物業(yè)服務(wù)企業(yè)小區(qū)電梯維護(hù)保養(yǎng)管理制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)小區(qū)電梯維護(hù)保養(yǎng)管理制度一、總則適用范圍本制度適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)所管理的小區(qū)內(nèi)所有電梯設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作。旨在確保電梯的安全運(yùn)行，延長(zhǎng)電梯的使用壽命，為小區(qū)居民提供安全、便捷的垂直運(yùn)輸服務(wù)。制度目標(biāo)通過建立科學(xué)、規(guī)范的電梯維護(hù)保養(yǎng)管理體系，明確各部門及人員的職責(zé)，規(guī)范維護(hù)保養(yǎng)工作流程，加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督和安全管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理電梯設(shè)備存在的問題和隱患，保證電梯設(shè)備始終處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，滿足小區(qū)居民的使用需求。二、職責(zé)分工物業(yè)經(jīng)理1.全面負(fù)責(zé)小區(qū)電梯維護(hù)保養(yǎng)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和決策，制定電梯維護(hù)保養(yǎng)管理的總體目標(biāo)和計(jì)劃。2.組織建立和完善電梯維護(hù)保養(yǎng)管理制度和工作流程，監(jiān)督檢查制度的執(zhí)行情況。3.協(xié)調(diào)與電梯供應(yīng)商、維保單位、政府相關(guān)部門的關(guān)系，確保電梯維護(hù)保養(yǎng)工作的順利開展。4.審批電梯維護(hù)保養(yǎng)預(yù)算和費(fèi)用支出，合理安排資金，保障電梯維護(hù)保養(yǎng)工作的資金需求。5.負(fù)責(zé)對(duì)電梯維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行績(jī)效考核，對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀的部門和個(gè)人進(jìn)行表彰和獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)工作不力的進(jìn)行批評(píng)和整改。工程管理部門1.負(fù)責(zé)制定電梯年度、季度、月度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并組織實(shí)施。2.按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，對(duì)電梯維保單位的工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查，確保維保質(zhì)量。3.組織電梯的日常巡檢和定期檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理電梯設(shè)備的故障和隱患。4.負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的檔案管理，建立健全電梯設(shè)備的技術(shù)資料、維護(hù)保養(yǎng)記錄、故障維修記錄等檔案。5.組織電梯維修、改造項(xiàng)目的實(shí)施，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的招標(biāo)、合同簽訂、施工管理等工作。6.負(fù)責(zé)與政府相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，配合做好電梯的安全檢驗(yàn)、注冊(cè)登記等工作。安全管理部門1.負(fù)責(zé)制定電梯安全管理制度和應(yīng)急預(yù)案，組織開展電梯安全宣傳教育活動(dòng)。2.監(jiān)督檢查電梯使用過程中的安全情況，制止和糾正違規(guī)使用電梯的行為。3.組織電梯應(yīng)急救援演練，提高應(yīng)急處置能力，確保在電梯發(fā)生故障或事故時(shí)能夠迅速、有效地進(jìn)行救援。4.參與電梯故障和事故的調(diào)查處理，分析原因，提出改進(jìn)措施和處理建議?？头块T1.負(fù)責(zé)受理業(yè)主關(guān)于電梯使用的咨詢、投訴和建議，及時(shí)反饋給相關(guān)部門處理。2.向業(yè)主宣傳電梯安全使用知識(shí)，引導(dǎo)業(yè)主正確使用電梯。3.在電梯發(fā)生故障或事故時(shí)，及時(shí)安撫業(yè)主情緒，做好解釋和溝通工作。電梯維保單位1.按照合同約定和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，對(duì)電梯進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)、維修和故障排除。2.定期向物業(yè)工程管理部門提交電梯維護(hù)保養(yǎng)報(bào)告，如實(shí)反映電梯的運(yùn)行狀況和存在的問題。3.配備足夠的專業(yè)技術(shù)人員和維修設(shè)備，確保能夠及時(shí)響應(yīng)電梯故障報(bào)修，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。4.遵守物業(yè)小區(qū)的各項(xiàng)管理制度，接受物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督和檢查。三、維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃制定年度計(jì)劃每年年底，工程管理部門應(yīng)根據(jù)電梯設(shè)備的使用年限、運(yùn)行狀況、廠家建議以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，制定下一年度的電梯維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。年度計(jì)劃應(yīng)包括以下內(nèi)容：1.電梯設(shè)備的基本信息，如型號(hào)、數(shù)量、安裝位置等。2.每月的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目和時(shí)間安排。3.定期檢驗(yàn)、潤(rùn)滑、調(diào)試等重要工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。4.年度維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用預(yù)算。季度計(jì)劃根據(jù)年度計(jì)劃，工程管理部門應(yīng)在每季度末制定下一季度的電梯維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。季度計(jì)劃應(yīng)明確本季度內(nèi)每個(gè)月的具體維護(hù)保養(yǎng)工作內(nèi)容和重點(diǎn)，對(duì)年度計(jì)劃進(jìn)行細(xì)化和分解。月度計(jì)劃每月初，工程管理部門應(yīng)根據(jù)季度計(jì)劃制定本月的電梯維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。月度計(jì)劃應(yīng)詳細(xì)列出本月每天的維護(hù)保養(yǎng)工作任務(wù)，包括責(zé)任人、工作內(nèi)容、工作時(shí)間等，確保維護(hù)保養(yǎng)工作有序進(jìn)行。四、維護(hù)保養(yǎng)工作流程日常巡檢1.工程管理部門應(yīng)安排專人每天對(duì)小區(qū)內(nèi)的電梯進(jìn)行日常巡檢，巡檢人員應(yīng)按照規(guī)定的巡檢路線和內(nèi)容進(jìn)行檢查。2.巡檢內(nèi)容包括電梯外觀是否完好、運(yùn)行是否平穩(wěn)、有無異常聲響和氣味、指示燈是否正常、層門和轎廂門是否開關(guān)靈活等。3.巡檢人員應(yīng)認(rèn)真填寫巡檢記錄，如發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告工程管理部門，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。定期維護(hù)保養(yǎng)1.電梯維保單位應(yīng)按照合同約定和維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，定期對(duì)電梯進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)工作。維護(hù)保養(yǎng)工作應(yīng)包括清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整、檢查等項(xiàng)目。2.在進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)工作前，維保單位應(yīng)提前通知物業(yè)工程管理部門，并在電梯轎廂內(nèi)張貼維護(hù)保養(yǎng)通知，告知業(yè)主維護(hù)保養(yǎng)的時(shí)間和注意事項(xiàng)。3.維護(hù)保養(yǎng)工作過程中，維保人員應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行操作，確保工作質(zhì)量和安全。工程管理部門應(yīng)安排人員對(duì)維保工作進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，檢查維保工作的完成情況和質(zhì)量。4.維護(hù)保養(yǎng)工作完成后，維保單位應(yīng)填寫維護(hù)保養(yǎng)記錄，詳細(xì)記錄維護(hù)保養(yǎng)的項(xiàng)目、內(nèi)容、更換的零部件等信息，并由物業(yè)工程管理部門簽字確認(rèn)。故障維修1.當(dāng)電梯發(fā)生故障時(shí)，電梯內(nèi)的報(bào)警裝置應(yīng)能及時(shí)向物業(yè)監(jiān)控室發(fā)出求救信號(hào)。監(jiān)控室值班人員接到報(bào)警后，應(yīng)立即通知工程管理部門和電梯維保單位，并記錄故障發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)和現(xiàn)象。2.電梯維保單位應(yīng)在接到故障報(bào)修后，按照合同約定的時(shí)間及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，應(yīng)首先對(duì)故障進(jìn)行初步判斷，采取相應(yīng)的安全措施，防止故障擴(kuò)大和發(fā)生安全事故。3.在維修過程中，維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照維修操作規(guī)程進(jìn)行操作，及時(shí)更換損壞的零部件。如需進(jìn)行較大規(guī)模的維修或改造，應(yīng)提前制定維修方案，并報(bào)物業(yè)工程管理部門和相關(guān)政府部門審批。4.故障維修完成后，維修人員應(yīng)進(jìn)行調(diào)試和試運(yùn)行，確保電梯正常運(yùn)行。同時(shí)，應(yīng)填寫故障維修記錄，詳細(xì)記錄故障原因、維修過程和更換的零部件等信息。定期檢驗(yàn)1.工程管理部門應(yīng)按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，提前安排電梯的定期檢驗(yàn)工作。定期檢驗(yàn)一般每年進(jìn)行一次，由具有相應(yīng)資質(zhì)的檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。2.在檢驗(yàn)前，工程管理部門應(yīng)組織電梯維保單位對(duì)電梯進(jìn)行全面的自檢和維護(hù)保養(yǎng)，確保電梯符合檢驗(yàn)要求。3.檢驗(yàn)過程中，工程管理部門應(yīng)積極配合檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)的工作，提供必要的技術(shù)資料和協(xié)助。如檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)組織電梯維保單位進(jìn)行整改，整改完成后申請(qǐng)復(fù)檢。4.檢驗(yàn)合格后，工程管理部門應(yīng)及時(shí)將檢驗(yàn)報(bào)告存檔，并在電梯轎廂內(nèi)張貼檢驗(yàn)合格標(biāo)志。五、質(zhì)量監(jiān)督日常監(jiān)督1.工程管理部門應(yīng)安排專人對(duì)電梯維保單位的日常維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。監(jiān)督人員應(yīng)定期到現(xiàn)場(chǎng)檢查維保工作的開展情況，查看維保記錄，檢查電梯的運(yùn)行狀況。2.監(jiān)督人員如發(fā)現(xiàn)維保單位未按照合同約定和維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行工作，或存在維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量問題，應(yīng)及時(shí)向維保單位提出整改要求，并跟蹤整改情況，確保整改落實(shí)到位。定期評(píng)估1.每季度末，工程管理部門應(yīng)組織對(duì)電梯維保單位的工作進(jìn)行一次全面評(píng)估。評(píng)估內(nèi)容包括維護(hù)保養(yǎng)工作的完成情況、工作質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、故障處理及時(shí)率等方面。2.根據(jù)評(píng)估結(jié)果，對(duì)維保單位進(jìn)行打分和排名，對(duì)于表現(xiàn)優(yōu)秀的維保單位給予表揚(yáng)和獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于工作不力的維保單位進(jìn)行批評(píng)和警告，并要求其限期整改。如整改仍不符合要求，可根據(jù)合同約定進(jìn)行處理，直至解除合同。業(yè)主滿意度調(diào)查1.客服部門應(yīng)定期開展業(yè)主對(duì)電梯使用和維護(hù)保養(yǎng)的滿意度調(diào)查，了解業(yè)主的需求和意見。調(diào)查方式可以采用問卷調(diào)查、電話訪談、現(xiàn)場(chǎng)訪談等形式。2.對(duì)業(yè)主提出的意見和建議，客服部門應(yīng)及時(shí)整理和反饋給工程管理部門和電梯維保單位，督促其進(jìn)行改進(jìn)。同時(shí)，將業(yè)主滿意度調(diào)查結(jié)果作為對(duì)電梯維保單位考核的重要依據(jù)之一。六、安全管理安全培訓(xùn)1.工程管理部門和安全管理部門應(yīng)定期組織電梯相關(guān)人員進(jìn)行安全培訓(xùn)，包括物業(yè)管理人員、電梯維保人員、電梯操作人員等。2.培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)包括電梯安全法規(guī)、操作規(guī)程、安全知識(shí)、應(yīng)急救援技能等方面。培訓(xùn)方式可以采用集中授課、現(xiàn)場(chǎng)演示、案例分析等形式。3.培訓(xùn)結(jié)束后，應(yīng)對(duì)培訓(xùn)人員進(jìn)行考核，考核合格后方可上崗。同時(shí)，應(yīng)建立培訓(xùn)檔案，記錄培訓(xùn)人員的基本信息、培訓(xùn)內(nèi)容、考核成績(jī)等。安全標(biāo)識(shí)1.應(yīng)在電梯轎廂內(nèi)、層門處等明顯位置張貼安全標(biāo)識(shí)，如“乘坐電梯安全須知”、“緊急救援電話”等，提醒業(yè)主正確使用電梯，增強(qiáng)安全意識(shí)。2.安全標(biāo)識(shí)應(yīng)清晰、醒目、完整，如有損壞或脫落，應(yīng)及時(shí)更換和修復(fù)。應(yīng)急救援1.安全管理部門應(yīng)制定完善的電梯應(yīng)急救援預(yù)案，并定期組織演練。應(yīng)急救援預(yù)案應(yīng)包括應(yīng)急救援組織機(jī)構(gòu)、應(yīng)急救援程序、應(yīng)急救援物資和設(shè)備等方面的內(nèi)容。2.電梯維保單位應(yīng)配備必要的應(yīng)急救援物資和設(shè)備，如對(duì)講機(jī)、應(yīng)急照明、急救箱等，并確保設(shè)備完好有效。3.在電梯發(fā)生故障或事故時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急救援預(yù)案，迅速組織救援人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救援。救援人員應(yīng)按照規(guī)定的程序和方法進(jìn)行救援，確保救援工作的安全和有效。七、檔案管理檔案內(nèi)容電梯設(shè)備檔案應(yīng)包括以下內(nèi)容：1.電梯設(shè)備的原始資料，如電梯產(chǎn)品合格證、安裝使用維護(hù)說明書、安裝驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等。2.電梯的維護(hù)保養(yǎng)記錄，包括日常巡檢記錄、定期維護(hù)保養(yǎng)記錄、故障維修記錄等。3.電梯的安全檢驗(yàn)報(bào)告，如年度檢驗(yàn)報(bào)告、定期檢驗(yàn)報(bào)告等。4.電梯的改造、維修合同及相關(guān)技術(shù)資料。5.電梯相關(guān)人員的培訓(xùn)檔案。檔案管理要求1.工程管理部門應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)電梯設(shè)備檔案的管理工作，確保檔案的完整性和安全性。2.檔案應(yīng)按照時(shí)間順序和類別進(jìn)行分類整理，建立索引目錄，便于查詢和使用。3.電子檔案應(yīng)定期進(jìn)行備份，防止數(shù)據(jù)丟失。紙質(zhì)檔案應(yīng)存放在專門的檔案柜中，做好防潮、防火、防蟲等措施。八、費(fèi)用管理預(yù)算編制每年年底，工程管理部門應(yīng)根據(jù)電梯的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和實(shí)際需求，編制下一年度的電梯維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用預(yù)算。預(yù)算內(nèi)容應(yīng)包括日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用、零部件更換費(fèi)用、維修改造費(fèi)用、檢驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)用等方面。費(fèi)用支出審批電梯維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用的支出應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度進(jìn)行審批。費(fèi)用支出前，應(yīng)由工程管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)經(jīng)