酒店資產(chǎn)并購合同模板說明在酒店行業(yè)資本運作中，資產(chǎn)并購涉及不動產(chǎn)權(quán)屬、運營資質(zhì)、品牌授權(quán)、員工關系等多重復雜法律與商業(yè)要素。一份專業(yè)的酒店資產(chǎn)并購合同模板，既是交易雙方權(quán)利義務的規(guī)范載體，也是防范交易風險、保障交割順利的核心工具。本文將從合同核心模塊、關鍵條款解析、實操注意事項等維度，對酒店資產(chǎn)并購合同模板的設計邏輯與使用要點進行說明。一、合同核心模塊的設計邏輯酒店資產(chǎn)并購的標的兼具“不動產(chǎn)+經(jīng)營性資產(chǎn)+無形資產(chǎn)”的復合屬性，合同模板需圍繞交易標的界定、對價支付、過渡期管理、交割安排、特殊權(quán)益處理等核心環(huán)節(jié)搭建框架：（一）交易標的條款：明確“并購什么”需分層級清晰描述標的范圍：不動產(chǎn)：列明酒店房產(chǎn)（含附屬建筑、停車場）、土地使用權(quán)的坐落、面積、權(quán)屬證號，需與不動產(chǎn)登記信息完全一致；動產(chǎn)：細化酒店設備（電梯、空調(diào)、廚房設備）、家具、布草、庫存商品的清單（可作為合同附件），明確是否包含“在途物資”；無形資產(chǎn)：涵蓋品牌特許經(jīng)營權(quán)（如國際品牌的加盟授權(quán)）、會員體系、客戶數(shù)據(jù)、商標/專利（如酒店自主設計的LOGO）、域名等，需注明授權(quán)期限、使用范圍及轉(zhuǎn)讓限制；經(jīng)營資質(zhì)：列舉營業(yè)執(zhí)照、特種行業(yè)許可證、消防驗收合格證、食品經(jīng)營許可證、排污許可證等，明確證照的有效期及續(xù)期責任。（二）交易對價與支付：平衡“錢與風險”對價設計需與交易節(jié)點深度綁定，模板通常包含以下支付階段：1.定金/誠意金：占總對價的5%-10%，用于鎖定交易，若賣方違約需雙倍返還，買方違約則不予退還；2.首付款：盡職調(diào)查通過且無重大瑕疵后支付，通常為總對價的30%-50%，需約定“重大瑕疵”的判定標準（如標的存在未披露的抵押、大額債務）；3.交割款：完成不動產(chǎn)過戶、證照變更、資產(chǎn)交接后支付，占比30%-40%，需明確“交割完成”的具體標志（如不動產(chǎn)登記證明出具、新營業(yè)執(zhí)照核發(fā)）；4.尾款：預留5%-10%作為“風險保證金”，在過渡期損益清算、隱形債務排查完畢后支付，期限一般為交割后3-6個月。（三）過渡期安排：管控“交割前風險”過渡期（簽約至交割的期間）是風險高發(fā)期，模板需約定：管理權(quán)：原則上由賣方繼續(xù)運營，但買方有權(quán)派駐財務、運營人員監(jiān)督，重大決策（如大額支出、人員辭退）需雙方書面確認；損益承擔：明確過渡期內(nèi)的收入、成本、稅費歸屬（如約定“交割日前的損益歸賣方，之后歸買方”），并約定財務審計的時間節(jié)點；禁止行為：賣方不得抵押、出租、處分標的資產(chǎn)，不得變更核心團隊，買方不得干預正常運營，違約方需賠償對方因此遭受的損失。（四）交割與證照變更：確?！昂弦?guī)交接”交割是權(quán)利轉(zhuǎn)移的核心環(huán)節(jié)，模板需明確：交割條件：需同時滿足“無未決訴訟、債務清償完畢、員工安置方案落實、品牌授權(quán)方書面同意轉(zhuǎn)讓”等前提；交割流程：不動產(chǎn)過戶（約定辦理時限，逾期需按日支付違約金）、動產(chǎn)清點（以第三方評估報告為依據(jù)）、證照變更（賣方協(xié)助買方辦理，費用承擔需明確）；交接清單：制作《資產(chǎn)交接明細表》《證照交接清單》《密鑰/系統(tǒng)權(quán)限交接表》，雙方簽字確認后視為交割完成。（五）員工安置與品牌處理：化解“人、牌風險”酒店并購中“人”與“品牌”是核心痛點，模板需針對性約定：員工安置：區(qū)分“愿意留任”與“不愿留任”員工，前者由買方按原待遇簽訂新合同，后者由賣方支付經(jīng)濟補償金（金額、支付方式需明確）；若涉及集體合同變更，需約定“工會溝通義務”；品牌處理：若延續(xù)品牌，需約定“品牌授權(quán)方的書面確認函作為交割前提”，明確授權(quán)期限、費用承擔（如品牌使用費的起算時間）；若終止品牌，需約定“過渡期內(nèi)的品牌使用限制”（如不得再以該品牌進行宣傳），及原品牌標識的拆除期限。（六）違約責任與爭議解決：兜底“交易安全”違約情形：列舉“虛假陳述（如隱瞞債務、證照瑕疵）、逾期交割、拒絕配合變更”等核心違約行為，約定按日違約金（通常為總對價的0.1%-0.5%）或損失賠償（需明確損失計算方式）；解除權(quán)：約定“根本違約”的判定（如賣方故意隱瞞抵押導致無法過戶），守約方有權(quán)解除合同并要求賠償；爭議解決：優(yōu)先選擇酒店項目所在地的仲裁機構(gòu)（如中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會）或法院，需考慮地域司法環(huán)境對酒店類案件的審判傾向。二、關鍵條款的實操解析（一）交易標的的“精確描述”需避免模糊表述，例如：錯誤表述：“轉(zhuǎn)讓XX酒店的全部資產(chǎn)”；正確表述：“轉(zhuǎn)讓位于XX市XX路XX號的酒店房產(chǎn)（不動產(chǎn)權(quán)證號：XXX）、土地使用權(quán)（面積XXX㎡），及《資產(chǎn)清單》（附件1）所列的設備、家具，同時轉(zhuǎn)讓‘XX酒店’品牌特許經(jīng)營權(quán)（授權(quán)編號：XXX，剩余授權(quán)期XX年）及相關經(jīng)營證照（清單見附件2）”。（二）對價支付的“節(jié)點綁定”需將付款與“可驗證的成果”掛鉤，例如：“買方應在賣方取得品牌授權(quán)方的《同意轉(zhuǎn)讓函》后5個工作日內(nèi)，支付首付款至共管賬戶；共管賬戶解除凍結(jié)的條件為：不動產(chǎn)登記中心出具《過戶受理回執(zhí)》且員工安置方案經(jīng)勞動部門備案?！保ㄈ┻^渡期的“風險隔離”需約定“禁止性清單”，例如：“過渡期內(nèi)，賣方不得：（1）以酒店資產(chǎn)為他人提供擔保；（2）與第三方簽訂期限超過6個月的租賃合同；（3）辭退核心管理團隊（總經(jīng)理、財務總監(jiān)）；（4）進行超過五十萬元的裝修改造。”（四）品牌授權(quán)的“穩(wěn)定性保障”需提前與品牌方溝通，將其書面同意作為交割前提，例如：“本合同生效的前提之一為：賣方已取得‘XX國際酒店’品牌方出具的《同意轉(zhuǎn)讓及延續(xù)授權(quán)函》，該函應明確買方有權(quán)在交割后繼續(xù)使用品牌，授權(quán)期限自交割日起算，品牌使用費按原標準執(zhí)行。”三、模板使用的注意事項（一）與盡職調(diào)查的“銜接”合同模板需預留“盡職調(diào)查調(diào)整條款”，例如：“若盡職調(diào)查發(fā)現(xiàn)標的資產(chǎn)存在以下情形，買方有權(quán)調(diào)整對價或解除合同：（1）不動產(chǎn)存在未披露的抵押，且賣方無法在交割前解押；（2）消防驗收合格證已過期且無法續(xù)期；（3）員工欠薪總額超過一百萬元?！保ǘ﹤€性化條款的“補充”針對酒店的特殊資產(chǎn)（如藝術(shù)品、專利技術(shù)），需單獨約定：“標的資產(chǎn)包含XX藝術(shù)家創(chuàng)作的油畫X幅（清單見附件3），賣方承諾該藝術(shù)品無權(quán)屬糾紛，交割后30日內(nèi)配合辦理著作權(quán)備案變更?！保ㄈ┓珊弦?guī)的“地域適配”不同地區(qū)對酒店行業(yè)的監(jiān)管差異較大，需針對性調(diào)整：一線城市：需關注“商改住”政策對酒店房產(chǎn)用途的限制，合同需約定“若因政策原因?qū)е聼o法繼續(xù)經(jīng)營酒店，賣方應退還已收款項”；旅游城市：需約定“旺季（如7-8月）的經(jīng)營收益分配”，避免交割時間與旺季重疊引發(fā)糾紛。（四）稅務籌劃的“提前嵌入”合同需明確稅負承擔，例如：“本次交易涉及的增值稅、契稅、土地增值稅由賣方承擔，印花稅由雙方各自承擔；若因稅務機關調(diào)整計稅依據(jù)導致稅負增加，超出部分由過錯方承擔。”四、風險防控的核心要點（一）隱形債務的“穿透排查”需約定“債務披露與賠償條款”：“賣方承諾，交割日前的債務（含工程款、供應商貨款、員工欠薪）由其承擔；若買方因前述債務被追償，賣方應在7日內(nèi)賠償全部損失（含律師費、訴訟費）?！保ǘ?quán)屬瑕疵的“提前化解”針對已出租的酒店房產(chǎn)，需約定：“若標的房產(chǎn)存在租賃，賣方應確保：（1）承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)（需提供書面聲明）；（2）租賃合同剩余期限不超過1年，或承租人同意交割后按原租金向買方支付?！保ㄈ┻\營資質(zhì)的“續(xù)期保障”針對即將到期的證照，需約定：“賣方應在消防驗收合格證到期前3個月，完成續(xù)期手續(xù)；若因賣方原因?qū)е伦C照無法續(xù)期，買方有權(quán)解除合同，賣方退還已收款項并賠償損失?！蔽?、實操優(yōu)化建議（一）引入“第三方監(jiān)管賬戶”將交易對價存入共管賬戶，由買方、賣方、銀行共同監(jiān)管，約定“只有在交割條件全部滿足后，銀行才將款項劃至賣方賬戶”，避免資金風險。（二）分“階段交割”針對大型酒店，可約定“先交接運營權(quán)，后過戶產(chǎn)權(quán)”：“簽約后30日內(nèi)，賣方移交酒店運營管理權(quán)（含系統(tǒng)密碼、供應商名單），買方支付20%對價；不動產(chǎn)過戶完成后，支付剩余對價?！保ㄈ┍Ａ簟奥募s保證金”尾款中預留10%作為保證金，在交割后6個月內(nèi)無隱形債務、證照無異常的情況下支付，倒逼賣方全面披露風險。（四）動態(tài)調(diào)整“合同條款”根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果，及時修改模板條款，例如：“經(jīng)盡調(diào)發(fā)現(xiàn)酒店存在五十萬元工程款未結(jié)清，雙方同意將首付款的支付條件