年度總結天津樓市白皮書365房地產市場研究機構2025年01月9日白皮書目錄4白皮書目錄MACRO-MACRO-宏觀環(huán)境全國經(jīng)濟—負剪刀差收窄，經(jīng)濟溫和復蘇(外需>內需)M1\M2增速走勢變化M1同比(%)-M2同比(%)40-2122-1023-1223-1222-1123-1124-1124-1125-1125-112024年年末2024年年末經(jīng)濟預期逐步改善M1M2:11月M2、M1增速下行，11月M2同比增速為8.0%、較10月下行0.2個百分點，而11月M1同比增速為4.9%,較10月天津經(jīng)濟增速低于全國水平2025年前三季度GDP城市排行榜天津市近五年GDP總量及增速機購天津2024年前三季度城市GDP為13416億元，同比增幅4.7%,增速低于全國均值。排名城天津2024年前三季度城市GDP為13416億元，同比增幅4.7%,增速低于全國均值。8.1%8.1%0天津GDP總量(億元)天津GDP增速0天津GDP總量(億元)天津GDP增速2022年2021年8.1%2023年2024年2021年8.1%2023年2024年2025年◆前三季度天津經(jīng)濟總量位列全國城市第12位。與2024年相比，存款與貸款—“儲蓄傾向強、信貸意愿弱”,內需疲軟特征顯著天津本外幣存款逐年變化20000收縮態(tài)勢持續(xù)惡化收縮態(tài)勢持續(xù)惡化億元、345億元，2025年11月增速跌至-97%,居民信貸需求極度低迷。近五年規(guī)模收縮幅度存款規(guī)模持續(xù)擴張外幣各項存款余額47332億元，同比增長6%。存款規(guī)模始終保持增長，但增速自2022年后開始回落。天津住戶貸款逐年變化02015年2021年2015年2021年地方政策—優(yōu)化頻次較24年下降，一線城市優(yōu)化限購政策展示示范效應4月10月11月12月調減住房限購：外環(huán)外不限購套數(shù)。優(yōu)化住房公積金：提高綠色住房貸款額度：公積金貸款額度上浮15%.調整商業(yè)信貸政策：確定商貸利率分區(qū)限購松華企購放寬企事業(yè)單位可在全市購房(除核心區(qū)).公積金政策優(yōu)化：無房職工后續(xù)兩年內租房提取額度階段性提高至80%。限購門檻降低多孩家起增購放寬限購相關條件：非京籍家庭買五以上可在五環(huán)內多購1套商品住房。下調二套公積金貸款首付比例：最低首付款比例不低于25%。降息預期—凈息差壓力下LPR全年僅降低10bp;貼息政策或為未來解法廣州相關部門正與央行對接，可能會推行房貸貼息政策，最快明年1月落地，僅針對買新房的新增貸款?！鲅a貼對象：購買龍曜城|鳳鳴項目的客戶，不限戶型、貸款類型?！鲑徺I房源B庫中的商品住房，可獲18萬元的購房資助。得購房合同所載的15%但不超過2024-2025年LPR變化情況2024年10月5年期下調25bp2025年5月5年期下調10bp1年期下調25bp1年期下調2024年7月5年期下調10bp2024年2月5年期下調25bp銀行凈息差承壓，2025年LPR僅下調10bp公積金公積金商業(yè)貸款利率不可低于3.1%首付正式降至2成，利率下調，可提公積金作首付■架空層會所要求自持(增加開發(fā)商成本);■個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的繳納增值稅；2年以上(含2年)免征增值稅。■11層以上小高、高層產品做開敞陽臺會有管控設備平臺要求凸出部分至少兩邊臨空(改造難更大)飄窗要求在主體之外(不可柜)利率2成預計落地政策預計落地政策--房價管控明年1月1日起天津開始管控新房價格，價格降幅不能低于備案價10%,否則將不能網(wǎng)簽。備案價制定規(guī)則：劃定整體價格區(qū)間。定價格區(qū)間。目前上海實行政策為住宅網(wǎng)簽價格不得低于備案價的95%。2023年啟動現(xiàn)房試點2025年5-6月集中傳聞津第一個現(xiàn)房銷售試點。前拿地的項目可按期房銷售，落地困難，政策延遲推行。中央定調：要推進現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)"所見即所得",從根本上防范房屋交付風險。預計2026年預售資金強監(jiān)管與現(xiàn)房銷售試點并行的過渡機制，實現(xiàn)行業(yè)軟著陸。預計落地政策現(xiàn)房銷售天津教育政策—生態(tài)城收緊政策，限制條件堪比和平同加產天津教育政策—生態(tài)城收緊政策，限制條件堪比和平同加產I解只用構2025年12月二手房新房須持有與和平區(qū)戶籍地址相同的房產滿三年須持有與和平區(qū)戶籍地址相同的房產滿三年新房不受影響和平區(qū)重點小學實行六年一學位，入學登記或申請轉入時的房產及戶籍信息一致人戶合一戶籍戶主或房屋產權人必須是“四老”河西新房不受影響學籍-戶籍-房產對應變相六年一學位，學入學，需鎖房4-8年河東實驗、第二實驗、緣誠、前程、河東九年一貫制學校小學部，從25年秋季學期開始，須持有房產滿三新房新一年級學生年不受影響所購二手房須持有房產滿三年人戶合一海教園戶籍戶主或房屋產權人必須無要求實施六年一學位是“四老”生態(tài)城提前持有二手房滿三年轉入須持有滿三年新房不受影響實施六年一學位2025年土地關鍵詞拿地格局固化拿地格局固化土地供需集中土地供需集中城更范圍擴大城更范圍擴大代建持續(xù)增長代建持續(xù)增長▲國企122個百分點；▲國企122個百分點；市場化央企118個百分點；民企無較大變化，多為有建筑背景企業(yè)或小型民企拿地。各類型企業(yè)獲地宗數(shù)占比■混合所有制央企+國企■混合所有制央企+國企集體所有2024年不含城更建面各類型企業(yè)土地投入金額占比▲國企121個百分點；市場化央企124個百分點；各類型企業(yè)土地投入金額占比▲國企121個百分點；市場化央企124個百分點；民企無較大變化■央企■混合所有制■央企+國企集體所有成交額(億)6914元/m2520萬m2環(huán)比123%▲2025年天津涉宅用地成交建面約520萬m,城更及國企托底類地塊增加；剔除城更約417萬m2,雖然較2024年有所增長，但相比2023年仍有近186萬m2差距。注：以上統(tǒng)計口徑刪除城更地塊，更能反映公開市場活躍度2024年1月-2025年12月涉宅用地逐月供銷055上88601n⑤80招購供應總建(萬m2)成交總建(萬m)樓板價(元/m2)土地環(huán)境—城更進入加速期，環(huán)比提升38%,多片區(qū)首次供地0天津市城更涉宅用地逐年成交走勢32950供應總建(萬m2)■成交總建(萬m)樓面地價(元/m2)宗數(shù)占比面積占比金額占比2025年天津城更用地2025年天津城更用地3456北辰天穆片區(qū)紅橋光榮道周邊片區(qū)紅橋歐亞達河東一冷天音紅橋邵公莊南智慧頸養(yǎng)河東大直沽片區(qū)餐快速路大學外環(huán)線西商公四病段間四我有絕病段間四我有絕89河北天津通廣科技園津南咸水沽糧庫宿舍及周邊津南咸水沽糧庫宿舍及周邊南開天拖片區(qū)津南咸水沽糧庫宿舍及周邊河北金鐘河大街南側片區(qū)河西柳林街區(qū)郫5地環(huán)比156%環(huán)比138%環(huán)比119%√2025年天津環(huán)城城更用地加速供應，其中北辰天穆片區(qū)、津南咸水沽咸水沽糧庫宿舍及周邊、津南天開津南園北部片區(qū)均為首次供應土地，約占全年城更土地建面38%。市區(qū)方面，除河北金鐘河大街南側片區(qū)、河西柳林街區(qū)、南開天拖片區(qū)外，其余均為6個片區(qū)也均為首次供地。土地環(huán)境—超25%項目選擇與代建公司進行合作開發(fā)津東成(掛)2025-04號遠東宏信+河東嘉瑞(混合)津北辰光(掛)2025-11號北辰城更(國)津紅光(掛)2025-15號海河建投(國)津辰青(掛)2025-008號北辰建設(國)格調代建(8個)津北辰朝(掛)2025-31號北辰投資(國)津北辰朝(掛)2025-30號北辰投資(國)津南華(掛)2025-39號泰達城更(國)津北華(掛)2025-26號天津軌交(國)津西青衛(wèi)(掛)2025-37號侯臺集團(集體所有)津西青(掛)2025-02號嘉業(yè)恒泰(民)綠城代建(5個)津西內(掛)2025-09號侯臺集團(集體所有)津武(掛)2024-032號華北集團(民)津濱保(掛)2025-2號品悅觀瀾(民)津西浯(掛)2025-07號金森置業(yè)(民)金地代建(3個)津西青(掛)2025-03號金軒置業(yè)(民)津北志(掛)2025-17號津梁置業(yè)(民)津濱高(掛)2025-2號萬青聚弘(民)新城代建(2個)津武(掛)2023-040號萬達宏順(民)津濱高(掛)2025-1號蘇州弘鐸(民)藍城代建津濱生(掛)2025-3號津紅紅(掛)2025-20號泰達集團(國)紅橋城投+中交二公局(國+央)泰豐代建金茂代建津紅前(掛)2025-23號城建控股+紅橋城投(國)旭輝代建津北育(掛)2025-33號市政建設+河北建投(國)津東直(掛)2025-32號嘉華+中交二公局未知未知公開市場出讓土地代建項目情況代建總建(萬m)代建宗數(shù)(宗)25年達到約164萬m,在不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)的情況下，25年代建滲透率達27%代建滲透率項目名稱AMC代建公司體量(萬m)備注信達格調美古花園信達泰達建設居住14.68,商2023年獲取金地中山印信達金地28(居住9.17)2024年獲取，合作中還包括1903聽松花園+嘉園信達泰達建設14.15(熹園)2024年獲取，聽松花園為續(xù)建或改造武清燕云花園二期信達旭輝59.1202天拖ABC地塊長城資產綠城14.87(含小學)2025年獲取土地環(huán)境—市區(qū)+環(huán)城占比歷史峰值，市區(qū)、環(huán)城、遠郊供銷激增市區(qū)-量160%價119%0樓飯價(元/m2)■市區(qū)0供應總速(萬nm2)成交總建(萬m一樓接價元/m)■遠郊■供應總建(萬m)■成交總建(萬m)樓板價(元/m)市區(qū)：成交量上漲60%,城更與非城更類土地同步上漲，但從具體占比上看，非城更類2025年占比57%,故價格宰升19%;2025年成交量超出22-24年年均成交量33.6%。環(huán)城：成交量上漲12%,城更用地建面占比上升至22%,樓面地價下降17.2%;2025年成交量超出22-24年年均成交量11.4%,遠郊：成交量上升63%,主要是源于武清與寶坻核心區(qū)成交量上漲，同時帶動樓面地價上漲。2025年成交量超出22-24年年均成交量基本持平。濱海：成交量下降11.4%,價格下降10.6%,主要是因為大生態(tài)城區(qū)域占比上升，核心區(qū)占比下降所致。2025年成交量低于22-24年成交量25%。市內六區(qū)各板塊成交土地(萬m2)環(huán)城四區(qū)各板塊成交土地(方m)遠郊五區(qū)各板塊成交土地(萬m)新立新立水西水西和平和平供地相對集中；河東供地全部集中在快速路以內，其中腹地中環(huán)內達到16.64萬m2;河西供地全部集中在快速路以外。海豆環(huán)城：北辰主要集中在北倉板塊，且格調參與全部項目開發(fā)：津南咸水沽由于城更供應面積達到近42萬m2;西青李七莊土地主要集中在環(huán)外，鎮(zhèn)城開發(fā)區(qū)濱海高新區(qū)√遠郊：武清主力土地供需區(qū)域主要集中在楊村，成交量近36萬m;寶坻主要集中在城南板塊?！虨I海：大生態(tài)城片區(qū)土地供需達到41萬m;濱海高新區(qū)新增16萬m2,主要為海月潮華及濱海建投所獲得土地，土地環(huán)境—容積率普降，市區(qū)及環(huán)城外環(huán)內低容積率更具競爭力市內六區(qū)2021年平均2.68容積率為全高層業(yè)態(tài)或高層+少數(shù)小高層業(yè)態(tài)，2025年2.03容積率極致排布下會出現(xiàn)30%洋房業(yè)態(tài)2021年2022年2023年2024年2025年對2021年1.68,滿排洋房下層環(huán)城四區(qū)2025年環(huán)城1.52平均容積率為全積率最常見為約40%小高+60%洋房房2021年2022年2023年2024年2025年天津分環(huán)線容積率變化情況(市六區(qū)+環(huán)城)002021年2022年2023年2024年2025年內環(huán)內000內中環(huán)中外壞外環(huán)外環(huán)線內環(huán)內(市區(qū))山東路1.7內中環(huán)(市區(qū))工大1號地1.2、工大2號地1.3中環(huán)外(市區(qū)+環(huán)城)建昌道城更1.5、海河柳林42號城更1.49外環(huán)外(環(huán)城)2025年新房關鍵詞“剛改之城”“剛改之城”銷售金額(億元)銷售金額(億元)銷售套數(shù)(套)2020-2025年天津商品住宅供求量價走勢2020-2025年天津商品住宅供求量價走勢13萬方13萬方74萬方37萬方■成交量下降20%02020年2021年02020年2021年2022年2023年■供應面積(萬m2)成交面積(萬m2)一2024年2025年—成交均價(元/m2)上半年月均銷量全年月銷53萬方下半年月均銷量以近6個月月均銷年計算去化周期1月去化周期12月去化周期16個月37%22個月首開項目一新盤數(shù)量同比上漲23%分區(qū)開盤數(shù)量占比年全市首開項目數(shù)量分區(qū)開盤數(shù)量占比2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年今年不統(tǒng)計首開去化率6464322能報的開盤去化率都是面子數(shù)據(jù)。不報首開。■市內六區(qū)■市內六區(qū)遠郊區(qū)縣■濱海新區(qū)各區(qū)域首開項目個數(shù)5332 22025年各區(qū)成交占比市區(qū)：持續(xù)增加供應，帶動成交環(huán)城：成交繼續(xù)向外環(huán)線內集中，主打剛改遠郊：成交向城區(qū)集中，三代產品項目集中入市濱海：新盤較少，缺乏主力項目2024、2025年四大區(qū)供應量對比0市內六區(qū)環(huán)城四區(qū)遠郊區(qū)縣濱海新區(qū)■2024年供應面積(萬m)■2025年供應面積(萬m2)2024、2025年四大區(qū)供應量對比0市內六區(qū)環(huán)城四區(qū)遠郊區(qū)縣濱海新區(qū)■2023年成交面積(萬m)■2024年成交面積(萬m)市內六區(qū)環(huán)城四區(qū)遠郊區(qū)縣濱海新區(qū) 區(qū)域市場市區(qū)增加供應、環(huán)城供求平衡、遠郊去庫存 2025年各區(qū)供求量價0■供應面積(萬m2)■成交面積(萬m2)2025年各區(qū)供銷與2024年對比河西河東寧河薊州濱海新區(qū)供求雙降供求雙降競爭紅海無效供應供求釋放以價換量供應優(yōu)質地段新盤供應優(yōu)質地段新盤河北河東寧河薊州濱海新區(qū) 成交結構“剛改之城”特征強化 150-300萬：12.6個百分點其中：200-300萬上漲2.4150-300萬：12.6個百分點其中：200-300萬上漲2.4pp800萬元以上750-800萬元800萬元以上750-800萬元700-750萬元650-700萬元600-650萬元550-600萬元500-550萬元450-500萬元400-450萬元350-400萬元300-350萬元250-300萬元200-250萬元150-200萬元2024-2025年總價段變化2024-2025年單價段變化100-150萬元23.9%100萬元以下23.5%200m2以上200m2以上■■2025年占比■2024年占比55天保意境元啟桂月云翠主銷排名提升板塊：新盤拉升+換代紅利宏順央璟頌PS:彩虹城低價銷售(套)(元/m2)(億元)同比同比排名13商務區(qū)0304海河教育園1516789西站東麗湖1水西1團泊西4同地產銷只Ⅲ購同地產銷只Ⅲ購部分為后三代產品排行項目(億元)(元/m2)(萬m)1上東金茂智慧科學城張貴莊2建投譽河院西站3金茂泮湖滿庭順馳橋一4天津金茂府西站一5信達格調美古花園小白樓6體北金茂府體院北全市項目三代產品占比7中海峰境南開學府8綠城水西雲(yún)廬水西9中建理想城雙港中海時光之鏡新梅江保利西棠和煦海河教育園2023年2024年2025年中海學府源境新梅江城投萬欣城河西區(qū)；新梅江為典型津南區(qū)：海教園為典型代表商務區(qū)一高層焦慮高層焦慮不做高層天津人有洋房情結，疊加近幾年房價下滑，曾經(jīng)高層價格現(xiàn)在買洋房，洋房與高層產品供應比值與成交比值近五年分產品價格變化洋房17%2021年2022年2023年20得房率焦慮100%是及格線賠送面積手段：除設備平臺外，可賠送裝飾廊架；挑空搭樓板；飄窗得房率焦慮100%是及格線賠送面積手段：除設備平臺外，可賠送裝飾廊架；挑空搭樓板；飄窗口龍曜城(二期鳳鳴):109平米洋房得房率100%2025年產品年度高頻詞大門精裝大堂臉盲癥犯了：外觀同質、功能同質，已陷入審美疲勞。隨著越來越卷記憶點少，難少跑出黑馬項目。會所不再只是豪宅專屬，逐漸全民化，單價1萬到7萬的項目都有會所為了感官視覺和實景展示效果好，因此在實景展示階段卷大門公建化立面從出圈到臉盲房企排名一格局穩(wěn)定，無黑馬企業(yè)；市占率基本靠代建拉動資源驅動型排行企業(yè)成交面積(萬m2)成交金額(億元)7中建地產(天津)22.343.3 一—2025年二手房關鍵詞降出性價比降出性價比逐年走勢一新舊分化加劇，二手房承接剛需客群房二二手100m2以下面積段年度約套數(shù)占比2020-2025年新0.02020房成交套0()2022年二手房成(萬套)2024年一新房0%自2021年二手性價比凸顯新房與二手房價差一新房成交均價(元/m)十一二手房成交均價(元/m2)三二手價格回撤至1萬元/m2,與新房價差77%0√二手房成交均價：2025年全年成交均價約10096元/m2,環(huán)比2024年下降8%,降幅較2024年擴大0.7個百分點，價格已連續(xù)四年下跌，整體均價已回歸到2014-2015年水平?！桃欢謨r格關系：整體價差自2020年就已經(jīng)開始擴大，2025年一二手整體均價價差已擴大近80%左右.02016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年二手房套均總價(萬/套)新房、二手房套均價-若置換需增加購房成本超百萬√二手房套均總價：2025年二手房套均總價降至90萬，環(huán)比2024年下降8.2%。√一二手套均總價關系：隨著二手房總體價格下調，2025年一二手總價差已擴大至112萬/套，為近五年最高增幅水平，意味著賣掉原有房屋的情況下若想置換貸款需要超過百萬，略超購房客戶平均水平。上半年：下降4.65%下半年：下降6.8%天津二手房價格漲跌幅趨勢(市區(qū)、環(huán)城)天津二手房價格漲跌幅趨勢(市區(qū)、環(huán)城)0.50%24-0124-0224-0324-0424-0524-0624-0724-0824-0924-1024-11.24-1225-0125-0225-0325-0425-0525-0625-0725-0825-0925-1025-12024年累計其他區(qū)降幅收窄2024年2024年VS2025年各區(qū)(市區(qū)+環(huán)城)12月對比1月漲跌幅南開河東河北紅橋西青北辰-10.7%河西和平萬科四季花城成交價格走勢圖02025年8月2024年4月2016年1月2017年6月2018年10月2020年3月2021年7月2022年12月2025年8月2024年4月腐四戶市折所只n四買房人信心調查帶動因素TOP3推遲因素TOP3新房降價降到位了市場相對穩(wěn)定新房降價降到位了市場相對穩(wěn)定等更好的政策新項目產品創(chuàng)新二手房沒賣掉二手房價格合適沒受什么帶動，剛性需求，必須買二手房價格合適沒受什么帶動，剛性需求，必須買利率處于低位8%8%首付有壓力，政策減負未…半年之內半年到一年一年到三年三年到五年五年以上購房意愿強烈觀望中市已購客戶中“半年到一年”“一年到三年”占比持平(均38%廠，反映實際購房群體的決策周期比計劃群體更延遲購買群體35%短期無行動，原無計劃現(xiàn)提上日程群體超六成持“遇合適項目出手”的觀望態(tài)度，是比延遲購買者更易大幅下跌大幅下跌跌整體平穩(wěn)小幅度上漲02025認知共識超八成(25%+61%)受訪者認為2025年房價處于下跌狀態(tài)，其中“小幅下跌”是絕對主流，僅14%認為“整體平穩(wěn)”,無“小幅上長”的認知，反映市場對2025年房價的認知偏負面。2026預期雖然“繼續(xù)小幅下跌”仍是最主流預期(整體下行預期高于去年6pp)上漲預期占比32%,其中區(qū)域分化19%,觸底小幅回彈13房率增高而降低變小婚房脫離父母獨立居住外地落戶學區(qū)房改善居住環(huán)境改善居住面積改善業(yè)態(tài)(如高層換洋房)6161m2以上盧女士：“原來想買120m2的洋房，現(xiàn)在感覺105就夠了”劉先生：“要是這個得房率，原來想買120的。現(xiàn)在100-110m2就行?！皹潜P品質(樓盤品質(物業(yè)、小區(qū)規(guī)…開發(fā)商品牌及實力戶型設計教育交通配商業(yè)、醫(yī)療配套(2024年)(2025年)(2024年)(2025年)“卷產品”趨勢下偏好新房占比持續(xù)增加置業(yè)目的新房新房二手房無所謂外地落戶學區(qū)房(如高層換洋房)更希望開發(fā)商在哪些產品領域發(fā)力對新產品項目印象：近6成為正向反饋，但存在“實用性不足、同質化”印象高得房率主題園林景觀空中庭院、垂直綠化等…立面創(chuàng)新印象提升于實用審美疲勞&無感25%相似