物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主大會(huì)組織管理制度總則為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主大會(huì)的組織與管理，保障業(yè)主合法權(quán)益，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和生活環(huán)境，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及政策要求，結(jié)合本企業(yè)實(shí)際服務(wù)情況，特制定本管理制度。業(yè)主大會(huì)組織籌備階段成立籌備組當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上，或者首套房屋交付使用滿兩年且交付使用的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)25%以上時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在收到業(yè)主書面要求召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的提議后30日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組?；I備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居民委員會(huì)代表組成?；I備組人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表?yè)?dān)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表。業(yè)主代表的推薦可通過(guò)業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦等方式進(jìn)行，推薦過(guò)程應(yīng)保證公開、公平、公正，確保推薦出的業(yè)主代表能夠真正代表廣大業(yè)主的利益和意愿?；I備組職責(zé)履行籌備組應(yīng)自成立之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。在籌備期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合籌備組開展各項(xiàng)工作，提供必要的協(xié)助和支持。1.確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向籌備組提供業(yè)主清冊(cè)、房屋面積測(cè)繪報(bào)告等相關(guān)資料，協(xié)助籌備組準(zhǔn)確核實(shí)業(yè)主身份、人數(shù)及專有部分面積。對(duì)于存在爭(zhēng)議的業(yè)主身份或面積問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極協(xié)助籌備組進(jìn)行調(diào)查和處理。2.確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，為籌備組提供合適的會(huì)議場(chǎng)地建議，并協(xié)助籌備組做好會(huì)議場(chǎng)地的布置和設(shè)備調(diào)試等工作。同時(shí)，配合籌備組確定會(huì)議召開的時(shí)間，避免與業(yè)主的正常生活和工作產(chǎn)生沖突。3.草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)自身的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)規(guī)范，為籌備組草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則提供參考意見和建議。在草擬過(guò)程中，應(yīng)充分考慮業(yè)主的利益和需求，確保管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則具有科學(xué)性、合理性和可操作性。4.依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助籌備組依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策要求，確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決規(guī)則，明確表決方式、表決程序和計(jì)票方法等內(nèi)容。同時(shí)，向業(yè)主做好表決規(guī)則的宣傳和解釋工作，確保業(yè)主能夠正確行使自己的表決權(quán)。5.制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合籌備組制定科學(xué)合理的業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，明確候選人的資格條件、推薦方式和產(chǎn)生程序。在候選人推薦過(guò)程中，要嚴(yán)格按照規(guī)定的程序進(jìn)行，確保候選人的公正性和代表性。6.制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助籌備組制定詳細(xì)的業(yè)主委員會(huì)選舉辦法，明確選舉的時(shí)間、地點(diǎn)、方式和程序等內(nèi)容。同時(shí)，要做好選舉現(xiàn)場(chǎng)的組織和管理工作，確保選舉過(guò)程公開、公平、公正。7.完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助籌備組做好會(huì)議通知的發(fā)布、會(huì)議文件的印制、選票的制作等其他準(zhǔn)備工作。在會(huì)議通知發(fā)布方面，要確保通知內(nèi)容準(zhǔn)確、完整，并通過(guò)多種渠道進(jìn)行發(fā)布，如小區(qū)公告欄、業(yè)主微信群、短信等，確保業(yè)主能夠及時(shí)了解會(huì)議的相關(guān)信息。業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開階段會(huì)議通知與公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開；有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：1.經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；2.發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；3.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前15日，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助業(yè)主委員會(huì)將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容等事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并以書面形式通知全體業(yè)主。在公告和通知中，要明確會(huì)議的議題、議程和表決事項(xiàng)等內(nèi)容，確保業(yè)主能夠提前了解會(huì)議情況，做好參會(huì)準(zhǔn)備。會(huì)議組織與主持1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助業(yè)主委員會(huì)做好會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)的組織和管理工作，安排專人負(fù)責(zé)會(huì)議簽到、維持會(huì)議秩序等事項(xiàng)。在會(huì)議簽到方面，要對(duì)參會(huì)業(yè)主的身份進(jìn)行核實(shí)，確保簽到信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。在維持會(huì)議秩序方面，要及時(shí)制止不文明行為和違反會(huì)議紀(jì)律的行為，確保會(huì)議能夠順利進(jìn)行。2.對(duì)于采用書面征求意見形式召開的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助業(yè)主委員會(huì)做好選票的發(fā)放、回收和統(tǒng)計(jì)工作。選票發(fā)放應(yīng)確保每戶業(yè)主都能收到，回收過(guò)程要保證選票的密封性和完整性。在統(tǒng)計(jì)選票時(shí)，要嚴(yán)格按照表決規(guī)則進(jìn)行計(jì)數(shù)和統(tǒng)計(jì)，確保統(tǒng)計(jì)結(jié)果的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。會(huì)議記錄與決議公布1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行記錄，記錄內(nèi)容應(yīng)包括會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、參會(huì)人員、會(huì)議議程、討論情況、表決結(jié)果等事項(xiàng)。會(huì)議記錄應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，并由參會(huì)人員簽字確認(rèn)。2.業(yè)主大會(huì)會(huì)議形成的決議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并以書面形式通知全體業(yè)主。公告內(nèi)容應(yīng)包括決議的內(nèi)容、通過(guò)情況和執(zhí)行要求等事項(xiàng)，確保業(yè)主能夠及時(shí)了解會(huì)議決議的相關(guān)信息。業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆及日常工作支持階段業(yè)主委員會(huì)選舉支持1.在業(yè)主委員會(huì)選舉期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助業(yè)主委員會(huì)做好候選人的宣傳工作，為候選人提供必要的展示平臺(tái)?？梢酝ㄟ^(guò)小區(qū)公告欄、業(yè)主微信群等渠道，對(duì)候選人的基本情況、工作經(jīng)歷、服務(wù)承諾等內(nèi)容進(jìn)行宣傳，讓業(yè)主對(duì)候選人有更全面的了解。2.積極配合業(yè)主委員會(huì)做好選舉現(xiàn)場(chǎng)的組織和服務(wù)工作，確保選舉過(guò)程順利進(jìn)行。安排工作人員協(xié)助業(yè)主進(jìn)行投票、唱票、計(jì)票等工作，確保選舉結(jié)果的公正、公開、公平。業(yè)主委員會(huì)換屆協(xié)助1.業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助業(yè)主委員會(huì)組織成立換屆選舉小組，開展換屆選舉工作。換屆選舉小組的組成和職責(zé)參照首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.協(xié)助換屆選舉小組做好業(yè)主委員會(huì)委員候選人的推薦、資格審查等工作。在候選人推薦過(guò)程中，要嚴(yán)格按照規(guī)定的程序進(jìn)行，確保候選人的公正性和代表性。在資格審查方面，要對(duì)候選人的身份、資格條件等進(jìn)行認(rèn)真核實(shí)，確保候選人符合相關(guān)規(guī)定。3.配合換屆選舉小組做好換屆選舉的組織和實(shí)施工作，確保換屆選舉順利完成。在換屆選舉過(guò)程中，要及時(shí)向業(yè)主公布選舉進(jìn)展情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)日常工作支持1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)建立定期溝通機(jī)制，及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)通報(bào)物業(yè)管理服務(wù)工作的開展情況，聽取業(yè)主委員會(huì)的意見和建議。定期溝通可以通過(guò)召開座談會(huì)、工作匯報(bào)會(huì)等形式進(jìn)行，確保雙方能夠及時(shí)了解對(duì)方的工作情況和需求。2.協(xié)助業(yè)主委員會(huì)做好業(yè)主的溝通和協(xié)調(diào)工作，及時(shí)處理業(yè)主反映的問(wèn)題和訴求。對(duì)于業(yè)主提出的合理要求，要及時(shí)進(jìn)行處理和反饋；對(duì)于不合理要求，要做好解釋和說(shuō)明工作，爭(zhēng)取業(yè)主的理解和支持。3.按照業(yè)主大會(huì)的決議和物業(yè)服務(wù)合同的約定，認(rèn)真履行物業(yè)管理服務(wù)職責(zé)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平。同時(shí)，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和檢查，積極配合業(yè)主委員會(huì)開展各項(xiàng)工作。業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)檔案管理階段檔案資料收集物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)檔案資料的收集工作。檔案資料包括但不限于：1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄、決議、公告等文件；2.業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆相關(guān)資料，如候選人名單、選舉辦法、選舉結(jié)果等；3.管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等文件；4.業(yè)主清冊(cè)、房屋面積測(cè)繪報(bào)告等業(yè)主相關(guān)資料；5.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的往來(lái)文件、函件等。檔案資料整理與保管1.對(duì)收集到的檔案資料進(jìn)行分類整理，按照時(shí)間順序、文件類型等進(jìn)行編號(hào)和裝訂，建立完善的檔案目錄。2.將整理好的檔案資料存放在專門的檔案柜或檔案室中，進(jìn)行妥善保管。檔案柜或檔案室應(yīng)具備防火、防潮、防蟲、防盜等條件，確保檔案資料的安全和完整。檔案資料查閱與利用1.業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)成員等因工作需要查閱檔案資料的，應(yīng)填寫查閱申請(qǐng)表，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，方可查閱。查閱過(guò)程中，要嚴(yán)格遵守檔案查閱規(guī)定，不得損壞、涂改檔案資料。2.涉及業(yè)主個(gè)人隱私和商業(yè)秘密的檔案資料，應(yīng)嚴(yán)格保密，未經(jīng)業(yè)主書面同意，不得對(duì)外提供。監(jiān)督與考核階段內(nèi)部監(jiān)督1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)建立健全業(yè)主大會(huì)組織管理制度的監(jiān)督機(jī)制，定期對(duì)業(yè)主大會(huì)組織管理工作進(jìn)行檢查和評(píng)估。檢查內(nèi)容包括籌備工作的開展情況、會(huì)議組織的規(guī)范性、檔案管理的完整性等方面。2.設(shè)立投訴舉報(bào)渠道，接受業(yè)主和員工的監(jiān)督。對(duì)于業(yè)主和員工反映的問(wèn)題，要及時(shí)進(jìn)行調(diào)查和處理，并將處理結(jié)果及時(shí)反饋給相關(guān)人員。外部監(jiān)督1.積極配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、房地產(chǎn)行政主管部門等相關(guān)部門對(duì)業(yè)主大會(huì)組織管理工作的監(jiān)督檢查，按照要求提供相關(guān)資料和信息。2.主動(dòng)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期向業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)業(yè)主大會(huì)組織管理工作的開展情況，聽取業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的意見和建議?？己伺c獎(jiǎng)懲1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立業(yè)主大會(huì)組織管理工作考核制度，對(duì)相關(guān)部門和人員的工作進(jìn)行考核。考核指標(biāo)包括工作完成情況、工作質(zhì)量、業(yè)主滿意度等方面。2.對(duì)于在業(yè)主大會(huì)組織管理工作中表現(xiàn)突出的部門和人員，給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)于工作不力、造成不良影響的部門和人員，進(jìn)行批評(píng)教育和相應(yīng)的處罰。與業(yè)主溝通與宣傳階段日常溝通機(jī)制1.建立多種溝通渠道，如業(yè)主微信群、客服熱線、意見箱等，方便業(yè)主隨時(shí)反饋問(wèn)題和建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)及時(shí)回復(fù)業(yè)主的咨詢和投訴，確保溝通渠道的暢通。2.定期開展業(yè)主滿意度調(diào)查，了解業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)和業(yè)主大會(huì)組織管理工作的滿意度。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)工作方法，提高服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主滿意度。宣傳教育工作1.利用小區(qū)公告欄、電子顯示屏、業(yè)主微信群等渠道，向業(yè)主宣傳物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、政策規(guī)定和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)知識(shí)。宣傳內(nèi)容應(yīng)準(zhǔn)確、通俗易懂，讓業(yè)主能夠更好地了解自己的權(quán)利和義務(wù)。2.在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前，向業(yè)主詳細(xì)介紹會(huì)議的議題、議程和表決事項(xiàng)等內(nèi)容，引導(dǎo)業(yè)主正確行使自己的表決權(quán)。同時(shí)，對(duì)業(yè)主提出的疑問(wèn)進(jìn)行解答，消除業(yè)主的顧慮。制度的修訂與完善階段定期評(píng)估物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期