、社

會弱勢群體，加之人口流動性大、社會關(guān)系復(fù)雜，使得公租

24

房小區(qū)的社會矛盾集中、租戶行為規(guī)范難度大。雖然從“以

人為本”角度要倡導(dǎo)說服教育，但是制度化管理才是治本之

策。公租房小區(qū)實施法制化管理以及嚴格管理，有助于健康

秩序的建立，有利于提高管理的有效度。

6.政府需要保障公租房小區(qū)管理經(jīng)費投入和設(shè)施建設(shè)

社區(qū)就是社會的細胞，政府有義務(wù)、有責(zé)任對社會進行

投入和建設(shè)。在實踐中，不論國內(nèi)外，政府均對社區(qū)管理提

供了大力支持。從新加坡的具體做法可看出，正因為政府確

保了社區(qū)管理經(jīng)費和設(shè)施建設(shè)，才造就了“花園城市”的基

礎(chǔ)。公租房小區(qū)作為新生社區(qū)基礎(chǔ)比較薄弱，只有提供充足

的管理經(jīng)費和設(shè)施配套，才能確保社區(qū)管理工作有序、全面、

健康開展。

7.公租房小區(qū)管理必須全面推進“社區(qū)管理社會化”

香港的經(jīng)驗顯示：高素質(zhì)、專業(yè)化的社區(qū)工作者以及大

量的義工是社區(qū)管理工作有效開展的前提條件；多元化的管

理組織是滿足社區(qū)各類專業(yè)服務(wù)需求的保障。也就是，社會

化的社區(qū)管理在滿足居民需求及社會管理目標上具有更高

效率。公租房小區(qū)由于人員構(gòu)成特殊、訴求多等原因，管理

任務(wù)比一般社區(qū)繁重，在目前社區(qū)居委會成員僅5?9人的限

制下，是根本無法適應(yīng)繁重的工作任務(wù)以及社會管理及服務(wù)

重心下移、服務(wù)內(nèi)容越來越多的發(fā)展趨勢的。公租房小區(qū)管

理必須全面推進“社區(qū)管理社會化”。也就是：在服務(wù)隊伍

上，廣泛利用專業(yè)社會工作者；在服務(wù)組織上，積極發(fā)揮社

會組織的作用；在提供服務(wù)的方式上，政府提供以政策、資

25

金資源、服務(wù)監(jiān)管為主體的間接服務(wù)，而具體運作更多通過

市場手段（購買服務(wù)）由社會組織實施。

第三節(jié)項目需求分析

（根據(jù)項目具體情況參照編制）

一、項目基本情況

本項目公租房分布于XX市XX街道零星公租房，計XXXX

套。

二、公租房出租對象

L中低收入者；

2.企業(yè)員工。

三、項目管理目標

實行“人、房共管”模式，承擔(dān)公租房管理，如協(xié)助采

購人做好選房配租、簽訂租賃合同、辦理入住等工作，協(xié)助

做好住戶保障資格動態(tài)調(diào)查、日常租金收繳、政策宣傳、信

息發(fā)布、糾紛處理、公租房日常維護、檔案整理等工作，為

入住的保障對象提供最快捷、零距離的專業(yè)管理服務(wù)。

26

四、服務(wù)要求

1.入住管理：主要包括協(xié)助組織選房、前期籌備；租賃

合同簽訂、辦理入住手續(xù)；采集入住住戶基本信息，建立住

戶檔案，配合做好與相關(guān)部門及單位的對接工作。

2.租金管理.：租金代收代繳、催繳、違約金收繳，收繳

的租金按照有關(guān)規(guī)定及時繳入同級國庫，協(xié)助租金標準調(diào)整

后的落實。

3.續(xù)租與變更管理：做好變更、年審、續(xù)租、房源調(diào)換

與調(diào)整的申報受理，對已入住對象的住房、收入、人口及其

他經(jīng)濟狀況和社會信息進行動態(tài)跟蹤。

4.房屋巡查管理：房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備使用情況的定

期巡查；負責(zé)房屋消防安全隱患和結(jié)構(gòu)安全隱患的定期排

查，做好記錄；及時發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為并采集證據(jù)上報；負

責(zé)做好消防安全、結(jié)構(gòu)安全隱患的整改工作。

5.房屋維修：房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備損壞的及時維修，

確保房屋的正常使用，對因入住對象使用不當(dāng)造成房屋損壞

的督促整改。督促物業(yè)公司做好共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的

維護。

6.違約管理：承租人有違反合同約定或其他法律法規(guī)規(guī)

定情況的，做好處置及采集證據(jù)上報。

7.終止退出管理：對不符合入住條件的保障家庭進行騰

退，辦理退房手續(xù)；協(xié)助做好公租房收回、征收及危舊房改

范圍內(nèi)的房屋騰退、強制騰退；空置房源管理等。

8.綜合管理：建立檔案管理制度，實行一房一檔管理，

27

及時更新各類信息，做到存檔資料規(guī)范有序；建立動態(tài)管理

機制，定期入戶巡查走訪；及時掌握承租家庭成員基本信息

變化情況；將房源信息和承租家庭信息等錄入住房保障管理

系統(tǒng)；做好政策宣傳、信息發(fā)布、公示、財務(wù)管理等工作；

配合做好政府職能部門、上級主管部門及相關(guān)社會團體組織

的參觀、走訪、慰問等接待工作；配合做好社會調(diào)查、績效

評價及群眾滿意度測評。開展小區(qū)公益服務(wù)及突發(fā)事件的處

置。

9,建立與承租對象互動機制：設(shè)立辦事服務(wù)點、投拆舉

報窗口和熱線。搭建與承租對象的溝通交流平臺，建立住戶

溝通聯(lián)系機制。

10.負責(zé)日常租金收繳、糾紛處理及入戶調(diào)查等承租對象

動態(tài)管理。其中，租金收繳率須達到95%及以上的標準，未

達到標準的，采購人有權(quán)利要求中標供應(yīng)商按標準補齊。

五、主要職責(zé)

(-)總體要求：

L供應(yīng)商需具有公租房運營管理能力，達到政策要求的

準入條件；熟悉公租房的相關(guān)政策，依法依規(guī)對公共租賃住

房實施后續(xù)管理；有一定的公租房管理經(jīng)驗，了解XX市公

租房相關(guān)情況。

2,配備專業(yè)的公租房管理人員不少于24人，年齡不超過

50周歲，且熟悉office等電腦辦公軟件操作，應(yīng)統(tǒng)一著裝、

佩戴胸牌，文明用語。工作中做到認真負責(zé)，忠于職守，嚴

28

格按制度和操作程序辦事，杜絕違紀違法行為。堅持良好的

服務(wù)態(tài)度，耐心細致，為保障對象提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。

3.所有工作須接受和服從主管部門的監(jiān)督與管理，應(yīng)建

立相關(guān)員工管理、培訓(xùn)、財務(wù)、巡查、應(yīng)急等制度，應(yīng)建立

月度、季度、年度報表制度，每月、每季度需提供工作數(shù)據(jù)、

報表、憑證，臺賬等供主管部門查閱，并接受主管部門的季

度考核、年度考核，確保各項管理符合相關(guān)政策規(guī)定；完成

主管部門交辦的其他工作。

（二）公租房運營管理服務(wù)機構(gòu)的具體工作內(nèi)容包括：

1.配合主管部門進行房源的交接、驗收工作。建立健全

房屋檔案，保證房屋正常使用功能，參與房源裝修相關(guān)工作

的管理；

2.配合主管部門做好公租房相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和匯總工

作。調(diào)查并掌握我區(qū)公共租賃住房需求情況；

3.配合主管部門做好公租房年審、租賃合同變更、終止

及房屋調(diào)換、續(xù)租等事項，并按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，報主管

部門審核批準后實施；

4,配合主管部門做好公租房的分配工作。參與公租房配

租選房的前期籌備、現(xiàn)場組織等具體工作；代理出租人與承

租人簽訂《公共租賃住房租賃合同》，辦理房屋入住手續(xù)，

并按合同約定提供服務(wù)；

5.做好公租房紙質(zhì)檔案、電子檔案的保存和管理工作。

建立公租房租賃臺帳和入戶巡查制度，及時掌握承租人基本

29

信息變化情況，監(jiān)督承租人房屋使用行為，并按合同約定糾

正、處理違約行為；

6.做好公租房管理的協(xié)調(diào)。配合協(xié)調(diào)公安、計生、城管、

消防、供水、供電、供熱、燃氣、有線電視，物業(yè)服務(wù)企業(yè)

等相關(guān)部門單位工作；監(jiān)督履行服務(wù)合同，提供相應(yīng)服務(wù)，

并就達不到服務(wù)合同要求的情況及時整改；

7,做好公租房的日常巡視，檢修工作。承擔(dān)公租房小型

維修事務(wù)，維修計劃、預(yù)算方案申報及主管部門審核批準后

實施和費用結(jié)算，按合同約定督促應(yīng)由承租人承擔(dān)的維修事

務(wù)，保持房屋及設(shè)施設(shè)備完好：

8.做好公租房承租戶的日常管理工作。及時發(fā)現(xiàn)違法違

規(guī)行為并采集證據(jù)上報。

9.處理保障對象的相關(guān)問題，應(yīng)對突發(fā)情況的發(fā)生。代

表出租人受理或提起公租房涉及的訴訟事項，配合主管部門

接受和處理相關(guān)的信訪、舉報、投訴事項；按照有關(guān)規(guī)定或

合同約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的其他工作。

10.做好公租房租金代收、代繳和催繳工作。

11.綜合管理事項，主要包括住房保障信息系統(tǒng)建設(shè)和維

護，信息采集和錄入；智能化管理系統(tǒng)及監(jiān)測平臺建設(shè)和維

護；社會調(diào)查、績效評價及群眾滿意度測評；

（三）公租房運營管理服務(wù)機構(gòu)的具體工作要求包括：

1.日常管理工作：

（1）負責(zé)對公租房小區(qū)的巡查及住戶走訪工作，對各

30

公租房住房小區(qū)的巡查周期達到一個月一次，空置房源巡查

周期達到每半月一次，年度住戶走訪率達到85%以上，對重

點住戶的走訪率要達到100%,按要求做好巡查走訪記錄，

并在每月25日匯總并上報。巡查要求如下：

a.房屋使用情況，如是否存在轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、擅自調(diào)換或

違規(guī)使用公租房的情況；

b.房屋原有設(shè)施設(shè)備使用情況，如是否存在改變原有設(shè)

施設(shè)備布局以及損壞固定裝置的情況、是否存在因設(shè)施設(shè)備

自然損耗、老化而危及安全的情況；

c.房屋原有結(jié)構(gòu)保持情況，如是否存在違章搭建、改變

房屋用途或改變房屋結(jié)構(gòu)的情況；

d.保障家庭信息變化情況，如家庭人員數(shù)量、收入等信

息的變化情況；

e.保障家庭的活動情況，如是否存在利用房屋進行疑似

違法活動，是否存在堆放易燃、易爆、有毒等危險物品的情

況；

f.其他因法律法規(guī)規(guī)定的、鄰里投訴或管理機構(gòu)布置的

巡查內(nèi)容。

(2)負責(zé)公租房入住對象的租金收繳工作，應(yīng)提供多

種租金收繳方式方便入住對象繳納租金，按規(guī)定收取租金，

并開具統(tǒng)一票據(jù)；做好欠繳租金的催繳工作；每月25日后

將本月收繳租金統(tǒng)一存入主管部門指定專用賬號，年租金收

繳率不低于95%；

(3)協(xié)助主管部門做好公租房入住對象資格審核、年

31

審、變更、續(xù)租、調(diào)換等事項工作，包括受理、材料傳遞、

系統(tǒng)錄入等工作應(yīng)在5個工作日以內(nèi)完成；

（4）協(xié)助主管部門辦理公租房住戶的入住、退出等相

關(guān)手續(xù)，建立和完善公租房承租人的相關(guān)檔案；

（5）負責(zé)公租房入住對象的信息登記與核對工作，對

入住對象的收入和房產(chǎn)等信息進行動態(tài)監(jiān)管，如實填寫入戶

走訪調(diào)查表；

（6）協(xié)助主管部門登記公租房入住，使用情況，發(fā)現(xiàn)

違規(guī)出租、出借、轉(zhuǎn)讓、調(diào)換，經(jīng)營、空置等情況，應(yīng)及時

以書面形式連同取證資料上報主管部門：

（7）受理公租房的報修申請，編制維修方案和計劃，

合理核定維修費用，報主管部門審批后實施，并接收采購人

的驗收；

（8）開展日常巡查，加強房屋安全監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)住戶違

章搭蓋、改變房屋用途或擅自拆改房屋的行為應(yīng)當(dāng)及時制

止，并按規(guī)定報告采購人處理；

（9）協(xié)助主管部門核實、處理群眾投訴，舉報；

（10）協(xié)助主管部門定期做好數(shù)據(jù)錄入住房保障系統(tǒng)和

日常維護各類數(shù)據(jù)報表的工作。

2.維護維修工作：

（1）負責(zé)做好職責(zé)范圍內(nèi)公租房的維修養(yǎng)護工作。

（2）建立房屋修繕制度，實行便民報修和回訪，房屋

零修、維修及時率90%以上，房屋完好率達到100%。

32

（3）維護維修工作流程：對保障對象申報的報修情況

應(yīng)在24小時內(nèi)進行現(xiàn)場查勘。

a.小修由中標供應(yīng)商負責(zé)并承擔(dān)相應(yīng)費用，包括：承租

方入住前房屋及戶內(nèi)配套設(shè)施的維修、更新；因自然損耗、

老化或非承租方原因引起的滲漏水、水電、門窗、陽臺護欄、

太陽能等房屋及配套設(shè)施的損壞；因惡劣天氣、自然災(zāi)害等

不可抗力原因造成的房屋及戶內(nèi)維修項目；其他約定的項目

及影響安全使用的應(yīng)急維修項目。

b.中標供應(yīng)商將大修的維修所需材料清單以及印證資料

一并交由主管部門指定的機構(gòu)進行審核，大修費用由采購人

承擔(dān)。1）單戶單次維修金額在1000元（含）以內(nèi)，由中標

供應(yīng)商購買材料并安排人員對房屋進行維修，維修結(jié)果由住

戶在維修意見單上簽字認可。

2）單戶單次維修金額超過1000元以上由中標供應(yīng)商報

送主管部門核準后，由主管部門編制維修方案和計劃，安排

維修事項，維修結(jié)果由住戶在維修意見單上簽字認可。中標

供應(yīng)商在每月25日將當(dāng)期所有維修通知單、材料購置清單

以及維修意見單匯總報送至主管部門，按規(guī)定進行報銷。

3.違約處置工作；

（1）負責(zé)納入運營管理范圍內(nèi)公租房的投訴及違規(guī)裝

修等問題的處理，建立完善的管理制度，及時處理各類投訴

事宜（處理率達到100%）,及時制止新入住的住戶進行違

規(guī)裝修，私搭亂建，確保房屋的正常使用。

33

（2）中標人在日常管理和巡查過程中發(fā)現(xiàn)保障家庭有

違反合同約定情況的，應(yīng)及時作出處置措施。

（3）違約處置工作流程如下：發(fā)現(xiàn)違約情況后，在3

個工作日內(nèi)發(fā)放整改通知書，并限期整改，做好詢問筆錄，

及時報送主管部門。中標人應(yīng)在每月25日向主管部門報送

當(dāng)期違約處置記錄和結(jié)果匯總情況。

（4）承租戶經(jīng)多次整改通知后仍拒不整改的，經(jīng)主管

部門授權(quán)，公租房運營管理服務(wù)機構(gòu)代表出租人提相關(guān)訴訟

事項，訴訟費用由中標人承擔(dān)。

4.終止退出工作：

（1）負責(zé)受理保障對象退出公租房申請，在3個工作

日內(nèi)完成收房及租金結(jié)算等手續(xù)，及時報送主管部門審批，

并將結(jié)果反饋至保障對象。

（2）根據(jù)主管部門要求，負責(zé)及時騰退不再符合住房

保障條件的保障對象，辦理騰退房屋的相關(guān)手續(xù)，并將結(jié)果

反饋至主管部門，必要時向法院提起訴訟。

（3）房源退出工作流程：接主管部門騰退通知單后，上

門對承租戶下達騰退房屋通知單，并督促其按規(guī)定期限辦理

騰退手續(xù)，房源騰退產(chǎn)生的相美費用由中標人承擔(dān)。

（4）對退出的公租房應(yīng)在3個工作日內(nèi)完成房屋清空

整理工作，做好水電氣報停工作，關(guān)閉水電氣閥門，報修房

屋內(nèi)部損壞部件，使房源處于隨時可使用狀態(tài)。清空整理費

用由中標人承擔(dān)°

34

（5）中標人應(yīng)在每月25日向主管部門報送當(dāng)期終止退

出記錄和結(jié)果匯總情況。

5,異常情況的信息及時上報工作：

中標人發(fā)現(xiàn)公租房保障對象有以下情形之一的，應(yīng)當(dāng)在

24小時內(nèi)以書面形式報告給主管部門，并在主管部門的指

導(dǎo)下采取調(diào)查取證、整改通知等措施：

（1）與其申報收入有明顯不符的高消費行為；

（2）取得公租房半年內(nèi)未入住或?qū)⒊凶獾墓夥繜o故

空置超過半年：

（3）公租房發(fā)生轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓、出租、調(diào)換，經(jīng)

營；

（4）家庭收入，資產(chǎn)，住房情況發(fā)生明顯變化未按規(guī)

定及時申報；

（5）未按規(guī)定辦理入住登記，居住期間人員變動；

（6）其它違反規(guī)定的情形。

六、服務(wù)費用的支付

（一）付款方式

L中標供應(yīng)商領(lǐng)取成交通知書30日歷天內(nèi)須向采購人

繳納一年合同額5%履約保證金（銀行轉(zhuǎn)賬、轉(zhuǎn)帳支票、銀

行匯票、保險或金融機構(gòu)出具的保函等）。履約保證金在合

同到期后10個工作日內(nèi)無息退還。

2,預(yù)付款支付：在合同簽訂且具備實施條件后15日歷天

35

內(nèi)支付一年合同額的10%作為預(yù)付款。采購人可根據(jù)項目特

點、供應(yīng)商信用等情況，決定是否要求供應(yīng)商提交銀行、保

險公司等金融機構(gòu)出具的預(yù)付款保函或其他擔(dān)保措施。

3,預(yù)付款扣回：在第一次支付服務(wù)費用時扣回。

4.付款方式為先服務(wù)后支付，每個季度結(jié)算一次服務(wù)

費，在下季的財政資金下達后憑普通增值稅發(fā)票支付上季度

服務(wù)費。服務(wù)費用的支付與考核結(jié)果掛鉤。

（二）服務(wù)費用的支付根據(jù)考核結(jié)果按比例每季度支付

一次:

當(dāng)季考核最終得

序號服務(wù)費的支付

分

1N95分服務(wù)費的支付比例為100%

服務(wù)費的支付比例為95%,所余費用不再

2290分，V95分

另行支付

服務(wù)費的支付比例為90%,所余費用不再

3285分，＜90分

另行支付

服務(wù)費的支付比例80%,所余費用不再另

4280分，＜85分

行支付

服務(wù)費的支付比例50%,所余費用不再另

行支付；并要求予以整改，累計兩次考核

5260分，V80分

評分＜80分，甲方有權(quán)終止服務(wù)合1司，并

不予退還履約保證金。

6V60分委托運營費不支付。甲方有權(quán)終止服務(wù)合

36

同，并不予退還履約保證金。

公共租賃住房運營管理服務(wù)季度考核辦法

考核實施：考核由XX市住房保障中心組織實施。

考核時間及方式：每三個月為一季，采購人將定期或不

定期方式對中標供應(yīng)商的T作情況進行考核，當(dāng)季所有考核

分數(shù)的算術(shù)平均值作為當(dāng)季考核最終得分。

考核表

考

序評考評分考核考核

考核內(nèi)容扣分因素

號指內(nèi)容值方式得分

標

機構(gòu)按投標文件設(shè)置未按響應(yīng)文件設(shè)置扣1現(xiàn)場

1

設(shè)置固定辦公場所；分。查驗

辦公場所內(nèi)設(shè)備

辦公設(shè)備和設(shè)施不健全扣1現(xiàn)場

和設(shè)施滿足辦公1

設(shè)施分。查驗

需要；

項

中標供應(yīng)商提供無醒目提示、無舉報電

目

1固定對外服務(wù)話、無服務(wù)電話，無殘

機

點，每個對外服疾人通道，無業(yè)務(wù)公告現(xiàn)場

構(gòu)服務(wù)

務(wù)點要有醒目提欄的每項扣0.5分；查驗、

點建4

示方便查找并開對舉報無記錄的扣0.2檢查

設(shè)

辟殘疾人通道，分，無處理意見的扣臺賬

在顯眼位置布置0.2分，該項最高扣2

投訴舉報電話和分。

37

24小時服務(wù)電

話；

發(fā)現(xiàn)人員配備不足，1

符合按投標文件

員工人扣1分；人員更換未隨機

中人員配備情2

建設(shè)向采購人報備的1人查驗

況；

扣0.5分。

員工具備掌握公未建立員工培訓(xùn)制度

租房相關(guān)政策和的扣2分，發(fā)現(xiàn)未培訓(xùn)

員工隨機

業(yè)務(wù)知識，熟練上崗的員工則一人扣12

建設(shè)查驗

運用省住保系統(tǒng)分，對政策知識一問三

和辦公軟件；不知的1人扣1分。

有完善的內(nèi)部管制度建立不完善扣0.5現(xiàn)場

0.5

理制度；分。查驗

崗位設(shè)置明確、崗位設(shè)置不明確、不清隨機

0.5

工作職責(zé)清晰；晰扣0.5分。查驗

機制管理人員統(tǒng)一著管理人員未統(tǒng)一著裝、隨機

0.5

裝、掛牌上崗；未掛牌上崗扣0.5分。查驗

未建立獎懲制度扣0.5現(xiàn)場

建立獎懲制度；0.5

分。查驗

安排專人負責(zé)各

類報表、信息等,無專人負責(zé)的，扣1

工作日常

及時、準確填報分，未及時報送每次扣2

報送記錄

統(tǒng)計報表，并進0.2分，最多扣1分。

行統(tǒng)計分析、處

38

理業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，每

月25日前將報

表報送采購人或

主管部門；

人員辦理入住手續(xù)抽查比例為10%,最少

隨機

入基礎(chǔ)時，住戶基本資不低于30戶，不達標4

查驗

住信息料要完整收集；扣1分，最高扣4分。

2

管租賃住戶辦理入住手抽查比例為10%,最少

隨機

理合同續(xù)，要簽訂租賃不低于30戶，不達標2

查驗

簽訂合同；扣2分。

租金標準、計算

租金公式和收取標準現(xiàn)場

不達標扣2分。2

標準需掛墻顯著位置查驗

公布；

保證租戶按時按

租

量繳納租金，每檢查

金

3租金年度租金收繳率收繳率每降低1%,扣臺賬、

管6

收繳達到100%,收繳除1分，最高扣6分。核對

理

租金使用統(tǒng)一的票據(jù)

票據(jù)開票；

程序不到位，發(fā)現(xiàn)一戶

系統(tǒng)租金收繳并及時隨機

未錄入系統(tǒng)，扣0.5分,2

錄入錄入系統(tǒng)；查驗

最高扣2分。

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因保障家庭人

員、保障類型等

發(fā)生變化仍符合

保障條件，三個

未在規(guī)定時間完成的，

變更工作H內(nèi)做好變隨機

發(fā)現(xiàn)一次扣0.5分，2

管理更受理及系統(tǒng)操查驗