房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試技巧試題及答案考試時(shí)長：120分鐘滿分：100分試卷名稱：房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試技巧試題考核對(duì)象：房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試應(yīng)試人員題型分值分布：-判斷題（總共10題，每題2分）總分20分-單選題（總共10題，每題2分）總分20分-多選題（總共10題，每題2分）總分20分-案例分析（總共3題，每題6分）總分18分-論述題（總共2題，每題11分）總分22分總分：100分---一、判斷題（每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則是指估價(jià)對(duì)象在法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上允許的最有利使用。2.市場法估價(jià)中，可比案例的成交價(jià)格可直接用于計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，無需進(jìn)行修正。3.收益法估價(jià)中，凈收益的測算應(yīng)考慮房地產(chǎn)的空置率和租金損失準(zhǔn)備。4.成本法估價(jià)適用于新建商品房的估價(jià)，不適用于舊房估價(jià)。5.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的核心是預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。6.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的附件應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明、區(qū)位照片等必要文件。7.估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)主要用于收益法中的凈收益測算。8.土地增值稅的計(jì)算與房地產(chǎn)的增值額直接相關(guān)，增值額越高，稅負(fù)越重。9.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)獨(dú)立完成估價(jià)工作，不得受委托人或其他利益相關(guān)方的不當(dāng)影響。10.估價(jià)中的“最高最佳使用”必須符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃要求。二、單選題（每題2分，共20分）1.下列哪種估價(jià)方法最適合評(píng)估商業(yè)用地的價(jià)值？A.收益法B.市場法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法2.市場法估價(jià)中，修正可比案例價(jià)格時(shí)，通常優(yōu)先考慮的因素是？A.成交日期差異B.房地產(chǎn)面積差異C.區(qū)位因素差異D.交易方式差異3.收益法估價(jià)中，凈收益的測算通常采用哪種方法？A.直接市場調(diào)查法B.間接推算法C.成本加和法D.比較法修正4.成本法估價(jià)中，新建商品房的重置成本通常包括？A.土地費(fèi)用+建筑成本+開發(fā)費(fèi)用B.土地費(fèi)用+建筑成本+稅費(fèi)C.建筑成本+開發(fā)費(fèi)用+管理費(fèi)用D.土地費(fèi)用+建筑成本+財(cái)務(wù)費(fèi)用5.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，開發(fā)成本通常包括？A.建筑工程費(fèi)+銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用B.建筑工程費(fèi)+土地費(fèi)用+稅費(fèi)C.土地費(fèi)用+開發(fā)費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用D.建筑工程費(fèi)+銷售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用6.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的結(jié)論部分應(yīng)明確？A.估價(jià)方法的選擇依據(jù)B.估價(jià)結(jié)果的最終金額C.估價(jià)假設(shè)和限制條件D.估價(jià)對(duì)象的區(qū)位分析7.估價(jià)中的“最高最佳使用”原則主要考慮？A.法律限制B.經(jīng)濟(jì)效益C.技術(shù)可行性D.以上都是8.土地增值稅的計(jì)算中，增值額是指？A.房地產(chǎn)成交價(jià)格-購入成本B.房地產(chǎn)成交價(jià)格-土地原值C.房地產(chǎn)成交價(jià)格-開發(fā)成本D.房地產(chǎn)成交價(jià)格-相關(guān)稅費(fèi)9.估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過程中，應(yīng)遵守的職業(yè)道德是？A.保守商業(yè)秘密B.避免利益沖突C.公正客觀D.以上都是10.估價(jià)中的“最高最佳使用”必須符合？A.當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃B.市場需求C.估價(jià)師主觀判斷D.委托人意愿三、多選題（每題2分，共20分）1.市場法估價(jià)中，修正可比案例價(jià)格時(shí)需考慮的因素包括？A.成交日期差異B.房地產(chǎn)面積差異C.區(qū)位因素差異D.交易方式差異E.房地產(chǎn)用途差異2.收益法估價(jià)中，凈收益的測算通常包括？A.有效毛收入B.運(yùn)營費(fèi)用C.折舊費(fèi)用D.空置損失E.財(cái)務(wù)費(fèi)用3.成本法估價(jià)中，重置成本的構(gòu)成包括？A.土地費(fèi)用B.建筑工程費(fèi)C.開發(fā)費(fèi)用D.稅費(fèi)E.財(cái)務(wù)費(fèi)用4.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，開發(fā)成本通常包括？A.建筑工程費(fèi)B.銷售費(fèi)用C.管理費(fèi)用D.財(cái)務(wù)費(fèi)用E.土地費(fèi)用5.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的附件通常包括？A.估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明B.區(qū)位照片C.市場數(shù)據(jù)D.估價(jià)方法說明E.委托人信息6.估價(jià)中的“最高最佳使用”原則需考慮的因素包括？A.法律限制B.經(jīng)濟(jì)效益C.技術(shù)可行性D.市場需求E.委托人意愿7.土地增值稅的計(jì)算中，扣除項(xiàng)目包括？A.土地原值B.開發(fā)成本C.稅費(fèi)D.財(cái)務(wù)費(fèi)用E.空置損失8.估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過程中，應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括？A.保守商業(yè)秘密B.避免利益沖突C.公正客觀D.及時(shí)報(bào)告E.接受合理報(bào)酬9.估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)主要用于？A.收益法中的凈收益測算B.市場法中的價(jià)格修正C.成本法中的重置成本調(diào)整D.假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)成本預(yù)測E.土地增值稅的計(jì)算10.估價(jià)中的“最高最佳使用”必須符合？A.當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃B.市場需求C.估價(jià)師主觀判斷D.委托人意愿E.經(jīng)濟(jì)效益四、案例分析（每題6分，共18分）案例一：某城市一棟商業(yè)綜合樓，土地面積2000平方米，建筑面積5000平方米，用途為商業(yè)和辦公，建成于2010年。2019年，該樓相鄰地塊以8000元/平方米的價(jià)格出售，類似商業(yè)綜合樓的年租金收入為100萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為40萬元。假設(shè)該樓剩余使用年限為40年，折現(xiàn)率為10%。請(qǐng)采用市場法和收益法分別評(píng)估該樓的價(jià)值。案例二：某開發(fā)商開發(fā)一棟住宅樓，土地成本5000萬元，建安成本3000萬元，開發(fā)費(fèi)用1000萬元，銷售費(fèi)用500萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用800萬元。2019年，該樓以每平方米8000元的價(jià)格出售，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀惗惵蕿?0%。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目的土地增值稅。案例三：某估價(jià)師接受委托，評(píng)估一棟待開發(fā)土地的價(jià)值。該土地面積3000平方米，用途為商業(yè)用地，當(dāng)?shù)匾?guī)劃允許容積率3.0。類似地塊的成交價(jià)格范圍為6000-9000元/平方米。假設(shè)開發(fā)成本為3000萬元，銷售費(fèi)用為土地價(jià)值的5%，管理費(fèi)用為土地價(jià)值的3%，財(cái)務(wù)費(fèi)用為開發(fā)成本的10%。請(qǐng)采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該土地的價(jià)值。五、論述題（每題11分，共22分）1.論述房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則及其應(yīng)用。2.論述房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)遵守的職業(yè)道德及其重要性。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.×3.√4.×5.√6.√7.√8.√9.√10.√解析：2.市場法估價(jià)中，可比案例的成交價(jià)格需進(jìn)行修正才能用于計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。4.成本法估價(jià)既適用于新建商品房，也適用于舊房估價(jià)。8.土地增值稅的計(jì)算與房地產(chǎn)的增值額直接相關(guān)，增值額越高，稅負(fù)越重。二、單選題1.A2.C3.B4.A5.A6.B7.D8.A9.D10.A解析：1.商業(yè)用地價(jià)值評(píng)估最適合采用收益法，因其能反映長期收益。7.“最高最佳使用”原則必須符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃要求，否則估價(jià)結(jié)果無效。三、多選題1.A,B,C,D,E2.A,B,D3.B,C,D4.A,B,C,D5.A,B,C,E6.A,B,C,D7.A,B,C,D8.A,B,C,E9.A,B,C,D10.A,B,E解析：1.市場法估價(jià)需考慮成交日期、面積、區(qū)位、交易方式、用途等因素。8.估價(jià)師應(yīng)遵守保守商業(yè)秘密、避免利益沖突、公正客觀、接受合理報(bào)酬等職業(yè)道德。四、案例分析案例一：市場法：可比案例成交價(jià)格8000元/平方米，修正后價(jià)格為7500元/平方米，價(jià)值=2000×7500=15000萬元。收益法：凈收益=100-40=60萬元，價(jià)值=60/10%×[1-1/(1+10%)^40]=549.5萬元。案例二：增值額=8000×5000-5000-3000-1000-500-800=19000萬元，稅額=19000×30%=5700萬元。案例三：土地價(jià)值=3000×(6000+9000)/2=24000萬元，開發(fā)成本=3000萬元，銷售費(fèi)用=24000×5%=1200萬元，管理費(fèi)用=24000×3%=720萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用=3000×10%=300萬元，價(jià)值=24000-3000-1200-720-300=17700萬元。五、論述題1.最高最佳使用原則及其應(yīng)用最高最佳使用原則是指估價(jià)對(duì)象在法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上允許的最有利使用，包括用途、規(guī)模、集約程度等。其應(yīng)用需考慮：-法律限制（如規(guī)劃用途）；-經(jīng)濟(jì)效益（如租金收入最大化）；