2026年房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格模擬試題及答案一、單選題（共10題，每題1分）說明：下列選項(xiàng)中，只有1個(gè)符合題意。1.某城市核心區(qū)一棟寫字樓的區(qū)位價(jià)值主要受哪些因素影響？A.交通便捷度、周邊商業(yè)配套B.土地用途、容積率限制C.建筑年代、裝修標(biāo)準(zhǔn)D.周邊人口密度、產(chǎn)業(yè)政策2.采用市場(chǎng)法評(píng)估某住宅時(shí)，選取了3個(gè)可比案例，其交易價(jià)格分別為5000元/平方米、5500元/平方米、4800元/平方米，權(quán)重分別為0.3、0.5、0.2，則比準(zhǔn)價(jià)格為？A.5100元/平方米B.5200元/平方米C.5300元/平方米D.5400元/平方米3.某商業(yè)地產(chǎn)租賃合同約定“保底租金+超額租金”，這種租金形式屬于？A.固定租金B(yǎng).滑動(dòng)租金C.保底租金模式D.可變租金4.在假設(shè)開發(fā)法中，某地塊的“開發(fā)完成價(jià)值”為8000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，銷售費(fèi)用為500萬元，開發(fā)利潤(rùn)率為15%，則土地價(jià)值為？A.3500萬元B.4000萬元C.4500萬元D.5000萬元5.某工業(yè)廠房的成新率為70%，重置成本為2000萬元，則其現(xiàn)值為？A.1400萬元B.1500萬元C.1600萬元D.1700萬元6.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T50291—2015規(guī)定，估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含哪些核心內(nèi)容？A.估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)方法B.估價(jià)假設(shè)、風(fēng)險(xiǎn)提示、附件清單C.估價(jià)結(jié)果、估價(jià)日期、估價(jià)人員簽名D.以上全部7.某城市規(guī)定，商業(yè)用地土地使用權(quán)出讓年限為40年，當(dāng)前已使用10年，則剩余出讓年限的土地增值率約為？A.20%B.30%C.40%D.50%8.采用成本法評(píng)估某在建工程時(shí)，其重置成本為6000萬元，已完成工程進(jìn)度為60%，則其現(xiàn)值為？A.3600萬元B.4000萬元C.4400萬元D.4800萬元9.某住宅小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)為2元/平方米·月，業(yè)主大會(huì)決定提高至2.5元/平方米·月，該調(diào)整屬于？A.強(qiáng)制性調(diào)整B.合法調(diào)整C.非法調(diào)整D.臨時(shí)性調(diào)整10.在收益法中，某商鋪年租金收入為100萬元，運(yùn)營(yíng)成本為30萬元，折現(xiàn)率為8%，則其無限年收益現(xiàn)值約為？A.800萬元B.1000萬元C.1200萬元D.1400萬元二、多選題（共5題，每題2分）說明：下列選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意。1.影響房地產(chǎn)價(jià)值的區(qū)位因素包括？A.交通通達(dá)性B.基礎(chǔ)設(shè)施完善度C.土地使用權(quán)性質(zhì)D.周邊環(huán)境質(zhì)量E.容積率限制2.采用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，修正可比案例需考慮哪些因素？A.交易日期差異B.房地產(chǎn)狀況差異C.容積率差異D.政策變化E.銷售稅費(fèi)差異3.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成價(jià)值的影響因素包括？A.土地用途B.建筑面積C.市場(chǎng)租金水平D.開發(fā)周期E.融資成本4.成本法評(píng)估時(shí)，重置成本應(yīng)考慮哪些構(gòu)成部分？A.土地取得成本B.建安工程費(fèi)C.專業(yè)費(fèi)用D.銷售稅費(fèi)E.開發(fā)利潤(rùn)5.收益法中，影響收益穩(wěn)定性的因素包括？A.租賃合同期限B.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況C.經(jīng)營(yíng)管理水平D.房地產(chǎn)用途E.經(jīng)濟(jì)政策變化三、判斷題（共10題，每題1分）說明：請(qǐng)判斷下列說法的正誤。1.同一宗房地產(chǎn)在不同估價(jià)目的下的價(jià)值可能不同。（√）2.市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，可比案例的選擇數(shù)量越多越好。（×）3.某商業(yè)地產(chǎn)的租賃率越高，其收益法評(píng)估的價(jià)值越高。（√）4.假設(shè)開發(fā)法適用于評(píng)估未開發(fā)的土地。（×）5.成本法評(píng)估的價(jià)值通常高于市場(chǎng)法評(píng)估的價(jià)值。（×）6.土地增值稅的計(jì)算與房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值無關(guān)。（×）7.收益法的適用前提是房地產(chǎn)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定收益。（√）8.在用成本法評(píng)估時(shí)，應(yīng)考慮建筑物折舊。（√）9.某住宅小區(qū)的公攤面積越大，其得房率越高。（×）10.《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限為70年。（√）四、簡(jiǎn)答題（共3題，每題5分）1.簡(jiǎn)述市場(chǎng)法評(píng)估的主要步驟。-確定估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的；-收集可比案例交易信息；-對(duì)可比案例進(jìn)行交易日期、交易情況、房地產(chǎn)狀況修正；-確定比準(zhǔn)價(jià)格；-綜合分析，得出最終評(píng)估價(jià)值。2.簡(jiǎn)述假設(shè)開發(fā)法中“開發(fā)完成價(jià)值”的估算方法。-采用市場(chǎng)法估算房地產(chǎn)售價(jià)；-采用成本法估算開發(fā)成本；-開發(fā)完成價(jià)值＝房地產(chǎn)售價(jià)－開發(fā)成本－銷售費(fèi)用。3.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含的假設(shè)與限制條件。-估價(jià)前提（如市場(chǎng)條件穩(wěn)定）；-估價(jià)對(duì)象狀況（如未設(shè)定抵押）；-估價(jià)方法假設(shè)（如采用收益法時(shí)假設(shè)收益穩(wěn)定）；-風(fēng)險(xiǎn)提示（如政策變化可能影響價(jià)值）。五、計(jì)算題（共2題，每題10分）1.某住宅建筑面積為100平方米，市場(chǎng)售價(jià)為8000元/平方米，但該住宅存在墻體滲水問題，經(jīng)評(píng)估減價(jià)修正系數(shù)為0.9，則其評(píng)估價(jià)值為多少？-解：評(píng)估價(jià)值＝8000×100×0.9＝720萬元。2.某商業(yè)地產(chǎn)年租金收入為120萬元，運(yùn)營(yíng)成本為40萬元，折現(xiàn)率為10%，求其無限年收益現(xiàn)值。-解：現(xiàn)值＝（120－40）/10%＝800萬元。六、論述題（1題，15分）某城市核心區(qū)一宗商業(yè)地塊，土地面積為5000平方米，出讓年限40年，當(dāng)前已使用5年，周邊類似商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)為8000元/平方米，開發(fā)完成后預(yù)計(jì)建筑面積為20000平方米，建安成本為3000元/平方米，銷售費(fèi)用為售價(jià)的5%，開發(fā)利潤(rùn)率為15%，試用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估其土地價(jià)值。解：1.開發(fā)完成價(jià)值：-售價(jià)＝20000×8000＝1.6億元；-銷售費(fèi)用＝1.6×5%＝0.08億元；-開發(fā)成本＝20000×3000＋0.08＝0.68億元；-開發(fā)利潤(rùn)＝（1.6－0.08－0.68）×15%＝0.15億元；-開發(fā)完成價(jià)值＝1.6－0.08－0.68－0.15＝1.09億元。2.土地價(jià)值：-開發(fā)成本（不含土地）＝0.68億元；-土地價(jià)值＝開發(fā)完成價(jià)值－開發(fā)成本＝1.09－0.68＝0.41億元；-調(diào)整出讓年限因素（剩余35年/40年＝87.5%）：土地價(jià)值×87.5%＝0.36億元。最終評(píng)估價(jià)值為3600萬元。答案及解析一、單選題答案1.A2.B3.C4.B5.A6.D7.B8.A9.B10.B解析：2.比準(zhǔn)價(jià)格＝（5000×0.3＋5500×0.5＋4800×0.2）÷（0.3＋0.5＋0.2）＝5200元/平方米。10.無限年收益現(xiàn)值＝100－30）/8%＝1000萬元。二、多選題答案1.ABD2.ABCE3.ABCD4.BCD5.ABCE三、判斷題答案1.√2.×3.√4.×5.×6.×7.√8.√9.×10.√四、簡(jiǎn)答題解析1.市場(chǎng)法步驟已簡(jiǎn)述，核心是可比案例修正與比準(zhǔn)價(jià)格確定。2.開發(fā)完成價(jià)值需結(jié)合市場(chǎng)售價(jià)與成本估算，考慮銷售費(fèi)用。3.