房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題模擬試題專業(yè)基礎(chǔ)及答案一、單項選擇題（共20題，每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于擔(dān)保物權(quán)的是（）。A.建設(shè)用地使用權(quán)B.抵押權(quán)C.地役權(quán)D.居住權(quán)2.某住宅項目總建設(shè)用地面積10000㎡，總建筑面積35000㎡，其中地上建筑面積30000㎡，地下建筑面積5000㎡，則該項目的容積率為（）。A.3.5B.3.0C.0.5D.0.33.根據(jù)《民法典》，設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自（）時設(shè)立。A.合同簽訂B.登記C.入住D.支付費用4.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于社會因素的是（）。A.居民收入水平B.人口數(shù)量C.房地產(chǎn)稅收政策D.城市化進(jìn)程5.某套住房建筑面積120㎡，套內(nèi)建筑面積100㎡，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e20㎡，則該住房的得房率為（）。A.83.33%B.80%C.16.67%D.20%6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托提供存量房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)查看的房屋權(quán)屬證明不包括（）。A.不動產(chǎn)權(quán)證書B.房屋他項權(quán)證C.購房合同D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證7.下列房地產(chǎn)估價方法中，適用于評估學(xué)校、醫(yī)院等公益性房地產(chǎn)的是（）。A.比較法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法8.根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未按規(guī)定如實記錄業(yè)務(wù)情況或者保存房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案；對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以（）罰款。A.1萬元以下B.1萬元以上3萬元以下C.5000元以下D.5000元以上1萬元以下9.某城市規(guī)定，首套住房商業(yè)貸款首付比例最低為20%，貸款利率為LPR減20個基點。若購房者購買總價200萬元的住房，最高可申請的貸款金額為（）萬元。A.160B.180C.170D.19010.下列房屋中，不得出租的是（）。A.已取得不動產(chǎn)權(quán)證書的商品房B.經(jīng)鑒定為局部危險的房屋C.共有權(quán)人書面同意出租的共有房屋D.合法建造的臨時建筑（剩余使用期限6個月）11.房地產(chǎn)市場周期中，成交量和成交價同時快速上升的階段屬于（）。A.復(fù)蘇期B.繁榮期C.衰退期D.蕭條期12.某宗土地使用權(quán)剩余年限為40年，地上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為50年，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，房地產(chǎn)的折舊年限應(yīng)?。ǎ?。A.40年B.50年C.45年D.兩者中的較小值13.下列房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中，屬于實地看房環(huán)節(jié)核心工作的是（）。A.介紹小區(qū)周邊配套B.計算購房稅費C.核實產(chǎn)權(quán)信息D.簽訂居間合同14.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)（）。A.報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批B.直接辦理過戶登記C.由受讓方補(bǔ)繳土地出讓金D.無需額外手續(xù)15.某套住房掛牌價300萬元，買方通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)報價280萬元，賣方最終接受285萬元成交。該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的傭金通常應(yīng)按照（）計算。A.300萬元B.280萬元C.285萬元D.雙方協(xié)商的固定金額16.下列建筑結(jié)構(gòu)類型中，抗震性能最好的是（）。A.磚混結(jié)構(gòu)B.框架結(jié)構(gòu)C.剪力墻結(jié)構(gòu)D.磚木結(jié)構(gòu)17.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為防止客戶“跳單”，最有效的措施是（）。A.要求客戶簽署《看房確認(rèn)書》B.降低傭金費率C.不提供房源詳細(xì)信息D.限制客戶與業(yè)主直接溝通18.某購房者月收入1.5萬元，月還款額最高不超過收入的40%，若貸款年利率4.5%（月利率0.375%），貸款期限30年（360期），則其最高可承受的月還款額為（）元。A.6000B.4500C.9000D.300019.下列房地產(chǎn)廣告中，符合規(guī)定的是（）。A.“本小區(qū)對口XX重點小學(xué)，學(xué)位guaranteed”B.“投資回報率每年15%，穩(wěn)賺不賠”C.“距地鐵口800米（實測距離）”D.“特價房僅限3套，先到先得”20.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在帶客戶看房時，發(fā)現(xiàn)房屋存在墻體裂縫，正確的做法是（）。A.隱瞞裂縫情況，避免影響成交B.輕描淡寫提及，強(qiáng)調(diào)“小問題不影響居住”C.如實告知裂縫位置、可能原因及建議處理方式D.建議客戶自行聯(lián)系專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測二、多項選擇題（共15題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，錯選、多選不得分，少選每個正確選項得0.5分）21.下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的有（）。A.土地承包經(jīng)營權(quán)B.抵押權(quán)C.地役權(quán)D.居住權(quán)E.宅基地使用權(quán)22.影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素包括（）。A.交通條件B.人口密度C.城市規(guī)劃D.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平E.建筑質(zhì)量23.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含的內(nèi)容有（）。A.服務(wù)事項與標(biāo)準(zhǔn)B.傭金支付方式C.委托人的收入證明D.違約責(zé)任E.房屋權(quán)屬證書復(fù)印件24.下列情形中，房屋租賃合同可解除的有（）。A.承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租B.房屋因地震部分損毀，無法繼續(xù)居住C.出租人未按約定維修房屋，影響正常使用D.承租人拖欠租金1個月E.租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用房屋25.房地產(chǎn)抵押估價時，不得作為抵押價值的有（）。A.快速變現(xiàn)價值B.市場價值C.投資價值D.清算價值E.現(xiàn)狀價值26.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德要求包括（）。A.誠實信用B.保守客戶隱私C.抬高房價促成交易D.公平競爭E.誘導(dǎo)客戶簽署陰陽合同27.下列屬于存量房交易資金監(jiān)管方式的有（）。A.銀行監(jiān)管B.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自行監(jiān)管C.交易保證機(jī)構(gòu)監(jiān)管D.公證機(jī)構(gòu)監(jiān)管E.買賣雙方自行劃轉(zhuǎn)28.影響住宅采光的因素有（）。A.樓間距B.建筑朝向C.窗戶大小D.樓層高度E.裝修風(fēng)格29.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險防范措施包括（）。A.建立客戶信息保密制度B.要求客戶提供全部隱私信息C.規(guī)范合同簽署流程D.對經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行法律培訓(xùn)E.為交易雙方提供擔(dān)保30.下列屬于房地產(chǎn)市場供給指標(biāo)的有（）。A.新開工面積B.房屋施工面積C.商品房銷售額D.竣工面積E.空置率31.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記需要提交的材料有（）。A.不動產(chǎn)權(quán)屬證書B.買賣雙方身份證明C.房屋買賣合同D.購房發(fā)票E.契稅完稅證明32.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在促成交易時，應(yīng)重點核實的信息有（）。A.房屋是否存在抵押B.賣方婚姻狀況（是否共有）C.買方購房資格D.房屋是否為“兇宅”（非法定概念）E.小區(qū)物業(yè)費繳納情況33.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的說法，正確的有（）。A.公積金貸款額度受繳存基數(shù)和年限限制B.商業(yè)貸款可貸年限與房齡相關(guān)（通常房齡+貸款年限≤50年）C.組合貸款中公積金和商業(yè)貸款部分利率相同D.提前還款可能需要支付違約金E.抵押貸款還清后需辦理抵押注銷登記34.房地產(chǎn)廣告中不得含有的內(nèi)容有（）。A.升值或者投資回報的承諾B.以項目到達(dá)某一具體參照物的所需時間表示距離C.標(biāo)明開發(fā)企業(yè)名稱D.使用“國家級”“最高級”等用語E.違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定35.下列建筑識圖符號中，屬于結(jié)構(gòu)施工圖內(nèi)容的有（）。A.梁的配筋圖B.樓板厚度標(biāo)注C.門窗型號D.墻體材料說明E.樓梯結(jié)構(gòu)詳圖三、判斷題（共10題，每題1分，正確的打“√”，錯誤的打“×”）36.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可以同時在兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。（）37.房屋租賃合同未辦理登記備案的，合同無效。（）38.劃撥土地上的房屋轉(zhuǎn)讓時，必須由受讓方補(bǔ)繳土地出讓金。（）39.房地產(chǎn)估價中的“市場價值”是指估價對象在滿足各項假設(shè)條件下最可能的價格。（）40.建筑密度是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建設(shè)用地面積的比率。（）41.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金后，無需向委托人提供發(fā)票。（）42.居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，但當(dāng)事人另有約定的除外。（）43.房地產(chǎn)市場細(xì)分的依據(jù)包括地理因素、人口因素、行為因素等。（）44.房屋所有權(quán)人去世后，其繼承人未辦理繼承登記前，不得處分該房屋。（）45.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實行明碼標(biāo)價制度，收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在經(jīng)營場所醒目位置公示。（）四、綜合分析題（共5題，每題3分，每題的備選項中，有1個或多個符合題意，錯選、多選不得分，少選每個正確選項得0.5分）（一）案例背景：2023年5月，客戶張某（已婚，家庭名下無房）通過某經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)看中一套位于A市的二手住房，房屋產(chǎn)權(quán)清晰，建筑面積89㎡，成交價200萬元（滿兩年但非唯一住房）。張某計劃申請商業(yè)貸款，月收入2萬元（單位開具收入證明），無其他負(fù)債。A市政策：首套房首付比例20%，契稅稅率1%（90㎡以下），個人所得稅按差額20%或全額1%征收（可選擇），增值稅免征（滿兩年）。46.張某需支付的首付款最低為（）萬元。A.40B.60C.30D.5047.張某需繳納的契稅為（）萬元。A.2B.1C.3D.048.若選擇全額1%繳納個人所得稅，張某需代賣方繳納（）萬元。（注：通常由買方承擔(dān)，具體以合同約定為準(zhǔn)）A.2B.4C.1D.349.張某申請商業(yè)貸款，按收入40%計算月還款額，若貸款年利率4.1%（月利率0.3417%），貸款期限30年，可貸金額最高約為（）萬元。（貸款月供計算公式：[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)－1]）A.120B.160C.140D.18050.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在交易過程中應(yīng)提醒張某重點核查的內(nèi)容有（）。A.房屋是否存在租賃（“買賣不破租賃”）B.賣方是否為產(chǎn)權(quán)人本人（核實身份證與不動產(chǎn)權(quán)證）C.房屋是否被法院查封D.小區(qū)是否有業(yè)主委員會E.物業(yè)交割時的水電氣費結(jié)清情況答案及解析一、單項選擇題1.B解析：擔(dān)保物權(quán)包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)；用益物權(quán)包括建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、居住權(quán)等。2.B解析：容積率=地上總建筑面積÷建設(shè)用地面積=30000÷10000=3.0。3.B解析：《民法典》第368條規(guī)定，居住權(quán)自登記時設(shè)立。4.D解析：社會因素包括政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機(jī)等；經(jīng)濟(jì)因素包括居民收入、物價等；行政因素包括稅收政策、規(guī)劃等。5.A解析：得房率=套內(nèi)建筑面積÷建筑面積=100÷120≈83.33%。6.D解析：存量房交易需核查不動產(chǎn)權(quán)證書、他項權(quán)證（如有抵押）、購房合同（未辦證時），建設(shè)工程規(guī)劃許可證是新房開發(fā)階段的文件。7.C解析：成本法適用于很少發(fā)生交易而限制了比較法運用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院等。8.A解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第33條規(guī)定，對經(jīng)紀(jì)人員處1萬元以下罰款。9.A解析：首付20%，貸款80%，200×80%=160萬元。10.B解析：《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，危險房屋不得出租；臨時建筑需剩余期限≥1年方可出租。11.B解析：繁榮期成交量和成交價同步快速上升；復(fù)蘇期成交量上升但價格平穩(wěn)；衰退期成交量下降、價格漲幅放緩；蕭條期量價齊跌。12.A解析：當(dāng)土地使用權(quán)剩余年限短于建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命時，應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限計算折舊。13.A解析：實地看房核心是介紹房屋現(xiàn)狀及周邊配套；核實產(chǎn)權(quán)在簽約前完成；計算稅費在報價階段；簽合同是后續(xù)環(huán)節(jié)。14.A解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，劃撥土地轉(zhuǎn)讓需報有批準(zhǔn)權(quán)的政府審批，可能由受讓方或賣方補(bǔ)繳出讓金（視批準(zhǔn)情況）。15.C解析：傭金通常按實際成交價計算，因成交價是雙方最終確認(rèn)的交易金額。16.C解析：剪力墻結(jié)構(gòu)（鋼筋混凝土墻）抗震性能優(yōu)于框架、磚混、磚木結(jié)構(gòu)。17.A解析：簽署《看房確認(rèn)書》明確服務(wù)關(guān)系，是防止“跳單”的有效法律依據(jù)。18.A解析：月還款額=15000×40%=6000元。19.C解析：房地產(chǎn)廣告不得承諾學(xué)位、投資回報，“距地鐵口800米”需注明實測，“特價房僅限3套”屬于正常促銷。20.C解析：經(jīng)紀(jì)人員需如實告知房屋瑕疵，避免誤導(dǎo)客戶。二、多項選擇題21.ACDE解析：用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、居住權(quán)；抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)。22.ABCE解析：區(qū)域因素指某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件、社會條件、經(jīng)濟(jì)條件等，如交通、人口密度、城市規(guī)劃、建筑質(zhì)量；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是宏觀因素。23.ABD解析：經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同必備條款包括服務(wù)事項、標(biāo)準(zhǔn)、傭金支付、違約責(zé)任等；委托人收入證明、權(quán)屬證書復(fù)印件非合同內(nèi)容（屬附件或核查材料）。24.ABC解析：承租人拖欠租金超過約定或法定合理期限（通常3個月）方可解除；租賃期滿后繼續(xù)使用視為不定期租賃，可隨時解除但需合理通知。25.ACD解析：抵押估價應(yīng)采用市場價值或現(xiàn)狀價值（需注明），快速變現(xiàn)、投資、清算價值不符合抵押目的。26.ABD解析：職業(yè)道德要求誠實信用、保守隱私、公平競爭；抬高房價、誘導(dǎo)簽陰陽合同違反職業(yè)道德。27.ACD解析：存量房資金監(jiān)管通常由銀行、交易保證機(jī)構(gòu)、公證機(jī)構(gòu)等第三方監(jiān)管；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自行監(jiān)管屬違規(guī)（《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》禁止）；自行劃轉(zhuǎn)存在風(fēng)險但非監(jiān)管方式。28.ABCD解析：采光受樓間距（影響遮擋）、朝向（南向好）、窗戶大?。ú晒饷娣e）、樓層高度（高層遮擋少）影響；裝修風(fēng)格不影響自然采光。29.ACD解析：風(fēng)險防范包括保密制度、規(guī)范合同、法律培訓(xùn)；要求客戶提供全部隱私信息可能侵犯權(quán)益；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得為交易擔(dān)保。30.ABDE解析：供給指標(biāo)包括新開工、施工、竣工、空置面積等；銷售額是需求指標(biāo)。31.ABCE解析：所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記需提交權(quán)屬證書、雙方身份證明、合同、完稅證明；購房發(fā)票非必須（二手房可能無）。32.ABCE解析：“兇宅”非法定概念，但需根據(jù)當(dāng)?shù)亓?xí)慣如實告知；其他選項涉及產(chǎn)權(quán)、資格、費用，需重點核實。33.ABDE解析：組合貸款中公積金和商業(yè)貸款利率不同（公積金利率更低）；其他選項正確。34.ABDE解析：房地產(chǎn)廣告可標(biāo)明開發(fā)企業(yè)名稱；其他選項均屬禁止內(nèi)容。35.ABDE解析：結(jié)構(gòu)施工圖包括梁、板、柱的配筋、厚度、材料等；門窗型號屬建筑施工圖內(nèi)容。三、判斷題36.×解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，經(jīng)紀(jì)人員只能在一家機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。37.×解析：租賃合同備案是行政管理要求，不影響合同效力（《民法典》第706條）。38.×解析：經(jīng)批準(zhǔn)可由賣方或受讓方補(bǔ)繳出讓金，或按規(guī)定不辦理出讓手續(xù)（如繼續(xù)用于公益事業(yè)）。39.√解析：市場價值是在適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的買賣雙方自愿交易的價格。40.×解析：建筑密度=建筑基底總面積÷建設(shè)用地面積；容積率=總建筑面積÷建設(shè)用地面積。41.×解析：《消費者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定，經(jīng)營者提供服務(wù)需出具發(fā)票。42.√解析：《民法典》第369條規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，當(dāng)事人另有約定的除外（如遺囑設(shè)立可繼承）。43.√解析：市場細(xì)分依據(jù)包括地理（區(qū)域）、人口（年齡、收入）、行為（購房目的）等。44.√解析：《民法典》第230條規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力，但處分該物權(quán)時需先登記。45.√解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第18條規(guī)定，需明碼標(biāo)價并公示。四、