上海老舊街區(qū)成功改造案例分析1.1案例總體情況新天地位于上海市中心區(qū)淮海路商業(yè)區(qū)附近，占地3萬(wàn)平方米，是太平橋地區(qū)舊城改造項(xiàng)目的一部分，東臨黃陂南路，南臨自忠路，西臨馬當(dāng)路，北臨太倉(cāng)路16。中共一大會(huì)址位于新天地北里與南里的分界線(xiàn)興業(yè)路上，是上海最重要的革命歷史文物保護(hù)單位（圖19）。圖19上海新天地區(qū)位田子坊位于上海市盧灣區(qū)泰康路210弄，東臨思南路，西至瑞金二路，南臨泰康路，北抵建國(guó)中路。街區(qū)北、西面相鄰區(qū)域?yàn)樵ㄗ饨绾诵母邫n住宅區(qū)、醫(yī)療及教育機(jī)構(gòu)，南面散布著大量臨時(shí)搭建區(qū)和高密度里弄住宅17。故田子坊所在的街區(qū)由各式里弄、花園住宅和里弄工廠混雜組成，建筑風(fēng)格具有明顯的上海特色（圖21，圖21）?？梢?jiàn)新天地與田子坊均有較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，這是老舊街區(qū)更新改造成功的基本前提。不同的是新天地位于法租界的太平橋地區(qū)，主體為石庫(kù)門(mén)舊式里弄住宅，開(kāi)發(fā)商通過(guò)土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓獲取開(kāi)發(fā)權(quán)；田子坊是20世紀(jì)50年代典型弄堂工廠群，也分布著新式花園里弄住宅。圖20田子坊區(qū)位及周邊功能圖21田子坊改造前的功能構(gòu)成1.2街區(qū)更新改造過(guò)程上海新天地實(shí)行整體規(guī)劃、分3個(gè)階段開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行改造，前后歷經(jīng)15年。太平橋地區(qū)在20世紀(jì)90年代因缺乏現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施，大部分房屋破舊不堪，難以滿(mǎn)足上海中心區(qū)商業(yè)發(fā)展的要求，被劃為舊城改造區(qū)。新天地改造之前是上海典型的以居住功能為主的石庫(kù)門(mén)里弄建筑，改造中保留了石庫(kù)門(mén)的建筑外觀，更換了空間功能，開(kāi)設(shè)高級(jí)餐廳、酒吧、時(shí)尚店等娛樂(lè)休閑功能空間。并分為北里、南里兩期，北里以改建的石庫(kù)門(mén)建筑為主，保留較多的傳統(tǒng)元素；南里以鋼筋水泥的現(xiàn)代建筑為主，突出時(shí)尚特色。田子坊街區(qū)的改造經(jīng)歷了3個(gè)階段，歷時(shí)8年。田子坊從一個(gè)雜亂、無(wú)名弄堂工廠逐漸變?yōu)槲幕司奂?、藝術(shù)文化活動(dòng)日益頻繁的區(qū)域，其街區(qū)地位與形象開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變。在此過(guò)程中，街區(qū)內(nèi)的里弄住宅功能逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣牟惋?、娛?lè)、休閑等業(yè)態(tài)豐富的商業(yè)街區(qū)。1.3街區(qū)更新改造模式1.上海新天地自上而下的更新改造模式新天地的改造獲得良好的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益，帶動(dòng)了周邊地塊開(kāi)發(fā)與發(fā)展。總結(jié)起來(lái)，一是因政府、開(kāi)發(fā)商和居民三方動(dòng)機(jī)能夠相契合作為改造的起點(diǎn)；二是協(xié)調(diào)處理了街區(qū)改造、地塊價(jià)值預(yù)期、定價(jià)優(yōu)勢(shì)的關(guān)系:新天地街區(qū)的開(kāi)發(fā)以太平橋地區(qū)舊城更新為觸點(diǎn)，基于此及自身區(qū)位優(yōu)勢(shì)，新天地獲得極大的定價(jià)優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)價(jià)值得到體現(xiàn)，新天地取得極大地經(jīng)濟(jì)收益，這也作為舊城更新的經(jīng)濟(jì)保障。但是在此模式中，街區(qū)更新在整體舊城改造中所占的面積份額極小，風(fēng)貌保留區(qū)僅占總面積的1.8%，保留建筑則僅占0.25%。這同樣緣于“市場(chǎng)運(yùn)作、政企合作、居民配合”的自上而下的開(kāi)發(fā)模式，政府為尋求城市利益、政府利益和人民利益的綜合發(fā)展往往將舊城土地用途商業(yè)化；開(kāi)發(fā)商為追求資本增值與利潤(rùn)最大化，常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率高的商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)建筑和高級(jí)住宅；被動(dòng)的居民則希望借助搬遷獲取補(bǔ)償。政府與開(kāi)發(fā)商的互動(dòng)合作、居民的搬遷行為對(duì)歷史街區(qū)空間產(chǎn)生巨大的影響，不僅使街區(qū)空間的物質(zhì)形態(tài)發(fā)生變化，而且街區(qū)空間的使用者和空間社會(huì)關(guān)系也隨之改變（圖22）。2.田子坊自下而上的更新改造模式田子坊的更新改造成功與特別之處在于其“居民發(fā)起，藝術(shù)家積極配合，政府與開(kāi)發(fā)商參與”的自下而上的模式。在田子坊更新改造的三個(gè)階段中，其推動(dòng)主體由最初的里弄居民、街區(qū)街道辦事處、藝術(shù)街管委會(huì)到中期的盧灣區(qū)多部門(mén)聯(lián)合整治，再到后期政府開(kāi)展控制性規(guī)劃調(diào)整、土地贖回工作介入街區(qū)管理投入資金進(jìn)行改造。這種創(chuàng)新模式，不僅在最短的