中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展新趨勢(shì)

2003年左右，購(gòu)物中心隨著城市的進(jìn)展、人們生活需求的多樣化孕育而生，最初的贓物中

心是由百貨業(yè)態(tài)演變而成。目前，購(gòu)物中心在全國(guó)快速進(jìn)展，據(jù)熟悉，2012年底全國(guó)購(gòu)物

中心將達(dá)2542個(gè)，同時(shí)，購(gòu)物中心也迎來(lái)了各類進(jìn)展新趨勢(shì)，包含購(gòu)物中心向郊區(qū)擴(kuò)張、

社區(qū)型購(gòu)物中心成主流、業(yè)態(tài)配比調(diào)整、去主力店化、去百貨化等。

北京郊區(qū)購(gòu)物中心集中爆發(fā)馬上開(kāi)業(yè)項(xiàng)目一覽

周末逛街，最影響心情的莫過(guò)于擁擠的交通、擁擠的購(gòu)物環(huán)境；好不容易到了周末，但

“壓力”從未減退，只是換了形式。畢競(jìng)，在市中心逛街消費(fèi)，總是少了點(diǎn)空間感。假如你還

在忍耐著各類“堵”，消磨著原本悠閑的時(shí)光，你就。ul啦！

郊區(qū)購(gòu)物中心的出現(xiàn)，是躲開(kāi)擁擠式購(gòu)物的新希望，它為消費(fèi)者找到了“趨冷避熱”的好

地方。隨著京城居住人口向郊區(qū)遷移，汽車大規(guī)模地進(jìn)入家庭生活，郊區(qū)購(gòu)物應(yīng)運(yùn)而生。與

我們常見(jiàn)的shoppingmall不一致的是，它不像金源新燕莎、朝陽(yáng)大悅城等位于城區(qū)寸土寸

金的黃金地段，而是選址在真正意義上的郊區(qū)，昌平、順義、大興等五環(huán)之外才是它的根據(jù)

地。

此外，由于郊區(qū)購(gòu)物中心的輻射范圍較廣，更強(qiáng)調(diào)其交通條件，減輕了消費(fèi)者源于交通

的煩惱。目前，這個(gè)購(gòu)物模式仍然在蓬勃進(jìn)展中，未來(lái)瘠?會(huì)給我們帶來(lái)更多驚喜。

?馬上開(kāi)業(yè)的京郊mall

在未來(lái)幾年，將是京郊購(gòu)物中心進(jìn)展的集中時(shí)期，很多大型購(gòu)物中心都已在建設(shè)之中，

輻射范圍越來(lái)越大，人均購(gòu)物面積也越來(lái)越大。此外，這里不僅是購(gòu)物的地方，各類配套設(shè)

施更為齊全，周末驅(qū)車而來(lái)，收獲的不僅是舒暢的心情，還有真正一站式的購(gòu)物體驗(yàn)。

中關(guān)村國(guó)際商城（二期）

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2012年年底初步建成

推薦理由：你一定明白永旺購(gòu)物中心，它作為中關(guān)村國(guó)際商城中的一部分，在建成之初

轟動(dòng)一時(shí)。如今，中關(guān)村國(guó)際商城二期更是進(jìn)行大手筆地發(fā)揮，不僅要建成一個(gè)總面積超過(guò)

20萬(wàn)平方米的奧特萊斯店，還要建一個(gè)約9萬(wàn)平方米的大型商場(chǎng)。這個(gè)龐大的奧特萊斯，

比目前京北最大的賽特奧萊還要大（賽特奧萊項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)面枳15萬(wàn)平方米）。

未來(lái)廣州大型購(gòu)物中心進(jìn)展趨勢(shì)解讀：\1ALL開(kāi)始向郊區(qū)擴(kuò)散

新增商業(yè)面積超180萬(wàn)m2

廣州高力國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理林明瀚表示，自亞運(yùn)會(huì)舉辦以來(lái)，廣州有近2()個(gè)大型購(gòu)

物中心陸續(xù)開(kāi)業(yè)，新增面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，而在未來(lái)的一年半時(shí)間里，廣州還將有至少8()萬(wàn)平

方米的全新項(xiàng)目上市，在新一輪商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展高潮中，新造MALL運(yùn)動(dòng)正在廣州興起。

MALL開(kāi)始向郊區(qū)擴(kuò)散

廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶表示，世界上最早的MALL起源于美國(guó)，中國(guó)上一輪造

\1ALL運(yùn)動(dòng)源于上世紀(jì)九十年代，當(dāng)時(shí)的MALL要緊分布在廣州及珠三角地區(qū)，只是它們的經(jīng)營(yíng)失

敗的多，成功的少。廣州最知名的MALL有天河城、正佳廣場(chǎng)等。而目前正興起的這個(gè)新MALL

時(shí)代，是經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、零售業(yè)進(jìn)展到一定階段的產(chǎn)物，當(dāng)人們更注重消費(fèi)體驗(yàn)與環(huán)境，與商業(yè)地產(chǎn)成

長(zhǎng)到一定階段時(shí)，新MALL時(shí)代就應(yīng)運(yùn)而生。

為什么說(shuō)中國(guó)已跨進(jìn)了新MALL時(shí)代？王先慶表示，這是由于MALL的開(kāi)發(fā)建設(shè)，已從個(gè)別單

一的事件進(jìn)入整體進(jìn)展階段，MALL的進(jìn)展已過(guò)了萌芽期而進(jìn)入了成長(zhǎng)期，它們從城市的市中心向

郊區(qū)擴(kuò)散，從大都市向二三級(jí)城市擴(kuò)散，更吸引各路資本涌入。比如，廣州的MALL已經(jīng)從天河商

圈向外擴(kuò)散，擴(kuò)散到白云新城，如白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、五號(hào)停機(jī)坪，甚至擴(kuò)散到更遠(yuǎn)的番禺，如番禺萬(wàn)

達(dá)廣場(chǎng)。王先慶說(shuō)："我他還形成了非常有中國(guó)特色的VALL模式，隨著更多新項(xiàng)目的涌現(xiàn)，這種與

中國(guó)文化相吻合的中國(guó)特色正越來(lái)越清晰。,

影響新MRLL多極化進(jìn)展改變廣州城市格局

新MALL時(shí)代的至I］來(lái)，將為廣州帶來(lái)如何的變化？多位商業(yè)地產(chǎn)專家與企業(yè)老總都表示，廣州

商業(yè)已經(jīng)邁進(jìn)多極化全線進(jìn)展的新時(shí)期，MALL從市區(qū)走向郊區(qū)，新一輪造MALL運(yùn)動(dòng)正在改變廣

州的城市格局。

新MALL時(shí)代推動(dòng)城市進(jìn)展

林明瀚在論壇上表示，近年來(lái)，廣州商業(yè)正邁進(jìn)了多極化全線進(jìn)展的新時(shí)期。由于市中心區(qū)域

可開(kāi)發(fā)的土地有限，地鐵網(wǎng)絡(luò)不斷延伸與大型居住區(qū)在郊區(qū)的興起，令大型購(gòu)物中心也正顯現(xiàn)出向

郊區(qū)化進(jìn)展的趨勢(shì)“而對(duì)新MALL時(shí)代與城市化進(jìn)程的關(guān)系，王先慶更表示，城市化進(jìn)程必定會(huì)引

發(fā)商業(yè)中心的轉(zhuǎn)移，就像往常廣州的商業(yè)中心在北京路、環(huán)市路，后來(lái)轉(zhuǎn)到了天河商圈，現(xiàn)在又開(kāi)

始向增城、番禺、金沙洲、花都等東、南、西、北四個(gè)方向進(jìn)展。從城市進(jìn)展歷程看，往往新的城

市中心需要新商業(yè)中心，而新商業(yè)中心最需要新的MALL支撐，新MALL的出現(xiàn)將能為城市的新中

心匯聚人氣，從而又進(jìn)一步拉動(dòng)城市化的進(jìn)程，改變城市進(jìn)展的格局。

近2()個(gè)購(gòu)物中心四面開(kāi)花

按政府的有關(guān)規(guī)劃，?十二五”期間，廣州將以東、西、南、北四個(gè)方向的地鐵、輕軌與快速干道

交通放射線為基礎(chǔ)的"東推進(jìn)、西延伸、南拓展、北培養(yǎng)、中提升'的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)展布局；以廣州城市

環(huán)形干道為圓周，打造吶精、中厚、外強(qiáng)"的三個(gè)商'也圈層；以老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)中軸線、新城區(qū)現(xiàn)代

商業(yè)中軸線與珠江濱水帶為核心，打造集文化歷史、休閑娛樂(lè)、商旅互動(dòng)、濱水景觀等商業(yè)功能于

一體的廣州?千年商都，"購(gòu)物天堂"的特色形象。

展望廣州大型購(gòu)物中心的進(jìn)展未來(lái)，王先慶指出，廣州東、南、西、北四個(gè)方向，未來(lái)幾年間，往

東到東0H、增城，還會(huì)增加34個(gè)大型購(gòu)物中心；往南到番禺，會(huì)增加7-8個(gè)甚至1。個(gè)項(xiàng)目；而往

西是芳村、金沙洲廣佛交界一帶，還將增加2-3個(gè)項(xiàng)目；往北到花都一帶，也會(huì)再增加2個(gè)項(xiàng)目。

廣州百嘉信集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目管理中心副總經(jīng)理?xiàng)钴娡?/p>

我最重要的任務(wù)不是管商場(chǎng)，而是每分鐘都提醒老板：做商場(chǎng)前三五年都要貼錢。

做商業(yè)，沒(méi)有三五年的培養(yǎng)期是不行的。天河城在1996年開(kāi)業(yè)，一直到2002年才好轉(zhuǎn)。新商

業(yè)項(xiàng)目剛開(kāi)業(yè)的前兩年內(nèi)，我認(rèn)為有60%的商家退鋪也是正常的，路是人走出來(lái)的，商場(chǎng)也是要靠

人聚起來(lái)的，所謂"一年生、兩年熟、三年才能熱愛(ài)上，。因此我最重要的任務(wù)不是管商場(chǎng)，而是每分

鐘都提醒老板："做商場(chǎng)是不賺錢的，是要貼錢的，前三五年都要貼錢。"

廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶

我最討厭聽(tīng)一句話：商場(chǎng)高端化，這明顯是不理性的。

我最討厭聽(tīng)一句話：”商場(chǎng)高端化.，這明顯是不理性、不符合我們消費(fèi)水平的。商場(chǎng)做高端化，

只有極少數(shù)能成功，絕大多數(shù)是失敗的。我們的消費(fèi)是什么水平？我們的地產(chǎn)進(jìn)展是什么水平？國(guó)

外的MALL有三四十年甚至七八十年的歷史，我們卻只有十幾年歷史，憑什么你要跟人家一樣高端

化？我們要尊重現(xiàn)實(shí)，我們的MALL要先形成中國(guó)的特色，更具有民族性與差異性，整個(gè)行業(yè)才能

更健康、理性地進(jìn)展。

雅居樂(lè)地產(chǎn)置業(yè)有限公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心總監(jiān)羅紅葆

廣州建MALL要去天河城化

廣州的MALL很多都帶有天河城的模式，深圳的MALL則帶有萬(wàn)象城的模式。雅居樂(lè)從中山進(jìn)

入廣州，應(yīng)該沿用哪一個(gè)模式，這是我們?cè)偬接懙膯?wèn)題?，F(xiàn)在很多企業(yè)在抄襲萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的商業(yè)開(kāi)發(fā)

模式，但我們是否能夠沿著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的路子再走一遍？事實(shí)上萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已經(jīng)在拋棄這種模式，而我

們很多做商業(yè)地產(chǎn)的，還存在誤區(qū)，認(rèn)為把萬(wàn)達(dá)模式搬過(guò)來(lái)就成功了。我認(rèn)為做商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該要去

萬(wàn)達(dá)化，同時(shí):廣州要去天河城化，深圳要去萬(wàn)象城化。這是一個(gè)課題，是雅居樂(lè)在探討的問(wèn)題。

廣州奧園資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司副總經(jīng)理劉訓(xùn)強(qiáng)

商業(yè)要成行成市，商場(chǎng)卻要去同質(zhì)化。

我覺(jué)得商業(yè)中心要做得好，一定要考慮區(qū)域的承受力，要與區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣相切合。我們番禺的

奧園廣場(chǎng)將要開(kāi)業(yè)了，目前招商進(jìn)展已很順利，吸引了很多大品牌與主力店加盟，這跟我們的準(zhǔn)確

定位分不開(kāi)。商業(yè)要成行成市，但商場(chǎng)本身卻要做到去同質(zhì)化，做出自己的特色；要特別迎合區(qū)域

的特點(diǎn)，要與區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)需求相切合，有本地特色，才能有持久的生命力。

近年廣州要緊新建(在建)大型購(gòu)物中心一覽表

項(xiàng)目名所在區(qū)域商業(yè)規(guī)模開(kāi)業(yè)時(shí)間

宏城廣場(chǎng)地下商場(chǎng)天河路15萬(wàn)門估計(jì)2012年底2013年初

太陽(yáng)城新天地珠江新城12萬(wàn)戶2012年3月試業(yè)

花城匯珠江新城"萬(wàn)m"2011年9月東方寶泰購(gòu)物廣場(chǎng)廣州東站15萬(wàn)肝2009年10

月

五號(hào)停機(jī)坪白天新城10萬(wàn)戶2011年9月

白云海航Y(jié)H城白云嘉禾1()萬(wàn)戶估計(jì)2013年

廣粵天地珠江新城1萬(wàn)2010年中

保利中環(huán)廣場(chǎng)環(huán)市東4萬(wàn)門2011年

西城都薈荔灣8.8萬(wàn)戶2012年下半年

盛薈廣場(chǎng)荔灣10萬(wàn)肝估計(jì)2013年2月

名城商業(yè)廣場(chǎng)北京路10萬(wàn)名估計(jì)2013年底

大學(xué)城YH城大學(xué)城12萬(wàn)行2011年

鴻禧優(yōu)活商業(yè)中心番禺市橋2萬(wàn)戶2012年7月

奧園養(yǎng)生廣場(chǎng)番禺市橋4.?萬(wàn)疔2012年底

荔園新天地番禺市橋2()萬(wàn)戶估計(jì)2013年5月

羅家商業(yè)廣場(chǎng)番禺市橋10萬(wàn)戶未定

雅居樂(lè)花都商業(yè)項(xiàng)目花都區(qū)府17.5萬(wàn)m，估計(jì)2G14年

信盈城增城新塘5()萬(wàn)戶2012年底

增城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)增城荔城新區(qū)35萬(wàn)肝2015年

據(jù)熟悉，“巨無(wú)霸”選址在昌平區(qū)回龍觀鄰近，更有三大立體排布，包含風(fēng)情商街、生態(tài)

廣場(chǎng)商街、空中商街，被稱之全面開(kāi)放的超綠色購(gòu)物環(huán)境。

北京斯普瑞斯奧特萊斯

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2011年5月21日

推薦理由：北京斯普瑞斯奧萊位于朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)，盡管還未正式開(kāi)業(yè)，卻已在試營(yíng)業(yè)中。

它不單引進(jìn)COZZI、D&G、GianfrancoFeiTe>Ccrnni1881等時(shí)尚奢侈品牌,還有D&GKids

等兒童品牌，更不乏Y-3這樣的運(yùn)動(dòng)品牌。據(jù)熟悉，前一陣，運(yùn)動(dòng)品牌1折起，被聞風(fēng)而來(lái)

的顧客“搶”個(gè)精光。

最值得推薦的是，連三佛也馬上入駐其中，并首次在京城的奧萊店開(kāi)業(yè)，非常值得期待。

另外，充滿時(shí)尚感的香港主流精品店JOYCE在購(gòu)物中心獨(dú)占兩層規(guī)模，不用跑到香港，在

這里也能滿足時(shí)尚消費(fèi)者的需求

大興英特宜家購(gòu)物中心

開(kāi)業(yè)時(shí)間：估計(jì)于2C14年開(kāi)業(yè)

推薦理由：宜家也有購(gòu)物中心？沒(méi)錯(cuò)，未來(lái)會(huì)有的。現(xiàn)在你開(kāi)車到大興區(qū)西紅門，就能

看到?個(gè)施工現(xiàn)場(chǎng)上掛著牌子，“宜家”二字赫然醒目。此宜家非彼宜家，這是由宜家集團(tuán)與

兄弟公司英特宜家集團(tuán)共同出資5()億元打造的英特宜家購(gòu)物中心。這個(gè)項(xiàng)目占地17.2萬(wàn)平

方米，除了帶來(lái)主力店宜家商場(chǎng)外，在這片土地上，該購(gòu)物中心還會(huì)引進(jìn)百貨、超市、運(yùn)動(dòng)、

餐飲、影院等全方位的消費(fèi)功能。

該購(gòu)物中心在服裝品牌招商方面，計(jì)劃引入GAP、ZARA等深受年輕人追捧的時(shí)尚消

費(fèi)品牌。在零售品牌中，將引入60()多個(gè)知名品牌，豐富超市貨品以供顧客口常需求。這里

躲開(kāi)擁堵的最大優(yōu)勢(shì)是7(X)0個(gè)停車位，不可能讓你為了停車而發(fā)愁。

?北京周邊已開(kāi)項(xiàng)目

很多已經(jīng)開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心，在規(guī)模上遠(yuǎn)不如國(guó)外真正的Shoppingm疝的概念。它應(yīng)該

是依托高速公路在機(jī)場(chǎng)鄰近或者郊區(qū)建成的大型購(gòu)物綜合體，但是，每到周末還是引來(lái)很多

市中心消費(fèi)者的光顧，除了能躲避擁堵的交通，郊區(qū)商場(chǎng)、購(gòu)物中心的折扣幅度才是關(guān)鍵，

家住國(guó)貿(mào)鄰近的王小姐經(jīng)常開(kāi)車到賽特奧萊，她表示：“盡管油費(fèi)上漲，但我還是喜歡能讓

我，呼吸，的地方，不想被堵在家門口?！?/p>

永旺國(guó)際商城

地址：昌平區(qū)北清路1號(hào)(靠近八達(dá)嶺高速公路北安河出口)

推薦理由：永旺國(guó)際商城的開(kāi)業(yè)，從不被人看好，到眾多人追捧，足以說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)郊

區(qū)mall的歡迎。該購(gòu)物中心由百貨店、超市、專賣店、餐飲、娛樂(lè)等多個(gè)部分構(gòu)成，并有

18家專賣店是第一次進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。

賽特奧特萊斯

地址：朝陽(yáng)區(qū)香江北路28號(hào)(觀唐別型北)

推薦理由：又是一個(gè)歐美式的小鎮(zhèn)，各家商鋪之間緊密相連，加上三期的進(jìn)展計(jì)劃，項(xiàng)

目總開(kāi)發(fā)面積15萬(wàn)平方米，能夠說(shuō)是一個(gè)超大型、超完備的商業(yè)空間。

蘇荷時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)

地址：通州梨園鎮(zhèn)果園(八通輕軌果園站南蘇荷雅居)

推薦理由：地方很大，購(gòu)物環(huán)境很干凈。這里的品牌較為齊全，淘一些大眾的品牌還是

不錯(cuò)的選擇。

北京新世界千姿百貨

地址：順義區(qū)新順南大街18號(hào)

推薦理由：秉承新世界百貨一貫之中高定位，服務(wù)于順義地區(qū)與周邊輻射人群。這家店匯合

了60()多個(gè)國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌，其中有超過(guò)50%以上的品牌是首次登陸順義地區(qū)。

PART1：購(gòu)物中心向郊區(qū)擴(kuò)散

廣州購(gòu)物中心向郊區(qū)拓展，番禺、白云、花都是重點(diǎn)區(qū)域，目前郊區(qū)的項(xiàng)目有廣州白云萬(wàn)達(dá)廣

場(chǎng)、5號(hào)停機(jī)坪、白云綠地中心中心、白云YH城、花都廣百新一城花都購(gòu)物廣場(chǎng)，在上海，

以友誼股份為首的上海商業(yè)巨頭紛紛制定郊區(qū)進(jìn)展戰(zhàn)略.積極拓展郊區(qū)市場(chǎng)。萬(wàn)達(dá)、蘇寧、永

樂(lè)、國(guó)美、萬(wàn)得城等企業(yè)也在市郊加速擴(kuò)張，在北京，外區(qū)很多大型購(gòu)物中心都已在建設(shè)之中,

輻射范圍越來(lái)越大，人均購(gòu)

未來(lái)廣州大型購(gòu)物中心進(jìn)展趨勢(shì)解讀：MALL開(kāi)始向郊區(qū)擴(kuò)

散

核心提示：隨著太古匯、白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、五號(hào)停機(jī)坪、花城匯、高德置地廣場(chǎng)、萬(wàn)菱匯、時(shí)

尚天河商業(yè)廣場(chǎng)、太陽(yáng)新天地等大批大型購(gòu)物中心的落成開(kāi)業(yè)，還有白云綠地中心、番禺萬(wàn)達(dá)

廣場(chǎng)、宏城廣場(chǎng)地下商業(yè)、天匯廣場(chǎng)購(gòu)物中心等全新項(xiàng)目的畜勢(shì)待發(fā)，廣州正迎來(lái)新一輪的造

MALL運(yùn)動(dòng)，進(jìn)入一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展的黃金期，一個(gè)‘新MALL時(shí)代，正式到來(lái)。

新增商業(yè)面積超180萬(wàn)m2

廣州高力國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理林明瀚表示，自亞運(yùn)會(huì)舉辦以來(lái)，廣州有近20個(gè)大

型購(gòu)物中心陸續(xù)開(kāi)業(yè)，新增面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，而在未來(lái)的一年半時(shí)間里，廣州還將有至

少80萬(wàn)平方米的全新項(xiàng)目上市，在新一輪商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展高潮中，新造MALL運(yùn)動(dòng)正在廣州興

起。

MALL開(kāi)始向郊區(qū)擴(kuò)散

廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)班究所所長(zhǎng)王先慶表示，世界上最早的MALL起源于美國(guó)，中國(guó)上一

輪造MALL運(yùn)動(dòng)源于上世紀(jì)九十年代，當(dāng)時(shí)的MALL要緊分布在廣州及珠三角地區(qū)，只是它們

的經(jīng)營(yíng)失敗的多，成功的少。廣州最知名的MALL有天河城、正佳廣場(chǎng)等。而目前正興起的這

個(gè)新MALL時(shí)代，是經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、零售業(yè)進(jìn)展到一定階段的產(chǎn)物，當(dāng)人們更注重消費(fèi)體驗(yàn)與環(huán)境,

與商業(yè)地產(chǎn)成長(zhǎng)到一定階段時(shí)，新MALL時(shí)代就應(yīng)運(yùn)而生。

為什么說(shuō)中國(guó)已跨進(jìn)了新MALL時(shí)代？王先慶表示,這是由于MALL的開(kāi)發(fā)建設(shè)：已從個(gè)

別單一的事件進(jìn)入整體進(jìn)展階段，MALL的進(jìn)展已過(guò)了萌芽期而進(jìn)入了成長(zhǎng)期，它們從城市的

市中心向郊區(qū)擴(kuò)散，從大都市向二三級(jí)城市擴(kuò)散，更吸引各路資本涌入。比如，廣州的MALL

已經(jīng)從天河商圈向外擴(kuò)散，擴(kuò)散到白云新城，如白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、五號(hào)停機(jī)坪，甚至擴(kuò)散到更遠(yuǎn)

的番禺，如番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。王先慶說(shuō)：“我們還形成了非常有中國(guó)特色的MALL模式，隨著更多

新項(xiàng)目的涌現(xiàn)，這種與中國(guó)文化相吻合的中國(guó)特色正越來(lái)越清晰?！?/p>

影響新MALL多極化進(jìn)展改變廣州城市格局

新MALL時(shí)代的到來(lái),將為廣州帶來(lái)如何的變化？多位商業(yè)地產(chǎn)專家與企業(yè)老總都表示，

廣州商業(yè)已經(jīng)邁進(jìn)多極化全線進(jìn)展的新時(shí)期，MALL從市區(qū)走向郊區(qū)，新一輪造MALL運(yùn)動(dòng)正

在改變廣州的城市格局。

新MALL時(shí)代推動(dòng)城市進(jìn)展

林明瀚在論壇上表示，近年來(lái)，廣州商業(yè)正邁進(jìn)了多極化全線進(jìn)展的新時(shí)期。由于市中心

區(qū)域可開(kāi)發(fā)的土地有限，地鐵網(wǎng)絡(luò)不斷延伸與大型居住區(qū)在郊區(qū)的興起，令大型購(gòu)物中心也正

顯現(xiàn)出向郊區(qū)化進(jìn)展的趨勢(shì)。而對(duì)新MALL時(shí)代與城市化進(jìn)程的關(guān)系，王先慶更表示，城市化

進(jìn)程必定會(huì)引發(fā)商業(yè)中心的轉(zhuǎn)移,就像往常廣州的商業(yè)中心在北京路、環(huán)市路,后來(lái)轉(zhuǎn)到了天

河商圈，現(xiàn)在又開(kāi)始向增城、番禺、金沙洲、花都等東、南、西、北四個(gè)方向進(jìn)展。從城市進(jìn)

展歷程看，往往新的城市中心需要新商業(yè)中心，而新商業(yè)中心最需要新的MALL支撐，新MAL

L的出現(xiàn)將能為城市的新中心匯聚人氣，從而又進(jìn)一步拉動(dòng)城市化的進(jìn)程，改變城市進(jìn)展的格

局。

近20個(gè)購(gòu)物中心四面開(kāi)花

按政府的有關(guān)規(guī)劃，〃十二五”期間，廣州將以東、西、南、北四個(gè)方向的地鐵、輕軌與快

速干道交誦放射線為基礎(chǔ)的“東推進(jìn)、西扯伸、南拓展、北培養(yǎng)、中提升"的商'也網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)展布局：

以廣州城市環(huán)形干道為圓周，打造"內(nèi)精、中厚、外強(qiáng)”的三個(gè)商業(yè)圈層；以老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)中

軸線、新城區(qū)現(xiàn)代商業(yè)中軸線與珠江濱水帶為核心，打造集文化歷史、休閑娛樂(lè)、商旅互動(dòng)、

濱水景觀等商業(yè)功能于一體的廣州“千年商都“、”購(gòu)物天堂"的特色形象。

展望廣州大型購(gòu)物中心的進(jìn)展未來(lái)，王先慶指出，廣州東、南、西、北四個(gè)方向，未來(lái)幾

年間，往東到東圃、增城,還會(huì)增加3-4個(gè)大型購(gòu)物中心；往南到番禺，會(huì)增加7-8個(gè)甚至10

個(gè)項(xiàng)目；而往西是芳村、金沙洲廣佛交界一帶，還將增加2-3個(gè)項(xiàng)目；往北到花都一帶，也會(huì)

再增加2個(gè)項(xiàng)目。

未來(lái)廣州大型購(gòu)物中心進(jìn)展趨勢(shì)解讀：MALL開(kāi)始向郊區(qū)擴(kuò)

散

核心提示：隨著太古匯、白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、五號(hào)停機(jī)坪、花城匯、高德置地廣場(chǎng)、萬(wàn)菱匯、時(shí)

尚天河商業(yè)廣場(chǎng)、太陽(yáng)新天地等大批大型購(gòu)物中心的落成開(kāi)業(yè)，還有白云綠地中心、番禺萬(wàn)達(dá)

廣場(chǎng)、宏城廣場(chǎng)地下商業(yè)、天匯廣場(chǎng)購(gòu)物中心等全新項(xiàng)目的畜勢(shì)待發(fā)，廣州正迎來(lái)新一輪的造

MALL運(yùn)動(dòng)，進(jìn)入一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展的黃金期，一個(gè)"新MALL時(shí)代”正式到來(lái)。

廣州百嘉信集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目管理中心副總經(jīng)理?xiàng)钴娡?/p>

我最重要的任務(wù)不是管商場(chǎng)，而是每分鐘都提醒老板：做商場(chǎng)前三五年都要貼錢。

做商業(yè)，沒(méi)有三五年的培養(yǎng)期是不行的。天河城在1996年開(kāi)業(yè)，?直到2002年才好轉(zhuǎn)。

新商業(yè)項(xiàng)目剛開(kāi)業(yè)的前兩年內(nèi)，我認(rèn)為有60%的商家退鋪也是正常的，路是人走出來(lái)的，商場(chǎng)

也是要靠人聚起來(lái)的，所謂“一年生、兩年熟、三年才能熱愛(ài)上工因此我最重要的任務(wù)不是管

商場(chǎng)，而是每分鐘都提醒老板："做商場(chǎng)是不賺錢的，是要貼錢的，前三五年都要貼錢。"

廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶

我最討厭聽(tīng)一句話：商場(chǎng)高端化，這明顯是不理性的。

我最討厭聽(tīng)一句話：”商場(chǎng)高端化"，這明顯是不理性、不符合我們消費(fèi)水平的。商場(chǎng)做高

端化，只有極少數(shù)能成功，絕大多數(shù)是失敗的。我們的消費(fèi)是什么水平？我們的地產(chǎn)進(jìn)展是什

么水平？國(guó)外的MALL有三四十年甚至七八十年的歷史，我們卻只有十幾年歷史，憑什么你要

跟人家一樣高端化？我們要尊重現(xiàn)實(shí)，我們的MALL要先形成中國(guó)的特色，更具有民族性與差

異性，整個(gè)行業(yè)才能更健康、理性地進(jìn)展。

雅居樂(lè)地產(chǎn)置業(yè)有限公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心總監(jiān)羅紅葆

廣州建MALL要去天河城化

廣州的MALL很多都帶有天河城的模式，深圳的MALL則帶有萬(wàn)象城的模式。雅居樂(lè)從中

山進(jìn)入廣州，應(yīng)該沿用哪一個(gè)模式，這是我們?cè)偬接懙膯?wèn)題?，F(xiàn)在很多企業(yè)在抄襲萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的

商業(yè)開(kāi)發(fā)模式，但我們是否能夠沿著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的路子再走一遍？事實(shí)上萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已經(jīng)在拋棄這

種模式，而我們很多做商業(yè)地產(chǎn)的，還存在誤區(qū)，認(rèn)為把萬(wàn)達(dá)模式搬過(guò)來(lái)就成功了。我認(rèn)為做

商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該要去萬(wàn)達(dá)化，同時(shí)，廣州要去天河城化，深圳要去萬(wàn)象城化。這是一個(gè)課題，是

雅居樂(lè)在探討的問(wèn)題。

廣州奧園資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司副總經(jīng)理劉訓(xùn)強(qiáng)

商業(yè)要成行成市，商場(chǎng)卻要去同質(zhì)化。

我覺(jué)得商業(yè)中心要做得好，一定要考慮區(qū)域的承受力，要與區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣相切合,我們番

禺的奧園廣場(chǎng)將要開(kāi)業(yè)了，目前招商進(jìn)展已很順利，吸引了很多大品牌與主力店加盟，這跟我

們的準(zhǔn)確定位分不開(kāi)。商業(yè)要成行成市,但商場(chǎng)本身卻要做到去同質(zhì)化.做出自己的特色：要

特別迎合區(qū)域的特點(diǎn)，要與區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)需求相切合，有本地特色，才能有持久的生

命力。

近年廣州要緊新建（在建）大型購(gòu)物中心一覽表

項(xiàng)目名所在區(qū)域商業(yè)規(guī)模開(kāi)業(yè)時(shí)間

宏城廣場(chǎng)地下商場(chǎng)天河路15萬(wàn)戶估計(jì)2012年底2013年初

太陽(yáng)城新天地珠江新城12萬(wàn)肝2012年3月試業(yè)

花城匯珠江新城15萬(wàn)球2011年9月

東方寶泰購(gòu)物廣場(chǎng)廣州東站15萬(wàn)戶2009年10月

五號(hào)停機(jī)坪白云新城10萬(wàn)戶2011年9月

白云海航Y(jié)H城白云嘉禾10萬(wàn)而估計(jì)2013年

廣粵天地珠江新城1萬(wàn)2010年中

保利中環(huán)廣場(chǎng)環(huán)市東4萬(wàn)行2011年

西城都薈荔灣8.8萬(wàn)戶2012年下半年

盛薈廣場(chǎng)荔灣10萬(wàn)行估計(jì)2013年2月

名城商業(yè)廣場(chǎng)北京路10萬(wàn)門估計(jì)2013年底

大學(xué)城YH城大學(xué)城12萬(wàn)戶2011年

鴻禧優(yōu)活商業(yè)中心番禺市橋2萬(wàn)戶2012年7月

奧園養(yǎng)生廣場(chǎng)番禺市橋4.8萬(wàn)nf2012年底

荔園新天地番禺市橋20萬(wàn)而估計(jì)2013年5月

羅家商業(yè)廣場(chǎng)番禺市橋10萬(wàn)戶未定

雅居樂(lè)花都商業(yè)項(xiàng)目花都區(qū)府17.5萬(wàn)戶估計(jì)2014年

信盈城增城新塘50萬(wàn)行2012年底

增城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)增城荔城新區(qū)35萬(wàn)球2015年

專近年來(lái)，中國(guó)城市化進(jìn)程持續(xù)提速，越來(lái)越多的農(nóng)村人口涌向城市，這使得城市商'業(yè)面積需求量大增。

家城市化進(jìn)程是導(dǎo)致購(gòu)物中心數(shù)量大幅增加的要緊原因。洲聯(lián)集團(tuán)?五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅表示，就目前

j北京、上海等一線城市而言，由于人口的大量涌入，對(duì)商業(yè)配套設(shè)施面積需求也隨之大增，因此近期

大量建設(shè)購(gòu)物中心，讓人不難懂得。因此，未來(lái)必將成為我國(guó)要緊商業(yè)業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心物業(yè)，其中蘊(yùn)

評(píng)藏著巨大的投資潛力。

PART2：社區(qū)型購(gòu)物中心是未來(lái)重點(diǎn)

有關(guān)資料指出，中國(guó)購(gòu)物中心的主體類型為社區(qū)型購(gòu)物中心，超區(qū)域型購(gòu)物中心將退居到數(shù)最最少

之地位。據(jù)熟悉，2010年北京社區(qū)型購(gòu)物中心新增56萬(wàn)肝，北京綠地繽紛城、圣熙8號(hào)等大型購(gòu)物

中心都是這一類型。萬(wàn)科多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目也是社區(qū)型購(gòu)物中心（如萬(wàn)科紅產(chǎn)品系）、深圳綠景的商業(yè)項(xiàng)

目也要緊是進(jìn)展社區(qū)型購(gòu)物中心。此外，李滄寶龍城市廣場(chǎng)要打造社區(qū)型購(gòu)物中心,銀泰百貨在杭

州布局社區(qū)型購(gòu)物中心

中國(guó)零售地產(chǎn)受熱捧社區(qū)型購(gòu)物中心是未來(lái)進(jìn)展重點(diǎn)

核心提示：“希望來(lái)中國(guó)開(kāi)店，由于日本國(guó)內(nèi)市場(chǎng)比較小，要緊是投資零售業(yè)?！币晃蝗毡镜耐顿Y經(jīng)

理告訴記者。中國(guó)市場(chǎng)基本方向明確，生產(chǎn)大于消費(fèi)，出口巨大拉動(dòng)力。零售地產(chǎn)與百姓日常生活

密切有關(guān)，相比其他商業(yè)地產(chǎn)類型，周期短與市場(chǎng)條件相對(duì)穩(wěn)固等條件，更容易受到熱捧。中國(guó)社

區(qū)型購(gòu)物中心結(jié)合到個(gè)案，社區(qū)型是未來(lái)進(jìn)展重點(diǎn)，是未來(lái)成長(zhǎng)潛力最好的。從2012年開(kāi)始，更多

的機(jī)會(huì)是來(lái)自社區(qū)型的購(gòu)物中心。”

社區(qū)型購(gòu)物中心機(jī)遇

“在杭州正在做一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，要緊做商鋪?！笔⑹郎裰鄣禺a(chǎn)投資基金的一位項(xiàng)目總監(jiān)告訴記者。

“中國(guó)內(nèi)地樓市缺乏對(duì)持有的稅收，買了放著成本低，就像黃金。相對(duì)穩(wěn)固安全?！币晃慌_(tái)灣的投

資經(jīng)理告訴記者。一面是住宅市場(chǎng)的政策調(diào)控，資產(chǎn)通脹，股市低迷等原因，另一面地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由

于融資逆境，也在四處尋覓出路，轉(zhuǎn)向高收益?zhèn)谫Y，私人理財(cái)、高利貸等等。零售地產(chǎn)成了又

一投資方向。

只是，中國(guó)社區(qū)型購(gòu)物中心真正扮演社區(qū)型購(gòu)物中心的角色、功能作用非常小，數(shù)量雖多，但

老百姓便利生活并沒(méi)有得到根本改善。上升到更大概念社區(qū)商業(yè)的情況看，很多社區(qū)商業(yè)并沒(méi)有按

照服務(wù)社區(qū)的理念做，都是按照區(qū)域型、都市型的購(gòu)物中心操作理念進(jìn)行。

“這是一個(gè)非常大的問(wèn)題。社區(qū)型購(gòu)物中心有些標(biāo)準(zhǔn)在指定的時(shí)候，把城市標(biāo)準(zhǔn)體也劃為了社區(qū)

商業(yè)，社區(qū)商業(yè)很簡(jiǎn)單，就是服務(wù)老百姓的口常生活，這個(gè)理念假如實(shí)行下去，不管對(duì)開(kāi)發(fā)商、老

百姓、投資人都是大有益處?！惫隼粺o(wú)擔(dān)憂。

“凱德在中國(guó)進(jìn)展得好，跟老百姓的日常生活聯(lián)系緊密，TESCO也在社區(qū)型的市場(chǎng)當(dāng)中，真正

發(fā)揮便民利民的作用，國(guó)際上類似TESCO這樣的企業(yè)，在中國(guó)非常多，全球零倍:幾大巨頭都已經(jīng)

進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。”

在這一輪宏觀調(diào)控時(shí)間比較長(zhǎng)的情況下，中國(guó)都市型的購(gòu)物中心甚至是區(qū)域型的購(gòu)物中心的布

局已經(jīng)基本完成。其中出現(xiàn)的一個(gè)新特點(diǎn)是，很多城市開(kāi)始轉(zhuǎn)向老城區(qū)的改造，希望老城區(qū)提供一

些優(yōu)秀的地塊，而這些地塊的出現(xiàn)也開(kāi)始引導(dǎo)投資商策略的轉(zhuǎn)移。

以住宅開(kāi)發(fā)商為主并涉足商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前八位情況看，按照2010年住宅開(kāi)發(fā)面積3300萬(wàn)平

方米計(jì)算，按照居住面積與配套面積的比例7%計(jì)算，中國(guó)每年需要有230萬(wàn)平方米的商業(yè)面積。按

照3-5萬(wàn)平方米的社區(qū)空購(gòu)物中心面枳規(guī)模計(jì)算，每三應(yīng)新增的社區(qū)型購(gòu)物中心是40-50家。

“折合到每一個(gè)做住宅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，每個(gè)有5-6家規(guī)模。假定按照5、6家規(guī)模，5萬(wàn)平方米

規(guī)模計(jì)算，意味著每一個(gè)開(kāi)發(fā)商每年會(huì)持有面積達(dá)到25萬(wàn)平方米。比一些都市型的購(gòu)物中心，每年

才開(kāi)發(fā)一個(gè)，效率要快得多?！惫隼硎?。

增值潛力

尚泰零售集團(tuán)中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理周猛看來(lái)，“社區(qū)型無(wú)法自負(fù)盈虧，回報(bào)不高。城鎮(zhèn)規(guī)劃不斷變

化，土地價(jià)格波動(dòng)大。依舊選擇高檔住宅、綜合體，政府會(huì)分享成本?！?/p>

“社區(qū)型購(gòu)物中心、百貨店公司、超市，運(yùn)作模式各有千秋。TESCO社區(qū)型，以自身大賣場(chǎng)為

要緊發(fā)力點(diǎn)；大一點(diǎn)像萬(wàn)象城既有百貨也有超市，通常會(huì)有3-4個(gè)主力店，區(qū)域性為主；大悅城，

現(xiàn)在也在把百貨清出來(lái)，保留超市；取決坐落位置、定位?！鄙顕?guó)投的一位投資經(jīng)理告訴記者。

目前，國(guó)內(nèi)的一線大城市，像上海、北京等等有不一致的商圈，都能夠支持不一致規(guī)模大小的

購(gòu)物中心。只是在塔博曼華夏柏欣經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)有限公司總裁譚祐華看來(lái)，“盡管核心購(gòu)物中心已經(jīng)

存在，但還是有市場(chǎng)存在，能夠就近買到的品牌.，就不太會(huì)去其他更遠(yuǎn)的地方。得具體看地盤條件，

比如交通的可達(dá)性，覆蓋范圍的人口，基本因素。同樣的品牌未來(lái)還是要看開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理的能力，

去決定成敗?！?/p>

一個(gè)很好的例子是，2004年萬(wàn)達(dá)進(jìn)入上海核心區(qū)段，帶來(lái)產(chǎn)品的升級(jí)，帶來(lái)新的消費(fèi)的體驗(yàn)，

整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作非常成功.萬(wàn)達(dá)集團(tuán)操作模式非常深入，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品能夠帶來(lái)快速的執(zhí)行力，快速的

執(zhí)行力能夠更好的把握芻己的產(chǎn)品。目前，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在整體布局的過(guò)程中，已經(jīng)滲入到中國(guó)的三線

甚至四線城市。

“三四線城市的閽機(jī)非常巨大。只要能夠把握城市消費(fèi)升級(jí)的特點(diǎn)，區(qū)域資源的特點(diǎn)，掌握項(xiàng)目

投資的特點(diǎn)，就一定能夠掌握新的機(jī)會(huì)。”星浩資本的一位有關(guān)人士表示。

不一致資產(chǎn)類別，有些適合做高端，有此適合批發(fā)市場(chǎng)。在尚泰零售集團(tuán)中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理周

猛看來(lái)，“3-5萬(wàn)平米的購(gòu)物中心無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，務(wù)必體量上做大。投資一個(gè)項(xiàng)目不僅要看資產(chǎn)潛力、

地段、商場(chǎng)，還要看有無(wú)附加值，否則再便宜也不可能考慮?！?/p>

一個(gè)關(guān)注零售業(yè)的國(guó)外商家指出，“對(duì)地段的要求是非常高的，由于整個(gè)地段的質(zhì)量影響到投資

的質(zhì)量。還有一點(diǎn)最重要的就是充分地熟悉中國(guó)的本地市場(chǎng)，想到的不僅僅是從中能夠得到什么，

務(wù)必要明白能夠奉獻(xiàn)什么。”

核心提示：“希望來(lái)中國(guó)開(kāi)店，由于日本國(guó)內(nèi)市場(chǎng)比較小，要緊是投資零售業(yè)?！币晃籉I本的投資經(jīng)理

告訴記者。中國(guó)市場(chǎng)基本方向明確，生產(chǎn)大于消費(fèi)，出口巨大拉動(dòng)力。零售地產(chǎn)與百姓日常生活密

切有關(guān)，相比其他商業(yè)地產(chǎn)類型，周期短與市場(chǎng)條件相對(duì)穩(wěn)固等條件，更容易受到熱捧。中國(guó)社區(qū)

型購(gòu)物中心結(jié)合到個(gè)案，社區(qū)型是未來(lái)進(jìn)展重點(diǎn)，是未來(lái)成長(zhǎng)潛力最好的。從2012年開(kāi)始，更多的

機(jī)會(huì)是來(lái)自社區(qū)型的購(gòu)物中心。”

第一種，購(gòu)物中心在良好的位置，但營(yíng)業(yè)利潤(rùn)薄弱，此類購(gòu)物中心往往入住率低，租金低，流

量低；第二種，購(gòu)物中心在良好的位置，但管理薄弱，此類購(gòu)物中心往往是由于錯(cuò)誤的定位與布局；

第三種，是一些有良好布局與配置的空商場(chǎng)；第四種，是對(duì)一批開(kāi)發(fā)中的購(gòu)物中心的收購(gòu)。

縱觀目前地產(chǎn)市場(chǎng)上的各類企業(yè)，大致有兩種路經(jīng)。一類是以做商業(yè)的價(jià)值為主，另一類是做

純粹的資產(chǎn)價(jià)值。內(nèi)地的一些大型房企比如萬(wàn)達(dá)，通常規(guī)模非常大，走的路線是靠房地產(chǎn)未來(lái)增值、

溢價(jià)獲利，而港資地產(chǎn)企業(yè)比如恒隆、華潤(rùn)、新鴻基，更多的是靠物業(yè)的租金收入。

城市選擇

“按照這樣的進(jìn)展規(guī)模，到2015年會(huì)新增1300家購(gòu)物中心，中國(guó)在2015年會(huì)變成全球零售房

地產(chǎn)的第四位。”郭增利指出。

從宏觀環(huán)境看，中國(guó)一二三線城市郊區(qū)，可支配收入超過(guò)8000美元，購(gòu)物需求增長(zhǎng)，二線最具

有吸引力。在尚泰零售集團(tuán)中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理周猛看來(lái)，隨著越來(lái)越多零售開(kāi)發(fā)商進(jìn)入中國(guó)，二線

城市商業(yè)中心與傳統(tǒng)商業(yè)開(kāi)發(fā)將會(huì)吸引更多投資者。

“去二、三、四線城市，資源是依次遞減的，租戶如何找？三線城市8-10萬(wàn)平米，最大的問(wèn)題，

連鎖租戶很少，不屬于它們的目標(biāo)城市。”另一方面，二三線城市的本地租戶付租金意識(shí)薄弱，出現(xiàn)

付完保證金后就跑路的不在少數(shù)，而額外的交際成本，也讓國(guó)內(nèi)外的投資者不敢已然前進(jìn)。

“還有一個(gè)是當(dāng)?shù)刭?gòu)買力的問(wèn)題，假如是相對(duì)偏一點(diǎn)的地方，規(guī)模要大一點(diǎn)。要看商業(yè)位置、人

群購(gòu)買力，相對(duì)偏的地方規(guī)模上要做大，才能保證利洵。”第一太平戴維斯的一位項(xiàng)目經(jīng)理告訴記者。

“二三線城市政府招商引資心態(tài)比較嚴(yán)重，只要進(jìn)來(lái)就給優(yōu)惠，過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，非常無(wú)序。優(yōu)惠比如

土地不要錢都能夠給你,”戴德梁行的一位有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

做商業(yè)地產(chǎn)，土地成本是最大的。到二三線城市去，只要有品牌，拿地只是走一些招拍掛的程

序，價(jià)格優(yōu)惠還是挺多的.目前二三線城市關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)升溫過(guò)快，“有的城市是這樣，1000萬(wàn)人口，

9000萬(wàn)的商業(yè)定位，基本上全是無(wú)效供應(yīng)。根本就沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)做很好的熟悉，就完全靠想象來(lái)做?！?/p>

由于沒(méi)有很好的商業(yè)理念與定位，與對(duì)商業(yè)缺乏懂得，很多城市開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目極度不理想?！坝捎?/p>

定位不合理，硬件不合適等原因，品牌商家不可能進(jìn)駐，最后就不知弄了一些小商戶，半死不活，

要不然根本就是空的?！币晃欢嗄陱氖路康禺a(chǎn)投資的人士告訴記者。

二三線城市的零售商業(yè)的消費(fèi)進(jìn)展的最大瓶頸在F消費(fèi)力分布的嚴(yán)重不均衡：傳統(tǒng)CBD區(qū)域集

中了城市的大展消費(fèi)力，不管是開(kāi)發(fā)商還是零售品牌，都將自身精力放在此區(qū)域，而此區(qū)域的開(kāi)發(fā)

程度已達(dá)到飽與，甚至過(guò)飽與“另一方面，由于缺乏引導(dǎo)與成功案例，城市新區(qū)僅茯得較少開(kāi)發(fā)商

或者零售品牌關(guān)注，商貿(mào)氛圍的缺失與交通的不便導(dǎo)致了消費(fèi)群體不愿來(lái)此消費(fèi)。

“一定要差異化，選的點(diǎn)不一樣，目的性消費(fèi)。周末跟工作時(shí)間，請(qǐng)客吃飯、旅游等等需求。通

常情況下，不是誰(shuí)都能夠做商業(yè)地產(chǎn)，住宅只要做好了就能夠賣出去，住宅有一些規(guī)定，比如說(shuō)小

區(qū)停放、位置、配套、交通、戶型、售價(jià)就足夠讓你把他打造好?！贝鞯铝盒械囊晃环治鋈耸扛嬖V記

者。

“三線城市問(wèn)題會(huì)很嚴(yán)重，地方開(kāi)發(fā)商講故事，國(guó)際國(guó)內(nèi)投資人碰到地方企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，做壞了，

口碑被破壞.”塔博曼華夏柏欣經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)有限公司總裁譚祐華指出，“現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)，2-3年不要有太

高預(yù)期。業(yè)績(jī)預(yù)期要看租戶情況?；貓?bào)率6%-7%就不錯(cuò)了?！?/p>

“關(guān)注一線郊區(qū)、成長(zhǎng)區(qū)，做一些高端資產(chǎn)項(xiàng)目。盡管一線黃金地段競(jìng)爭(zhēng)猛烈，但一線購(gòu)買力強(qiáng),

還是有很多機(jī)會(huì)?！币晃桓圪Y投資企業(yè)的執(zhí)行董事告訴記者?！澳壳俺吮本┥虾５耐顿Y風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小，

其他地方風(fēng)險(xiǎn)都很大。”

數(shù)據(jù)顯示，從2011年10月開(kāi)始，除了超市、百貨店與購(gòu)物中心，零售業(yè)出現(xiàn)下滑，增幅在減

緩。零售商開(kāi)店速度的減緩，在2012年到2013年，新增數(shù)量會(huì)達(dá)原先的27.5%,略低于2007-20

08年32.5%,2012—2013出現(xiàn)小的調(diào)整。

“一線城市繼續(xù)增長(zhǎng)，二三線競(jìng)爭(zhēng)不充分，零售行業(yè)出現(xiàn)整合，不好的會(huì)消失。

從老百姓消費(fèi)頻率上，社區(qū)型購(gòu)物中心是日常生活離不開(kāi)的，在中國(guó)區(qū)域性、都市型的購(gòu)物

專中心，都已經(jīng)在接近市場(chǎng)飽與的狀態(tài)下，從2⑴2年開(kāi)始，更多的機(jī)會(huì)是來(lái)自社區(qū)型的購(gòu)物中

家心。目前城市進(jìn)展的?個(gè)新特點(diǎn)是，很多城市開(kāi)始轉(zhuǎn)向老城區(qū)的改造，改造地塊向引導(dǎo)投資

點(diǎn)商策略轉(zhuǎn)移。中國(guó)每年需要有230萬(wàn)戶的商業(yè)面積，按照：工5萬(wàn)行的社區(qū)型購(gòu)物中心面積規(guī)模

計(jì)算，每年應(yīng)新增的社區(qū)型購(gòu)物中心是4()、5()家。社區(qū)型購(gòu)物中心將是未來(lái)達(dá)展重點(diǎn)，是成長(zhǎng)

潛力最好的。

PART3：去“傳統(tǒng)百貨主力店”

購(gòu)物中心頻現(xiàn)“劈腿”千店一面、模式難變百貨被“單飛”

核心提示：百貨作為主力店進(jìn)駐購(gòu)物中心兩者“聯(lián)姻”大概是天作之合，但近期購(gòu)物中心

“劈腿”現(xiàn)象卻有些明顯。有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著購(gòu)物中心更加注重創(chuàng)新打造年輕、時(shí)尚、

個(gè)性化的購(gòu)物體驗(yàn)，將有越來(lái)越多的千店一面、模式難變的百貨被“單飛”，購(gòu)物中心去百

貨化的時(shí)代已到來(lái)。

業(yè)界稱隨著購(gòu)物中心更注重創(chuàng)新，千店一面百貨被“單飛”將增多

百貨作為主力店進(jìn)駐購(gòu)物中心兩者“聯(lián)姻”大概是天作之合，但近期購(gòu)物中心“劈腿”現(xiàn)象

卻有些明顯。

與百貨牽手或者到盡頭

一直以來(lái)，百貨與購(gòu)物中心的“聯(lián)姻”大概是天作之合，就如天河城廣場(chǎng)捆綁了天河城

百貨、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)捆綁了萬(wàn)千百貨一樣，被業(yè)界傳為美談。然而，近期卻每每傳出不與諧聲

音。

“人行道收回后，這一區(qū)域?qū)⒏某蓵r(shí)尚品牌集群區(qū)，估計(jì)在5月1日集中亮相?！闭?/p>

企業(yè)有限公司常務(wù)副總裁李穗生表示，購(gòu)物中心在未及創(chuàng)新性調(diào)整時(shí)，并不可能再刻意去

追求主力店與非主力店，而引入符合自己定位，又有一定獨(dú)立性且別人沒(méi)有的品牌組合。

李穗生指出，百貨千店一面同質(zhì)化嚴(yán)重，一味追求百貨主力店也會(huì)令購(gòu)物中心趨同質(zhì)化，

失去競(jìng)爭(zhēng)力。

而朝陽(yáng)大悅城與永旺百貨兩者的“聯(lián)姻”也曾一度被業(yè)界看好，但雙方分手后，朝陽(yáng)大

悅城總經(jīng)理周鵬對(duì)外的解釋是：去主:力店、去百貨化是中糧大悅城的整體策略，永旺百貨

的品牌不能充分滿足大悅城顧客關(guān)于“年輕、時(shí)尚、潮流、品位”的需求，因此經(jīng)協(xié)商與永

旺百貨終止合作。

只是，專業(yè)人士黃華軍則認(rèn)為購(gòu)物中心去百貨化大能一刀切，購(gòu)物中心地理位置不一

致、體制不一致、顧客群不一致，差異化調(diào)整也不一致。但他同時(shí)指出，未來(lái)購(gòu)物中心去

超市大賣場(chǎng)的趨勢(shì)是明顯的，特別是在黃金地段的購(gòu)物中心，超市霸占很大面積，而承租

能力卻不及品牌店或者百貨，“像天河城這樣的核心地段大面積引入吉之島超市，以后可能

不多見(jiàn)了。”

記者熟悉到，近些年，百貨遭遇購(gòu)物中心“清退”的案例并很多見(jiàn)。如廣州中華廣場(chǎng)在

幾次調(diào)整升級(jí)時(shí)，就逐步縮小了開(kāi)業(yè)初期的功臣主力店中華百貨經(jīng)營(yíng)面積，為引進(jìn)快時(shí)尚

品牌及餐飲娛樂(lè)等業(yè)態(tài)提供條件。另外，港匯廣場(chǎng)清退港匯新翼百貨、上海中山公園龍之

夢(mèng)清退龍之夢(mèng)百貨等一系列案例均佐證了購(gòu)物中心與百貨漸行漸遠(yuǎn)。

核心提示：百貨作為主力店進(jìn)駐購(gòu)物中心兩者“聯(lián)姻”大概是天作之合，但近期購(gòu)物中心“劈

腿”現(xiàn)象卻有些明顯。有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著購(gòu)物中心更加注重創(chuàng)新打造年輕、時(shí)尚、個(gè)性

化的購(gòu)物體驗(yàn)，將有越來(lái)越多的千店一面、模式難變的百貨被“單《，購(gòu)物中心去百貨化

的時(shí)代已到來(lái)。

快時(shí)尚店插足頻現(xiàn)

記者在整理眾多購(gòu)物中心去百貨案例中，在后續(xù)招商調(diào)整中能夠發(fā)現(xiàn)一個(gè)身影，那就

是快時(shí)尚店。

廣東省流通業(yè)商業(yè)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰指出，近幾年，國(guó)際快時(shí)尚品牌紛紛加大進(jìn)入國(guó)內(nèi)

市場(chǎng)，而這類品牌所要求的店鋪面積、展示面等系列條件與購(gòu)物中心合拍，也符合購(gòu)物中

心調(diào)整為時(shí)尚、潮流、特色、體驗(yàn)的主流定位。

只是，李穗生對(duì)快時(shí)尚店取代百貨作主力店持否定態(tài)度?！澳壳翱鞎r(shí)尚店進(jìn)購(gòu)物中心都

是采取銷出分成模式。但同一商圈內(nèi)快時(shí)尚店越開(kāi)越多，勢(shì)必會(huì)拉低單店銷售額，比如在

相距不到200米的天河珞上目前就開(kāi)了兩家ZARA,這樣購(gòu)物中心業(yè)主方分成收益也會(huì)被

拉低，甚至收益水平還不如百貨，這樣在沒(méi)有利潤(rùn)的合作是不可能長(zhǎng)久的。”

趨勢(shì)：百貨購(gòu)物中心化

購(gòu)物中心來(lái)勢(shì)洶洶，百貨會(huì)被完全拋棄嗎？假如重塑百貨業(yè)的價(jià)值，出口在哪里？

“單一的百貨已很難有效吸引客流，百貨購(gòu)物中心化將是百貨行業(yè)的進(jìn)展趨勢(shì)?！秉S華

軍表示，一些具備體量?jī)?yōu)勢(shì)的百貨開(kāi)始糅合購(gòu)物中心元素，增設(shè)了餐飲、生活配套設(shè)施、

娛樂(lè)等業(yè)態(tài)種類。

美東百貨茶事總經(jīng)理謝仕平則表示，百貨轉(zhuǎn)型是根據(jù)消費(fèi)者的需求不一致而產(chǎn)生的。

未來(lái)5年，百貨領(lǐng)域的市場(chǎng)細(xì)分將更為明顯，將有越及越多百貨店注入購(gòu)物中心元素，滿

足消費(fèi)者的多種需求。“未來(lái)一年內(nèi)，美東百貨將以“時(shí)尚生活中心”為概念，有意減少零售

份額，糅合購(gòu)物中心元素，增加近20%的休閑功能配套?！?/p>

只是也有專家指出，百貨購(gòu)物中心化不能盲目跟風(fēng)。特別在廣州、北京、上海一線大

城市，體量不足而刻意購(gòu)物中心化只會(huì)弄巧成拙。

另類聲音

購(gòu)物中心需更有“性格”

“百貨走進(jìn)購(gòu)物中心仍是目前國(guó)內(nèi)零售商業(yè)的一大主流。”廣州市商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)

彭強(qiáng)表示，在國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心迅猛進(jìn)展的10年間，早期考慮的首要問(wèn)題是如何把動(dòng)輸十幾

二十萬(wàn)的商業(yè)面積填滿，而10年前可供購(gòu)物中心選擇的業(yè)態(tài)與品牌種類遠(yuǎn)不如今天這般

豐富。特別是次主力店可供選擇的品牌更是稀少，而當(dāng)時(shí)百貨業(yè)如日中天，因此，邀請(qǐng)百

貨作為購(gòu)物中心的主力店是個(gè)明智又保險(xiǎn)的選擇。

“正因如此，傳統(tǒng)大型的購(gòu)物中心通常會(huì)有1-2百貨作主力店來(lái)表達(dá)其定位，但這有

利就有弊?！迸韽?qiáng)指出，一方面，百貨在購(gòu)中心占用面積過(guò)大，租金盡管穩(wěn)固但普遍較低，

吸引客流的能力也在逐步下降；另一方面，新興個(gè)性迅速上升，他們逐步形成了特殊的品

位與審美觀念，對(duì)百貨擅長(zhǎng)的促銷、打折等活動(dòng)敏感度降低，而對(duì)餐飲、娛樂(lè)等體驗(yàn)性業(yè)

態(tài)的需求則越來(lái)越高，而百貨采取聯(lián)營(yíng)模式，普遍缺乏各自應(yīng)具有的鮮明特色，同質(zhì)化日

趨嚴(yán)重，特別缺乏對(duì)時(shí)尚流行的快速采購(gòu)買手。

專業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前，越來(lái)越多的購(gòu)物中心不斷崛起，百貨店自身的招商品牌同質(zhì)化，對(duì)

冢購(gòu)物中心的租金與品牌豐富等奉獻(xiàn)上的缺失，都使購(gòu)物中心對(duì)百貨店的信心漸失，購(gòu)物中

豕心的“去百貨化”也逐步成為一種趨勢(shì)。同時(shí)，隨著購(gòu)物中心更加注重創(chuàng)新打造年輕、時(shí)尚、

個(gè)性化的購(gòu)物體驗(yàn)，將有越來(lái)越多的千店一面、模式難變的百貨被“單飛”，購(gòu)物中心去百

評(píng)貨化的時(shí)代已到來(lái)。

PART4：品牌集合店將成主力

關(guān)于購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，引進(jìn)集合店的好處要遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)百貨。集合店就相當(dāng)于主題區(qū)，在某?

品類放大了其選擇性，并能形成多個(gè)亮點(diǎn)，這樣既避免了與傳統(tǒng)百貨店業(yè)態(tài)重疊，同時(shí)又讓

品牌的豐富度變得更高。通常由兩三百個(gè)品牌構(gòu)成的SHOPPINGMALL,充分把集合店的

概念引入后，就有可能形成兩三百個(gè)集合店，單品牌的總數(shù)就有可能變成了兩三千，呈現(xiàn)放

大的趨勢(shì)

品牌集合店將成購(gòu)物中心主力去百貨化成必定趨勢(shì)

核心提示：品牌集合店也被稱之“品牌概念店”，即在一家統(tǒng)一名字的店面里，匯合多個(gè)品

牌的當(dāng)季新品。而“品牌集合店”便能幫助這部分人群，解決“最短時(shí)間內(nèi)找到最多值得買的商

品”的問(wèn)題。像以莎莎、絲芙蘭為代表的化妝品類集合店，幾乎已遍布全國(guó)一線城市。

打造“一站式”購(gòu)物體驗(yàn)

總結(jié)護(hù)膚攻略，到化妝品集合店“一站式”掃貨。受不了朋友們對(duì)自己皮膚狀態(tài)的奚落，

從事電話客服工作的毛毛也開(kāi)始關(guān)注各類美容化妝品?！沂抢碚撆?，盡管沒(méi)有護(hù)膚、化妝

經(jīng)驗(yàn)，但絕對(duì)虛心求教。”毛毛介紹，她的護(hù)膚美容攻略全部來(lái)自網(wǎng)上的達(dá)人分享，“蘭蔻的

睫毛膏、dior的藍(lán)金唇膏、五色眼影、SK-II的，神仙水'、雅頓的8小時(shí)潤(rùn)澤霜，各類明星產(chǎn)

品，都是我從論壇里看來(lái)的?！泵f(shuō)，她的美容理念是“只買每家最好的”，但要一件件從品

牌專柜買齊則非常困難。而在商場(chǎng)中的化妝品集合店，最多四十幾分鐘就能搞定她需要的各

品牌化妝品與護(hù)膚品。

“站式”購(gòu)物還存在丁服裝行業(yè)，所售服裝批量，但搭配獨(dú)無(wú)二，服裝集合店為喜愛(ài)

潮牌的消費(fèi)者提供更多想象空間。從事服裝銷售5年的孫穎，回憶起在服裝集合店里工作

的日子還是覺(jué)得十分開(kāi)心，“在那里不用主動(dòng)向顧客介紹品牌知識(shí)，但能夠提供搭配意見(jiàn)?！?/p>

孫穎說(shuō)，她最喜歡看到品位特殊的顧客將店里木來(lái)亳不相干的衣服搭配出不一致風(fēng)格?！霸?/p>

有對(duì)母女來(lái)店里，媽媽喜歡女兒穿套裝，而不選這種看上去‘沒(méi)精神’的潮流服裝。但女兒自

己選了兒件搭配出來(lái)不僅很有個(gè)性，還比較大方?！睂O穎介紹，集成服裝店的衣服材質(zhì)往往

不那么單一，顏色也有更多的選擇。因此一些有自己穿衣風(fēng)格的“潮人”更愿意光顧。

品牌集合店也被稱之“品牌概念店”，即在一家統(tǒng)一名字的店面里，匯合多個(gè)品牌的當(dāng)季

新品。品牌集合店的貨品種類并不限定于某個(gè)類別，涵蓋了服裝、鞋、包、首飾、手表等多

個(gè)品種。盡管每個(gè)品牌的風(fēng)格與設(shè)計(jì)理念不盡相同，卻被同一店面“召集”在一起，互相融合,

成為一個(gè)值得關(guān)注的品牌集合店。品牌集合店是時(shí)代的產(chǎn)物，更是企業(yè)多品牌戰(zhàn)略深入操作

的表現(xiàn)形式。

集合店選址多以MALL業(yè)態(tài)為首選。以莎莎為例，其選址標(biāo)準(zhǔn)為：首選商業(yè)綜合體，

購(gòu)物中心，寫字樓底商及配套商業(yè)，社區(qū)底商及配套商業(yè)。在2010年本市商場(chǎng)多數(shù)從事傳

統(tǒng)業(yè)態(tài)時(shí)，莎莎選擇入駐'商場(chǎng)底商"，這絕非首選，但位于“同行聚居區(qū)（成熟專業(yè)商業(yè)街、

區(qū)）”，盡管競(jìng)爭(zhēng)猛烈，但仍可獲得更多的銷售機(jī)會(huì)。而后隨著佛羅倫薩小鎮(zhèn)、858廣場(chǎng)與凱

德MALL這些綜合型MALL商業(yè)進(jìn)展后，莎莎逐一進(jìn)入。

品牌集合店將成購(gòu)物中心主力去百貨化成必定趨勢(shì)

核心提示：品牌集合店也被稱之“品牌概念店”，即在一家統(tǒng)一名字的店面里，匯合多個(gè)品

牌的當(dāng)季新品。而“品牌集合店”便能幫助這部分人群，解決“最短時(shí)間內(nèi)找到最多值得買的商

品”的問(wèn)題。像以莎莎、絲芙蘭為代表的化妝品類集合店，幾乎已遍布全國(guó)一線城市。

集合店將占購(gòu)物中心四成

假如說(shuō)獨(dú)立品牌的入駐為SHOPPINGMALL帶來(lái)的是同質(zhì)化，那么集合店，特別是一

些買手店，則會(huì)是一排排.雷同店鋪”中的亮點(diǎn)。

關(guān)于購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，引進(jìn)集合店的好處要遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)百貨。郭增利認(rèn)為，集合店就相當(dāng)

于主題區(qū)，在某一品類放大了其選擇性，并能形成多個(gè)亮點(diǎn)，這樣既避免了與傳統(tǒng)百貨店業(yè)

態(tài)重疊，同時(shí)又讓品牌的豐富度變得更高。通常由兩三百個(gè)品牌構(gòu)成的SHOPPINGMALL,

充分把集合店的概念引入后，就有可能形成兩三百個(gè)集合店，單品牌的總數(shù)就有可能變成了

兩三千，呈現(xiàn)放大的趨勢(shì),

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)，購(gòu)物中心將會(huì)逐步演變成柒合店+專賣店+配套”這樣三足鼎立

的格局。集合店占比應(yīng)在40%,但這個(gè)“40%”給購(gòu)物中心帶來(lái)的租金收益比之前同樣面積的

百貨店帶來(lái)的租金收益多了不止一兩倍。

本地市場(chǎng)可培養(yǎng)空間巨大

延長(zhǎng)購(gòu)物時(shí)間，銷售量高于其他店鋪。在這樣集合店精心設(shè)計(jì)的購(gòu)物環(huán)境中，能有效提

升貨品的豐富度,延長(zhǎng)顧客停留時(shí)間。集合店在給顧客提供更多選擇與服務(wù)的同時(shí)，也在猛

烈的競(jìng)爭(zhēng)中幫自己開(kāi)發(fā)了一條新路。每個(gè)人喜愛(ài)的品牌都不一致，在其他專賣店面向窄眾消

費(fèi)時(shí)，集合店則將多數(shù)消費(fèi)者“一網(wǎng)”收進(jìn)。據(jù)熟悉，一家集合店的平均客流通常為鄰近店鋪

的兩倍。顧客選擇的空間大了，停留的時(shí)間自然就長(zhǎng)。‘很多客人都會(huì)在眾多貨品中選擇比

較，選擇性價(jià)比最高與最適合自己的?！眓ovo的銷售人員表示，一個(gè)客人要試三四件衣服的

情況很常見(jiàn)。

“另外對(duì)品牌自身來(lái)說(shuō)，由于多品牌組合經(jīng)營(yíng)，品牌之間為了不甘示弱，要不斷強(qiáng)迫自

己創(chuàng)新?！弊鳛閚ovo在天津的代理商，拓展未來(lái)國(guó)際貿(mào)易有限公司負(fù)責(zé)人王濤說(shuō)，“同時(shí)一

些新的以‘小而精'為特色的時(shí)尚品牌，在天津高端市場(chǎng)上難以與顧客已經(jīng)熟知的品牌競(jìng)爭(zhēng)。

以參加集合店的方式入駐本市市場(chǎng)是一條捷徑，能夠利月某幾類知名品牌的區(qū)域號(hào)召力，實(shí)

現(xiàn)所有品牌產(chǎn)品的銷售。"

不一致區(qū)域集合店，主營(yíng)品牌有區(qū)別。以i.t為例，據(jù)熟悉，其在每個(gè)城市的主打品牌,

會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者需求而有所卻別。目前在天津大悅城i.t內(nèi)所售賣的日系品牌包含Ehyp

henworldgallery等五/,、個(gè)品牌，商場(chǎng)內(nèi)亦包含F(xiàn)renchConnexion等多個(gè)歐美品牌專門

店,更有LT集團(tuán)旗下備受年輕人追捧的izzue、5cm等四五個(gè)自主品牌專門店。

“每次去總公司開(kāi)會(huì)前，店長(zhǎng)會(huì)匯合員工們?cè)跓徜N品類上的意見(jiàn)匯報(bào)給總公司。根據(jù)不

一致區(qū)域店鋪上傳的反饋，品牌買手會(huì)在選購(gòu)中做出調(diào)整。”孫穎說(shuō)，但不管銷量如何，每

家分店都會(huì)少量進(jìn)些當(dāng)季最為流行的與品牌款式認(rèn)知度最高的產(chǎn)品，“就像是‘鎮(zhèn)店之寶’的感

受吧?！?/p>

“經(jīng)調(diào)研，天津消費(fèi)者比較關(guān)注的因素包含商品種類齊全、選擇多、檔次高、商品質(zhì)量

放心、信譽(yù)好，還有價(jià)格合理，購(gòu)物便利?！鄙鶕?jù)各地經(jīng)營(yíng)環(huán)境，制定適合各地市場(chǎng)規(guī)

則的經(jīng)營(yíng)策略，在仍舊保持“一站式購(gòu)齊”的零售模式前提下，根據(jù)各個(gè)市場(chǎng)的消費(fèi)者的不一

致需求，制定不一致的品牌策略。在價(jià)格特色方面，香港是免稅港，與內(nèi)地的營(yíng)運(yùn)環(huán)境不一

致，但莎莎會(huì)根據(jù)本地商業(yè)規(guī)則制定價(jià)格策略。比如，對(duì)獨(dú)家代理的品牌一香港莎莎店銷

售第一的瑞士葆麗美，公司通過(guò)各類活動(dòng)使其價(jià)格與香港市場(chǎng)價(jià)格一樣具有吸引力。

“天津的零售市場(chǎng)能夠說(shuō)剛剛開(kāi)啟?！蓖鯘寡?，不管是品牌密度，還是集合店的布點(diǎn)，

天津市場(chǎng)還有很多可培養(yǎng)的空間?，F(xiàn)在天津市民還處在一個(gè)品牌認(rèn)知與同意的階段，集合店

的優(yōu)勢(shì)并沒(méi)有完全發(fā)揮出來(lái)。但是通過(guò)一段時(shí)間的磨合，未來(lái)，年輕一代的消費(fèi)群體將會(huì)逐

步打破品牌的概念，更看重:自身風(fēng)格的整套搭配，到那個(gè)時(shí)候，集合店的優(yōu)勢(shì)將會(huì)完全發(fā)揮

出來(lái)?！拔磥?lái)，我們希望做出一家天津本土的集合店品牌，基于SHOPPINGMALL大力進(jìn)

展的契機(jī)，公司也在尋找更能習(xí)慣天津市場(chǎng)的品牌?！蓖鯘f(shuō)，“引進(jìn)nov。己經(jīng)證明天津市

場(chǎng)關(guān)于集合店的形式非常認(rèn)可，此后，我們也會(huì)整合品牌，做出公司自己的集合店?！?/p>

專家點(diǎn)評(píng)：

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)，購(gòu)物中心將會(huì)逐步演變成“集合店+專賣店+配套”這樣三足鼎立的格

局。集合店占比應(yīng)在40%,但這個(gè)40%”給購(gòu)物中心帶來(lái)的租金收益比之前同樣面積的百貨

店帶來(lái)的租金收益多了不止一兩倍。

PART5：業(yè)態(tài)調(diào)整一餐飲、娛樂(lè)比重大幅上調(diào)

新開(kāi)業(yè)的北京凱德VALL.太陽(yáng)宮餐飲業(yè)態(tài)占比增至4()%、廣東購(gòu)物中心普遍上調(diào)餐飲業(yè)態(tài)、上海名人購(gòu)物中心餐

與比40%、日月光中心餐飲占比上調(diào)至45%、沈陽(yáng)天地餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)占比更是超過(guò)85%、深圳coc。park負(fù)一層星

司圍基本給輕食、餐飲店所即占著；海岸城二層的服裝大賣場(chǎng)取而代之的是一家馬上開(kāi)業(yè)的知名火鍋店，四樓新開(kāi)

頁(yè)目“麥燒音樂(lè)工廠”

購(gòu)物中心業(yè)態(tài)再調(diào)整餐飲娛樂(lè)比重上調(diào)服裝“瘦身”

核心提示：“購(gòu)物中心是靠吃出來(lái)的”這句商界經(jīng)典之語(yǔ)大概在深圳被落到了實(shí)處。最近，很多喜歡逛購(gòu)物中心

的市民會(huì)發(fā)現(xiàn)，SHOPPINGMALL里的餐飲、娛樂(lè)店鋪越開(kāi)越多，而相應(yīng)的之前一直處于主刀位置的服裝門店

大有“瘦身”的趨勢(shì)。

SHOPPINGMALL里的餐飲、娛樂(lè)店鋪越開(kāi)越多，服裝門店大有“瘦身”的趨勢(shì)。

餐飲娛樂(lè)成為購(gòu)物中心的新寵?

最近，假如深圳市民走入一些購(gòu)物中心，可能會(huì)感受里面餐飲、娛樂(lè)的比例比往常有所增加：COCOP

ARK負(fù)一層星空廣場(chǎng)周圍基本給輕食、餐飲店所霸占著；海岸城二層的服裝大賣場(chǎng)已經(jīng)悄然不見(jiàn)，取而代之的

是一家馬上開(kāi)業(yè)的知名火鍋店，四樓新開(kāi)設(shè)娛樂(lè)項(xiàng)目“麥燒音樂(lè)工廠”，專門為喜歡唱歌的市民定制私人唱片……

這并不是大家純粹的一種“感受”，而是餐飲、娛樂(lè)店鋪近一年來(lái)在購(gòu)物中心所占的比重的確在逐步加大。南山

區(qū)一大型購(gòu)物中心負(fù)責(zé)人表示，跟去年同期相比，場(chǎng)內(nèi)的主力店鋪的數(shù)量多了三家，清一色都是餐飲店鋪。而福

田區(qū)一位購(gòu)物中心負(fù)責(zé)人則向南都記者證實(shí)，該SH。PPINGMALL今年餐飲類的營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最快，綜

合奉獻(xiàn)率超過(guò)了百貨類與服裝類，能夠說(shuō)成為了購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)者的新歡。

廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶教授認(rèn)為，購(gòu)物中心行業(yè)正處于快速進(jìn)展的階段，通過(guò)盲目進(jìn)展時(shí)期

之后，SHOP-PINGMALL的專業(yè)化與細(xì)分化會(huì)出現(xiàn)更加明確的趨勢(shì)。餐飲、娛樂(lè)店鋪的增多會(huì)對(duì)購(gòu)物中

心產(chǎn)生“聚客效應(yīng)”，這對(duì)購(gòu)物中心未來(lái)的進(jìn)展大有裨益。此外，眾多餐飲品牌也想通過(guò)購(gòu)物中心來(lái)提升自身的形象,

現(xiàn)在有很多連鎖餐飲企業(yè)只愿意進(jìn)駐購(gòu)物中心，對(duì)其他場(chǎng)所一概不考慮，這也是購(gòu)物中心餐飲區(qū)域迅速擴(kuò)張的一

大原因。

“后遺癥”論VS“未雨綢繆”論

只是，也有深圳零售專業(yè)人士從減低未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)解釋深圳購(gòu)物中心為什么重餐飲娛樂(lè)輕服裝的原因。

這位購(gòu)物中心負(fù)責(zé)人認(rèn)為，從去年下半年開(kāi)始一直到現(xiàn)在，不管是超市百貨還是購(gòu)物中心，盡管同比業(yè)績(jī)有增長(zhǎng)

但是增速放緩，而且從很多零售業(yè)上半年的報(bào)表來(lái)看，未來(lái)的一兩年商業(yè)的前景存在著很多的變數(shù)，業(yè)績(jī)有可能

會(huì)進(jìn)一步下滑。在這樣狀況下進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，餐飲店盡管存在租金奉獻(xiàn)率較低的劣勢(shì)但勝在能保持相當(dāng)多的人氣,

既能增加客群消費(fèi)粘性同時(shí)也能保持購(gòu)物中心的出租率，這樣未雨綢繆去進(jìn)行改變當(dāng)屬明智之老。

專廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶教授認(rèn)為，購(gòu)物中心行業(yè)正處于快速進(jìn)展的階段，通過(guò)盲目進(jìn)

展時(shí)期之后，是shoppiem,山的專業(yè)化與細(xì)分