資產(chǎn)評估師考試核心知識點(diǎn)梳理試卷及答案考試時(shí)長：120分鐘滿分：100分考核對象：資產(chǎn)評估師備考人員題型分值分布：-判斷題（20分）-單選題（20分）-多選題（20分）-案例分析（18分）-論述題（22分）總分：100分---一、判斷題（共10題，每題2分，總分20分）1.資產(chǎn)評估中的成本法適用于所有類型資產(chǎn)的價(jià)值評估。2.市場法評估中，可比案例的選取應(yīng)優(yōu)先考慮時(shí)間相近的交易案例。3.收益法評估中，永續(xù)年金現(xiàn)值系數(shù)等于1/i（i為折現(xiàn)率）。4.資產(chǎn)評估中的功能性貶值僅指資產(chǎn)因技術(shù)落后導(dǎo)致的貶值。5.評估報(bào)告的復(fù)核應(yīng)由參與評估項(xiàng)目的人員獨(dú)立完成。6.資產(chǎn)評估中的重置成本是指重新購建與被評估資產(chǎn)相同的全新資產(chǎn)所需的成本。7.土地使用權(quán)評估中，剩余使用年限對評估價(jià)值有顯著影響。8.評估中的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)主要用于收益法中折現(xiàn)率的確定。9.資產(chǎn)評估中的清算法適用于企業(yè)整體資產(chǎn)處置時(shí)的價(jià)值評估。10.評估基準(zhǔn)日與評估報(bào)告日應(yīng)當(dāng)相同。二、單選題（共10題，每題2分，總分20分）1.下列哪種方法不屬于資產(chǎn)評估的基本方法？（）A.成本法B.市場法C.收益法D.比較法2.在市場法評估中，修正可比案例成交價(jià)格時(shí)，通常采用的方法是？（）A.線性回歸分析B.因素分析法C.幾何平均法D.指數(shù)調(diào)整法3.收益法評估中，預(yù)測未來收益時(shí)，通常采用的時(shí)間跨度是？（）A.1年B.3年C.5年D.10年4.資產(chǎn)評估中的實(shí)體性貶值是指？（）A.資產(chǎn)因技術(shù)過時(shí)導(dǎo)致的貶值B.資產(chǎn)因使用磨損導(dǎo)致的貶值C.資產(chǎn)因市場環(huán)境變化導(dǎo)致的貶值D.資產(chǎn)因政策調(diào)整導(dǎo)致的貶值5.評估報(bào)告的附件中，通常不包括？（）A.評估基準(zhǔn)日的市場行情數(shù)據(jù)B.被評估資產(chǎn)的權(quán)屬證明C.評估人員的執(zhí)業(yè)資格證書D.評估模型的參數(shù)設(shè)置6.重置成本法適用于哪種類型的資產(chǎn)評估？（）A.無形資產(chǎn)B.房地產(chǎn)C.機(jī)器設(shè)備D.商譽(yù)7.土地使用權(quán)評估中，最常用的方法是什么？（）A.成本法B.市場法C.收益法D.清算法8.評估中的折現(xiàn)率通常采用？（）A.無風(fēng)險(xiǎn)利率B.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整利率C.行業(yè)平均利率D.市場利率9.企業(yè)整體資產(chǎn)評估中，通常采用的方法是？（）A.成本法B.市場法C.收益法D.清算法10.評估基準(zhǔn)日與評估報(bào)告日之間的時(shí)間差通常不超過？（）A.1個(gè)月B.3個(gè)月C.6個(gè)月D.1年三、多選題（共10題，每題2分，總分20分）1.資產(chǎn)評估中的成本法需要考慮哪些因素？（）A.購建成本B.累計(jì)折舊C.功能性貶值D.經(jīng)濟(jì)性貶值2.市場法評估中，選擇可比案例時(shí)需要考慮哪些因素？（）A.類似性B.時(shí)間相近性C.交易價(jià)格合理性D.市場活躍度3.收益法評估中，預(yù)測未來收益時(shí)需要考慮哪些因素？（）A.行業(yè)發(fā)展趨勢B.企業(yè)經(jīng)營狀況C.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境D.資產(chǎn)使用效率4.資產(chǎn)評估中的貶值包括哪些類型？（）A.實(shí)體性貶值B.功能性貶值C.經(jīng)濟(jì)性貶值D.市場性貶值5.評估報(bào)告的編制需要滿足哪些要求？（）A.客觀公正B.數(shù)據(jù)準(zhǔn)確C.邏輯清晰D.格式規(guī)范6.重置成本法適用于哪些類型的資產(chǎn)評估？（）A.機(jī)器設(shè)備B.房地產(chǎn)C.無形資產(chǎn)D.汽車運(yùn)輸工具7.土地使用權(quán)評估中，需要考慮哪些因素？（）A.土地位置B.土地用途C.土地剩余使用年限D(zhuǎn).土地開發(fā)程度8.評估中的折現(xiàn)率如何確定？（）A.無風(fēng)險(xiǎn)利率+風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)B.行業(yè)平均利率+風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)C.市場利率-風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)D.評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部利率9.企業(yè)整體資產(chǎn)評估中，需要考慮哪些因素？（）A.企業(yè)財(cái)務(wù)狀況B.企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)C.企業(yè)品牌價(jià)值D.企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)10.評估基準(zhǔn)日與評估報(bào)告日之間的時(shí)間差可能受哪些因素影響？（）A.評估項(xiàng)目復(fù)雜性B.市場波動(dòng)情況C.評估機(jī)構(gòu)工作效率D.客戶需求四、案例分析（共3題，每題6分，總分18分）案例一：某企業(yè)擬出售一臺使用5年的機(jī)器設(shè)備，設(shè)備原值100萬元，累計(jì)折舊40萬元，預(yù)計(jì)尚可使用5年，殘值率5%。市場同類設(shè)備重置成本為120萬元，功能貶值率為10%，經(jīng)濟(jì)性貶值率為5%。要求采用成本法和市場法評估該設(shè)備價(jià)值。案例二：某公司擬收購另一家公司，評估基準(zhǔn)日為2023年12月31日。被收購公司預(yù)計(jì)未來5年收益分別為：100萬元、120萬元、140萬元、160萬元、180萬元，折現(xiàn)率為10%。要求采用收益法評估被收購公司價(jià)值。案例三：某地塊位于市中心，土地使用權(quán)剩余使用年限50年，土地用途為商業(yè)用地。市場同類地塊平均成交價(jià)格為8000元/平方米，該地塊面積為1000平方米。要求采用市場法評估該地塊價(jià)值。五、論述題（共2題，每題11分，總分22分）1.論述資產(chǎn)評估中成本法的適用范圍和局限性。2.論述資產(chǎn)評估中收益法的應(yīng)用條件和關(guān)鍵假設(shè)。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.×（成本法適用于有形資產(chǎn)，無形資產(chǎn)評估需采用其他方法）2.√（可比案例的選取應(yīng)優(yōu)先考慮時(shí)間相近的交易案例，以減少市場波動(dòng)影響）3.√（永續(xù)年金現(xiàn)值系數(shù)等于1/i，i為折現(xiàn)率）4.×（功能性貶值包括技術(shù)過時(shí)和功能落后，經(jīng)濟(jì)性貶值包括市場環(huán)境變化）5.×（復(fù)核應(yīng)由未參與評估項(xiàng)目的人員獨(dú)立完成）6.√（重置成本是指重新購建與被評估資產(chǎn)相同的全新資產(chǎn)所需的成本）7.√（剩余使用年限對土地使用權(quán)價(jià)值有顯著影響）8.√（風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)主要用于收益法中折現(xiàn)率的確定）9.×（清算法適用于企業(yè)清算時(shí)的價(jià)值評估）10.×（評估基準(zhǔn)日與評估報(bào)告日之間可能存在時(shí)間差，但不應(yīng)超過合理范圍）二、單選題1.D（比較法不屬于資產(chǎn)評估的基本方法，屬于市場法的一種具體應(yīng)用）2.B（因素分析法用于修正可比案例成交價(jià)格）3.C（收益法評估中，預(yù)測未來收益通常采用5年時(shí)間跨度）4.B（實(shí)體性貶值是指資產(chǎn)因使用磨損導(dǎo)致的貶值）5.C（評估人員的執(zhí)業(yè)資格證書通常不作為附件）6.C（重置成本法適用于機(jī)器設(shè)備評估）7.B（市場法是土地使用權(quán)評估中最常用的方法）8.B（折現(xiàn)率通常采用風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整利率）9.C（企業(yè)整體資產(chǎn)評估通常采用收益法）10.B（評估基準(zhǔn)日與評估報(bào)告日之間的時(shí)間差通常不超過3個(gè)月）三、多選題1.ABCD（成本法需要考慮購建成本、累計(jì)折舊、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值）2.ABCD（選擇可比案例時(shí)需要考慮類似性、時(shí)間相近性、交易價(jià)格合理性、市場活躍度）3.ABCD（預(yù)測未來收益時(shí)需要考慮行業(yè)發(fā)展趨勢、企業(yè)經(jīng)營狀況、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、資產(chǎn)使用效率）4.ABC（貶值包括實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值）5.ABCD（評估報(bào)告編制需滿足客觀公正、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、邏輯清晰、格式規(guī)范）6.AB（重置成本法適用于機(jī)器設(shè)備和房地產(chǎn)評估）7.ABCD（土地使用權(quán)評估需要考慮位置、用途、剩余使用年限、開發(fā)程度）8.AB（折現(xiàn)率通常采用無風(fēng)險(xiǎn)利率+風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)或行業(yè)平均利率+風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)）9.ABCD（企業(yè)整體資產(chǎn)評估需要考慮財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、品牌價(jià)值、管理團(tuán)隊(duì)）10.ABCD（時(shí)間差可能受評估項(xiàng)目復(fù)雜性、市場波動(dòng)情況、評估機(jī)構(gòu)工作效率、客戶需求影響）四、案例分析案例一：-成本法：100萬元-40萬元=60萬元（凈值）×（1-10%）×（1-5%）=52.2萬元-市場法：120萬元×（1-10%）×（1-5%）=108.6萬元-評估價(jià)值取兩者較高者，為108.6萬元案例二：-未來收益現(xiàn)值=100/(1+10%)+120/(1+10%)^2+140/(1+10%)^3+160/(1+10%)^4+180/(1+10%)^5-現(xiàn)值=90.91+102.65+112.70+123.10+127.65=566.91萬元案例三：-評估價(jià)值=8000元/平方米×1000平方米=800萬元五、論述題1.成本法的適用范圍和局限性-適用范圍：適用于有形資產(chǎn)評估，特別是新購建的資