索引索引內(nèi)容目錄一、市場(chǎng)行情回顧 4二、季報(bào)業(yè)績(jī)一覽 5三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況 7產(chǎn)業(yè)園 7倉(cāng)儲(chǔ)物流 保租房 14消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施 16數(shù)據(jù)中心 18高速公路 18能源基礎(chǔ)設(shè)施 20市政環(huán)保 21四、公募投資建議 22五、風(fēng)險(xiǎn)提示 25圖表目錄圖1：2025年三季度至今指數(shù)走勢(shì)情況 4圖2：2025年以來(lái)各版塊指數(shù)走勢(shì) 4圖3：2025Q3各版塊漲跌幅情況 4圖4：2021年以來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)情況 23圖5：2021年以來(lái)指數(shù)與10Y國(guó)債走勢(shì)情況 24圖6：截至2025年12月5日各版塊年化分派率 24圖7：2025年以來(lái)市場(chǎng)月度場(chǎng)內(nèi)解禁規(guī)模（億份） 24圖8：2025年月解禁標(biāo)的在解禁日前后價(jià)格走勢(shì)情況 24表1：產(chǎn)權(quán)類(lèi)季度營(yíng)業(yè)收入情況（萬(wàn)元） 5表2：經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)季度營(yíng)業(yè)收入情況（萬(wàn)元） 7表3：24Q3-25Q3產(chǎn)業(yè)園各季度出租率 8表4：24Q3-25Q3產(chǎn)業(yè)園各季度租金水平 9表5：24Q3-25Q3倉(cāng)儲(chǔ)物流各季度出租率 12表6：24Q3-25Q3倉(cāng)儲(chǔ)物流各季度租金水平 13表7：24Q1-25Q3保租房各季度出租率 15表8：24Q1-25Q3保租房各季度租金水平 15表9：24Q3-25Q3消費(fèi)各季度出租率 17表10：24Q3-25Q3消費(fèi)各季度租金水平 17表數(shù)據(jù)中心底層項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況 18表12：24Q3-25Q3高速公路季度通行費(fèi)收入 18表13：24Q3-25Q3高速公路車(chē)流量情況 19表14：24Q3-25Q3能源運(yùn)營(yíng)指標(biāo)情況 20表15：24Q3-25Q3市政環(huán)保運(yùn)營(yíng)指標(biāo)情況 22表16：三季度業(yè)績(jī)窗口期各版塊二級(jí)漲幅情況 23一、市場(chǎng)行情回顧2025EsEs指數(shù)震蕩下行，1054.038910211030在1030-1050點(diǎn)區(qū)間內(nèi)震蕩。圖1：2025年三季度至今REITs指數(shù)走勢(shì)情況

市場(chǎng)交額（萬(wàn)元右軸） 中證REITs全收指

140012001000800600400200980 025/7/125/7/1525/7/2925/8/1225/8/2625/9/925/9/2325/10/1525/10/2925/11/1225/11/26圖2：2025年以來(lái)各版塊指數(shù)走勢(shì) 圖3：2025Q3各版塊漲跌幅情況170160150140

產(chǎn)業(yè)園 倉(cāng)儲(chǔ)物流 保租房消費(fèi) 數(shù)據(jù)中心 高速公路市政環(huán)保 能源

2%0%-2%-4%

-3.85%

-1.02%

1.20%

-3.50%130120110100

-6.34%

-4.50%

-7.77%-9.00%

-4.34%

-9.84%908025/1 25/4 25/7 25/10

產(chǎn) 經(jīng) 權(quán) 營(yíng) 類(lèi) 權(quán) 類(lèi)

流

高 市 能速 政 源公 環(huán)路 保二、季報(bào)業(yè)績(jī)一覽202573產(chǎn)業(yè)園板塊資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況持續(xù)承壓，基金收入同比大多下滑且幅度多超10%。倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs板塊雖受以?xún)r(jià)換量策略影響基金收入同比下滑，但整體經(jīng)營(yíng)韌性顯著強(qiáng)于產(chǎn)業(yè)園板塊。其中，關(guān)聯(lián)方支撐型（如京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT）及垂直領(lǐng)域龍頭型（如九州通醫(yī)藥REIT）項(xiàng)目表現(xiàn)堅(jiān)挺，實(shí)現(xiàn)環(huán)比小幅增長(zhǎng)。營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)。消費(fèi)金茂商業(yè)REIT。100%高速公路板塊業(yè)績(jī)多數(shù)下滑。暑期出行帶動(dòng)高速公路業(yè)績(jī)環(huán)比明顯改善，但同比來(lái)看超半數(shù)項(xiàng)目營(yíng)收不及去年同期，競(jìng)品高速開(kāi)通帶來(lái)的分流效應(yīng)持續(xù)。市政環(huán)保板塊業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出，營(yíng)業(yè)收入同環(huán)比均增長(zhǎng)。其中首鋼綠能REIT營(yíng)收同比增長(zhǎng)12.4%，首創(chuàng)水務(wù)REIT同比亦抬升7.7%。表1：產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs季度營(yíng)業(yè)收入情況（萬(wàn)元）名稱(chēng)24Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q3同比環(huán)比產(chǎn)業(yè)園博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT4970532652585275460945944410-16.1%-4.0%華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT43864339339741503611361034972.9%-3.2%東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT6961670764916351596460905890-9.3%-3.3%建信中關(guān)村REIT3633367036212914299029622950-18.5%-0.4%華夏合肥高新REIT2311231323362238219420921988-14.9%-5.0%國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT1099120411361108109311172319104.1%107.7%國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT2629284130392753254625112577-15.2%2.6%華夏和達(dá)高科REIT2695266024092733230121692186-9.3%0.8%中金湖北科投光谷REIT2798277726532534244621012095-21.0%-0.3%博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT---3219324931693114--1.7%易方達(dá)廣開(kāi)產(chǎn)園REIT---3261273527572590--6.1%中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT---3297283129682795--5.8%名稱(chēng)24Q124Q224Q3 24Q425Q125Q225Q3同比環(huán)比華泰南京建鄴REIT--- -192718551766--4.8%中金重慶兩江REIT--- -265723461665--29.0%廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT--- -237523002223--3.4%招商科創(chuàng)REIT--- -151315411453--5.7%華夏金隅智造工場(chǎng)REIT--- -355331542837--10.1%中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT--- ---2585--創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT--- ---8794--倉(cāng)儲(chǔ)物流紅土創(chuàng)新鹽田港REIT340633303195 3110313832523157-1.2%-2.9%REIT119431172810820 11079108701075610241-5.3%-4.8%嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT264626552703 2713262426562690-0.5%1.3%REIT--2798 2990299029652735-2.2%-7.8%華泰寶灣物流REIT--- 2605222223222196--5.5%REIT--- -201920171858--7.9%中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT--- -342333463314--1.0%匯添富九州通醫(yī)藥REIT--- --21262132-0.3%南方順豐物流REIT--- --60935469--10.2%中銀中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT--- ---2570--中金廈門(mén)安居REIT19541965保租房2001 20102011202720412.0%0.7%華夏北京保障房REIT182117861803181718522151323279.2%50.3%紅土創(chuàng)新深圳安居REIT13631376136713331346137614042.7%2.0%華夏基金華潤(rùn)有巢REIT1962197019981978194719821909-4.5%-3.7%國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT45744343440546784467456547317.4%3.6%招商基金蛇口租賃住房REIT---2069179120182140-6.1%匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT-----18161969-8.4%華泰蘇州恒泰租賃住房REIT-----27562025--26.5%嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT29472968消費(fèi)類(lèi)2948 2959255827282798-5.1%2.6%華夏金茂商業(yè)REIT219323222315232323522433258111.5%6.1%華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT171071737418660180901836418320197575.9%7.8%中金印力消費(fèi)REIT-869785508916870283458430-1.4%1.0%華安百聯(lián)消費(fèi)REIT--58585125629053745627-3.9%4.7%華夏首創(chuàng)奧萊REIT---7039722058935068--14.0%華夏大悅城商業(yè)REIT---8606847082248546-3.9%易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REIT----303926912714-0.8%中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)REIT------4310--數(shù)據(jù)中心南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT- - -- - -13900- -南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT- - -- - -5362- -注：1、本季度國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT于8月15日完成擴(kuò)募；2、創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT、南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT和南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT25Q3營(yíng)收均按照90天進(jìn)行季度化處理表2：經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs季度營(yíng)業(yè)收入情況（萬(wàn)元）名稱(chēng)24Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q3同比環(huán)比高速公路平安廣州廣河REIT18751169022095918320183541717420153-3.8%17.3%REIT18708172371992418361185521548119346-2.9%25.0%華夏越秀高速REIT5828566160165333600852225895-2.0%12.9%華夏中國(guó)交建REIT105779683115491110410850965610769-6.8%11.5%國(guó)金中國(guó)鐵建REIT18835191541956817388166811734616489-15.7%-4.9%華泰江蘇交控REIT870689449527988710120102401239330.1%21.0%中金安徽交控REIT215941937121579201272297522559232837.9%3.2%中金山東高速REIT7127745482217930629065396660-19.0%1.9%易方達(dá)深高速REIT-8881111929113912978569391-16.1%19.5%工銀河北高速REIT--15503138551023612774159072.6%24.5%華夏南京交通高速公路REIT---11781112561233013276-7.7%招商高速公路REIT---10414109091046211654-11.4%平安寧波交投REIT----517175350159129-10.5% 能源 鵬華深圳能源REIT28121415495266234099232333860544796-14.9%16.0%中航京能光伏REIT93811377598466106744778078439-14.3%8.1%國(guó)家電投新能源REIT30237173542067022049255072428714282-30.9%-41.2%嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT-155932082761186317682816-12.2%59.3%華夏特變電工新能源REIT--488638994919487853699.9%10.1%明陽(yáng)智能新能源REIT--27214644569548752416-11.2%-50.4%工銀蒙能清潔能源REIT----345732361985--38.7%華夏華電清潔能源REIT------57366-- 市政環(huán)保 中航首鋼綠能REIT89441058193179274890893511047312.4%12.0%富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT72337707820172086653766288357.7%15.3%銀華紹興原水水利REIT---7565445543156700-55.3%國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT----44120820-155.5%注：華夏華電清潔能源REIT25Q3營(yíng)收按照90天進(jìn)行季度化處理三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況3.1產(chǎn)業(yè)園20254pct89.5元/平方米/月，同環(huán)比分別下滑9.9%、1.2%。莊產(chǎn)業(yè)園REIT90%5pct且普遍縮減租賃面積，導(dǎo)致項(xiàng)目出租率承壓明顯，如和達(dá)高科REIT的孵化器項(xiàng)目出租率下滑至60.4%。REIT、REITREITREITREITREITREIT4%REIT、和達(dá)高科REIT、湖北科投光谷REIT工場(chǎng)REIT80%表3：24Q3-25Q3產(chǎn)業(yè)園REITs各季度出租率出租率（%）底層資產(chǎn)項(xiàng)目所在地24Q324Q425Q125Q225Q3同比（pct）環(huán)比（pct）博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT萬(wàn)海大廈深圳92.093.089.583.580.5-11.5-3.0萬(wàn)融大廈94.090.086.883.984.3-9.70.4光明加速器二期91.090.089.486.287.7-3.31.6整體-92.092.088.983.985.2-6.81.3華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT張江光大園上海80.391.490.691.788.88.5-2.8張潤(rùn)大廈90.192.492.494.495.55.41.1整體-85.291.991.593.092.27.0-0.9東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT國(guó)際科技園五期B區(qū)蘇州82.779.876.776.174.1-8.6-2.02.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期75.775.369.167.466.8-8.9-0.5整體-80.178.273.972.971.5-8.7-1.5建信中關(guān)村REIT互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號(hào)樓北京66.167.072.974.374.58.40.3孵化加速器項(xiàng)目65.763.060.459.464.1-1.64.7協(xié)同中心4號(hào)樓項(xiàng)目--100.0100.0100.0-0整體-72.572.174.274.676.23.71.6華夏合肥高新REIT高新睿成合肥84.381.775.870.267.5-16.7-2.7高新君道86.688.681.178.975.3-11.3-3.6整體-85.585.378.674.871.6-13.9-3.2國(guó)泰海通臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT臨港奉賢智造園一期上海100.0100.0100.0100.0100.000臨港奉賢智造園三期90.891.397.596.696.65.80康橋項(xiàng)目----95.1--整體-94.194.498.497.896.52.4-1.3國(guó)泰海通東久新經(jīng)濟(jì)REIT東久（金山）智造園上海100.098.197.4100.0100.000東久（昆山）智造園昆山100.0100.0100.093.896.1-3.92.3東久（無(wú)錫）智造園無(wú)錫100.0100.086.784.389.1-10.94.8東久（常州）智造園常州100.0100.0100.0100.0100.000整體-100.099.495.393.695.7-4.32.1華夏和達(dá)高科REIT和達(dá)藥谷一期研發(fā)辦公及配套商業(yè)部分杭州91.790.991.090.095.84.25.8配套公寓部分91.194.795.394.693.22.1-1.5孵化器項(xiàng)目68.066.767.263.560.4-7.7-3.1出租率（%）底層資產(chǎn)項(xiàng)目所在地24Q324Q425Q125Q225Q3同比（pct）環(huán)比（pct）整體---77.474.875.0-0.2中金湖北科投光谷REIT光谷軟件園武漢79.176.272.271.073.5-5.62.5互聯(lián)網(wǎng)+項(xiàng)目93.3100.0100.081.681.6-11.70.0整體-81.480.176.772.774.8-6.62.1博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園天津-83.081.282.080.9--1.1大陸汽車(chē)廠(chǎng)房產(chǎn)業(yè)園-100.0100.0100.0100.0-0整體--88.087.087.586.8--0.8易方達(dá)廣開(kāi)產(chǎn)園REIT創(chuàng)新基地廣州77.776.274.168.165.0-12.7-3.1創(chuàng)新大廈園區(qū)77.773.869.470.069.3-8.4-0.7創(chuàng)意大廈園區(qū)83.784.181.278.178.2-5.40.1整體-79.978.274.972.471.4-8.5-1.1中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT北京大興科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園北京-97.198.197.696.4--1.2北京馬坡科技園一期-94.595.593.295.9-2.7北京房山奧得賽產(chǎn)業(yè)園-96.399.896.795.0--1.6整體--96.197.796.095.9--0.1華泰南京建鄴REIT國(guó)際研發(fā)總部園南京--74.170.771.6-1.0中金重慶兩江REIT雙魚(yú)座項(xiàng)目重慶--98.798.798.7-0雙子座項(xiàng)目--80.178.978.1--0.8鳳凰座項(xiàng)目--94.090.290.2-0拓D一期D2項(xiàng)目--100.0100.0100.0-0整體---90.088.187.8--0.3廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT天府軟件園一期成都-91.188.786.687.2-0.6盈創(chuàng)動(dòng)力大廈-98.892.881.373.1--8.1整體--93.089.785.383.7--1.5招商科創(chuàng)REIT國(guó)定路1號(hào)樓上海-91.786.683.880.4--3.5國(guó)定路3號(hào)樓-79.885.485.483.4--2.0灣谷園B5號(hào)樓-77.475.374.367.6--6.7整體--81.780.979.775.1--4.6華夏金隅智造工場(chǎng)REIT金隅智造工場(chǎng)產(chǎn)權(quán)一期項(xiàng)目北京--89.685.889.4-3.6中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REITN12項(xiàng)目北京----81.3--N20項(xiàng)目----91.7--整體-----85.6--創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT首農(nóng)元中心項(xiàng)目北京----97.0--表4：24Q3-25Q3產(chǎn)業(yè)園REITs各季度租金水平租金水平（元/平方米/月）底層資產(chǎn)項(xiàng)目所在地24Q324Q425Q125Q225Q3同比環(huán)比博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT萬(wàn)海大廈深圳115.6129.1110.7124.5117.51.6%-5.6%租金水平（元/平方米/月）底層資產(chǎn)項(xiàng)目所在地24Q324Q425Q125Q225Q3同比環(huán)比萬(wàn)融大廈123.9116.9106.0110.1108.7-12.2%-1.3%光明加速器二期57.355.453.253.050.5-11.8%-4.6%整體--87.479.182.478.4--4.9%華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT張江光大園上海165.0164.4164.1163.5162.9-1.3%-0.4%張潤(rùn)大廈168.3167.1165.0165.0165.6-1.6%0.4%整體--169.8164.7164.4164.4-0%東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT國(guó)際科技園五期B區(qū)蘇州44.144.144.144.144.10%0%2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期62.462.763.062.462.40%0%整體--52.552.552.252.2-0%建信中關(guān)村REIT互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號(hào)樓北京136.8112.8105.397.896.9-29.2%-0.9%孵化加速器項(xiàng)目-111.6106.2107.1105.6--1.4%協(xié)同中心4號(hào)樓項(xiàng)目-------整體-136.8130.8125.1121.5121.5-11.2%0%華夏合肥高新REIT高新睿成合肥--33.532.832.0--2.6%高新君道--34.935.634.7--2.6%整體--31.934.334.333.5--2.5%國(guó)泰海通臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT臨港奉賢智造園一期上海-34.833.933.333.0--0.9%臨港奉賢智造園三期-38.737.836.936.6--0.8%康橋項(xiàng)目----87.9--整體--37.236.336.060.0--國(guó)泰海通東久新經(jīng)濟(jì)REIT東久（金山）智造園上海30.530.630.230.330.60.03%0.7%東久（昆山）智造園昆山32.132.433.032.932.1-0.1%-2.3%東久（無(wú)錫）智造園無(wú)錫31.631.631.832.132.01.3%-0.3%東久（常州）智造園常州21.922.222.322.522.83.8%1.0%整體--30.330.430.430.3--0.3%華夏和達(dá)高科REIT和達(dá)藥谷一期研發(fā)辦公及配套商業(yè)部分杭州43.243.241.140.540.2-6.9%-0.7%和達(dá)藥谷一期配套公寓部分43.243.241.439.938.7-10.4%-3.0%孵化器項(xiàng)目49.248.343.242.038.4-22.0%-8.6%整體---42.041.139.3--4.4%中金湖北科投光谷REIT光谷軟件園武漢64.464.164.462.058.9-8.5%-4.9%互聯(lián)網(wǎng)+項(xiàng)目51.050.550.950.450.4-1.1%0.0%整體-61.961.461.659.957.4-7.3%-4.1%博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園天津-48.347.747.744.4--6.9%大陸汽車(chē)廠(chǎng)房產(chǎn)業(yè)園-55.755.755.755.7-0%整體--50.950.550.648.4--4.3%易方達(dá)廣開(kāi)產(chǎn)園REIT創(chuàng)新基地廣州-49.748.749.545.2--8.7%創(chuàng)新大廈園區(qū)-54.153.853.852.2--2.9%創(chuàng)意大廈園區(qū)-54.353.753.452.7--1.3%整體--53.152.552.650.8--3.5%中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT北京大興科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園北京-68.768.766.966.3--0.9%租金水平（元/平方米/月）底層資產(chǎn)項(xiàng)目所在地24Q324Q425Q125Q225Q3同比環(huán)比北京馬坡科技園一期-46.845.945.343.2--4.6%北京房山奧得賽產(chǎn)業(yè)園-39.038.438.438.1--0.8%整體--54.053.752.851.9--1.7%華泰南京建鄴REIT國(guó)際研發(fā)總部園南京--71.571.967.9--5.5%中金重慶兩江REIT雙魚(yú)座項(xiàng)目重慶--67.867.860.3--11.1%雙子座項(xiàng)目--53.453.348.0--10.0%鳳凰座項(xiàng)目--41.941.741.2--1.1%拓D一期D2項(xiàng)目--58.558.558.7-0.4%整體---51.251.248.6--5.2%廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT天府軟件園一期成都-59.658.659.459.2--0.4%盈創(chuàng)動(dòng)力大廈-92.893.993.598.5-5.2%整體--67.867.368.667.7--1.4%招商科創(chuàng)REIT國(guó)定路1號(hào)樓上海-88.587.987.387.0--0.3%國(guó)定路3號(hào)樓-108.6104.4105.0102.0--2.9%灣谷園B5號(hào)樓-90.691.291.292.4-1.3%整體--94.894.294.293.9--0.3%華夏金隅智造工場(chǎng)REIT金隅智造工場(chǎng)產(chǎn)權(quán)一期項(xiàng)目北京--155.1148.8142.8--4.0%中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REITN12項(xiàng)目北京----78.6--N20項(xiàng)目----78.0--整體-----79.8--創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT首農(nóng)元中心項(xiàng)目北京----194.7--注：華安張江產(chǎn)業(yè)園、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)、建信中關(guān)村、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、華夏和達(dá)高科、中金聯(lián)東科創(chuàng)、招商科創(chuàng)、華夏金隅智造工場(chǎng)REIT、中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT、創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT的租金（元/平方米/月）按照公告（元/平方米/天）30計(jì)算倉(cāng)儲(chǔ)物流20253.4pctREITREITREIT96%以上。九州通醫(yī)藥REITREIT1986.98%受市場(chǎng)需求端租戶(hù)成本敏感度提升，以及供給端部分區(qū)域新增項(xiàng)目入市的雙重壓力，倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs延續(xù)以?xún)r(jià)換量策略，租金水平繼續(xù)下調(diào)。截至2025年三季度末，同口徑項(xiàng)目平均租金為32.1元/平方米/月，同比下跌5.0%，環(huán)比下降1.5%。20251.76和上海位列當(dāng)季新增供應(yīng)的前五。需求方面，電商、三方物流及零售/批發(fā)業(yè)表現(xiàn)活躍，通過(guò)下調(diào)租金帶動(dòng)市場(chǎng)需求去化，三季度有效租金環(huán)比下調(diào)至20.96元/平方米/月，空置率下降至17.71%，但北京、東莞受新增供應(yīng)影響，空置率有所上升。表5：24Q3-25Q3倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs各季度出租率出租率（%）底層資產(chǎn)24Q324Q425Q125Q225Q3同比（pct）環(huán)比（pct）紅土創(chuàng)新鹽田港REIT現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目88.393.095.396.192.94.7-3.1世紀(jì)物流園項(xiàng)目100.0100.0100.0100.0100.000整體90.294.296.196.794.13.9-2.6中金普洛斯REIT普洛斯北京空港物流園90.789.782.396.496.25.5-0.2普洛斯通州光機(jī)電物流園97.798.199.998.199.92.21.8普洛斯廣州保稅物流園100.0100.0100.094.2100.005.8普洛斯增城物流園81.784.6100.087.999.017.311.1普洛斯順德物流園100.0100.094.790.085.5-14.5-4.5蘇州望亭普洛斯物流園100.0100.0100.0100.0100.000普洛斯淀山湖物流園90.982.495.793.284.9-5.9-8.2普洛斯青島前灣港國(guó)際物流園77.874.676.699.499.721.90.3普洛斯江門(mén)鶴山物流園81.390.091.384.559.8-21.5-24.7普洛斯（重慶）城市配送物流中心63.875.283.487.284.720.9-2.6整體84.986.490.692.288.83.9-3.4嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT京東重慶電子商務(wù)基地項(xiàng)目（中轉(zhuǎn)配送中心）一期100.0100.0100.0100.0100.000京東商城亞洲1號(hào)倉(cāng)儲(chǔ)華中總部建設(shè)項(xiàng)目100.0100.0100.0100.0100.000京東亞洲一號(hào)廊坊經(jīng)開(kāi)物流園100.0100.0100.0100.0100.000整體100.0100.0100.0100.0100.000華夏深國(guó)際REIT杭州一期項(xiàng)目87.092.493.093.374.3-12.7-19.0貴州項(xiàng)目91.091.590.892.591.10.1-1.4整體88.792.192.192.981.3-7.4-11.7華泰寶灣物流REIT天津?qū)殲澄锪鲌@100.098.589.491.998.4-1.66.5南京寶灣物流園90.794.599.299.694.43.7-5.2嘉興寶灣物流園100.0100.0100.0100.096.0-4.0-4.0整體97.097.594.696.096.6-0.40.6華安外高橋REITW3-3地塊8倉(cāng)庫(kù)--100.0100.0100.0-0W4-3地塊14倉(cāng)庫(kù)--100.0100.0100.0-0W5-2地塊1倉(cāng)庫(kù)--100.0100.0100.0-0W5-5地塊12、13倉(cāng)庫(kù)--85.174.289.3-15.2整體--95.692.396.8-4.5中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT富萊德昆山物流園一期--80.280.285.2-5.0富萊德昆山物流園二期--100.0100.098.4--1.6富萊德昆山物流園三期--82.487.481.5--5.9整體--85.687.786.5--1.1匯添富九州通醫(yī)武漢東西湖項(xiàng)目---100.0100.0-0出租率（%）底層資產(chǎn)24Q324Q425Q125Q225Q3同比（pct）環(huán)比（pct）藥REIT南方順豐物流REIT深圳項(xiàng)目---100.0100.0-0武漢項(xiàng)目---94.794.7-0.1合肥項(xiàng)目---96.496.8-0.3整體---96.396.5-0.2中銀中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT瑞達(dá)無(wú)錫物流項(xiàng)目----100.0--瑞達(dá)昆山物流項(xiàng)目----100.0--瑞達(dá)金華物流項(xiàng)目----90.2--昆山千燈物流項(xiàng)目----100.0--天津建合物流項(xiàng)目----100.0--成都空港物流項(xiàng)目----94.7--整體----97.0--表6：24Q3-25Q3倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs各季度租金水平租金水平（元/平方米/月）底層資產(chǎn)24Q324Q425Q125Q225Q3同比環(huán)比紅土創(chuàng)新鹽田港REIT現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目-倉(cāng)庫(kù)38.737.837.237.238.70.0%4.0%現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目-配套53.752.852.852.851.9-3.4%-1.7%世紀(jì)物流園項(xiàng)目-倉(cāng)庫(kù)38.738.738.736.936.9-4.7%0%世紀(jì)物流園項(xiàng)目-配套53.753.753.751.351.3-4.5%0%整體-倉(cāng)庫(kù)38.7-37.537.238.1-1.6%2.4%整體-配套53.7-52.852.551.9-3.4%-1.1%中金普洛斯REIT普洛斯北京空港物流園72.271.868.066.765.9--1.3%普洛斯通州光機(jī)電物流園52.554.854.155.052.6--4.2%普洛斯廣州保稅物流園-------普洛斯增城物流園47.144.041.141.842.0-0.4%普洛斯順德物流園41.241.041.041.037.8--7.7%蘇州望亭普洛斯物流園39.734.740.640.641.0-0.9%普洛斯淀山湖物流園28.629.728.728.225.3--10.5%普洛斯青島前灣港國(guó)際物流園-------普洛斯江門(mén)鶴山物流園-------普洛斯（重慶）城市配送物流中心-------整體37.535.735.034.234.4-8.3%0.8%嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT京東重慶電子商務(wù)基地項(xiàng)目（中轉(zhuǎn)配送中心）一期23.723.719.819.819.8-0%京東商城亞洲1號(hào)倉(cāng)儲(chǔ)華中總部建設(shè)項(xiàng)目28.528.529.429.429.4-0%京東亞洲一號(hào)廊坊經(jīng)開(kāi)物流園37.837.837.838.439.0-1.6%整體27.628.826.727.027.0-2.2%0.0%華夏深國(guó)際REIT杭州一期項(xiàng)目34.436.136.236.032.0-6.9%-11.1%租金水平（元/平方米/月）底層資產(chǎn)24Q324Q425Q125Q225Q3同比環(huán)比貴州項(xiàng)目27.830.627.626.725.7-7.4%-3.6%整體31.533.831.532.129.1-7.9%-9.6%華泰寶灣物流REIT天津?qū)殲澄锪鲌@-23.723.723.722.7--4.1%南京寶灣物流園-31.731.531.531.7-0.6%嘉興寶灣物流園-36.037.030.930.2--2.1%整體-30.029.728.627.9--2.4%華安外高橋REITW3-3地塊8倉(cāng)庫(kù)--108.3108.388.8--18.0%W4-3地塊14倉(cāng)庫(kù)--50.650.650.6-0%W5-2地塊1倉(cāng)庫(kù)--38.238.238.2-0%W5-5地塊12、13倉(cāng)庫(kù)--43.035.837.2-3.9%整體--52.150.747.9--5.4%中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT富萊德昆山物流園一期--41.137.838.1-0.8%富萊德昆山物流園二期--32.132.131.5--1.9%富萊德昆山物流園三期--40.836.936.9-0%整體--38.736.036.0-0%匯添富九州通醫(yī)藥REIT武漢東西湖項(xiàng)目---21.421.4-0%南方順豐物流REIT深圳項(xiàng)目---98.498.4-0%武漢項(xiàng)目---39.439.3--0.2%合肥項(xiàng)目---37.137.1-0%整體---48.248.1--0.1%中銀中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT瑞達(dá)無(wú)錫物流項(xiàng)目----38.7--瑞達(dá)昆山物流項(xiàng)目----34.5--瑞達(dá)金華物流項(xiàng)目----25.5--昆山千燈物流項(xiàng)目----39.6--天津建合物流項(xiàng)目----32.1--成都空港物流項(xiàng)目----33.0--整體----32.7--保租房202596.1%，同比+0.7pct-0.05pct8只保租房93%REIT99.3%REIT0.8pct98%REITREIT2.5pct1.3pctREIT97.3%REIT各項(xiàng)目租金水平有增有減，環(huán)比變動(dòng)不超1%，屬于正常經(jīng)營(yíng)波動(dòng)。具體來(lái)看，配租型項(xiàng)REIT25Q21%34.7元//REITREIT0.3%35.7元//REIT25Q20.5%0.2%0.5%0.6%，REIT0.4%84元平方米月。表7：24Q1-25Q3保租房REITs各季度出租率出租率（%）底層資產(chǎn)24Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q3同比（pct）環(huán)比（pct）中金廈門(mén)安居REIT園博公寓99.599.499.699.699.199.299.2-0.5-0.03珩琦公寓99.299.799.799.999.599.499.3-0.4-0.1整體99.499.599.799.799.399.399.3-0.4-0.05華夏北京保障房REIT文龍家園94.797.195.095.096.996.897.62.60.8熙悅尚郡95.495.394.493.192.393.894.3-0.20.5朗悅嘉園-----96.195.2--0.9光機(jī)電-----91.692.3-0.7盛悅家園-----88.790.2-1.5溫泉?jiǎng)P盛家園-----97.096.8--0.2整體95.096.594.894.495.495.295.50.70.3紅土創(chuàng)新深圳安居REIT安居百泉閣98.398.196.595.897.895.795.9-0.60.2安居錦園97.898.099.295.994.997.398.4-0.81.1保利香檳苑98.695.690.390.891.192.798.58.25.8鳳凰公館98.999.398.998.699.599.799.20.3-0.5整體96.398.297.2-97.197.298.00.80.8華夏基金華潤(rùn)有巢REIT有巢泗涇94.494.190.694.195.196.593.12.5-3.4有巢東部經(jīng)開(kāi)區(qū)94.394.494.494.694.695.393.7-0.8-1.6整體94.394.292.694.394.895.993.40.9-2.5國(guó)泰海通城投寬庭保租房REIT江灣社區(qū)91.089.591.390.888.991.194.12.83.0光華社區(qū)93.091.895.295.795.497.595.0-0.2-2.4整體92.590.392.792.591.193.394.41.71.1招商基金蛇口租賃住房REIT林下項(xiàng)目---70.490.897.397.6-0.2太子灣項(xiàng)目---92.995.893.195.4-2.4整體---79.092.495.195.9-0.8匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT虹橋項(xiàng)目-----94.197.1-3.0江月路項(xiàng)目-----97.894.9--2.9整體-----96.795.5--1.3華泰蘇州恒泰租賃住房REIT菁英公寓-----95.497.3-1.9表8：24Q1-25Q3保租房REITs各季度租金水平租金水平（元/平方米/月）底層資產(chǎn)24Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q3同比環(huán)比中金廈門(mén)安居REIT園博公寓33.934.234.634.734.935.035.32.2%0.9%珩琦公寓32.332.633.133.333.533.634.02.5%1.1%租金水平（元/平方米/月）底層資產(chǎn)24Q124Q224Q324Q425Q125Q225Q3同比環(huán)比整體33.233.534.034.134.334.434.72.3%1.0%華夏北京保障房REIT文龍家園52.052.056.056.056.056.056.00%0%熙悅尚郡65.065.065.065.065.065.065.00%0%朗悅嘉園-----35.035.0-0%光機(jī)電-----35.035.0-0%盛悅家園-----44.044.0-0%溫泉?jiǎng)P盛家園-----42.042.0-0%整體-----46.246.2-0%紅土創(chuàng)新深圳安居REIT安居百泉閣60.760.760.760.761.561.161.10.6%0.02%安居錦園45.145.145.145.146.746.746.73.5%-0.1%保利香檳苑16.716.516.516.717.117.217.77.3%3.0%鳳凰公館17.217.317.317.217.317.317.2-0.9%-0.7%整體34.934.934.934.935.635.635.72.2%0.3%華夏基金華潤(rùn)有巢REIT有巢泗涇78.678.078.378.378.378.377.1-1.5%-1.5%有巢東部經(jīng)開(kāi)區(qū)57.355.554.354.654.354.655.52.2%1.6%整體66.965.764.8-64.865.164.80%-0.5%國(guó)泰海通城投寬庭保租房REIT江灣社區(qū)131.1131.3132.0131.9131.8131.3130.6-1.1%-0.6%光華社區(qū)135.5135.6134.8133.8133.5133.0133.5-1.0%0.4%整體132.6132.8133.0132.5132.4131.9131.6-1.0%-0.2%招商基金蛇口租賃住房REIT林下項(xiàng)目---99.798.398.198.2-0.1%太子灣項(xiàng)目---107.2107.6107.1106.8--0.3%整體---104.5103.9103.0102.5--0.5%匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT虹橋項(xiàng)目-----85.886.1-0.3%江月路項(xiàng)目-----83.183.1-0%整體-----83.784.0-0.4%華泰蘇州恒泰租賃住房REIT菁英公寓-----26.526.3--0.6%注：1、1、華夏基金華潤(rùn)有巢、匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT的租金（元/平方米/月）按照公告（元/平方米/天）30計(jì)算；2、華夏北京保障房、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT未披露整體租金水平，此處用簡(jiǎn)單平均計(jì)算得出消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施2025底-0.3pctREIT出租1.6REIT1.3REIT租REIT4.7%REITREITREIT2%。表9：24Q3-25Q3消費(fèi)REITs各季度出租率出租率（）底層資產(chǎn)項(xiàng)目所在地24Q324Q425Q125Q225Q3同比（pct）環(huán)比（pct）嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT大成北京96.396.194.494.294.2-2.10玉蜓橋100.099.897.798.899.2-0.80.4華天90.489.690.491.291.20.80德勝門(mén)99.5100.0100.098.798.7-0.80整體-96.796.495.395.695.7-1.00.1華夏金茂商業(yè)REIT長(zhǎng)沙覽秀城長(zhǎng)沙98.398.798.899.098.60.3-0.4華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT青島萬(wàn)象城青島99.399.099.199.098.7-0.6-0.3中金印力消費(fèi)REIT杭州西溪印象城杭州99.097.998.198.999.10.10.3華安百聯(lián)消費(fèi)REIT上海又一城購(gòu)物中心上海93.195.695.095.495.01.9-0.4華夏首創(chuàng)奧萊REIT濟(jì)南首創(chuàng)奧萊濟(jì)南-97.195.997.998.5-0.5武漢首創(chuàng)奧萊武漢-99.299.196.298.9-2.7整體--98.197.597.198.7-1.6華夏大悅城商業(yè)REIT成都大悅城成都97.398.198.498.497.1-0.2-1.4易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT華威西營(yíng)里農(nóng)產(chǎn)品交易中心福州--87.793.694.8-1.3中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)REIT領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心濟(jì)南----97.0--表10：24Q3-25Q3消費(fèi)REITs各季度租金水平（元/平方米/月）底層資產(chǎn)項(xiàng)目所在地24Q324Q425Q125Q225Q3同比環(huán)比嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT大成北京101.494.886.188.591.8-9.5%3.7%玉蜓橋153.6143.7144.9145.5146.4-4.7%0.6%華天98.799.3103.292.4101.42.7%9.7%德勝門(mén)142.2144.3148.2145.8142.50.2%-2.3%整體-122.7117.6114.3114.6117.6-4.2%2.6%華夏金茂商業(yè)REIT長(zhǎng)沙覽秀城長(zhǎng)沙90.292.792.190.891.51.4%0.8%華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT青島萬(wàn)象城青島-328.3421.0418.4430.1-2.8%中金印力消費(fèi)REIT杭州西溪印象城杭州-249.1263.0251.3251.4-0.01%華安百聯(lián)消費(fèi)REIT上海又一城購(gòu)物中心上海249.0233.0226.0234.0223.0-10.4%-4.7%華夏首創(chuàng)奧萊REIT濟(jì)南首創(chuàng)奧萊濟(jì)南-194.2225.1151.9141.7--6.7%武漢首創(chuàng)奧萊武漢-206.2171.7154.3113.4--26.5%整體--199.8199.1153.0128.2--16.2%華夏大悅城商業(yè)REIT成都大悅城成都-363.8363.5350.6359.5-2.5%易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT華威西營(yíng)里農(nóng)產(chǎn)品交易中心福州--134.4130.4125.3--3.9%中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)REIT領(lǐng)秀城貴和購(gòu)物中心濟(jì)南----118.8--注：嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)REIT的租金（元/平方米/月）按照公告（元/平方米/天）30計(jì)算數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)中心板塊目前僅有潤(rùn)澤科技REIT與萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)REIT兩單產(chǎn)品，均于2025年8月8日上市。三季報(bào)顯示，兩單REITs底層項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)，計(jì)費(fèi)率接近100%。REIT9.25100%。萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)REIT46.41%100%3.73表11：25Q3數(shù)據(jù)中心REITs底層項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況名稱(chēng)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)率/上架率()托管服務(wù)費(fèi)單價(jià)（元/kW/月,含稅）托管服務(wù)費(fèi)收繳率（）剩余租期（年）南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REITA-18數(shù)據(jù)中心99.241139.531009.25南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT國(guó)金數(shù)據(jù)中心96.795701003.73高速公路2.4%3.7%16.2%REIT、安徽交控REITREIT與此同時(shí)，競(jìng)品高速開(kāi)通的分流影響持續(xù)。如山東高速REIT日均自然車(chē)流量同比下滑24%，主要系濮陽(yáng)至陽(yáng)新高速公路開(kāi)通及濟(jì)菏高速改擴(kuò)建后恢復(fù)通車(chē)的分流效應(yīng)所致；深高速REIT因競(jìng)品益常北線(xiàn)高速公路通車(chē)分流，日均自然車(chē)流量同比下降20.4%；中國(guó)鐵建REIT受渝遂高速公路復(fù)線(xiàn)北碚至銅梁段通車(chē)分流影響，通行費(fèi)收入同比下降12.9%。表12：24Q3-25Q3高速公路REITs季度通行費(fèi)收入通行費(fèi)收入（萬(wàn)元）底層資產(chǎn)24Q324Q425Q125Q225Q3同比環(huán)比平安廣州廣河REIT廣河高速（廣州段）21,53718,49818,82317,59720,566-4.5%16.9%浙商滬杭甬REIT杭徽高速公路（浙江段）20,28416,00018,88615,70319,671-3.0%25.3%華夏越秀高速REIT湖北漢孝高速6,0285,1796,0355,2235,915-1.9%13.3%華夏中國(guó)交建REIT嘉通高速11,74110,67010,9269,76210,937-6.9%12.0%國(guó)金中國(guó)鐵建REIT渝遂高速公路（重慶段）18,39415,96915,68116,50416,014-12.9%-3.0%華泰江蘇交控REIT滬蘇浙高速公路9,5659,5059,96710,08412,12826.8%20.3%中金安徽交控REIT沿江高速公路蕪湖（張韓）至安慶（大渡口）段21,96620,97023,92222,61024,0759.6%6.5%中金山東高速REIT鄄菏高速8,3898,1076,4276,6636,707-20.1%0.7%易方達(dá)深高速REIT益常高速公路項(xiàng)目11,2019,3569,3707,9749,628-14.0%20.7%工銀河北高速REIT榮烏高速（大王店樞紐互通至冀晉界段）15,40713,71610,22712,51815,4510.3%23.4%通行費(fèi)收入（萬(wàn)元）底層資產(chǎn)24Q324Q425Q125Q225Q3同比環(huán)比華夏南京交通高速公路REIT南京繞越高速公路東南段項(xiàng)目-9,68411,52912,66213,637-7.7%招商高速公路REIT亳阜高速-8662111421066511916-11.7%平安寧波交投REIT杭州灣跨海大橋--53,68455,17059,360-7.6%注：1902、易方達(dá)深高速REIT和工銀河北高速REIT+表13：24Q3-25Q3高速公路REITs車(chē)流量情況單位：萬(wàn)輛指標(biāo)24Q324Q425Q125Q225Q3同比環(huán)比平安廣州廣河REIT日均自然車(chē)流量15.213.413.513.314.8-2.5%11.6%日均客車(chē)流量12.310.411.010.411.8-4.4%13.9%日均貨車(chē)流量2.83.02.52.93.05.6%3.1%浙商滬杭甬REIT日均自然車(chē)流量3.0-3.02.02.9-2.3%45.7%客車(chē)出口流量620.1-576.0610.4632.11.9%3.6%貨車(chē)出口流量82.3-62.674.879.1-3.9%5.7%華夏越秀高速REIT日均自然車(chē)流量3.53.03.83.13.60.9%16.0%日均客車(chē)流量2.92.33.22.42.9-0.9%19.9%日均貨車(chē)流量0.70.70.60.70.78.1%1.9%華夏中國(guó)交建REIT日均自然車(chē)流量2.82.32.82.32.6-5.8%16.1%日均客車(chē)流量1.61.21.81.31.73.8%28.1%日均貨車(chē)流量1.21.10.91.01.0-18.9%-0.2%國(guó)金中國(guó)鐵建REIT日均自然車(chē)流量2.42.22.52.32.2-10.9%-5.2%日均客車(chē)流量5.75.15.95.05.2-9.3%3.8%日均貨車(chē)流量2.02.11.82.01.9-4.1%-8.3%華泰江蘇交控REIT日均收費(fèi)自然車(chē)流量4.13.84.34.15.022.7%23.0%日均客車(chē)流量3.43.03.63.24.121.2%28.0%日均貨車(chē)流量0.60.80.70.80.830.8%3.4%中金安徽交控REIT日均自然車(chē)流量2.11.82.52.02.24.9%9.1%日均客車(chē)流量1.51.11.81.21.54.7%22.9%日均貨車(chē)流量0.60.70.60.70.67.6%-2.9%中金山東高速REIT日均自然車(chē)流量2.52.21.91.81.9-24.0%4.2%日均客車(chē)流量1.20.80.90.70.8-32.2%21.4%日均貨車(chē)流量1.31.41.01.21.1-16.2%-6.0%易方達(dá)深高速REIT日均自然車(chē)流量6.44.85.14.15.1-20.4%23.2%日均客車(chē)流量5.13.64.13.14.0-22.2%30.3%日均貨車(chē)流量1.21.31.01.01.1-13.1%2.5%工銀河北高速REIT日均自然車(chē)流量1.91.31.11.41.95.1%39.1%日均客車(chē)流量1.00.50.60.71.18.8%70.6%日均貨車(chē)流量0.80.80.60.70.80.5%11.1%華夏南京交通高速公路REIT日均自然車(chē)流量-3.74.04.24.3-2.7%日均客車(chē)流量--3.02.82.8-1.8%單位：萬(wàn)輛指標(biāo)24Q324Q425Q125Q225Q3同比環(huán)比日均貨車(chē)流量--1.01.41.5-4.5%招商高速公路REIT日均自然車(chē)流量-1.41.71.41.6-18.7%日均客車(chē)流量-0.71.10.81.0-31.7%日均貨車(chē)流量-0.70.50.60.6-1.5%平安寧波交投REIT日均自然車(chē)流量--5.45.56.1-11.4%日均客車(chē)流量--3.83.64.2-16.5%日均貨車(chē)流量--1.61.91.9-1.4%注：1、浙商滬杭甬REIT的客車(chē)/貨車(chē)流量為杭徽高速（浙江段）所有收費(fèi)站出口客車(chē)/貨車(chē)總數(shù)；2、國(guó)金中國(guó)鐵建REIT的日均自然車(chē)流量為路段門(mén)架自然車(chē)流全程能源基礎(chǔ)設(shè)施2025年三季度，能源項(xiàng)目發(fā)電量波動(dòng)明顯，整體經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)不佳。6只具有同比數(shù)據(jù)的能源REITs中，僅特變電工REIT結(jié)算電量同比增加，而其余項(xiàng)目均下降。燃?xì)獍l(fā)電項(xiàng)目REIT2025年88.9%0.021元/165元/千瓦REITREIT光伏發(fā)電項(xiàng)目涉及兩單上市REITs，其中京能光伏REIT底層項(xiàng)目整體呈現(xiàn)量跌價(jià)升的特征，結(jié)算電量下滑主要受電力供需失衡及光資源不佳影響，但得益于底層項(xiàng)目對(duì)電力交易策略進(jìn)行優(yōu)化，有效沖抵了現(xiàn)貨市場(chǎng)較低交易價(jià)格的影響。特變電工REIT經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)良好，結(jié)算電量和電價(jià)分別同比抬升4.4%和13.3%。風(fēng)電項(xiàng)目REIT1424.8%REITREIT水電項(xiàng)目REIT6.8%0.2%。表14：24Q3-25Q3能源REITs運(yùn)營(yíng)指標(biāo)情況名稱(chēng)底層資產(chǎn)指標(biāo)單位24Q324Q425Q125Q225Q3同比環(huán)比鵬華深圳能源REIT東部電廠(chǎng)（一期）項(xiàng)目結(jié)算電量?jī)|千瓦時(shí)12.287.195.078.5211.46-6.7%34.6%結(jié)算電費(fèi)（不含稅）億元5.263.412.323.864.48-14.9%16.1%結(jié)算電價(jià)(含稅)元/千瓦時(shí)0.480.540.520.510.44-8.9%-13.8%平均天然氣成本（含稅）元/噸1630215823112071195720.1%-5.5%中航京能光伏REIT整體結(jié)算電量?jī)|千瓦時(shí)1.320.901.031.111.09-17.4%-1.8%結(jié)算電價(jià)（含稅）元/千瓦時(shí)0.800.760.810.790.878.5%9.8%名稱(chēng)底層資產(chǎn)指標(biāo)單位24Q324Q425Q125Q225Q3同比環(huán)比江山永宸結(jié)算電量?jī)|千瓦時(shí)0.990.660.780.780.81-18.2%3.8%結(jié)算電價(jià)（含稅）元/千瓦時(shí)0.740.730.850.790.8818.8%11.5%湖北晶泰結(jié)算電量?jī)|千瓦時(shí)0.330.240.250.330.29-12.1%-12.1%結(jié)算電價(jià)（含稅）元/千瓦時(shí)0.990.870.710.810.85-14.3%5.5%國(guó)家電投新能源REIT濱海北H1、H2項(xiàng)目上網(wǎng)電量?jī)|千瓦時(shí)2.853.023.403.292.14-24.8%-34.9%結(jié)算電價(jià)（含稅）元/千瓦時(shí)0.850.850.860.850.850.4%0.4%嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT五一橋水電站上網(wǎng)電量萬(wàn)千瓦時(shí)23357125785680912621767-6.8%138.5%優(yōu)先電量萬(wàn)千瓦時(shí)24681747100911422326-5.7%103.7%留存電量萬(wàn)千瓦時(shí)8429117287838511.1%8.7%市場(chǎng)化電量萬(wàn)千瓦時(shí)2004799203943720118590-7.3%158.2%上網(wǎng)電價(jià)（不含稅）元/千瓦時(shí)0.130.200.330.190.13-0.2%-31.9%優(yōu)先電價(jià)（不含稅）元/千瓦時(shí)0.190.240.310.260.190%-27.1%留存電價(jià)（不含稅）元/千瓦時(shí)0.170.220.260.220.17-0.4%-21.8%市場(chǎng)化電價(jià)（不含稅）元/千瓦時(shí)0.120.190.350.180.12-0.4%-31.8%華夏特變電工新能源REIT哈密光伏項(xiàng)目結(jié)算電量萬(wàn)千瓦時(shí)636550186297611566454.4%8.7%平均結(jié)算電價(jià)（含稅）元/千瓦時(shí)0.190.230.210.220.2213.3%0.2%結(jié)算電費(fèi)收入（不含稅）萬(wàn)元123910371185119012964.6%8.8%可再生能源補(bǔ)貼電價(jià)（含稅）元/千瓦時(shí)0.650.650.650.650.650%0%明陽(yáng)智能新能源REIT整體上網(wǎng)電量萬(wàn)千瓦時(shí)63181049212338107135147-18.5%-52.0%結(jié)算電價(jià)（含稅）元/千瓦時(shí)0.56-0.550.570.55-1.9%-2.3%黃驊舊城風(fēng)電場(chǎng)上網(wǎng)電量萬(wàn)千瓦時(shí)40214839758172132984-25.8%-58.6%結(jié)算電價(jià)（含稅）元/千瓦時(shí)0.61-0.610.620.621.0%-0.3%紅土井子風(fēng)電場(chǎng)上網(wǎng)電量萬(wàn)千瓦時(shí)22965653475735002163-5.8%-38.2%結(jié)算電價(jià)（含稅）元/千瓦時(shí)0.49-0.450.450.46-6.5%1.7%工銀蒙能清潔能源REIT整體結(jié)算電量萬(wàn)千瓦時(shí)--11373109446495--40.6%結(jié)算電價(jià)（含稅）元/千瓦時(shí)--0.340.320.34-5.5%華晨風(fēng)電項(xiàng)目結(jié)算電量萬(wàn)千瓦時(shí)--909584274882--42.1%結(jié)算電價(jià)（含稅）元/千瓦時(shí)--0.340.320.33-3.6%恒澤風(fēng)電項(xiàng)目結(jié)算電量萬(wàn)千瓦時(shí)--227925171614--35.9%結(jié)算電價(jià)（含稅）元/千瓦時(shí)--0.370.340.36-5.6%潔能源REIT江東熱電項(xiàng)目結(jié)算電量萬(wàn)千瓦時(shí)----71064--結(jié)算電價(jià)（含稅）元/千瓦時(shí)----0.74--結(jié)算電費(fèi)收入（不含稅）萬(wàn)元----46723--REIT2025Q3（723日市政環(huán)保市政環(huán)保板塊底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)穩(wěn)健，部分項(xiàng)目量?jī)r(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的特征。首鋼綠能REIT三季度生活垃圾處理量、廚余垃圾處理量同比分別增加10.1%、27.7%，REIT1.2%1.298元/2024年11月至2025年6月的收入差額進(jìn)行一次性回溯補(bǔ)計(jì)，推動(dòng)平均單價(jià)同比上漲。REIT10020萬(wàn)立50.9%0.66元濟(jì)南能源供熱REIT運(yùn)營(yíng)情況呈現(xiàn)明顯的季節(jié)性特征，三季度為非供暖季。表15：24Q3-25Q3市政環(huán)保REITs運(yùn)營(yíng)指標(biāo)情況名稱(chēng)底層資產(chǎn)指標(biāo)單位24Q324Q425Q125Q225Q3同比（%；pct）環(huán)比（%；pct）中航首鋼綠能REIT生物質(zhì)能源項(xiàng)目、餐廚項(xiàng)目等生活垃圾處理量萬(wàn)噸24.6923.9521.6224.4927.1810.1%11.0%結(jié)算電量萬(wàn)千瓦時(shí)7237739383048203888422.8%8.3%廚余垃圾收運(yùn)量萬(wàn)噸1.281.231.111.221.23-3.9%0.8%廚余垃圾處置量萬(wàn)噸1.591.541.451.732.0