物業(yè)服務(wù)企業(yè)小區(qū)房屋本體維修管理制度一、總則為了加強(qiáng)小區(qū)房屋本體的維修管理，確保房屋的正常使用和安全，延長(zhǎng)房屋的使用壽命，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、整潔的居住環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)的實(shí)際情況，制定本房屋本體維修管理制度。本制度適用于本物業(yè)服務(wù)企業(yè)所管理的小區(qū)內(nèi)所有房屋本體及其附屬設(shè)施的維修管理工作。房屋本體是指小區(qū)內(nèi)各類建筑物的主體結(jié)構(gòu)、屋面、外墻、樓梯間、走廊通道、門窗等部位以及與房屋主體結(jié)構(gòu)相連接的附屬設(shè)施。二、維修管理組織架構(gòu)及職責(zé)（一）維修管理領(lǐng)導(dǎo)小組由物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要負(fù)責(zé)人擔(dān)任組長(zhǎng)，客服部門、工程部門、財(cái)務(wù)部門等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人組成。其主要職責(zé)為：1.負(fù)責(zé)制定小區(qū)房屋本體維修管理的總體方針和政策，指導(dǎo)和監(jiān)督維修管理工作的開展。2.審批年度房屋本體維修計(jì)劃和預(yù)算，協(xié)調(diào)解決維修管理工作中出現(xiàn)的重大問題。3.定期召開維修管理工作會(huì)議，聽取維修工作匯報(bào)，對(duì)維修工作進(jìn)行評(píng)估和決策。（二）工程部門作為房屋本體維修管理的具體執(zhí)行部門，其職責(zé)如下：1.負(fù)責(zé)制定房屋本體維修的具體方案和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織維修人員進(jìn)行維修作業(yè)。2.對(duì)小區(qū)房屋本體進(jìn)行定期檢查和巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和記錄房屋存在的問題，并建立詳細(xì)的房屋維修檔案。3.負(fù)責(zé)維修工程的現(xiàn)場(chǎng)管理，包括施工安全、質(zhì)量監(jiān)督、進(jìn)度控制等，確保維修工程按照計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)順利進(jìn)行。4.對(duì)維修工程所需的材料和設(shè)備進(jìn)行采購、驗(yàn)收和管理，保證材料和設(shè)備的質(zhì)量和供應(yīng)。5.組織維修工程的竣工驗(yàn)收，對(duì)維修工程的質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估和總結(jié)，為后續(xù)的維修工作提供經(jīng)驗(yàn)和參考。（三）客服部門在房屋本體維修管理中承擔(dān)著溝通協(xié)調(diào)和服務(wù)的重要職責(zé)：1.負(fù)責(zé)受理業(yè)主關(guān)于房屋本體維修的報(bào)修申請(qǐng)，詳細(xì)記錄報(bào)修內(nèi)容、業(yè)主信息和報(bào)修時(shí)間等，并及時(shí)將報(bào)修信息傳遞給工程部門。2.與業(yè)主保持密切溝通，及時(shí)向業(yè)主反饋維修進(jìn)度和結(jié)果，解答業(yè)主關(guān)于維修工作的疑問和咨詢，處理業(yè)主的投訴和建議。3.協(xié)助工程部門進(jìn)行維修工程的現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)工作，如協(xié)調(diào)業(yè)主的時(shí)間安排、解決維修過程中可能出現(xiàn)的鄰里糾紛等。（四）財(cái)務(wù)部門主要負(fù)責(zé)房屋本體維修資金的管理和核算工作：1.按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，收取房屋本體維修資金，并建立專門的賬戶進(jìn)行管理，確保資金的安全和專款專用。2.審核維修工程的預(yù)算和結(jié)算，對(duì)維修費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制和核算，確保維修資金的合理使用。3.定期向業(yè)主公布房屋本體維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督和審計(jì)。三、房屋本體檢查與報(bào)修管理（一）定期檢查1.日常巡查工程部門安排維修人員每天對(duì)小區(qū)房屋本體進(jìn)行日常巡查，重點(diǎn)檢查房屋的外觀、屋面、外墻、樓梯間、走廊通道等部位是否存在明顯的損壞、滲漏、變形等問題。巡查人員要做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)工程部門負(fù)責(zé)人。2.月度檢查每月由工程部門組織一次全面的房屋本體檢查，檢查內(nèi)容包括房屋的結(jié)構(gòu)安全、水電設(shè)施、消防設(shè)施等。檢查人員要使用專業(yè)的檢測(cè)工具和設(shè)備，對(duì)房屋進(jìn)行詳細(xì)的檢查和評(píng)估，并填寫檢查報(bào)告。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問題，要及時(shí)制定維修計(jì)劃和方案。3.季度檢查每季度由維修管理領(lǐng)導(dǎo)小組組織相關(guān)部門對(duì)小區(qū)房屋本體進(jìn)行聯(lián)合檢查，重點(diǎn)檢查房屋維修計(jì)劃的執(zhí)行情況、維修工程的質(zhì)量和進(jìn)度等。檢查結(jié)束后，要召開檢查總結(jié)會(huì)議，對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行分析和討論，提出改進(jìn)措施和建議。4.年度檢查每年年底，由工程部門對(duì)小區(qū)房屋本體進(jìn)行年度綜合檢查，評(píng)估房屋的整體狀況和使用性能。年度檢查報(bào)告要提交給維修管理領(lǐng)導(dǎo)小組和業(yè)主委員會(huì)，為下一年度的維修計(jì)劃和預(yù)算提供依據(jù)。（二）專項(xiàng)檢查1.在遇到惡劣天氣（如暴雨、大風(fēng)、地震等）后，工程部門要及時(shí)組織對(duì)房屋本體進(jìn)行專項(xiàng)檢查，重點(diǎn)檢查房屋的屋面、外墻、門窗等部位是否受到損壞，是否存在安全隱患。2.當(dāng)房屋達(dá)到一定的使用年限或出現(xiàn)異常情況時(shí)，要委托專業(yè)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全檢測(cè)和評(píng)估，根據(jù)檢測(cè)結(jié)果制定相應(yīng)的維修和加固方案。（三）報(bào)修受理1.業(yè)主可以通過電話、書面、線上平臺(tái)等方式向客服部門提出房屋本體維修的報(bào)修申請(qǐng)?？头块T接到報(bào)修申請(qǐng)后，要詳細(xì)記錄報(bào)修內(nèi)容、業(yè)主信息和報(bào)修時(shí)間等，并在10分鐘內(nèi)將報(bào)修信息傳遞給工程部門。2.工程部門接到報(bào)修信息后，要在30分鐘內(nèi)與業(yè)主取得聯(lián)系，了解報(bào)修情況，并在2小時(shí)內(nèi)安排維修人員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查看。對(duì)于緊急報(bào)修（如房屋漏水、漏電等），維修人員要在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。四、維修計(jì)劃與預(yù)算管理（一）維修計(jì)劃制定1.年度維修計(jì)劃每年年底，工程部門根據(jù)房屋本體的檢查情況和業(yè)主的報(bào)修記錄，制定下一年度的房屋本體維修計(jì)劃。維修計(jì)劃要包括維修項(xiàng)目、維修內(nèi)容、維修時(shí)間、維修費(fèi)用等詳細(xì)信息，并提交給維修管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批。2.月度維修計(jì)劃每月初，工程部門根據(jù)年度維修計(jì)劃和當(dāng)月的實(shí)際情況，制定月度維修計(jì)劃。月度維修計(jì)劃要明確具體的維修任務(wù)和責(zé)任人，確保維修工作按計(jì)劃進(jìn)行。（二）預(yù)算編制1.工程部門在制定維修計(jì)劃的同時(shí)，要根據(jù)維修項(xiàng)目的具體情況，編制維修預(yù)算。維修預(yù)算要包括人工費(fèi)用、材料費(fèi)用、設(shè)備租賃費(fèi)用等各項(xiàng)費(fèi)用，并按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。2.財(cái)務(wù)部門對(duì)工程部門編制的維修預(yù)算進(jìn)行審核，審核內(nèi)容包括預(yù)算的合理性、準(zhǔn)確性、完整性等。對(duì)于不符合要求的預(yù)算，要及時(shí)返回工程部門進(jìn)行修改。（三）預(yù)算審批維修預(yù)算編制完成后，要提交給維修管理領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行審批。維修管理領(lǐng)導(dǎo)小組要根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況和維修資金的狀況，對(duì)維修預(yù)算進(jìn)行綜合評(píng)估和決策。對(duì)于重大維修項(xiàng)目的預(yù)算，要提交業(yè)主委員會(huì)審議通過。五、維修工程實(shí)施管理（一）維修工程招標(biāo)與合同管理1.對(duì)于較大規(guī)模的維修工程，要按照相關(guān)規(guī)定和程序進(jìn)行招標(biāo)。工程部門負(fù)責(zé)編制招標(biāo)文件，明確維修工程的范圍、要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工期等內(nèi)容。通過公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的維修單位。2.確定維修單位后，要與維修單位簽訂維修合同。合同中要明確雙方的權(quán)利和義務(wù)、維修工程的內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、維修費(fèi)用的支付方式和時(shí)間、違約責(zé)任等條款。合同簽訂后，要嚴(yán)格按照合同約定執(zhí)行。（二）施工管理1.施工準(zhǔn)備維修單位進(jìn)場(chǎng)前，工程部門要組織相關(guān)人員對(duì)施工場(chǎng)地進(jìn)行清理和準(zhǔn)備，協(xié)調(diào)好與業(yè)主的關(guān)系，確保施工工作的順利進(jìn)行。維修單位要按照合同要求，組織施工人員和材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)，并進(jìn)行施工前的技術(shù)交底和安全培訓(xùn)。2.質(zhì)量控制工程部門要安排專人對(duì)維修工程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查，嚴(yán)格按照施工圖紙和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)于關(guān)鍵工序和隱蔽工程，要進(jìn)行旁站監(jiān)督，確保工程質(zhì)量符合要求。維修單位要建立質(zhì)量保證體系，加強(qiáng)對(duì)施工過程的質(zhì)量控制，及時(shí)處理質(zhì)量問題。3.進(jìn)度控制工程部門要根據(jù)維修工程的工期要求，制定詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃，并定期檢查進(jìn)度執(zhí)行情況。對(duì)于影響工程進(jìn)度的因素，要及時(shí)采取措施進(jìn)行解決，確保維修工程按時(shí)完成。維修單位要合理安排施工人員和材料設(shè)備，提高施工效率，保證工程進(jìn)度。4.安全管理維修單位要建立健全安全管理制度，加強(qiáng)對(duì)施工人員的安全教育和培訓(xùn)，配備必要的安全防護(hù)用品和設(shè)施。工程部門要加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全監(jiān)督和檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患，確保施工安全。（三）竣工驗(yàn)收1.維修工程完成后，維修單位要進(jìn)行自檢，自檢合格后向工程部門提交竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。工程部門組織相關(guān)人員對(duì)維修工程進(jìn)行初步驗(yàn)收，檢查工程質(zhì)量是否符合要求、維修工程是否按照合同約定完成等。2.初步驗(yàn)收合格后，由維修管理領(lǐng)導(dǎo)小組組織相關(guān)部門和業(yè)主代表對(duì)維修工程進(jìn)行正式竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，要辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，簽署竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。對(duì)于驗(yàn)收不合格的工程，要責(zé)令維修單位限期整改，直至驗(yàn)收合格為止。六、維修資金管理（一）資金籌集1.房屋本體維修資金主要來源于業(yè)主繳納的專項(xiàng)維修資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主收取專項(xiàng)維修資金，并及時(shí)存入專門的賬戶進(jìn)行管理。2.對(duì)于維修資金不足的情況，可以通過業(yè)主大會(huì)決議的方式，采取其他方式籌集資金，如向業(yè)主分?jǐn)偂⑸暾?qǐng)政府補(bǔ)貼等。（二）資金使用1.維修資金的使用要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定和程序進(jìn)行，?？顚Ｓ谩９こ滩块T根據(jù)維修工程的實(shí)際需要，提出維修資金使用申請(qǐng)，經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核、維修管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批后，按照合同約定支付維修費(fèi)用。2.對(duì)于重大維修項(xiàng)目的資金使用，要提交業(yè)主委員會(huì)審議通過，并向業(yè)主進(jìn)行公示。（三）資金監(jiān)督1.財(cái)務(wù)部門要定期對(duì)房屋本體維修資金的收支情況進(jìn)行核算和審計(jì)，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，并向業(yè)主公布。業(yè)主有權(quán)對(duì)維修資金的使用情況進(jìn)行查詢和監(jiān)督。2.維修管理領(lǐng)導(dǎo)小組和業(yè)主委員會(huì)要加強(qiáng)對(duì)維修資金使用的監(jiān)督和管理，確保維修資金的合理使用和安全。七、維修檔案管理（一）檔案內(nèi)容房屋本體維修檔案包括房屋的基本信息、檢查記錄、報(bào)修記錄、維修計(jì)劃、維修合同、施工圖紙、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、維修資金收支情況等資料。（二）檔案建立與保管工程部門負(fù)責(zé)建立和管理房屋本體維修檔案，對(duì)維修過程中的各項(xiàng)資料進(jìn)行及時(shí)收集、整理和歸檔。檔案要按照房屋棟號(hào)、維修項(xiàng)目等進(jìn)行分類存放，便于查詢和管理。檔案保管期限按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（三）檔案查閱與利用業(yè)主和相關(guān)部門需要查閱維修檔案時(shí)，要按照規(guī)定辦理查閱手續(xù)。工程部門要為查閱人員提供必要的協(xié)助和服務(wù)，確保檔案的安全和完整。維修檔案可以為房屋的后續(xù)維修和管理提供重要的參考依據(jù)。八、培訓(xùn)與考核（一）培訓(xùn)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)要定期組織維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括房屋維修技術(shù)、安全知識(shí)、服務(wù)