2025房地產(chǎn)經(jīng)紀人之房地產(chǎn)交易制度政策試題及答案一、單項選擇題（每題1分，共20題）1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列關于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的表述中，正確的是（）。A.以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當取得房屋所有權證書B.以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，無需補繳土地使用權出讓金C.共有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，只需占份額2/3以上的按份共有人同意即可D.已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，承租人無優(yōu)先購買權答案：A解析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第39條，以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合兩個條件：一是按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；二是按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書（A正確）。以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批，準予轉(zhuǎn)讓的，由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金（B錯誤）。共有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需全體共同共有人同意，按份共有需占份額2/3以上共有人同意（C表述不完整，錯誤）。已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權（D錯誤）。2.2024年3月，李某購買一套建筑面積140㎡的住宅，單價2.5萬元/㎡，該房屋為李某家庭首套住房。當?shù)仄醵惗惵蕿?%，但對首套住房90㎡以上的減按1.5%征收。李某應繳納契稅（）萬元。A.5.25B.7.5C.10.5D.15答案：A解析：契稅計算公式為：計稅依據(jù)×稅率。該房屋總價=140×2.5=350萬元。首套住房90㎡以上適用1.5%稅率，因此契稅=350×1.5%=5.25萬元（A正確）。3.關于“帶押過戶”政策，下列表述錯誤的是（）。A.抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，無需經(jīng)抵押權人同意B.轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當及時通知抵押權人C.抵押權人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或提存D.帶押過戶后，原抵押權自動消滅答案：D解析：根據(jù)《民法典》第406條，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)（A正確）。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權不受影響（D錯誤）。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當及時通知抵押權人（B正確）。抵押權人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存（C正確）。4.某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在促成王某購買二手房時，未核實房屋產(chǎn)權信息，導致王某購入存在查封的房屋。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，該機構(gòu)應承擔的責任是（）。A.僅退還傭金B(yǎng).承擔賠償責任，并處以1萬元以下罰款C.承擔賠償責任，并處以1萬元以上3萬元以下罰款D.由縣級以上人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正，記入信用檔案答案：C解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第25條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得有隱瞞真實情況、提供虛假信息等行為。第37條規(guī)定，違反本辦法第25條第（三）項（隱瞞真實情況）、第（四）項（不告知規(guī)定事項）的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正，記入信用檔案；對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員處以1萬元罰款；對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，取消網(wǎng)上簽約資格，處以1萬元以上3萬元以下罰款。若因未核實產(chǎn)權導致買受人損失，機構(gòu)需承擔賠償責任（C正確）。5.張某將一套住宅出租給李某，租賃期限5年，未約定租金調(diào)整方式。3年后，張某要求提高租金，李某拒絕。根據(jù)《民法典》，下列說法正確的是（）。A.張某有權單方提高租金，因市場行情變化屬于情勢變更B.張某無權提高租金，租賃合同對租金有明確約定的應按約定履行C.張某可要求解除合同，因租金未約定調(diào)整方式屬于約定不明D.李某應按當?shù)厥袌鲎饨鹚街Ц叮贤瑹o效答案：B解析：《民法典》第704條規(guī)定，租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。租金標準屬于合同核心條款，若合同中已明確約定租金金額及支付方式，且未約定調(diào)整條款，出租方無權單方提高租金（B正確）。情勢變更適用需滿足合同成立后客觀情況發(fā)生重大變化、非商業(yè)風險、繼續(xù)履行顯失公平等條件，單純市場行情變化不必然構(gòu)成（A錯誤）。未約定調(diào)整方式不構(gòu)成約定不明，合同仍有效（C、D錯誤）。二、多項選擇題（每題2分，共10題，每題至少2個正確選項）1.下列屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓禁止情形的有（）。A.司法機關依法查封的房地產(chǎn)B.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的C.未依法登記領取權屬證書的D.已抵押但經(jīng)抵押權人書面同意轉(zhuǎn)讓的答案：ABC解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的（A正確）；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的（B正確）；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的（C正確）；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。已抵押的房地產(chǎn)經(jīng)抵押權人同意可以轉(zhuǎn)讓（D錯誤）。2.關于房地產(chǎn)抵押的表述，正確的有（）。A.以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押B.抵押人可以是債務人，也可以是第三人C.正在建造的建筑物不得抵押D.抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權答案：ABD解析：《民法典》第397條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押（A正確）。抵押人可以是債務人或第三人（B正確）。第395條規(guī)定，正在建造的建筑物可以抵押（C錯誤）。第405條規(guī)定，抵押權設立前，抵押財產(chǎn)已出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響；抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權（D正確）。3.根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，下列屬于不動產(chǎn)登記類型的有（）。A.首次登記B.變更登記C.異議登記D.預告登記答案：ABCD解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例》第3條規(guī)定，不動產(chǎn)登記包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等（ABCD均正確）。4.下列關于個人所得稅的說法，正確的有（）。A.個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅B.個人轉(zhuǎn)讓住房的應納稅所得額=轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-合理費用-轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金C.受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，應納稅所得額=轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入-原捐贈人取得該房屋的實際購置成本-贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關稅費D.對個人出租住房取得的所得，減按10%的稅率征收個人所得稅答案：ABCD解析：《財政部國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、家庭唯一生活用房免征個稅（A正確）。應納稅所得額計算方式符合《個人所得稅法》規(guī)定（B正確）。受贈房屋轉(zhuǎn)讓時，以轉(zhuǎn)讓收入減除原捐贈人購置成本及相關稅費為應納稅所得額（C正確）?！敦斦繃叶悇湛偩株P于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》規(guī)定，個人出租住房減按10%稅率征個稅（D正確）。5.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在簽訂經(jīng)紀服務合同時，應當向委托人書面說明的事項包括（）。A.房屋交易的一般程序及可能存在的風險B.房屋權屬狀況C.經(jīng)紀服務的內(nèi)容及完成標準D.經(jīng)紀服務收費標準和支付時間答案：ABCD解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第21條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同前，應當向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關內(nèi)容，并書面告知下列事項：（一）是否與委托房屋有利害關系；（二）應當由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料；（三）委托房屋的市場參考價格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的風險（A正確）；（五）房屋交易涉及的稅費；（六）經(jīng)紀服務的內(nèi)容及完成標準（C正確）；（七）經(jīng)紀服務收費標準和支付時間（D正確）；（八）其他需要告知的事項。同時，第22條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀服務合同，應當查看委托出售、出租的房屋及房屋權屬證書（B正確）。三、案例分析題（共3題，每題20分）案例一：2024年5月，王某通過甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（以下簡稱甲機構(gòu)）看中李某名下一套位于某限購城市的住宅。該房屋產(chǎn)權清晰，無抵押查封，建筑面積89㎡，李某持有房產(chǎn)證已滿4年（當?shù)匾?guī)定房產(chǎn)證滿2年可交易）。王某家庭在該城市無房，符合首套購房資格。甲機構(gòu)促成雙方簽訂《房屋買賣合同》，約定房價200萬元，定金10萬元，王某于合同簽訂后5日支付首付款60萬元（含定金），剩余140萬元通過商業(yè)貸款支付，李某應于收到全部房款后10日內(nèi)交房。合同簽訂后，王某支付定金10萬元，但因銀行貸款政策收緊，王某申請的140萬元貸款僅獲批120萬元，王某無法補足差額，遂要求解除合同并退還定金。李某不同意，認為王某違約，要求沒收定金。問題：1.該房屋是否符合交易條件？說明理由。2.王某能否以貸款未獲批為由解除合同？說明法律依據(jù)。3.定金應如何處理？說明理由。答案：1.符合交易條件。理由：當?shù)匾?guī)定房產(chǎn)證滿2年可交易，李某房產(chǎn)證已滿4年，滿足交易年限要求；房屋產(chǎn)權清晰，無抵押查封，不存在禁止轉(zhuǎn)讓情形（《城市房地產(chǎn)管理法》第38條）。2.需根據(jù)合同約定判斷。若合同中約定“貸款未獲批則合同解除”或類似條款（如“以貸款審批通過為生效條件”），王某可依據(jù)約定解除合同；若合同未明確約定貸款未獲批的處理方式，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第19條，因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。本案中銀行貸款政策收緊屬于不可歸責于雙方的事由，王某可主張解除合同。3.李某應退還定金。理由：因不可歸責于雙方的原因?qū)е潞贤瑹o法履行，王某無違約行為，根據(jù)上述司法解釋，李某應返還定金。若合同中約定“貸款未獲批由買受人自行解決差額”，則王某未補足差額構(gòu)成違約，定金可能被沒收，但題目未提及此類約定，故應返還。案例二：2023年10月，張某將其名下一套住宅出租給陳某，租期3年，月租金5000元，約定租金按年支付，每年10月1日前支付下一年租金。2024年9月，張某因急需資金，與王某簽訂《房屋買賣合同》，以300萬元價格出售該房屋，未通知陳某。2024年10月，王某取得房產(chǎn)證后要求陳某搬離，陳某以“優(yōu)先購買權受侵害”為由拒絕，并主張買賣合同無效。問題：1.張某出售房屋時是否需要通知陳某？說明法律依據(jù)。2.陳某的優(yōu)先購買權是否受侵害？說明理由。3.王某是否有權要求陳某搬離？說明理由。答案：1.需要通知?！睹穹ǖ洹返?26條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。合理期限一般為15日（《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第11條）。2.是。張某未在合理期限內(nèi)通知陳某即出售房屋，侵害了陳某的優(yōu)先購買權。但根據(jù)《民法典》第728條，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任，但不得主張出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效（故陳某主張合同無效不成立，但可要求張某賠償損失）。3.無權?！睹穹ǖ洹返?25條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力（“買賣不破租賃”）。陳某的租賃期限至2026年10月，王某取得所有權后，原租賃合同繼續(xù)有效，王某應繼續(xù)履行租賃合同，無權要求陳某搬離。案例三：2024年6月，甲公司通過出讓方式取得某地塊國有建設用地使用權，用途為住宅，出讓年限70年，已支付全部土地出讓金并取得不動產(chǎn)權證書。2024年8月，甲公司因資金緊張，擬將該地塊抵押給銀行融資。銀行要求甲公司提供開發(fā)進度證明，甲公司稱已投入開發(fā)資金占總投資的20%。問題：1.甲公司能否以該地塊抵押？說明法律依據(jù)。2.銀行要求提供開發(fā)進度證明的依據(jù)是什么？3.若甲公司最終以該地塊及在建工程抵押，抵押權設立的時間如何確定？答案：1.可以抵押?！睹穹ǖ洹返?95條規(guī)定，債務人或者第三人有權處分的建設用地使用權可以抵押。甲公司已合法取得建設用地使用權，無法律禁止抵押的情形（如未付清出讓金、被查封等），故可以抵押。2.依據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》第48條，依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。但根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第8條，以出讓方式取得的土地使用權，若未按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，未完成開發(fā)投資總額的25%以上的，不得抵押。銀行要求提供開發(fā)進度證明，是為了確認是否滿足抵押條件，避免因不符合法定條件導致抵押權無效。3.根據(jù)《民法典》第402條，以建筑物和其他土地附著物、建設用地使用權、海域使用權、正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。因此，甲公司以地塊及在建工程抵押的，抵押權自不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理抵押登記時設立。四、綜合應用題（共1題，30分）2024年7月，某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（以下簡稱“機構(gòu)”）承接了李某的房屋出售委托，房屋信息顯示為“滿五唯一”（房產(chǎn)證滿5年且家庭唯一住房）。機構(gòu)在帶客戶王某看房時，口頭告知“該房滿五唯一，交易稅費低”，未核實李某家庭是否有其他住房。王某與李某簽訂合同后，辦理過戶時發(fā)現(xiàn)李某在另一城市還有一套住房，不符合“滿五唯一”條件，需額外繳納個人所得稅3萬元。王某認為機構(gòu)未盡審查義務，要求機構(gòu)賠償損失；李某稱自己已口頭告知機構(gòu)“可能有其他住房”，但未提供書面證明。