2025年房地產(chǎn)估價師制度與政策模擬練習(xí)題及答案一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項字母填入括號內(nèi)）1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，估價報告的有效期自出具之日起計算，最長不得超過（）。A.6個月B.1年C.2年D.3年答案：B2.房屋征收評估中，估價時點(diǎn)原則上為（）。A.征收決定公告之日B.征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂之日C.估價委托合同簽訂之日D.房屋騰空移交之日答案：A3.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)備案管理的說法，正確的是（）。A.一級資質(zhì)由省級住建部門備案B.二級資質(zhì)由市級住建部門備案C.三級資質(zhì)由縣級住建部門備案D.所有級別均通過全國房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)備案系統(tǒng)統(tǒng)一備案答案：D4.根據(jù)《資產(chǎn)評估法》，估價機(jī)構(gòu)出具虛假評估報告，對直接負(fù)責(zé)的主管人員處以罰款的上限為（）。A.5萬元B.10萬元C.20萬元D.30萬元答案：C5.某宗國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定：受讓人須無償配建幼兒園并移交政府，該配建成本在估價中應(yīng)作為（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.銷售費(fèi)用D.外部性負(fù)價值答案：D6.房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)注冊有效期為（）。A.1年B.2年C.3年D.5年答案：C7.采用比較法評估時，可比實例成交日期與價值時點(diǎn)間隔不宜超過（）。A.6個月B.1年C.2年D.3年答案：B8.下列哪項不屬于房地產(chǎn)估價原則（）。A.獨(dú)立客觀公正原則B.合法原則C.替代原則D.風(fēng)險收益匹配原則答案：D9.根據(jù)《民法典》，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后（）。A.自動續(xù)期，無需申請B.需重新出讓C.政府無償收回D.需補(bǔ)繳土地出讓金后自動續(xù)期答案：A10.某估價項目采用收益法，折現(xiàn)率取值為5%，則資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系為（）。A.資本化率=折現(xiàn)率B.資本化率>折現(xiàn)率C.資本化率<折現(xiàn)率D.無必然關(guān)系答案：D11.下列關(guān)于“帶租約房地產(chǎn)”估價的說法，正確的是（）。A.租約租金高于市場租金時，應(yīng)以市場租金估算B.租約租金低于市場租金時，應(yīng)以租約租金估算C.應(yīng)分別測算租約期內(nèi)與租約期外價值后加總D.直接采用收益法，無需考慮租約限制答案：C12.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)分公司的執(zhí)業(yè)范圍（）。A.不得超過母公司資質(zhì)等級B.可獨(dú)立申請更高等級資質(zhì)C.不受母公司資質(zhì)限制D.僅能在注冊地市域內(nèi)執(zhí)業(yè)答案：A13.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，商品房預(yù)售條件之一為投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的（）以上。A.15%B.25%C.30%D.50%答案：B14.某宗土地規(guī)劃容積率由2.0調(diào)整為3.0，若其他條件不變，則理論樓面地價（）。A.上升50%B.下降33%C.上升33%D.下降50%答案：B15.下列哪項屬于房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德準(zhǔn)則“勤勉盡責(zé)”要求（）。A.拒絕委托人違規(guī)要求B.保守商業(yè)秘密C.對重要數(shù)據(jù)現(xiàn)場核查D.不參與惡意壓價競爭答案：C16.房地產(chǎn)估價報告簽字頁至少應(yīng)由（）名注冊房地產(chǎn)估價師簽字。A.1B.2C.3D.4答案：B17.根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，被征收房屋價值評估不考慮（）。A.區(qū)位B.用途C.租賃限制D.建筑面積答案：C18.下列關(guān)于“估價假設(shè)”的說法，錯誤的是（）。A.應(yīng)披露對估價結(jié)果有重大影響的假設(shè)B.假設(shè)必須合理且有依據(jù)C.可假設(shè)估價對象產(chǎn)權(quán)清晰且無糾紛D.假設(shè)內(nèi)容無需在報告中限定其適用范圍答案：D19.某宗房地產(chǎn)抵押估價，價值時點(diǎn)為2025年3月15日，估價作業(yè)日期為2025年3月10日至3月20日，則估價結(jié)果反映的是（）。A.3月10日市場價值B.3月15日市場價值C.3月20日市場價值D.3月均價答案：B20.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)信用檔案由（）建立和公布。A.住建部B.省級住建廳C.中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會D.國家公共信用信息中心答案：C21.下列哪項不屬于房地產(chǎn)估價報告目錄必備內(nèi)容（）。A.致估價委托人函B.估價師聲明C.估價技術(shù)路線D.估價結(jié)果確定過程答案：C22.根據(jù)《土地管理法》，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織（）以上成員同意。A.1/2B.2/3C.3/4D.4/5答案：B23.某宗工業(yè)房地產(chǎn)采用成本法估價，其重置成本為5000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命40年，已使用10年，殘值率5%，則折舊總額為（）萬元。A.1187.5B.1250C.1375D.1500答案：A24.房地產(chǎn)估價師變更注冊單位，應(yīng)當(dāng)自變更之日起（）日內(nèi)提出申請。A.15B.30C.45D.60答案：B25.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，開發(fā)商故意隱瞞未取得預(yù)售許可證明導(dǎo)致合同無效，買受人可請求不超過已付購房款（）的賠償。A.一倍B.二倍C.三倍D.五倍答案：A26.下列哪項屬于房地產(chǎn)估價報告“估價限制條件”內(nèi)容（）。A.估價對象權(quán)屬資料由委托人提供B.估價結(jié)果不含室內(nèi)家具C.報告未經(jīng)估價機(jī)構(gòu)書面同意不得復(fù)制D.估價對象存在抵押權(quán)答案：C27.某宗房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險，保險金額低于評估價值，出險后保險人應(yīng)（）。A.按保險金額賠付B.按評估價值賠付C.比例賠付D.不予賠付答案：C28.根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》，個人出租住房按（）稅率繳納房產(chǎn)稅。A.1.2%B.4%C.12%D.免征答案：B29.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)年度檢查由（）組織實施。A.住建部B.省級住建部門C.市級住建部門D.行業(yè)協(xié)會答案：B30.下列關(guān)于“估價資料保存期限”的說法，正確的是（）。A.自報告出具之日起不少于5年B.自報告出具之日起不少于10年C.自報告出具之日起不少于15年D.永久保存答案：B二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有2～4個正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于房地產(chǎn)估價報告“注冊房地產(chǎn)估價師聲明”必備內(nèi)容的有（）。A.對估價對象進(jìn)行現(xiàn)場查勘的說明B.對估價對象權(quán)屬文件真實性的保證C.對估價結(jié)果獨(dú)立性的聲明D.對估價方法選取合理性的說明答案：A、C32.根據(jù)《資產(chǎn)評估法》，評估機(jī)構(gòu)不得有下列行為（）。A.以惡性壓價方式招攬業(yè)務(wù)B.出具虛假評估報告C.聘用掛靠評估師D.拒絕委托人違規(guī)要求答案：A、B、C33.下列關(guān)于“劃撥土地使用權(quán)”抵押估價的說法，正確的有（）。A.抵押前需經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)B.抵押價值不含土地出讓金C.實現(xiàn)抵押權(quán)時應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金D.抵押權(quán)人優(yōu)先受償范圍不含土地出讓金答案：A、C、D34.房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)中應(yīng)回避的情形包括（）。A.本人為估價對象權(quán)利人B.配偶為估價對象權(quán)利人C.三年前曾在委托人單位任職D.本人持有估價對象所在上市公司股票答案：A、B、D35.下列關(guān)于“集體土地征收”估價的說法，正確的有（）。A.土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有B.安置補(bǔ)助費(fèi)可支付給安置單位C.青苗補(bǔ)償費(fèi)歸所有權(quán)人D.征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)每三年調(diào)整一次答案：A、B、C36.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)信用評價指標(biāo)包括（）。A.估價報告質(zhì)量抽查得分B.行政處罰記錄C.客戶投訴處理情況D.納稅信用等級答案：A、B、C37.下列關(guān)于“估價報告質(zhì)量評審”的說法，正確的有（）。A.隨機(jī)抽取報告B.實行百分制評分C.60分以下為不合格D.不合格機(jī)構(gòu)需限期整改答案：A、B、C、D38.下列關(guān)于“房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)管”的說法，正確的有（）。A.建立“雙隨機(jī)一公開”抽查機(jī)制B.建立估價機(jī)構(gòu)黑名單制度C.建立估價師個人信用檔案D.建立行業(yè)自律懲戒機(jī)制答案：A、B、C、D39.下列關(guān)于“劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地”估價的說法，正確的有（）。A.應(yīng)評估市場價值B.應(yīng)扣除應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金C.出讓金按評估價40%繳納D.出讓年限自批準(zhǔn)之日起算答案：A、B40.下列關(guān)于“房地產(chǎn)估價司法鑒定”的說法，正確的有（）。A.由法院委托B.估價機(jī)構(gòu)需入圍法院名冊C.估價師需出庭接受質(zhì)詢D.報告格式執(zhí)行《房地產(chǎn)估價規(guī)范》答案：A、B、C、D三、填空題（每空1分，共15分）41.房地產(chǎn)估價師注冊證書由________頒發(fā)，全國通用。答案：住建部42.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，估價報告應(yīng)加蓋估價機(jī)構(gòu)________章和注冊房地產(chǎn)估價師________章。答案：公章、簽字43.房屋征收評估中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值評估時點(diǎn)應(yīng)與________一致。答案：被征收房屋價值評估時點(diǎn)44.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，應(yīng)向________備案。答案：分支機(jī)構(gòu)所在地市級住建部門45.根據(jù)《土地增值稅暫行條例》，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額________的，免征土地增值稅。答案：20%46.某宗土地面積10000m2，容積率2.5，建筑密度40%，則最大建筑基底面積為________m2。答案：400047.房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育周期為________年，必修學(xué)時不少于________學(xué)時。答案：3、3048.根據(jù)《資產(chǎn)評估法》，評估檔案保存期限不少于________年，從評估報告出具之日起算。答案：1549.房地產(chǎn)估價報告“估價結(jié)果”應(yīng)同時披露________價值與________價值。答案：總價、單價50.人民法院委托司法評估，評估費(fèi)由________預(yù)付，最終由________承擔(dān)。答案：法院、敗訴方四、簡答題（共25分）51.（本題8分，封閉型）簡述房地產(chǎn)估價報告“估價假設(shè)和限制條件”與“估價風(fēng)險提示”的區(qū)別。答案要點(diǎn)：（1）估價假設(shè)和限制條件：針對估價對象權(quán)屬、規(guī)劃、市場條件等不確定事項所作的必要假設(shè)，以及對報告使用范圍、有效期、資料真實性責(zé)任歸屬等的限制說明，目的是界定估價結(jié)果成立的前提。（2）估價風(fēng)險提示：針對估價結(jié)果在使用過程中可能因市場波動、政策調(diào)整、信息不對稱等因素導(dǎo)致價值變動的風(fēng)險進(jìn)行提示，目的是提醒報告使用者謹(jǐn)慎決策。（3）前者是估價技術(shù)前提，后者是市場風(fēng)險警示；前者必須披露，后者根據(jù)項目具體情況選擇披露。52.（本題8分，開放型）某市政府?dāng)M對一片老舊工業(yè)區(qū)實施“工改居”再開發(fā)，請結(jié)合現(xiàn)行政策，闡述在征收補(bǔ)償估價中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的五個政策要點(diǎn)，并說明理由。答案要點(diǎn)：1.土地用途變更溢價分享：按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及地方“工改居”細(xì)則，土地由工業(yè)變?yōu)樽≌a(chǎn)生的增值收益應(yīng)在政府、原權(quán)利人之間合理分配，估價需明確扣除政府應(yīng)收部分。2.補(bǔ)交土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：地方一般規(guī)定按新用途評估價的一定比例（40%～60%）補(bǔ)繳，估價結(jié)果應(yīng)單獨(dú)列示需補(bǔ)繳金額，避免爭議。3.安置房產(chǎn)權(quán)調(diào)換規(guī)則：若采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換，需按“等值置換”原則，估價時點(diǎn)必須一致，并考慮安置房為期房的，應(yīng)進(jìn)行期房修正。4.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償：對工業(yè)企業(yè)，應(yīng)依據(jù)地方規(guī)定按前三年月均凈利潤或按建筑面積給予一次性補(bǔ)償，估價需收集完稅證明、財務(wù)報表等證據(jù)。5.搬遷獎勵與補(bǔ)助：地方普遍設(shè)置簽約搬遷獎勵，獎勵金雖不計入被征收房屋價值，但應(yīng)在報告中充分披露，避免當(dāng)事人誤解為估價結(jié)果偏低。53.（本題9分，半開放型）說明房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在“一帶一路”海外項目中出具估值報告時，如何協(xié)調(diào)國內(nèi)規(guī)范與境外法律差異，并列出四項可操作的合規(guī)措施。答案要點(diǎn)：1.雙重標(biāo)準(zhǔn)披露：正文按境外準(zhǔn)則（如IVS、RICS紅皮書）出具，附錄增加《中外準(zhǔn)則差異對照表》，說明與國內(nèi)規(guī)范在定義、方法、參數(shù)上的差異。2.法律審查前置：委托當(dāng)?shù)芈蓭熓聞?wù)所出具法律意見書，確認(rèn)估值對象產(chǎn)權(quán)類型、交易限制、稅務(wù)負(fù)擔(dān)，并將意見書作為報告附件。3.本地專家聯(lián)合署名：聘請具有當(dāng)?shù)貓?zhí)業(yè)資格的評估師或測量師作為副簽人，滿足境外監(jiān)管機(jī)構(gòu)對“本地資質(zhì)”要求。4.爭議解決條款：在委托合同中約定適用中國法律但接受境外仲裁，或反之，并明確匯率、稅率變動風(fēng)險分擔(dān)，防止因法律沖突導(dǎo)致報告失效。五、應(yīng)用題（共60分）54.計算題（本題15分）某宗已出讓商業(yè)用地，面積5000m2，容積率4.0，出讓年限40年，已使用10年。現(xiàn)擬進(jìn)行抵押估價，采用收益法與比較法加權(quán)平均，權(quán)重分別為70%、30%。（1）市場年租金：一層200元/m2·月，二層及以上120元/m2·月，出租率95%，運(yùn)營費(fèi)用率25%。（2）資本化率：通過市場提取法確定為6.5%。（3）比較法：選取三個可比實例，經(jīng)修正后比準(zhǔn)單價分別為：28000、29000、30000元/m2，權(quán)重取1:1:1。（4）收益法與比較法結(jié)果差異在10%以內(nèi)，可直接加權(quán)。要求：計算房地產(chǎn)抵押價值（取整至萬元），并列出收益法計算過程。答案：（1）建筑面積=5000×4=20000m2設(shè)一層面積5000m2，二層及以上15000m2年有效毛租金=（5000×200×12+15000×120×12）×95%=（1200+2160）×0.95=3192萬元年凈收益=3192×（1－25%）=2394萬元收益價格V=2394/6.5%×[1－1/(1+6.5%)3?]=2394/0.065×0.825=30370萬元單價=30370/2=15185元/m2（2）比較法單價=（28000+29000+30000）/3=29000元/m2（3）綜合單價=15185×70%+29000×30%=10630+8700=19330元/m2總價=19330×20000=38660萬元抵押價值=38660萬元（取整）55.分析題（本題15分）某市2025年出臺“限購限售雙解除”新政，次日住宅網(wǎng)簽量激增300%，部分樓盤報價一日上調(diào)10%。某估價機(jī)構(gòu)于新政后第5天接受司法拍賣評估委托，價值時點(diǎn)為新政出臺日。請分析：（1）市場活躍度驟增是否必然導(dǎo)致價值上漲？（2）在缺乏成交案例的5天內(nèi)，如何驗證價格合理性？（3）若拍賣公告要求“快速變現(xiàn)”，應(yīng)如何設(shè)置變現(xiàn)折扣率？答案：（1）不一定。成交量激增可能由恐慌性入市引起，價格上調(diào)或為開發(fā)商試探性報價，真實成交價格尚未形成，需觀察成交結(jié)構(gòu)、去化率及二手房掛牌量價關(guān)系。（2）可采用：①新政前一周成交案例，用時間序列模型（移動平均+干預(yù)分析）量化政策沖擊系數(shù)；②線上認(rèn)購數(shù)據(jù)、誠意金凍結(jié)金額推算需求強(qiáng)度；③周邊城市類似政策歷史彈性對比；④開發(fā)商調(diào)價幅度與認(rèn)籌比例交叉驗證。（3）快速變現(xiàn)折扣率=正常市場價值×（1－變現(xiàn)率），根據(jù)司法拍賣司法解釋，住宅首次拍賣變現(xiàn)率一般取80%～85%；考慮到新政后需求集中釋放，短期流動性增強(qiáng)，可適度上調(diào)至85%～90%，但需在報告中披露政策不確定性，并設(shè)置±5%的區(qū)間折扣供法院決策。56.綜合題（本題30分）背景：A市B區(qū)C舊廠改造項目，占地30000m2，現(xiàn)狀工業(yè)用房建筑面積20000m2，已使用20年，重置成本單價3200元/m2，成新率50%，經(jīng)濟(jì)壽命50年，殘值率0。政府批準(zhǔn)“工改居”，規(guī)劃容積率3.0，土地重新出讓年限70年，需補(bǔ)繳土地出讓金按新規(guī)劃條件下市場評估價50%計。估價目的：為原產(chǎn)權(quán)人了解