PAGE遼寧省房產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)制度一、總則（一）目的為規(guī)范遼寧省房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本省房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特點(diǎn)，制定本財(cái)務(wù)制度。（二）適用范圍本制度適用于在遼寧省行政區(qū)域內(nèi)從事房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的各類企業(yè)。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和財(cái)務(wù)規(guī)章制度，確保財(cái)務(wù)活動(dòng)合法合規(guī)。2.真實(shí)性原則：財(cái)務(wù)核算應(yīng)當(dāng)以實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)為依據(jù)，如實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。3.完整性原則：涵蓋房產(chǎn)開發(fā)全過程的財(cái)務(wù)活動(dòng)，確保財(cái)務(wù)管理無遺漏。4.準(zhǔn)確性原則：財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的記錄、計(jì)算和報(bào)告應(yīng)準(zhǔn)確無誤。5.及時(shí)性原則：及時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算和報(bào)告，為企業(yè)決策提供及時(shí)有效的財(cái)務(wù)信息。二、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)與人員（一）財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的財(cái)務(wù)部門，配備相應(yīng)的財(cái)務(wù)人員，負(fù)責(zé)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作。財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)企業(yè)規(guī)模和業(yè)務(wù)需求，合理設(shè)置崗位，明確各崗位的職責(zé)權(quán)限。（二）財(cái)務(wù)人員職責(zé)1.財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人職責(zé)全面負(fù)責(zé)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和規(guī)劃。組織編制和執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、信貸計(jì)劃等。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制和分析，為企業(yè)決策提供財(cái)務(wù)依據(jù)。建立健全企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和控制。協(xié)調(diào)與稅務(wù)、銀行等相關(guān)部門的關(guān)系。2.會(huì)計(jì)人員職責(zé)按照國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，登記賬簿，編制財(cái)務(wù)報(bào)表。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的審核、記賬、算賬、報(bào)賬等工作，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤。參與財(cái)務(wù)預(yù)算的編制和執(zhí)行，對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控和分析。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)檔案的整理、保管和歸檔工作。3.出納人員職責(zé)辦理現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，確保資金安全。登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，做到日清月結(jié)。保管庫存現(xiàn)金、有價(jià)證券、空白支票和收據(jù)等。協(xié)助會(huì)計(jì)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)核算工作。三、財(cái)務(wù)核算（一）會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，以實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)為依據(jù)，按照規(guī)定的會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行賬務(wù)處理。（二）會(huì)計(jì)科目設(shè)置根據(jù)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)和財(cái)務(wù)核算要求，設(shè)置以下會(huì)計(jì)科目：1.資產(chǎn)類科目：如庫存現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、存貨、固定資產(chǎn)等。2.負(fù)債類科目：如短期借款、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)等。3.所有者權(quán)益類科目：如實(shí)收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤等。4.成本類科目：如開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用等。5.損益類科目：如主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)成本、稅金及附加、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。（三）財(cái)務(wù)報(bào)表編制房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度規(guī)定，定期編制財(cái)務(wù)報(bào)表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等。財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情況。四、資金管理（一）資金籌集1.自有資金籌集企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)需要，合理籌集自有資金，可通過股東出資、利潤留存等方式增加自有資金規(guī)模。2.債務(wù)資金籌集企業(yè)可根據(jù)自身情況，通過銀行貸款、發(fā)行債券等方式籌集債務(wù)資金。在籌集債務(wù)資金時(shí)，應(yīng)充分考慮資金成本和償債能力，合理確定籌資規(guī)模和籌資方式。（二）資金使用1.資金預(yù)算管理企業(yè)應(yīng)編制年度資金預(yù)算，合理安排資金使用計(jì)劃。資金預(yù)算應(yīng)包括資金收入、資金支出、資金結(jié)余等內(nèi)容，并根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和實(shí)際情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。2.資金支出審批企業(yè)應(yīng)建立嚴(yán)格的資金支出審批制度，明確審批流程和審批權(quán)限。所有資金支出必須經(jīng)過審批，確保資金使用合法合規(guī)、合理有效。3.資金風(fēng)險(xiǎn)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)管理，關(guān)注資金市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，防范資金風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)重大資金支出和資金籌集活動(dòng)，應(yīng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和決策，確保資金安全。五、成本費(fèi)用管理（一）成本核算對(duì)象房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以每一個(gè)獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的群體開發(fā)項(xiàng)目，可合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。（二）成本項(xiàng)目1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地出讓金、土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。2.前期工程費(fèi)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、三通一平費(fèi)等。3.建筑安裝工程費(fèi)包括建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)等。4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括供水、供電、供氣、供熱、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。5.公共配套設(shè)施費(fèi)包括教育、醫(yī)療、文化、體育等公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。6.開發(fā)間接費(fèi)用指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、辦公費(fèi)、水電費(fèi)等。（三）成本核算方法房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采用制造成本法進(jìn)行成本核算，將開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用歸集到相應(yīng)的成本核算對(duì)象中，計(jì)算出開發(fā)產(chǎn)品的總成本和單位成本。（四）費(fèi)用管理1.銷售費(fèi)用包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)、展覽費(fèi)等。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)銷售費(fèi)用管理，合理控制費(fèi)用支出，提高銷售效果。2.管理費(fèi)用包括管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格控制管理費(fèi)用支出，提高管理效率。3.財(cái)務(wù)費(fèi)用包括利息支出、匯兌損益等。企業(yè)應(yīng)合理安排資金，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。六、收入與利潤管理（一）收入確認(rèn)原則房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照以下原則確認(rèn)收入：1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（二）利潤核算房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度規(guī)定，計(jì)算企業(yè)的利潤總額和凈利潤。利潤總額=營業(yè)利潤+營業(yè)外收入營業(yè)外支出；凈利潤=利潤總額所得稅費(fèi)用。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)利潤管理，合理控制成本費(fèi)用，提高盈利能力。七、稅務(wù)管理（一）稅務(wù)登記房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照國家稅收法律法規(guī)的規(guī)定，及時(shí)辦理稅務(wù)登記，如實(shí)填寫稅務(wù)登記表，提供相關(guān)資料。（二）納稅申報(bào)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定的納稅期限和納稅申報(bào)方式，如實(shí)申報(bào)納稅。納稅申報(bào)應(yīng)包括應(yīng)納稅額、已納稅額、欠稅額等內(nèi)容，并提供相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表和納稅資料。（三）稅款繳納企業(yè)應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)納稅額，及時(shí)足額繳納稅款。對(duì)逾期未繳納稅款的，應(yīng)按照規(guī)定繳納滯納金。（四）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，關(guān)注稅收政策變化，及時(shí)調(diào)整稅務(wù)策略。對(duì)重大稅務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和決策，確保稅務(wù)合規(guī)。八、財(cái)務(wù)監(jiān)督與審計(jì)（一）內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督企業(yè)應(yīng)建立健全內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督制度，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)活