2026年備考土地登記代理人之土地權(quán)利理論與方法模擬考試試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項(xiàng)字母填入括號內(nèi)）1.根據(jù)《民法典》規(guī)定，下列關(guān)于土地所有權(quán)主體的表述正確的是（）A.城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有B.城市土地歸集體所有，農(nóng)村土地歸國家所有C.城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸國家所有D.城市土地歸集體所有，農(nóng)村土地歸集體所有答案：A2.集體土地所有權(quán)登記發(fā)證的法定主體是（）A.自然資源部B.省級人民政府C.縣級人民政府D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府答案：C3.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為（）A.40年B.50年C.60年D.70年答案：D4.下列權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是（）A.抵押權(quán)B.質(zhì)權(quán)C.地役權(quán)D.留置權(quán)答案：C5.土地登記以（）為基本單元。A.權(quán)利人B.宗地C.圖斑D.地塊答案：B6.下列情形中，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記的是（）A.土地權(quán)利人姓名發(fā)生變更B.土地用途由工業(yè)調(diào)整為商業(yè)C.土地抵押權(quán)期限延長D.土地被依法征收答案：B7.地役權(quán)自（）時設(shè)立。A.合同生效B.登記完成C.供役地交付D.需役地登記答案：A8.國有農(nóng)用地使用權(quán)的取得方式不包括（）A.出讓B.租賃C.作價出資D.劃撥答案：A9.土地權(quán)屬爭議處理中，當(dāng)事人對人民政府處理決定不服的，可自接到?jīng)Q定通知之日起（）內(nèi)起訴。A.15日B.30日C.60日D.90日答案：B10.下列關(guān)于土地抵押權(quán)登記效力的說法正確的是（）A.登記生效主義B.登記對抗主義C.自愿登記D.備案生效答案：A11.宅基地使用權(quán)的審批主體是（）A.村民委員會B.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府C.縣級自然資源主管部門D.縣級人民政府答案：B12.土地登記資料依法向社會開放查詢，下列哪類資料可任意查詢（）A.土地登記結(jié)果B.土地登記原始資料C.地籍調(diào)查表D.土地權(quán)屬來源文件答案：A13.下列關(guān)于出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的說法，錯誤的是（）A.已支付全部出讓金B(yǎng).已取得不動產(chǎn)權(quán)證書C.已完成開發(fā)投資總額的20%以上D.無閑置土地情形答案：C14.土地權(quán)利證書遺失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在指定媒體上刊登遺失聲明，公告期為（）A.7日B.10日C.15日D.30日答案：C15.下列關(guān)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的表述，正確的是（）A.必須征為國有后方可出讓B.只能出讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員C.依法登記后可出讓、出租D.不得設(shè)定抵押權(quán)答案：C16.土地權(quán)屬調(diào)查的核心內(nèi)容是（）A.界址調(diào)查B.面積量算C.用途核實(shí)D.等級評定答案：A17.下列關(guān)于土地總登記的說法正確的是（）A.每5年進(jìn)行一次B.由省級政府統(tǒng)一組織C.以縣級行政區(qū)域?yàn)閱挝籇.僅針對國有土地答案：C18.土地登記代理人實(shí)行（）制度。A.審批B.備案C.注冊D.許可答案：C19.下列關(guān)于土地權(quán)利主體認(rèn)定的說法，錯誤的是（）A.以批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)B.以實(shí)際使用為準(zhǔn)C.以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)D.以權(quán)屬來源材料為準(zhǔn)答案：B20.國有土地使用權(quán)作價出資的，其最高年限（）A.不得超過同類用途出讓最高年限B.統(tǒng)一為50年C.由雙方協(xié)商確定D.不受限制答案：A21.下列關(guān)于土地用途管制的說法正確的是（）A.僅適用于農(nóng)用地B.由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實(shí)施C.以規(guī)劃為依據(jù)D.無需聽證程序答案：C22.土地登記簿應(yīng)當(dāng)（）A.由權(quán)利人保管B.以電子介質(zhì)為準(zhǔn)C.以紙質(zhì)介質(zhì)為準(zhǔn)D.電子與紙質(zhì)一致，電子為準(zhǔn)答案：D23.下列關(guān)于土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的說法，正確的是（）A.必須經(jīng)法院裁定B.可以協(xié)議折價C.只能拍賣D.不得變賣答案：B24.下列關(guān)于宅基地“三權(quán)分置”的說法，正確的是（）A.所有權(quán)歸農(nóng)戶B.資格權(quán)可抵押C.使用權(quán)可流轉(zhuǎn)D.資格權(quán)可繼承答案：C25.土地登記代理機(jī)構(gòu)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起（）日內(nèi)向所在地省級自然資源主管部門備案。A.15B.20C.30D.60答案：C26.下列關(guān)于土地權(quán)屬爭議調(diào)解的說法，錯誤的是（）A.調(diào)解書經(jīng)雙方簽字后生效B.調(diào)解不成的，應(yīng)及時作出處理決定C.調(diào)解書具有強(qiáng)制執(zhí)行力D.調(diào)解應(yīng)遵循自愿合法原則答案：C27.土地登記代理人變更注冊單位，應(yīng)通過（）系統(tǒng)提出申請。A.自然資源部政務(wù)服務(wù)平臺B.省級自然資源主管部門C.中國土地登記代理人協(xié)會注冊系統(tǒng)D.國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)答案：C28.下列關(guān)于土地權(quán)利順位登記的說法，正確的是（）A.先登記優(yōu)于后登記B.后登記優(yōu)于先登記C.以合同簽訂時間為準(zhǔn)D.以貸款發(fā)放時間為準(zhǔn)答案：A29.下列關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的說法，錯誤的是（）A.屬于行政協(xié)議B.爭議適用行政訴訟C.可約定出讓金分期支付D.受讓方逾期付款超過60日，出讓人可解除合同答案：B30.土地登記代理人實(shí)行繼續(xù)教育學(xué)時制度，注冊有效期內(nèi)累計(jì)不得少于（）學(xué)時。A.30B.40C.50D.60答案：D二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于土地用益物權(quán)的有（）A.土地承包經(jīng)營權(quán)B.建設(shè)用地使用權(quán)C.宅基地使用權(quán)D.地役權(quán)E.抵押權(quán)答案：ABCD32.土地登記應(yīng)當(dāng)遵循的原則包括（）A.依法登記B.自愿登記C.統(tǒng)一登記D.連續(xù)登記E.屬地登記答案：ACDE33.下列情形中，應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記的有（）A.土地滅失B.權(quán)利人放棄權(quán)利C.依法沒收土地D.土地被查封E.土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)答案：ABCE34.集體土地所有權(quán)登記發(fā)證需要提交的材料包括（）A.土地權(quán)屬來源材料B.地籍調(diào)查表C.村民會議決議D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府證明E.不動產(chǎn)登記申請書答案：ABCE35.下列關(guān)于土地抵押權(quán)登記的說法，正確的有（）A.以建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押B.土地抵押權(quán)自登記時設(shè)立C.抵押合同必須公證D.抵押期間，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)E.最高額抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)記載最高債權(quán)額答案：ABE36.土地權(quán)屬爭議處理的途徑包括（）A.協(xié)商B.調(diào)解C.行政裁決D.行政復(fù)議E.訴訟答案：ABCE37.下列關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出租的說法，正確的有（）A.出租年限不得超過出讓剩余年限B.出租必須經(jīng)自然資源主管部門批準(zhǔn)C.出租合同應(yīng)當(dāng)備案D.出租期間未支付出讓金的可出租E.出租后土地使用權(quán)人發(fā)生變化答案：AC38.下列關(guān)于土地登記代理委托合同的說法，正確的有（）A.應(yīng)當(dāng)采用書面形式B.應(yīng)當(dāng)明確代理權(quán)限C.可由代理人個人簽訂D.應(yīng)當(dāng)約定服務(wù)費(fèi)用E.應(yīng)當(dāng)約定保密條款答案：ABDE39.下列關(guān)于地役權(quán)的說法，正確的有（）A.需役地與供役地必須相鄰B.地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓C.地役權(quán)期限不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)剩余期限D(zhuǎn).地役權(quán)登記后對抗第三人E.地役權(quán)可設(shè)定抵押答案：BCD40.下列關(guān)于土地登記資料查詢的說法，正確的有（）A.權(quán)利人可查詢本人土地登記資料B.利害關(guān)系人可查詢登記結(jié)果C.律師憑律師證可任意查詢D.國家安全機(jī)關(guān)可依法查詢E.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)出具查詢證明答案：ABDE三、填空題（每空1分，共15分）41.土地登記實(shí)行________登記制度，國家實(shí)行土地登記人員________制度。答案：統(tǒng)一；持證上崗42.土地權(quán)屬調(diào)查包括________調(diào)查、________調(diào)查和________調(diào)查三項(xiàng)內(nèi)容。答案：權(quán)屬；界址；用途43.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金一次性支付的，應(yīng)當(dāng)在簽訂出讓合同之日起________日內(nèi)付清；分期支付的，首期付款不得低于總價款的________%。答案：60；5044.土地登記代理人注冊有效期為________年，有效期屆滿需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿前________日內(nèi)申請延續(xù)注冊。答案：3；3045.集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作經(jīng)費(fèi)由________財(cái)政予以保障，不得向________收取。答案：同級；農(nóng)民集體46.土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式包括________、________和________。答案：折價；拍賣；變賣47.土地登記簿由________登記機(jī)構(gòu)管理，實(shí)行________與________一致原則。答案：縣級；紙質(zhì)；電子四、簡答題（共20分）48.（封閉型，6分）簡述土地登記的基本程序。答案：土地登記基本程序包括：申請—受理—審核—登簿—發(fā)證。申請人向?qū)俚夭粍赢a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交登記申請及相關(guān)材料；登記機(jī)構(gòu)在法定時限內(nèi)對材料進(jìn)行形式審查與實(shí)質(zhì)審查；審核通過的，將登記事項(xiàng)記載于登記簿；最后向權(quán)利人頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書或登記證明。49.（開放型，7分）結(jié)合《民法典》規(guī)定，闡述建設(shè)用地使用權(quán)與土地所有權(quán)的關(guān)系。答案：土地所有權(quán)是土地物權(quán)體系的核心，包括國家所有權(quán)和集體所有權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)是從土地所有權(quán)分離出來的用益物權(quán)，國家或集體作為所有權(quán)人保留處分權(quán)與收益權(quán)，將占有、使用、收益權(quán)能讓渡給使用權(quán)人。使用權(quán)人可在法定范圍內(nèi)對土地進(jìn)行開發(fā)、利用、經(jīng)營，但不得改變所有權(quán)性質(zhì)。使用權(quán)期限屆滿，土地及地上物按約定或法律規(guī)定回歸所有權(quán)人，體現(xiàn)所有權(quán)彈力性。所有權(quán)為母權(quán)，使用權(quán)為子權(quán)，二者并存但不沖突，共同構(gòu)成我國土地權(quán)利雙層結(jié)構(gòu)。50.（封閉型，7分）列舉導(dǎo)致土地抵押權(quán)消滅的五種法定情形。答案：1.主債權(quán)消滅；2.抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)；3.債權(quán)人放棄抵押權(quán)；4.抵押物滅失且無代位物；5.法律規(guī)定抵押權(quán)消滅的其他情形（如超過訴訟時效且抵押人抗辯）。五、應(yīng)用題（共35分）51.（綜合分析題，15分）背景：A市甲公司于2024年3月通過招拍掛取得一宗國有工業(yè)用地，面積2公頃，出讓年限50年，出讓總價6000萬元，合同約定2024年6月30日前開工，2026年6月30日前竣工。甲公司按期繳納出讓金并取得不動產(chǎn)權(quán)證。2025年1月，甲公司因資金緊張，擬以該宗地向銀行申請抵押貸款8000萬元，并委托土地登記代理人乙辦理抵押登記。問題：（1）辦理抵押登記時，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)重點(diǎn)審核哪些內(nèi)容？（5分）（2）若甲公司未按合同約定于2024年6月30日開工，A市自然資源局可采取哪些措施？（5分）（3）假設(shè)甲公司2025年2月完成抵押登記，2026年10月仍未竣工，銀行于2026年11月主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，A市政府?dāng)M無償收回土地使用權(quán)，銀行抵押權(quán)是否受影響？說明理由。（5分）答案：（1）登記機(jī)構(gòu)應(yīng)審核：1.抵押人是否為登記簿記載的權(quán)利人；2.抵押財(cái)產(chǎn)是否已記載于登記簿且無查封、異議；3.抵押合同條款是否齊全，抵押范圍、金額、期限是否明確；4.抵押價值評估報(bào)告是否合規(guī)；5.貸款金額是否超過抵押物評估值的一定比例（一般70%）；6.是否屬于閑置土地或違約開工情形；7.是否已繳納相關(guān)稅費(fèi)。（2）A市自然資源局可：1.按合同約定征收開工違約金；2.下達(dá)《限期開工通知書》；3.閑置滿1年未開工的，按出讓價20%征收土地閑置費(fèi)；4.閑置滿2年未開工的，報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)后無償收回土地使用權(quán)；5.將甲公司列入土地市場黑名單，限制其再次拿地。（3）銀行抵押權(quán)不受影響。根據(jù)《民法典》及《閑置土地處置辦法》，政府無償收回土地使用權(quán)時，已設(shè)立的抵押權(quán)應(yīng)依法予以保護(hù)，收回決定應(yīng)當(dāng)載明抵押權(quán)處理方案：一是給予銀行合理期限行使抵押權(quán)；二是政府可與銀行協(xié)商土地處置價款優(yōu)先受償；三是銀行可要求甲公司提前還貸或提供其他擔(dān)保。抵押權(quán)作為物權(quán)，具有追及效力，政府收回行為不能當(dāng)然消滅抵押權(quán)，銀行仍可就土地變現(xiàn)價款優(yōu)先受償。52.（計(jì)算題，10分）背景：B縣征收集體耕地3.2公頃，土地補(bǔ)償倍數(shù)按前三年平均年產(chǎn)值的10倍計(jì)算，安置補(bǔ)助倍數(shù)按15倍計(jì)算，青苗補(bǔ)償按一季產(chǎn)值一次性補(bǔ)償。已知該耕地前三年平均年產(chǎn)值為每公頃4.5萬元，青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每公頃1.2萬元。問題：（1）計(jì)算土地補(bǔ)償費(fèi)總額；（3分）（2）計(jì)算安置補(bǔ)助費(fèi)總額；（3分）（3）計(jì)算青苗補(bǔ)償費(fèi)總額；（2分）（4）若被征地農(nóng)民選擇貨幣安置，人均耕地0.08公頃，需安置多少人？（2分）答案：（1）土地補(bǔ)償費(fèi)=3.2×4.5×10=144萬元（2）安置補(bǔ)助費(fèi)=3.2×4.5×15=216萬元（3）青苗補(bǔ)償費(fèi)=3.2×1.2=3.84萬元（4）需安置人數(shù)=3.2÷0.08=40人53.（綜合案例題，10分）背景：C市居民李某繼承取得其父住宅一處，房屋已辦理繼承轉(zhuǎn)移登記，但所占用的劃撥國有建設(shè)用地未同步辦理。2025年4月，李某擬出售該住宅，與買方王某簽訂買賣合同。王某申請按揭貸款，銀行要求先辦理土地出讓手續(xù)并設(shè)定抵押。李某以繼承為由主張仍為劃撥性質(zhì)，拒絕補(bǔ)繳出讓金。問題：（1）李某繼承房屋時，土地使用權(quán)是否一并繼承？說明依據(jù)。（3分）（