物業(yè)管理費(fèi)收取及退還管理辦法為規(guī)范物業(yè)管理費(fèi)的收取與退還行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)服務(wù)活動有序開展，結(jié)合本物業(yè)項目實(shí)際及《物業(yè)管理條例》《價格法》等相關(guān)法律法規(guī)要求，制定本管理辦法。一、適用范圍本辦法適用于[物業(yè)項目名稱/區(qū)域]內(nèi)的物業(yè)服務(wù)活動，涉及業(yè)主、物業(yè)使用人（以下簡稱“繳費(fèi)主體”）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理費(fèi)收取、退還及相關(guān)管理工作。前期物業(yè)服務(wù)階段及業(yè)主大會成立后的物業(yè)服務(wù)階段均適用本辦法。二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)（一）定價類型1.政府指導(dǎo)價類：住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)（不含別墅、商業(yè)等）實(shí)行政府指導(dǎo)價的，按當(dāng)?shù)匚飪r部門公布的基準(zhǔn)價及浮動幅度執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在合同中明確服務(wù)等級對應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如普通住宅一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)每月每平方米收費(fèi)不超過[X]元（具體以當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn)）。2.市場調(diào)節(jié)價類：商業(yè)物業(yè)、別墅、車位等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在《前期物業(yè)服務(wù)合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》中協(xié)商約定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需在物業(yè)區(qū)域顯著位置（如公告欄、電梯間）公示，公示期不少于30日。（二）收費(fèi)構(gòu)成物業(yè)管理費(fèi)主要用于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)養(yǎng)護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、物業(yè)人員薪酬等支出，具體構(gòu)成應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中詳細(xì)列明，并與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對應(yīng)。三、物業(yè)費(fèi)收取管理（一）繳費(fèi)周期與方式1.繳費(fèi)周期：物業(yè)費(fèi)按月、季或年收取，具體周期以物業(yè)服務(wù)合同約定為準(zhǔn)。合同未約定的，默認(rèn)按季度收取，繳費(fèi)截止日為每周期最后一日。2.繳費(fèi)方式：線上繳費(fèi)：業(yè)主可通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)官方APP、微信公眾號、銀行代扣等方式繳納，繳費(fèi)后系統(tǒng)自動生成電子憑證。線下繳費(fèi)：業(yè)主可至物業(yè)服務(wù)中心現(xiàn)場繳納，物業(yè)應(yīng)開具正規(guī)發(fā)票或收據(jù)，注明繳費(fèi)周期、金額及服務(wù)內(nèi)容。（二）催繳流程1.繳費(fèi)截止日后3日內(nèi)，物業(yè)應(yīng)通過短信、微信或書面通知（張貼于單元門）提醒未繳費(fèi)業(yè)主；2.逾期15日未繳費(fèi)的，物業(yè)可發(fā)送《催繳函》（書面或電子形式），告知欠費(fèi)金額、滯納金（如有，按合同約定或銀行同期活期利率計算）及法律后果；3.逾期30日仍未繳費(fèi)的，物業(yè)可依法通過協(xié)商、調(diào)解或訴訟途徑追討，但不得采取停水、停電等違規(guī)催繳方式。四、物業(yè)費(fèi)退還情形與標(biāo)準(zhǔn)（一）空置房退費(fèi)業(yè)主房屋交付后連續(xù)空置超過6個月的，可憑水、電、氣使用記錄（月均用量低于正常居住標(biāo)準(zhǔn)的30%）、書面空置申請等材料，申請退還超額繳納的物業(yè)費(fèi)。退費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：按物業(yè)服務(wù)合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%（或當(dāng)?shù)卣咭?guī)定比例）收取，已全額繳納的業(yè)主可申請退還差額部分。（二）多繳、錯繳退費(fèi)1.業(yè)主重復(fù)繳費(fèi)（如線上、線下同時繳費(fèi)）、繳費(fèi)金額錯誤（如系統(tǒng)故障導(dǎo)致多扣）的，憑繳費(fèi)憑證向物業(yè)申請退費(fèi)，物業(yè)應(yīng)在15個工作日內(nèi)核實(shí)并退還多繳部分；2.因物業(yè)系統(tǒng)升級、政策調(diào)整導(dǎo)致收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降低的，已按原標(biāo)準(zhǔn)繳納的業(yè)主，可申請退還調(diào)價后多繳的費(fèi)用，退費(fèi)周期自調(diào)價生效日起計算。（三）服務(wù)未達(dá)標(biāo)退費(fèi)經(jīng)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)評估或業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）審議認(rèn)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，按以下方式退費(fèi)：1.服務(wù)缺口比例核算：如服務(wù)評分低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)20%，則按對應(yīng)周期物業(yè)費(fèi)的20%退還；2.退費(fèi)周期：以評估或?qū)徸h通過的時間為節(jié)點(diǎn)，退還前1個服務(wù)周期（如季度、年度）的對應(yīng)費(fèi)用；3.爭議解決：業(yè)主對評估結(jié)果有異議的，可申請重新評估或向?qū)俚刈〗ú块T投訴。（四）其他退費(fèi)情形1.房屋因質(zhì)量問題（如滲漏、主體結(jié)構(gòu)缺陷）導(dǎo)致無法入住，且責(zé)任方為開發(fā)商的，業(yè)主可憑《房屋質(zhì)量整改通知書》等材料，申請退還整改期間的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)應(yīng)協(xié)助業(yè)主向開發(fā)商追償；2.物業(yè)服務(wù)合同終止且物業(yè)未提供對應(yīng)周期服務(wù)的，業(yè)主可申請退還剩余周期的物業(yè)費(fèi)，退費(fèi)金額按未服務(wù)天數(shù)折算。五、退費(fèi)申請與辦理流程（一）申請材料業(yè)主申請退費(fèi)時，應(yīng)提交以下材料（原件或復(fù)印件）：1.《物業(yè)費(fèi)退費(fèi)申請表》（物業(yè)提供模板）；2.物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)憑證（發(fā)票、收據(jù)或電子支付記錄）；3.退費(fèi)情形相關(guān)證明材料（如空置證明、服務(wù)評估報告、房屋質(zhì)量整改通知等）；4.業(yè)主身份證、銀行卡信息（用于退款轉(zhuǎn)賬）。（二）審核與退款1.材料初審：物業(yè)收到申請后，5個工作日內(nèi)完成材料審核，對符合條件的啟動內(nèi)部核查；2.核實(shí)溝通：物業(yè)應(yīng)在10個工作日內(nèi)完成財務(wù)核查（確認(rèn)多繳金額）、責(zé)任方溝通（如開發(fā)商、施工單位），必要時可要求業(yè)主補(bǔ)充材料；3.退款審批：審核通過后，物業(yè)填寫《退費(fèi)審批單》，經(jīng)財務(wù)負(fù)責(zé)人、項目經(jīng)理簽字確認(rèn)后，于5個工作日內(nèi)將退款退還至業(yè)主指定賬戶；4.反饋告知：審核未通過的，物業(yè)應(yīng)書面告知業(yè)主理由（如材料不全、證據(jù)不足），并指導(dǎo)其補(bǔ)充材料或通過合法途徑申訴。六、監(jiān)督管理（一）物業(yè)內(nèi)部管控物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立物業(yè)費(fèi)收支專項臺賬，每月（或每季度）在物業(yè)區(qū)域公告欄公示物業(yè)費(fèi)收取、退還明細(xì)（含退費(fèi)原因、金額、業(yè)主姓名脫敏處理），公示期不少于7日，接受業(yè)主監(jiān)督。（二）業(yè)主監(jiān)督業(yè)主大會（或業(yè)主代表大會）可委托第三方審計機(jī)構(gòu)對物業(yè)費(fèi)收支情況進(jìn)行審計，審計結(jié)果應(yīng)向全體業(yè)主公開。對物業(yè)違規(guī)收費(fèi)、拖延退費(fèi)的行為，業(yè)主可向?qū)俚刈〗ú块T、物價部門投訴。（三）行政監(jiān)管屬地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、價格主管部門定期對物業(yè)收費(fèi)行為進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)收費(fèi)、拒不退費(fèi)等行為的，責(zé)令限期整改，逾期未改的