2025年不動(dòng)產(chǎn)登記代理專業(yè)人員職業(yè)資料考試練習(xí)題解析+答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)字母填入括號(hào)內(nèi)）1.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，下列哪一類權(quán)利首次登記時(shí)無需公告？A.集體土地所有權(quán)B.宅基地使用權(quán)C.土地承包經(jīng)營權(quán)D.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓（答案：B）2.甲公司以其名下A地塊為乙銀行設(shè)定最高額抵押權(quán)，擔(dān)保債權(quán)確定期間屆滿后，甲又將A地塊轉(zhuǎn)讓給丙公司。下列說法正確的是：A.最高額抵押權(quán)自動(dòng)消滅B.乙銀行仍可在原擔(dān)保范圍內(nèi)對(duì)A地塊優(yōu)先受償C.丙公司可主張抵押權(quán)無效D.需重新辦理首次登記（答案：B）3.不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢中，下列哪項(xiàng)信息屬于限制查詢范圍？A.不動(dòng)產(chǎn)自然狀況B.不動(dòng)產(chǎn)查封登記信息C.不動(dòng)產(chǎn)抵押合同條款D.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人姓名（答案：C）4.因繼承申請(qǐng)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)提交的必備材料不包括：A.繼承權(quán)公證書B.被繼承人死亡醫(yī)學(xué)證明C.集體經(jīng)濟(jì)組織同意書D.房屋安全鑒定報(bào)告（答案：D）5.下列關(guān)于“預(yù)告登記”的表述，錯(cuò)誤的是：A.預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意處分不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力B.預(yù)告登記有效期為自記載于登記簿之日起90日C.預(yù)購商品房可辦理預(yù)告登記D.預(yù)告登記可對(duì)抗善意第三人（答案：B）6.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)作出不予登記決定時(shí)，應(yīng)書面告知申請(qǐng)人，并自作出決定之日起多少個(gè)工作日內(nèi)送達(dá)？A.3B.5C.7D.10（答案：B）7.以招標(biāo)方式取得海域使用權(quán)的，其首次登記申請(qǐng)人是：A.招標(biāo)人B.中標(biāo)人C.海洋行政主管部門D.財(cái)政部門（答案：B）8.下列關(guān)于“更正登記”與“異議登記”區(qū)別的說法，正確的是：A.更正登記需權(quán)利人同意，異議登記無需B.異議登記期滿失效后，原登記自動(dòng)注銷C.更正登記只能由權(quán)利人申請(qǐng)D.異議登記具有暫時(shí)阻斷處分登記的效力（答案：D）9.不動(dòng)產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)，其法律效力表現(xiàn)為：A.僅作為檔案保存，不具備對(duì)外公信力B.與紙質(zhì)登記簿不一致時(shí)，以紙質(zhì)為準(zhǔn)C.以電子登記簿為準(zhǔn)，法律另有規(guī)定除外D.需經(jīng)公證后方可生效（答案：C）10.地役權(quán)自何時(shí)設(shè)立？A.地役權(quán)合同生效時(shí)B.地役權(quán)登記完成時(shí)C.需役地登記完成時(shí)D.供役地交付時(shí)（答案：A）11.下列哪項(xiàng)不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記代理人員的執(zhí)業(yè)禁止行為？A.泄露委托人商業(yè)秘密B.同時(shí)在兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)C.以個(gè)人名義接受委托D.接受繼續(xù)教育（答案：D）12.不動(dòng)產(chǎn)登記資料對(duì)外利用服務(wù)實(shí)行：A.有償服務(wù)為主、無償為例外B.無償服務(wù)為主、有償為例外C.一律無償D.一律有償（答案：B）13.甲將房屋賣給乙，合同簽訂后未過戶，甲死亡，其繼承人丙將房屋賣給不知情的丁并辦理了轉(zhuǎn)移登記。乙主張權(quán)利，下列表述正確的是：A.丁取得房屋所有權(quán)，乙只能向丙主張債權(quán)B.乙可請(qǐng)求注銷丁的登記C.丁不構(gòu)成善意取得D.乙可主張預(yù)告登記優(yōu)先（答案：A）14.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理查封登記時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)審查：A.查封裁定是否生效B.被查封人是否為權(quán)利人C.不動(dòng)產(chǎn)是否存在抵押D.查封法院是否屬地管轄（答案：A）15.下列關(guān)于“林權(quán)登記”的表述，正確的是：A.林地所有權(quán)只能登記給國家或集體B.林地承包經(jīng)營權(quán)期限最長(zhǎng)30年C.林權(quán)登記不包括林木所有權(quán)D.林權(quán)類不動(dòng)產(chǎn)單元代碼為23位（答案：A）16.不動(dòng)產(chǎn)登記代理人員簽署虛假法律文件，造成委托人損失的，由：A.登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)國家賠償責(zé)任B.代理人所在機(jī)構(gòu)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任C.代理人個(gè)人承擔(dān)連帶責(zé)任D.登記機(jī)構(gòu)與代理人各承擔(dān)50%（答案：C）17.下列哪項(xiàng)不屬于“不動(dòng)產(chǎn)單元”必備要素？A.權(quán)屬界線B.獨(dú)立使用價(jià)值C.獨(dú)立成幢D.唯一編碼（答案：C）18.以在建工程設(shè)定抵押的，其抵押范圍不包括：A.已完工部分B.建設(shè)用地使用權(quán)C.未來新增部分D.已預(yù)售并備案的商品房（答案：D）19.不動(dòng)產(chǎn)登記信息全國互通共享平臺(tái)簡(jiǎn)稱：A.國土云B.登記通C.一窗受理系統(tǒng)D.國家不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)（答案：D）20.下列關(guān)于“繼承登記”審查要點(diǎn)，錯(cuò)誤的是：A.需審查繼承材料是否公證B.需審查被繼承人名下是否有其他共有權(quán)人C.需審查遺囑是否經(jīng)過密封D.需審查不動(dòng)產(chǎn)是否被查封（答案：C）21.不動(dòng)產(chǎn)登記代理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行：A.政府指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)結(jié)合B.政府定價(jià)C.雙方協(xié)商D.行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)一定價(jià)（答案：A）22.下列哪項(xiàng)屬于“首次登記”情形？A.新建商品房轉(zhuǎn)移登記B.歷史遺留未登記房屋補(bǔ)錄C.劃撥轉(zhuǎn)出讓變更登記D.夫妻間更名登記（答案：B）23.不動(dòng)產(chǎn)登記資料保存期限，下列說法正確的是：A.電子介質(zhì)永久保存，紙質(zhì)介質(zhì)30年B.紙質(zhì)介質(zhì)永久保存，電子介質(zhì)30年C.均永久保存D.均自登記注銷之日起保存30年（答案：C）24.下列關(guān)于“權(quán)屬來源材料”的表述，正確的是：A.僅指政府批準(zhǔn)文件B.包括合同、判決、繼承文書等C.僅需權(quán)利人聲明D.僅需村委會(huì)證明（答案：B）25.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)自受理登記申請(qǐng)之日起，應(yīng)在多少個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)？A.3B.5C.10D.30（答案：D）26.下列哪項(xiàng)不屬于“變更登記”事由？A.權(quán)利人姓名變化B.不動(dòng)產(chǎn)用途變化C.共有性質(zhì)變化D.權(quán)屬轉(zhuǎn)移（答案：D）27.不動(dòng)產(chǎn)登記代理人員年度繼續(xù)教育學(xué)時(shí)不得少于：A.20B.30C.40D.60（答案：C）28.下列關(guān)于“補(bǔ)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書”的表述，正確的是：A.需公告15個(gè)工作日B.需提交遺失聲明C.原證編號(hào)繼續(xù)沿用D.需重新測(cè)繪（答案：B）29.不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明的有效期由：A.登記機(jī)構(gòu)規(guī)定B.省級(jí)自然資源主管部門規(guī)定C.查詢?nèi)俗孕写_定D.國家統(tǒng)一規(guī)定為3個(gè)月（答案：B）30.下列關(guān)于“一窗受理、并行辦理”的表述，錯(cuò)誤的是：A.交易、繳稅、登記三事并聯(lián)B.申請(qǐng)人只需跑一個(gè)窗口C.登記機(jī)構(gòu)牽頭組織D.稅務(wù)審核后置（答案：D）二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列哪些情形可以申請(qǐng)辦理注銷登記？A.不動(dòng)產(chǎn)滅失B.權(quán)利人放棄權(quán)利C.抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)D.查封期限屆滿E.依法征收（答案：ABCE）32.不動(dòng)產(chǎn)登記代理人員執(zhí)業(yè)規(guī)則包括：A.保守秘密B.公平競(jìng)爭(zhēng)C.拒絕賄賂D.私自收費(fèi)E.及時(shí)告知（答案：ABCE）33.下列哪些屬于“不動(dòng)產(chǎn)自然狀況”？A.坐落B.面積C.用途D.容積率E.權(quán)利限制（答案：ABCD）34.申請(qǐng)宅基地使用權(quán)首次登記應(yīng)提交的材料包括：A.批準(zhǔn)用地文件B.房屋竣工驗(yàn)收證明C.權(quán)籍調(diào)查表D.申請(qǐng)人身份證明E.村集體經(jīng)濟(jì)組織意見（答案：ACDE）35.下列哪些屬于“異議登記”的法律后果？A.登記簿記載異議事項(xiàng)B.阻斷善意取得C.申請(qǐng)人應(yīng)在15日內(nèi)起訴D.異議登記失效后不可再次申請(qǐng)E.異議登記可反復(fù)申請(qǐng)（答案：ABC）36.下列哪些權(quán)利可以辦理預(yù)告登記？A.預(yù)購商品房B.以預(yù)購商品房設(shè)定抵押C.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓D.建設(shè)用地使用權(quán)出讓E.地役權(quán)（答案：ABC）37.不動(dòng)產(chǎn)登記資料對(duì)外利用方式包括：A.查詢B.復(fù)制C.摘錄D.拍照E.帶走原件（答案：ABCD）38.下列哪些屬于“權(quán)屬調(diào)查”內(nèi)容？A.權(quán)屬來源核實(shí)B.界址確認(rèn)C.面積量算D.房屋結(jié)構(gòu)鑒定E.相鄰關(guān)系調(diào)查（答案：ABCE）39.下列哪些情形可導(dǎo)致登記無效？A.偽造申請(qǐng)材料B.隱瞞權(quán)利限制C.登記人員徇私舞弊D.申請(qǐng)人無民事行為能力E.輕微筆誤（答案：ABCD）40.下列哪些屬于“不動(dòng)產(chǎn)登記代理服務(wù)合同”必備條款？A.委托事項(xiàng)B.服務(wù)費(fèi)用C.保密義務(wù)D.爭(zhēng)議解決方式E.代理人員婚姻狀況（答案：ABCD）三、填空題（每空1分，共20分）41.不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行“________、________、________、________”原則。（答案：依法、自愿、一致、連續(xù)）42.不動(dòng)產(chǎn)單元代碼采用________層________位層次碼結(jié)構(gòu)。（答案：7、28）43.查封登記有效期為________年，期滿可續(xù)封，續(xù)封次數(shù)不限，每次不超過________年。（答案：3、3）44.地役權(quán)合同應(yīng)包括利用目的、方法、期限、費(fèi)用及________條款。（答案：解決爭(zhēng)議）45.不動(dòng)產(chǎn)登記代理人員實(shí)行________制度，證書全國有效。（答案：職業(yè)資格）46.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自接到更正登記申請(qǐng)之日起________個(gè)工作日內(nèi)完成審查，需補(bǔ)充材料的，一次性告知，補(bǔ)充時(shí)間不計(jì)入。（答案：20）47.以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)補(bǔ)辦________手續(xù)并補(bǔ)繳________價(jià)款。（答案：出讓、土地）48.不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢分為________查詢和________查詢兩類。（答案：權(quán)利人、利害關(guān)系人）49.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行相應(yīng)登記之日起________日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。（答案：90）50.不動(dòng)產(chǎn)登記簿以________為宗，以________為戶。（答案：不動(dòng)產(chǎn)單元、權(quán)利）四、簡(jiǎn)答題（每題10分，共30分）51.簡(jiǎn)述“首次登記”與“總登記”的區(qū)別與聯(lián)系。答案：首次登記是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次納入登記簿，標(biāo)志物權(quán)設(shè)立；總登記是政府對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的統(tǒng)一普查登記，可包含首次登記、變更登記、更正登記等。二者聯(lián)系在于總登記過程中大量不動(dòng)產(chǎn)需完成首次登記；區(qū)別在于首次登記是具體物權(quán)設(shè)立行為，總登記是行政管理行為，范圍更廣。52.簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)登記代理人員在辦理繼承登記業(yè)務(wù)中的審查重點(diǎn)。答案：1.核實(shí)被繼承人死亡事實(shí)及時(shí)間；2.審查繼承人范圍及身份，核對(duì)親屬關(guān)系證明；3.查驗(yàn)遺囑或繼承權(quán)公證書的真實(shí)性與合法性；4.確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)是否存在查封、抵押等限制；5.核實(shí)是否存在其他共有權(quán)人及放棄繼承聲明；6.查驗(yàn)稅費(fèi)繳納或減免憑證；7.提示申請(qǐng)人補(bǔ)充缺失材料并一次性告知。53.簡(jiǎn)述“權(quán)屬來源合法性”審查的“四必查”內(nèi)容。答案：1.查批準(zhǔn)主體：是否為有權(quán)機(jī)關(guān)；2.查批準(zhǔn)形式：是否符合法定要式；3.查批準(zhǔn)內(nèi)容：面積、用途、年限等是否一致；4.查批準(zhǔn)時(shí)間：是否在法律政策有效期內(nèi)，有無越權(quán)或失效。五、應(yīng)用題（共50分）54.案例分析（20分）甲于2020年3月以出讓方式取得某商住用地，面積5000平方米，出讓年限40年，地價(jià)款1億元，已繳清。2021年5月甲取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，批建面積20000平方米，其中商業(yè)4000平方米、住宅16000平方米。2022年8月甲取得《商品房預(yù)售許可證》，已預(yù)售住宅12000平方米并全部辦理預(yù)告登記。2023年1月甲以整宗土地使用權(quán)及全部在建工程為乙銀行設(shè)定抵押貸款3億元，并辦理抵押登記。2023年10月項(xiàng)目竣工，實(shí)測(cè)總建筑面積20500平方米，其中商業(yè)4200平方米、住宅16300平方米。2024年2月甲因債務(wù)糾紛，被債權(quán)人丙起訴并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，法院裁定查封A地塊及地上建筑物。2024年6月甲申請(qǐng)首次登記并請(qǐng)求將已售住宅部分轉(zhuǎn)移登記至購房人名下。問題：（1）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理首次登記？（6分）（2）已預(yù)告登記部分能否直接辦理轉(zhuǎn)移登記？說明理由。（6分）（3）查封登記對(duì)首次登記及轉(zhuǎn)移登記有何影響？（8分）答案：（1）登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按“土地+在建工程”合并為整宗不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行首次登記，登記權(quán)利人為甲，權(quán)利類型為國有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)，用途按規(guī)劃記載為商住，面積按實(shí)測(cè)20500平方米記載，備注已預(yù)售12000平方米住宅已預(yù)告登記。（2）可以。根據(jù)《民法典》第221條，預(yù)告登記后未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分不動(dòng)產(chǎn)不發(fā)生物權(quán)效力?，F(xiàn)購房人作為預(yù)告登記權(quán)利人同意申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，且房屋已竣工，符合轉(zhuǎn)移登記條件，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)直接辦理轉(zhuǎn)移登記，將相應(yīng)住宅部分登記至購房人名下，并在登記簿記載為按份共有或區(qū)分所有。（3）查封登記具有阻斷處分登記的效力。首次登記雖為確權(quán)登記，非處分登記，可繼續(xù)辦理，但登記簿應(yīng)記載查封信息；對(duì)已預(yù)告登記部分的轉(zhuǎn)移登記，因預(yù)告登記具有保全效力，可對(duì)抗法院查封，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)受理并辦理轉(zhuǎn)移登記；對(duì)未售部分，查封期間不得辦理轉(zhuǎn)移、抵押等處分登記，但可辦理變更、更正等非處分登記。55.計(jì)算題（15分）某市實(shí)施“帶押過戶”政策，購房人丁購買一套存量住宅，交易價(jià)300萬元，原抵押權(quán)人戊銀行剩余貸款本金100萬元，利率5%，剩余期限10年，等額本息還款。買賣雙方約定：丁首付200萬元，剩余100萬元由丁承接原貸款，不再重新辦理抵押，只辦理抵押權(quán)變更登記。問題：（1）丁每月應(yīng)繼續(xù)償還戊銀行貸款本息多少元？（保留整數(shù)）（8分）（2）登記機(jī)構(gòu)辦理抵押權(quán)變更登記時(shí)應(yīng)審查哪些要點(diǎn)？（7分）答案：（1）等額本息月供計(jì)算公式：月供=本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)÷[(1+月利率)^還款月數(shù)1]。本金100萬元，月利率=5%÷12=0.4167%，期數(shù)120。代入得月供=1000000×0.004167×(1+0.004167)^120÷[(1+0.004167)^1201]=10606元。（2）審查要點(diǎn)：1.查驗(yàn)原抵押合同及登記證明，確認(rèn)抵押權(quán)有效存在；2.查驗(yàn)借款人變更協(xié)議，需經(jīng)戊銀行書面同意；3.查驗(yàn)買賣合同，交易價(jià)格真實(shí)；4.查驗(yàn)首付款資金監(jiān)管憑證，確保已足額支付；5.查驗(yàn)借款人丁的征信及還款能力，銀行出具同意變更借款人文件；6.告知買賣雙方“帶押過戶”風(fēng)險(xiǎn)并留存告知記錄；7.在登記簿記載借款人變更事項(xiàng)，原抵押金額、期限不變，只變更債務(wù)人。56.綜合設(shè)計(jì)題（15分）某縣擬開展農(nóng)村宅基地及其地上房屋所有權(quán)“總登記+確權(quán)頒證”工作，范圍涉及全縣200個(gè)行政村，宅基地約8萬宗，歷史遺留問題多：1.1982年前建房無審批；2.一戶多宅超占；3.非本村成員繼承房屋；4.宅基地超面積但已繳罰款；5.房屋翻建未批。任務(wù)：設(shè)計(jì)一套登記流程及分類處理方案，要