2026年房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)能力測(cè)試模擬題一、單選題（共10題，每題1分）1.某城市核心區(qū)一棟商業(yè)綜合樓的臨街商鋪，其土地使用權(quán)年限為40年，已使用8年。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，該商鋪的土地剩余使用年限對(duì)其價(jià)格的影響程度約為多少？A.20%B.30%C.40%D.50%2.在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估某宗工業(yè)用地價(jià)值時(shí)，選取了三處可比案例。甲案例成交價(jià)300萬(wàn)元/畝，成交日期為1年前；乙案例成交價(jià)320萬(wàn)元/畝，成交日期為6個(gè)月前；丙案例成交價(jià)310萬(wàn)元/畝，成交日期為3個(gè)月前。若假設(shè)該區(qū)域土地價(jià)格月均上漲1%，則三案例的比準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)如何調(diào)整？A.甲案例下調(diào)5%，乙案例上調(diào)3%，丙案例上調(diào)1%B.甲案例上調(diào)5%，乙案例下調(diào)3%，丙案例上調(diào)1%C.甲案例上調(diào)3%，乙案例下調(diào)5%，丙案例上調(diào)1%D.甲案例下調(diào)3%，乙案例上調(diào)5%，丙案例下調(diào)1%3.某在建工程已投入建安成本2000萬(wàn)元，剩余工程量占50%，預(yù)計(jì)完成剩余工程需1000萬(wàn)元。若該工程停工，預(yù)計(jì)后續(xù)可挽回的殘值收入為500萬(wàn)元。根據(jù)成本法，該在建工程的評(píng)估價(jià)值最接近多少？A.1000萬(wàn)元B.1500萬(wàn)元C.2000萬(wàn)元D.2500萬(wàn)元4.某住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)按建筑面積分?jǐn)?，物業(yè)服務(wù)企業(yè)年總收入為500萬(wàn)元。若該小區(qū)建筑面積10萬(wàn)平方米，其中公共區(qū)域占15%。假設(shè)公共區(qū)域分?jǐn)偟奈飿I(yè)費(fèi)率為1.5元/平方米·月，則該小區(qū)的住宅物業(yè)費(fèi)率（元/平方米·月）約為多少？A.0.6B.0.8C.1.0D.1.25.某企業(yè)以租賃經(jīng)營(yíng)方式取得某商業(yè)廣場(chǎng)10%的股權(quán)，年租金收入300萬(wàn)元，租金支付方式為每季度末支付。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，則該股權(quán)的現(xiàn)值最接近多少？A.2000萬(wàn)元B.2400萬(wàn)元C.2800萬(wàn)元D.3200萬(wàn)元6.在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)住宅用地價(jià)值時(shí)，已知土地取得成本為2000萬(wàn)元，開發(fā)成本為3000萬(wàn)元，管理費(fèi)用率為3%，銷售費(fèi)用率為5%，投資利息率為6%，銷售利潤(rùn)率為10%。則該地塊的評(píng)估價(jià)值最接近多少？A.8000萬(wàn)元B.9000萬(wàn)元C.10000萬(wàn)元D.11000萬(wàn)元7.某公寓樓大堂面積為300平方米，年租金收入50萬(wàn)元。假設(shè)大堂租賃成本占租金收入的10%，管理費(fèi)用率按租金收入計(jì)為2%，則大堂的年純收益最接近多少？A.35萬(wàn)元B.40萬(wàn)元C.45萬(wàn)元D.50萬(wàn)元8.某城市某類住宅的供求彈性系數(shù)為0.8，當(dāng)前價(jià)格為5000元/平方米。若未來(lái)3年該類住宅需求量預(yù)計(jì)增長(zhǎng)20%，則未來(lái)3年該類住宅的價(jià)格預(yù)計(jì)將上漲約多少？A.10%B.12%C.15%D.18%9.某寫字樓的空置率與租金水平呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，回歸分析顯示：當(dāng)租金上漲10%時(shí)，空置率下降5%。假設(shè)當(dāng)前租金為300元/平方米·月，空置率為10%。若租金上漲至330元/平方米·月，則預(yù)計(jì)空置率將調(diào)整為多少？A.8.5%B.9.0%C.9.5%D.10.0%10.某宗土地面積1000平方米，宗地內(nèi)有一棟在建住宅樓，建筑面積2000平方米，已完工70%。假設(shè)該住宅樓建安成本為4000元/平方米，殘值率為20%，則該土地的剩余開發(fā)價(jià)值最接近多少？A.400萬(wàn)元B.600萬(wàn)元C.800萬(wàn)元D.1000萬(wàn)元二、多選題（共5題，每題2分）1.影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素中，以下哪些屬于正面因素？A.人口密度過(guò)高B.區(qū)域交通便利性提升C.文化設(shè)施完善D.環(huán)境污染治理成效顯著E.城市規(guī)劃限制增多2.運(yùn)用成本法評(píng)估某宗土地價(jià)值時(shí)，需要考慮的主要成本包括哪些？A.土地取得成本B.土地開發(fā)成本C.房屋建安成本D.融資利息E.銷售稅費(fèi)3.某商業(yè)項(xiàng)目采用收益法評(píng)估，其收益構(gòu)成包括哪些？A.租金收入B.投資利息C.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)D.維修基金提取E.物業(yè)管理費(fèi)4.在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估某宗土地價(jià)值時(shí)，選取可比案例需滿足的基本條件有哪些？A.地塊用途相同B.交易日期相近C.地塊規(guī)模相近D.交易方式合理E.市場(chǎng)環(huán)境相似5.某在建工程評(píng)估中，以下哪些情況可能需要采用假設(shè)開發(fā)法？A.工程停建且無(wú)續(xù)建計(jì)劃B.開發(fā)商資金鏈斷裂C.土地使用權(quán)即將到期D.項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生重大變化E.建安成本嚴(yán)重超支三、判斷題（共10題，每題1分）1.房地產(chǎn)的供求關(guān)系是影響其價(jià)格最直接的因素之一，供不應(yīng)求時(shí)價(jià)格必然上漲。（正確/錯(cuò)誤）2.在運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，凈收益的預(yù)測(cè)期通常設(shè)定為8年左右。（正確/錯(cuò)誤）3.某宗土地的成交價(jià)格高于其正常市場(chǎng)價(jià)格，可能存在虛高交易行為，估價(jià)時(shí)應(yīng)予以剔除。（正確/錯(cuò)誤）4.在建工程評(píng)估時(shí)，若工程已完工部分存在質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)按實(shí)際修復(fù)成本扣除。（正確/錯(cuò)誤）5.物業(yè)費(fèi)率是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)每平方米建筑面積的收費(fèi)金額，與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容無(wú)關(guān)。（正確/錯(cuò)誤）6.假設(shè)開發(fā)法適用于評(píng)估已完成開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)價(jià)值。（正確/錯(cuò)誤）7.某商鋪的土地使用權(quán)年限為50年，已使用10年，剩余40年使用年限對(duì)其價(jià)格影響較大，應(yīng)按線性折舊法計(jì)算。（正確/錯(cuò)誤）8.房地產(chǎn)估價(jià)中的比較修正法屬于市場(chǎng)法的核心步驟，主要用于調(diào)整時(shí)間、區(qū)域等因素差異。（正確/錯(cuò)誤）9.某城市某類住宅的空置率與租金水平呈正相關(guān)關(guān)系，租金上漲空置率也上漲。（正確/錯(cuò)誤）10.在建工程評(píng)估時(shí)，若工程停工，可按停工前的賬面成本加上預(yù)期損失進(jìn)行評(píng)估。（正確/錯(cuò)誤）四、計(jì)算題（共3題，每題10分）1.某宗住宅用地面積8000平方米，土地使用權(quán)年限70年，已使用5年。當(dāng)?shù)赝愖≌玫厥袌?chǎng)價(jià)格為6000元/平方米，土地增值收益率為前10年20%，后30年10%。假設(shè)該地塊用途為住宅，求其評(píng)估價(jià)值。（提示：土地增值收益按年限分階段計(jì)算）2.某寫字樓建筑面積5000平方米，年租金收入1500萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用600萬(wàn)元。假設(shè)折現(xiàn)率為8%，求該寫字樓的評(píng)估價(jià)值。（提示：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)等）3.某在建工程土地面積1000平方米，建筑面積3000平方米，已完工60%，建安成本為3000元/平方米。假設(shè)后續(xù)工程需1000萬(wàn)元，管理費(fèi)用率為5%，銷售稅費(fèi)率為3%，殘值率為20%，求該在建工程的評(píng)估價(jià)值。（提示：考慮資金時(shí)間價(jià)值）五、簡(jiǎn)答題（共2題，每題5分）1.簡(jiǎn)述市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的主要步驟。2.簡(jiǎn)述假設(shè)開發(fā)法中“開發(fā)完成價(jià)值”的估算方法。答案及解析一、單選題1.C解析：土地使用權(quán)年限對(duì)價(jià)格影響隨剩余年限減少而減弱，40年土地剩余年限對(duì)其價(jià)格影響約為40%。2.A解析：甲案例需上調(diào)5%（1年上漲），乙案例下調(diào)3%（6個(gè)月上漲），丙案例上調(diào)1%（3個(gè)月上漲）。3.B解析：在建工程價(jià)值=已投入成本+剩余工程成本-停工損失=2000+1000-500=1500萬(wàn)元。4.C解析：住宅物業(yè)費(fèi)率=（總收入-公共區(qū)域收入）/住宅面積=（500-600×15%×1.5）/（10×85%）≈1.0元/平方米·月。5.B解析：現(xiàn)值=300/（10%+10%）=2400萬(wàn)元（永續(xù)年金折現(xiàn)）。6.C解析：開發(fā)完成價(jià)值=土地成本×（1+管理費(fèi)率）×（1+開發(fā)成本）×（1+銷售費(fèi)用率）×（1+投資利息率）×（1+銷售利潤(rùn)率）=2000×1.03×1.3×1.05×1.06×1.1≈10000萬(wàn)元。7.A解析：年純收益=租金收入-租賃成本-管理費(fèi)用=50-10-1=35萬(wàn)元。8.B解析：價(jià)格漲幅=需求增長(zhǎng)率×供求彈性系數(shù)=20%×0.8=12%。9.A解析：租金上漲10%時(shí)空置率下降5%，則空置率=10%×（1-5%/10%）=8.5%。10.B解析：剩余開發(fā)價(jià)值=（2000×30%）×4000×（1-20%）=600萬(wàn)元。二、多選題1.BCD解析：A屬于負(fù)面因素，E屬于限制因素。2.ABCD解析：E銷售稅費(fèi)屬于開發(fā)完成后產(chǎn)生的費(fèi)用，不計(jì)入成本。3.AC解析：B投資利息屬于成本，DE屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。4.ABDE解析：C地塊規(guī)模不必完全相同，需滿足可比性。5.ABD解析：C土地使用權(quán)到期需考慮續(xù)期成本，E超支屬于成本問(wèn)題。三、判斷題1.錯(cuò)誤解析：供求關(guān)系影響價(jià)格，但需考慮其他因素綜合作用。2.正確解析：收益法預(yù)測(cè)期通常為8年，可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)調(diào)整。3.正確解析：虛高交易需剔除，評(píng)估應(yīng)基于正常市場(chǎng)價(jià)。4.正確解析：質(zhì)量問(wèn)題需按修復(fù)成本扣除。5.錯(cuò)誤解析：物業(yè)費(fèi)率與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容直接相關(guān)。6.錯(cuò)誤解析：假設(shè)開發(fā)法適用于未完成開發(fā)項(xiàng)目。7.正確解析：剩余年限對(duì)價(jià)格影響顯著，按線性折舊計(jì)算合理。8.正確解析：比較修正法是市場(chǎng)法的核心步驟。9.錯(cuò)誤解析：空置率與租金呈負(fù)相關(guān)。10.正確解析：停工時(shí)按賬面成本+預(yù)期損失評(píng)估。四、計(jì)算題1.土地增值收益計(jì)算：前10年收益=8000×6000×20%=9600萬(wàn)元后30年收益=8000×6000×10%×30=1440萬(wàn)元總價(jià)值=8000×6000+9600+1440=51040萬(wàn)元2.寫字樓評(píng)估價(jià)值：年凈收益=1500-600=900萬(wàn)元評(píng)估價(jià)值=900/8%≈11250萬(wàn)元3.在建工程評(píng)估：已完工部分價(jià)值=3000×60%×（1-20%）=1440萬(wàn)元后續(xù)工程現(xiàn)值=1000/（1+8