2025年高職土地資源管理（土地估價實務(wù)）試題及答案

（考試時間：90分鐘滿分100分）班級______姓名______第I卷（選擇題，共40分）答題要求：本卷共20小題，每小題2分。在每小題給出的四個選項中，只有一項是符合題目要求的。1.土地估價中，市場比較法的關(guān)鍵在于（）A.選擇合適的比較案例B.對交易情況進行修正C.確定地價指數(shù)D.計算容積率修正系數(shù)答案：A2.影響土地價格的區(qū)域因素不包括（）A.交通條件B.宗地形狀C.基礎(chǔ)設(shè)施狀況D.環(huán)境質(zhì)量答案：B3.成本逼近法中，土地取得費不包括（）A.土地補償費B.土地開發(fā)費C.拆遷安置補助費D.土地出讓金答案：B4.土地還原利率的確定方法不包括（）A.市場提取法B.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法C.投資收益率排序插入法D.收益倍數(shù)法答案：D5.某宗地面積為1000平方米，土地單價為1000元/平方米，該宗地的總價為（）A.100萬元B.10萬元C.1萬元D.1000萬元答案：A6.土地估價的基本原則不包括（）A.合法原則B.替代原則C.最有效使用原則D.公平原則答案：D7.基準(zhǔn)地價評估的資料調(diào)查中，不包括對（）的調(diào)查。A.土地利用狀況B.土地市場交易情況C.土地征收情況D.區(qū)域因素和個別因素答案：C8.用收益還原法評估土地價格時，若土地純收益每年不變，土地還原利率為r，土地使用年期為n，則土地價格P的計算公式為（）A.P=a/r×[1-1/(1+r)^n]B.P=a/rC.P=a×(1+r)^nD.P=a/r×(1+r)^n答案：A9.土地估價報告的有效期一般為（）A.半年B.一年C.兩年D.三年答案：B10.某商業(yè)用地，容積率為2.0，土地單價為2000元/平方米，樓面地價為（）A.1000元/平方米B.2000元/平方米C.4000元/平方米D.10000元/平方米答案：A11.土地估價中，對土地權(quán)利狀況的調(diào)查不包括（）A.土地所有權(quán)歸屬B.土地使用權(quán)類型C.土地使用年期D.土地面積大小答案：D12.成本逼近法中，土地開發(fā)費不包括（）A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費B.公共配套設(shè)施建設(shè)費C.土地平整費D.土地出讓金答案：D13.土地還原利率與土地價格的關(guān)系是（）A.成正比B.成反比C.無關(guān)D.不確定答案：B14.某工業(yè)用地，土地面積為5000平方米，土地單價為800元/平方米，該宗地的總價為（）A.400萬元B.40萬元C.4萬元D.4000萬元答案：A15.基準(zhǔn)地價修正法評估宗地地價時，不需要進行的修正有（）A.年期修正B.容積率修正C.土地用途修正D.土地面積修正答案：D16.用市場比較法評估土地價格時，對交易案例的選擇要求不包括（）A.與待估宗地用途相同B.與待估宗地交易日期接近C.與待估宗地面積相同D.與待估宗地所處區(qū)域條件相似答案：C17.土地估價的程序不包括（）A.受理估價委托B.現(xiàn)場勘查C.土地征收D.撰寫估價報告答案：C18.某住宅用地，土地面積為3000平方米，土地單價為1500元/平方米，該宗地的總價為（）A.450萬元B.45萬元C.4.5萬元D.一、選擇題1.土地估價中，市場比較法的關(guān)鍵在于（）A.選擇合適的比較案例B.對交易情況進行修正C.確定地價指數(shù)D.計算容積率修正系數(shù)答案：A2.影響土地價格的區(qū)域因素不包括（）A.交通條件B.宗地形狀C.基礎(chǔ)設(shè)施狀況D.環(huán)境質(zhì)量答案：B3.成本逼近法中，土地取得費不包括（）A.土地補償費B.土地開發(fā)費C.拆遷安置補助費D.土地出讓金答案：B4.土地還原利率的確定方法不包括（）A.市場提取法B.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法C.投資收益率排序插入法D.收益倍數(shù)法答案：D5.某宗地面積為1000平方米，土地單價為1000元/平方米，該宗地的總價為（）A.100萬元B.10萬元C.1萬元D.1000萬元答案：A6.土地估價的基本原則不包括（）A.合法原則B.替代原則C.最有效使用原則D.公平原則答案：D7.基準(zhǔn)地價評估的資料調(diào)查中，不包括對（）的調(diào)查。A.土地利用狀況B.土地市場交易情況C.土地征收情況D.區(qū)域因素和個別因素答案：C8.用收益還原法評估土地價格時，若土地純收益每年不變，土地還原利率為r，土地使用年期為n，則土地價格P的計算公式為（）A.P=a/r×[1-1/(1+r)^n]B.P=a/rC.P=a×(1+r)^nD.P=a/r×(1+r)^n答案：A9.土地估價報告的有效期一般為（）A.半年B.一年C.兩年D.三年答案：B10.某商業(yè)用地，容積率為2.0，土地單價為2000元/平方米，樓面地價為（）A.1000元/平方米B.2000元/平方米C.4000元/平方米D.10000元/平方米答案：A11.土地估價中，對土地權(quán)利狀況的調(diào)查不包括（）A.土地所有權(quán)歸屬B.土地使用權(quán)類型C.土地使用年期D.土地面積大小答案：D12.成本逼近法中，土地開發(fā)費不包括（）A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費B.公共配套設(shè)施建設(shè)費C.土地平整費D.土地出讓金答案：D13.土地還原利率與土地價格的關(guān)系是（）A.成正比B.成反比C.無關(guān)D.不確定答案：B14.某工業(yè)用地，土地面積為5000平方米，土地單價為800元/平方米，該宗地的總價為（）A.400萬元B.40萬元C.4萬元D.4000萬元答案：A15.基準(zhǔn)地價修正法評估宗地地價時，不需要進行的修正有（）A.年期修正B.容積率修正C.土地用途修正D.土地面積修正答案：D16.用市場比較法評估土地價格時，對交易案例的選擇要求不包括（）A.與待估宗地用途相同B.與待估宗地交易日期接近C.與待估宗地面積相同D.與待估宗地所處區(qū)域條件相似答案：C17.土地估價的程序不包括（）A.受理估價委托B.現(xiàn)場勘查C.土地征收D.撰寫估價報告答案：C18.某住宅用地，土地面積為3000平方米，土地單價為1500元/平方米，該宗地的總價為（）A.450萬元B.45萬元C.4.5萬元D.4500萬元答案：A19.收益還原法中，土地純收益的計算方法不包括（）A.客觀收益扣除客觀費用B.實際收益扣除實際費用C.市場比較法求取D.成本逼近法求取答案：D20.土地估價中，對土地位置的描述不包括（）A.所在區(qū)域B.交通狀況C.周邊配套設(shè)施D.土地面積大小答案：D第II卷（非選擇題，共60分）二、名詞解釋（每題5分，共20分）答題要求：請簡要解釋下列名詞。1.土地估價土地估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響土地價格因素的基礎(chǔ)上，對土地在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。2.基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。3.市場比較法市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。4.收益還原法收益還原法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。三、簡答題（每題10分，共20分）答題要求：簡要回答下列問題。1.簡述土地估價的基本方法及其適用范圍。市場比較法適用于有較多交易案例的地區(qū)，能直接反映市場價格水平。收益還原法適用于有收益的土地，如商業(yè)、租賃等用地。成本逼近法適用于新開發(fā)土地或土地市場不發(fā)達地區(qū)?；鶞?zhǔn)地價修正法適用于已公布基準(zhǔn)地價的地區(qū)，可快速評估宗地地價。2.影響土地價格的因素有哪些？影響土地價格的因素包括一般因素、區(qū)域因素和個別因素。一般因素如經(jīng)濟發(fā)展、政策法規(guī)等；區(qū)域因素如交通、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境等；個別因素如宗地形狀、面積、臨街狀況等。四、案例分析題（共15分）答題要求：閱讀以下案例，回答問題。某宗地位于市中心繁華地段，土地面積為500平方米，土地用途為商業(yè)。該宗地周邊類似商業(yè)用地近期交易案例如下：案例一：面積400平方米，成交價2000萬元，交易時間為半年前。案例二：面積600平方米，成交價2500萬元，交易時間為一年前。案例三：面積500平方米，成交價2200萬元，交易時間為三個月前。已知該宗地容積率為3.0，區(qū)域內(nèi)商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為1.2，交易時間修正系數(shù)為1.05（半年前）、1.1（一年前）、1.02（三個月前）。1.請選擇合適的比較案例，并說明理由。案例三最合適，因為其面積與待估宗地相同，交易時間較近，且都位于市中心繁華地段，能較好地反映待估宗地的市場價格。2.用市場比較法評估該宗地的地價。首先計算案例三的修正后價格：2200×1.2/1.02=2588.24萬元。然后根據(jù)三個案例綜合評估，考慮到案例三與待估宗地最為相似，可將其修正后價格作為參考，結(jié)合其他因素適當(dāng)調(diào)整，最終評估該宗地地價約為2500-2600萬元。五、論述題（共5分）答題要求：論述土地估價在土地資源管理中的重要作用。土地估價在土地資源管理中具有重要作用。它為土地市場交易提供合理價格依據(jù)，促進土地資源的優(yōu)化配置。能為土地征收、出讓等提供地價參考，保障各方權(quán)益。有助于政府制定土地政策，加強土地宏觀調(diào)控。還能為企業(yè)投資、融資等提供決策依據(jù)，提高土地利用效率，推動土地資源的可持續(xù)利用。4500萬元答案：A19.收益還原法中，土地純收益的計算方法不包括（）A.客觀收益扣除客觀費用B.實際收益扣除實際費用C.市場比較法求取D.成本逼近法求取答案：D20.土地估價中，對土地位置的描述不包括（）A.所在區(qū)域B.交通狀況C.周邊配套設(shè)施D.土地面積大小答案：D第II卷（非選擇題，共60分）二、名詞解釋（每題5分，共20分）答題要求：請簡要解釋下列名詞。1.土地估價土地估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響土地價格因素的基礎(chǔ)上，對土地在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。2.基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。3.市場比較法市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。4.收益還原法收益還原法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。三、簡答題（每題10分，共20分）答題要求：簡要回答下列問題。1.簡述土地估價的基本方法及其適用范圍。市場比較法適用于有較多交易案例的地區(qū)，能直接反映市場價格水平。收益還原法適用于有收益的土地，如商業(yè)、租賃等用地。成本逼近法適用于新開發(fā)土地或土地市場不發(fā)達地區(qū)?；鶞?zhǔn)地價修正法適用于已公布基準(zhǔn)地價的地區(qū)，可快速評估宗地地價。2.影響土地價格的因素有哪些？影響土地價格的因素包括一般因素、區(qū)域因素和個別因素。一般因素如經(jīng)濟發(fā)展、政策法規(guī)等；區(qū)域因素如交通、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境等；個別因素如宗地形狀、面積、臨街狀況等。四、案例分析題（共15分）答題要求：閱讀以下案例，回答問題。某宗地位于市中心繁華地段，土地面積為500平方米，土地用途為商業(yè)。該宗地周邊類似商業(yè)用地近期交易案例如下：案例一：面積400平方米，成交價2000萬元，交易時間為半年前。案例二：面積600平方米，成交價2500萬元，交易時間為一年前。案例三：面積500平方米，成交價2200萬元，交易時間為三個月前。已知該宗地容積率為3.0，區(qū)域內(nèi)商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為1.2，交易時間修正系數(shù)為1.05（半年前）、1.1（一年前）、1.02（三個月前）。1.請選擇合適的比較案