PAGE甘孜州物業(yè)財務(wù)制度一、總則（一）目的為規(guī)范甘孜州物業(yè)財務(wù)行為，加強(qiáng)財務(wù)管理和監(jiān)督，提高資金使用效益，保障物業(yè)企業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本州物業(yè)管理實(shí)際情況，制定本財務(wù)制度。（二）適用范圍本制度適用于甘孜州境內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)活動的各類物業(yè)企業(yè)及其分支機(jī)構(gòu)。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和財務(wù)規(guī)章制度，依法進(jìn)行財務(wù)活動。2.真實(shí)性原則：財務(wù)信息應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整地反映物業(yè)企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。3.規(guī)范性原則：建立健全規(guī)范的財務(wù)管理制度和流程，確保財務(wù)管理工作有序進(jìn)行。4.效益性原則：合理配置資源，提高資金使用效益，實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。二、財務(wù)機(jī)構(gòu)與人員設(shè)置（一）財務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)企業(yè)應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的財務(wù)部門，配備必要的財務(wù)人員，負(fù)責(zé)企業(yè)的財務(wù)管理工作。財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)企業(yè)規(guī)模和業(yè)務(wù)需求，合理設(shè)置崗位，明確各崗位的職責(zé)和權(quán)限。（二）財務(wù)人員職責(zé)1.財務(wù)負(fù)責(zé)人職責(zé)負(fù)責(zé)組織領(lǐng)導(dǎo)財務(wù)部門的日常工作，制定財務(wù)工作計劃和目標(biāo)。組織編制和執(zhí)行財務(wù)預(yù)算、財務(wù)決算，定期進(jìn)行財務(wù)分析和財務(wù)報告。負(fù)責(zé)財務(wù)管理制度的制定、修訂和完善，確保財務(wù)工作符合法律法規(guī)和企業(yè)要求。負(fù)責(zé)資金管理、成本控制、稅務(wù)籌劃等工作，保障企業(yè)資金安全和經(jīng)濟(jì)效益。協(xié)調(diào)與其他部門的關(guān)系，參與企業(yè)重大決策，提供財務(wù)支持和建議。2.會計人員職責(zé)按照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定，進(jìn)行會計核算，填制會計憑證，登記會計賬簿，編制財務(wù)報表。負(fù)責(zé)財務(wù)檔案的整理、歸檔和保管，確保財務(wù)資料的完整性和安全性。協(xié)助財務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行財務(wù)分析和財務(wù)報告，提供相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)和信息。負(fù)責(zé)會計電算化系統(tǒng)的操作和維護(hù)，確保財務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和及時性。3.出納人員職責(zé)負(fù)責(zé)現(xiàn)金收付、銀行結(jié)算等日常資金收支業(yè)務(wù)，確保資金安全。登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，做到日清月結(jié)，賬款相符。保管庫存現(xiàn)金、有價證券、空白支票和有關(guān)印章，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度。協(xié)助會計人員進(jìn)行財務(wù)核算，提供相關(guān)資金收支信息。三、會計核算（一）會計核算原則1.權(quán)責(zé)發(fā)生制原則：凡是當(dāng)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；凡是不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已在當(dāng)期收付，也不應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。2.配比原則：企業(yè)在進(jìn)行會計核算時，收入與其成本、費(fèi)用應(yīng)當(dāng)相互配比，同一會計期間內(nèi)的各項(xiàng)收入和與其相關(guān)的成本、費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在該會計期間內(nèi)確認(rèn)。3.歷史成本原則：企業(yè)的各項(xiàng)財產(chǎn)在取得時應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際成本計量。其后，各項(xiàng)財產(chǎn)如果發(fā)生減值，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。除法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度另有規(guī)定者外，企業(yè)一律不得自行調(diào)整其賬面價值。（二）會計科目設(shè)置物業(yè)企業(yè)應(yīng)按照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，設(shè)置會計科目。會計科目應(yīng)涵蓋資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、成本、損益等類別，確保能夠全面、準(zhǔn)確地反映企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。（三）會計憑證與賬簿1.會計憑證：會計憑證是記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任、作為記賬依據(jù)的書面證明。會計憑證應(yīng)包括原始憑證和記賬憑證，原始憑證應(yīng)真實(shí)、合法、有效，記賬憑證應(yīng)根據(jù)審核無誤的原始憑證編制。2.會計賬簿：會計賬簿是由一定格式、相互聯(lián)系的賬頁所組成，用來序時、分類地全面記錄和反映一個企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)的會計簿籍。物業(yè)企業(yè)應(yīng)設(shè)置總賬、明細(xì)賬、日記賬等賬簿，按照會計制度的規(guī)定進(jìn)行登記和核算。（四）財務(wù)報表1.財務(wù)報表種類：物業(yè)企業(yè)應(yīng)定期編制財務(wù)報表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益變動表等。財務(wù)報表應(yīng)按照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定編制，確保數(shù)據(jù)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。2.財務(wù)報表編制要求：財務(wù)報表應(yīng)根據(jù)審核無誤的會計賬簿記錄和其他有關(guān)資料編制，做到數(shù)字真實(shí)、計算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、報送及時。財務(wù)報表應(yīng)加蓋企業(yè)公章，并由企業(yè)負(fù)責(zé)人、財務(wù)負(fù)責(zé)人和制表人簽字。四、資金管理（一）資金籌集1.自有資金：物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)經(jīng)營需要，合理籌集自有資金。自有資金來源包括企業(yè)股東投入、留存收益等。2.債務(wù)資金：物業(yè)企業(yè)如需籌集債務(wù)資金，應(yīng)按照國家法律法規(guī)和金融監(jiān)管要求，通過合法渠道進(jìn)行融資。債務(wù)資金應(yīng)合理安排使用，確保按時償還本息，避免財務(wù)風(fēng)險。（二）資金使用1.資金預(yù)算：物業(yè)企業(yè)應(yīng)編制年度資金預(yù)算，合理安排資金使用計劃。資金預(yù)算應(yīng)包括收入預(yù)算、成本費(fèi)用預(yù)算、現(xiàn)金流量預(yù)算等，確保資金收支平衡。2.資金審批：企業(yè)應(yīng)建立嚴(yán)格的資金審批制度，明確資金使用審批流程和權(quán)限。重大資金支出應(yīng)實(shí)行集體決策，確保資金使用的合理性和安全性。3.資金支付：資金支付應(yīng)按照審批后的資金預(yù)算和合同約定進(jìn)行，嚴(yán)格執(zhí)行資金支付審批手續(xù)。出納人員應(yīng)根據(jù)審核無誤的支付憑證辦理資金支付業(yè)務(wù)，確保資金支付的準(zhǔn)確性和及時性。（三）資金監(jiān)控1.資金盤點(diǎn)：定期對庫存現(xiàn)金、銀行存款等進(jìn)行盤點(diǎn)，確保賬實(shí)相符。盤點(diǎn)結(jié)果應(yīng)形成書面報告，由財務(wù)負(fù)責(zé)人審核簽字。2.銀行賬戶管理：加強(qiáng)銀行賬戶管理，定期核對銀行賬戶余額和交易明細(xì)，防范銀行賬戶風(fēng)險。嚴(yán)禁出租、出借銀行賬戶，嚴(yán)禁公款私存。3.資金分析：定期進(jìn)行資金分析，掌握資金動態(tài)和使用效益。根據(jù)資金分析結(jié)果，及時調(diào)整資金使用計劃，優(yōu)化資金配置。五、成本費(fèi)用管理（一）成本費(fèi)用核算原則物業(yè)企業(yè)應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則，對成本費(fèi)用進(jìn)行核算。成本費(fèi)用應(yīng)按照其性質(zhì)和用途進(jìn)行分類核算，確保成本費(fèi)用核算的準(zhǔn)確性和合理性。（二）成本費(fèi)用項(xiàng)目1.人員費(fèi)用：包括物業(yè)管理人員、維修人員、保潔人員、綠化人員等的工資、獎金、福利等費(fèi)用。2.辦公費(fèi)用：包括辦公用品、水電費(fèi)、通訊費(fèi)、差旅費(fèi)等費(fèi)用。3.維修費(fèi)用：包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、保養(yǎng)、更新等費(fèi)用。4.綠化費(fèi)用：包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)、花卉苗木購置等費(fèi)用。5.保潔費(fèi)用：包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)等費(fèi)用。6.保安費(fèi)用：包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)、秩序維護(hù)等費(fèi)用。7.其他費(fèi)用：包括物業(yè)管理活動中發(fā)生的其他費(fèi)用，如保險費(fèi)、物業(yè)費(fèi)代收代繳手續(xù)費(fèi)等。（三）成本費(fèi)用控制1.成本費(fèi)用預(yù)算：物業(yè)企業(yè)應(yīng)編制年度成本費(fèi)用預(yù)算，明確成本費(fèi)用控制目標(biāo)。成本費(fèi)用預(yù)算應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營計劃和市場行情進(jìn)行編制，確保預(yù)算的合理性和可行性。2.成本費(fèi)用分析：定期進(jìn)行成本費(fèi)用分析，找出成本費(fèi)用控制的關(guān)鍵點(diǎn)和存在的問題。根據(jù)成本費(fèi)用分析結(jié)果，采取有效措施進(jìn)行成本費(fèi)用控制，降低企業(yè)運(yùn)營成本。3.成本費(fèi)用考核：建立成本費(fèi)用考核制度，對各部門和項(xiàng)目的成本費(fèi)用控制情況進(jìn)行考核。成本費(fèi)用考核結(jié)果應(yīng)與部門和項(xiàng)目的績效掛鉤，激勵各部門和項(xiàng)目加強(qiáng)成本費(fèi)用控制。六、收入管理（一）收入確認(rèn)原則物業(yè)企業(yè)應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入。物業(yè)服務(wù)收入應(yīng)在滿足以下條件時予以確認(rèn)：1.物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)簽訂，且合同約定的服務(wù)內(nèi)容已經(jīng)提供。2.與物業(yè)服務(wù)收入相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)。3.物業(yè)服務(wù)收入的金額能夠可靠地計量。（二）收入種類1.物業(yè)管理費(fèi)收入：指物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，向業(yè)主或使用人收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。2.特約服務(wù)收入：指物業(yè)企業(yè)為業(yè)主或使用人提供的除物業(yè)管理服務(wù)以外的其他特約服務(wù)所取得的收入。3.物業(yè)經(jīng)營收入：指物業(yè)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動所取得的收入，如停車場收入、廣告收入等。（三）收入核算與管理1.收入核算：物業(yè)企業(yè)應(yīng)按照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定，對收入進(jìn)行核算。收入核算應(yīng)準(zhǔn)確記錄收入的來源、金額、時間等信息，確保收入核算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。2.收入管理：加強(qiáng)對收入的管理，建立健全收入管理制度和流程。定期核對收入賬目，確保收入及時足額入賬。加強(qiáng)對欠費(fèi)業(yè)主的催繳工作，及時清理欠費(fèi)，保障企業(yè)收入。七、稅務(wù)管理（一）稅務(wù)登記物業(yè)企業(yè)應(yīng)按照國家稅收法律法規(guī)的規(guī)定，及時辦理稅務(wù)登記手續(xù)。稅務(wù)登記內(nèi)容發(fā)生變化的，應(yīng)及時辦理變更稅務(wù)登記手續(xù)。（二）納稅申報物業(yè)企業(yè)應(yīng)按照稅收法律法規(guī)的規(guī)定，按時進(jìn)行納稅申報。納稅申報應(yīng)如實(shí)填寫納稅申報表，報送相關(guān)納稅資料，確保納稅申報的準(zhǔn)確性和及時性。（三）稅款繳納物業(yè)企業(yè)應(yīng)按照納稅申報結(jié)果，及時足額繳納稅款。嚴(yán)禁拖欠稅款，避免產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險。（四）稅務(wù)籌劃物業(yè)企業(yè)應(yīng)在合法合規(guī)的前提下，進(jìn)行稅務(wù)籌劃。通過合理安排經(jīng)營活動、優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)等方式，降低企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。八、財務(wù)檔案管理（一）財務(wù)檔案范圍財務(wù)檔案包括會計憑證、會計賬簿、財務(wù)報表、稅務(wù)資料、合同協(xié)議、審計報告、財務(wù)分析報告等與企業(yè)財務(wù)活動相關(guān)的資料。（二）財務(wù)檔案整理與歸檔財務(wù)人員應(yīng)定期對財務(wù)檔案進(jìn)行整理，按照檔案管理要求進(jìn)行分類、編號、裝訂。財務(wù)檔案應(yīng)歸檔保存，確保檔案的完整性和安全性。（三）財務(wù)檔案保管期限財務(wù)檔案的保管期限應(yīng)按照國家檔案管理規(guī)定執(zhí)行。一般會計憑證、會計賬簿等保管期限為30年，財務(wù)報表等保管期限為10年。（四）財務(wù)檔案查閱與銷毀查閱財務(wù)檔案應(yīng)履行審批手續(xù)，經(jīng)財務(wù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可查閱。財務(wù)檔案銷毀應(yīng)按照規(guī)定程序進(jìn)行，確保檔案銷毀的合法性和安全性。九、財務(wù)監(jiān)督與審計（一）內(nèi)部財務(wù)監(jiān)督物業(yè)企業(yè)應(yīng)建立健全內(nèi)部財務(wù)監(jiān)督制度，加強(qiáng)對財務(wù)活動的日常監(jiān)督。財務(wù)部門應(yīng)定期對企業(yè)財務(wù)狀況進(jìn)行自查自糾，及時發(fā)現(xiàn)和糾正存在的問題。（二）外部審計物業(yè)企業(yè)應(yīng)按照法律法規(guī)和行業(yè)監(jiān)管要求，