2025年土地估價(jià)師考試備考技巧分享試卷及答案考試時(shí)長(zhǎng)：120分鐘滿(mǎn)分：100分試卷名稱(chēng)：2025年土地估價(jià)師考試備考技巧分享試卷考核對(duì)象：土地估價(jià)師備考人員題型分值分布：-判斷題（20分）-單選題（20分）-多選題（20分）-案例分析（18分）-論述題（22分）總分：100分---一、判斷題（共10題，每題2分，總分20分）1.土地估價(jià)中的“最高最佳使用原則”是指土地在當(dāng)前法律、政策條件下可能實(shí)現(xiàn)的最大收益狀態(tài)。2.土地估價(jià)報(bào)告中，基準(zhǔn)地價(jià)修正法適用于城市建成區(qū)以外的農(nóng)村土地評(píng)估。3.土地估價(jià)中的“剩余法”主要適用于待開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的評(píng)估。4.土地估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中，必須考慮土地的“區(qū)位因素”，但無(wú)需關(guān)注“個(gè)別因素”。5.土地估價(jià)中的“收益還原法”適用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地的評(píng)估，但不適合理工業(yè)用地。6.土地估價(jià)報(bào)告的編制必須符合《土地估價(jià)規(guī)程》的要求，但無(wú)需考慮地方性法規(guī)。7.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)比較法”需要選取至少3個(gè)可比案例，且時(shí)間差異不宜超過(guò)1年。8.土地估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中，可以適當(dāng)調(diào)整土地用途以提高評(píng)估價(jià)值。9.土地估價(jià)中的“成本法”主要適用于新開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的評(píng)估。10.土地估價(jià)報(bào)告的附件必須包括土地權(quán)屬證明、規(guī)劃許可文件等關(guān)鍵資料。二、單選題（共10題，每題2分，總分20分）1.下列哪種方法不屬于土地估價(jià)的基本方法？（）A.基準(zhǔn)地價(jià)修正法B.市場(chǎng)比較法C.收益還原法D.成本法E.路線(xiàn)價(jià)法2.土地估價(jià)中的“區(qū)位因素”不包括？（）A.交通條件B.基礎(chǔ)設(shè)施配套C.土地權(quán)利性質(zhì)D.宗地形狀E.周邊環(huán)境3.土地估價(jià)中的“收益還原法”中，還原利率通常采用？（）A.銀行存款利率B.國(guó)債利率C.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值D.土地出讓金利率E.企業(yè)貸款利率4.土地估價(jià)報(bào)告的編制中，以下哪項(xiàng)不屬于“附件”內(nèi)容？（）A.土地權(quán)屬證明B.市場(chǎng)交易案例C.土地利用規(guī)劃圖D.估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)E.宗地圖5.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)比較法”中，修正系數(shù)主要考慮？（）A.時(shí)間因素B.區(qū)域因素C.個(gè)別因素D.容積率差異E.以上都是6.土地估價(jià)中的“剩余法”適用于？（）A.商業(yè)用地B.工業(yè)用地C.住宅用地D.待開(kāi)發(fā)土地E.公共用地7.土地估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中，以下哪項(xiàng)行為屬于違規(guī)？（）A.客觀選取可比案例B.調(diào)整土地用途以提高價(jià)值C.按照規(guī)程編制報(bào)告D.使用權(quán)威數(shù)據(jù)E.考慮區(qū)位因素8.土地估價(jià)中的“成本法”主要適用于？（）A.新開(kāi)發(fā)土地B.老舊城區(qū)土地C.商業(yè)用地D.工業(yè)用地E.公共用地9.土地估價(jià)報(bào)告的編制中，以下哪項(xiàng)屬于“正文”內(nèi)容？（）A.土地權(quán)利證明B.估價(jià)方法說(shuō)明C.宗地圖D.估價(jià)師簽名E.市場(chǎng)交易案例10.土地估價(jià)中的“基準(zhǔn)地價(jià)修正法”適用于？（）A.城市建成區(qū)B.農(nóng)村土地C.待開(kāi)發(fā)土地D.工業(yè)用地E.公共用地三、多選題（共10題，每題2分，總分20分）1.土地估價(jià)中的“區(qū)位因素”包括？（）A.交通條件B.基礎(chǔ)設(shè)施配套C.土地權(quán)利性質(zhì)D.宗地形狀E.周邊環(huán)境2.土地估價(jià)中的“收益還原法”需要考慮？（）A.土地年收益B.還原利率C.收益年限D(zhuǎn).土地用途E.土地權(quán)利性質(zhì)3.土地估價(jià)報(bào)告的編制中，以下哪些屬于“附件”內(nèi)容？（）A.土地權(quán)屬證明B.市場(chǎng)交易案例C.土地利用規(guī)劃圖D.估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)E.宗地圖4.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)比較法”需要考慮？（）A.時(shí)間修正B.區(qū)域修正C.個(gè)別修正D.容積率修正E.土地權(quán)利修正5.土地估價(jià)中的“剩余法”需要考慮？（）A.土地取得成本B.開(kāi)發(fā)成本C.銷(xiāo)售收入D.利潤(rùn)率E.土地用途6.土地估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中，以下哪些行為屬于合規(guī)？（）A.客觀選取可比案例B.調(diào)整土地用途以提高價(jià)值C.按照規(guī)程編制報(bào)告D.使用權(quán)威數(shù)據(jù)E.考慮區(qū)位因素7.土地估價(jià)中的“成本法”需要考慮？（）A.土地取得成本B.開(kāi)發(fā)成本C.銷(xiāo)售收入D.利潤(rùn)率E.土地權(quán)利性質(zhì)8.土地估價(jià)報(bào)告的編制中，以下哪些屬于“正文”內(nèi)容？（）A.土地權(quán)利證明B.估價(jià)方法說(shuō)明C.宗地圖D.估價(jià)師簽名E.市場(chǎng)交易案例9.土地估價(jià)中的“基準(zhǔn)地價(jià)修正法”需要考慮？（）A.基準(zhǔn)地價(jià)B.修正系數(shù)C.土地用途D.土地權(quán)利性質(zhì)E.區(qū)域因素10.土地估價(jià)中的“收益還原法”適用于？（）A.商業(yè)用地B.工業(yè)用地C.住宅用地D.待開(kāi)發(fā)土地E.公共用地四、案例分析（共3題，每題6分，總分18分）案例一：某城市一宗商業(yè)用地，面積為5000平方米，用途為商業(yè)，規(guī)劃容積率為4，當(dāng)前市場(chǎng)年租金為800元/平方米，還原利率為10%，土地剩余使用年限為40年。請(qǐng)計(jì)算該宗土地的價(jià)值。案例二：某工業(yè)用地，面積為3000平方米，用途為工業(yè)，規(guī)劃容積率為1，當(dāng)前市場(chǎng)年租金為600元/平方米，還原利率為8%，土地剩余使用年限為50年。請(qǐng)計(jì)算該宗土地的價(jià)值。案例三：某待開(kāi)發(fā)土地，面積為2000平方米，用途為住宅，規(guī)劃容積率為3，開(kāi)發(fā)成本為3000元/平方米，銷(xiāo)售價(jià)格為8000元/平方米，開(kāi)發(fā)周期為2年，銷(xiāo)售利潤(rùn)率為20%。請(qǐng)計(jì)算該宗土地的價(jià)值。五、論述題（共2題，每題11分，總分22分）1.請(qǐng)論述土地估價(jià)中的“最高最佳使用原則”及其在評(píng)估中的應(yīng)用。2.請(qǐng)論述土地估價(jià)報(bào)告的編制要點(diǎn)及其在估價(jià)工作中的重要性。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.×（基準(zhǔn)地價(jià)修正法適用于城市建成區(qū)）3.√4.×（需同時(shí)考慮區(qū)位因素和個(gè)別因素）5.×（適用于商業(yè)、住宅用地）6.×（需符合地方性法規(guī)）7.√8.×（不得隨意調(diào)整土地用途）9.√10.√解析：-第2題：基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要適用于城市建成區(qū)，農(nóng)村土地通常采用其他方法。-第4題：區(qū)位因素和個(gè)別因素均需考慮，否則評(píng)估結(jié)果可能失真。-第8題：土地用途調(diào)整需符合規(guī)劃，不得隨意提高價(jià)值。二、單選題1.E2.C3.C4.D5.E6.D7.B8.A9.B10.A解析：-第1題：路線(xiàn)價(jià)法不屬于基本估價(jià)方法，屬于宗地評(píng)估中的輔助方法。-第3題：還原利率通常采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，反映市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。-第7題：調(diào)整土地用途以提高價(jià)值屬于違規(guī)行為。-第9題：估價(jià)方法說(shuō)明屬于正文內(nèi)容，附件為支撐材料。三、多選題1.A,B,E2.A,B,C3.A,B,C,E4.A,B,C,D,E5.A,B,C,D6.A,C,D,E7.A,B,D8.B,D,E9.A,B,C,D10.A,C解析：-第1題：個(gè)別因素（如土地權(quán)利性質(zhì)）不屬于區(qū)位因素。-第4題：市場(chǎng)比較法需考慮時(shí)間、區(qū)域、個(gè)別、容積率及權(quán)利修正。-第10題：收益還原法適用于商業(yè)、住宅用地，工業(yè)用地通常采用成本法或剩余法。四、案例分析案例一：價(jià)值=800×5000×(1-(1+10%)^(-40))/10%≈2.07億元案例二：價(jià)值=600×3000×(1-(1+8%)^(-50))/8%≈1.12億元案例三：土地價(jià)值=(8000-3000)×2000/(1+20%)^2≈1.15億元解析：-案例一：采用收益還原法，考慮年收益、還原利率及年限。-案例二：同案例一，但還原利率不同。-案例三：采用剩余法，考慮開(kāi)發(fā)成本、銷(xiāo)售價(jià)格及利潤(rùn)率。五、論述題1.最高最佳使用原則及其應(yīng)用最高最佳使用原則是指土地在當(dāng)前法律、政策條件下可能實(shí)現(xiàn)的最大收益狀態(tài)。在評(píng)估中，需考慮以下因素：-土地用途（如商業(yè)、住宅、工業(yè)）-