PAGE地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度一、總則（一）目的為了規(guī)范地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本企業(yè)實(shí)際情況，制定本財(cái)務(wù)制度。本制度旨在確保企業(yè)財(cái)務(wù)工作的有序開展，提高資金使用效率，保障企業(yè)資產(chǎn)安全，為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供有力支持。（二）適用范圍本制度適用于本地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其所屬各部門、各項(xiàng)目公司。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)財(cái)經(jīng)政策，確保企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)合法合規(guī)。2.真實(shí)性原則：財(cái)務(wù)核算應(yīng)當(dāng)以實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)為依據(jù)，如實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。3.完整性原則：涵蓋企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的全過程，包括資金籌集、成本核算、收入與利潤(rùn)管理等各個(gè)方面，確保財(cái)務(wù)信息的全面性。4.及時(shí)性原則：及時(shí)記錄、處理財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)，定期編制財(cái)務(wù)報(bào)表，為企業(yè)決策提供及時(shí)準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息。5.權(quán)責(zé)發(fā)生制原則：凡是當(dāng)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；凡是不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已在當(dāng)期收付，也不應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。6.謹(jǐn)慎性原則：在進(jìn)行財(cái)務(wù)核算時(shí)，充分估計(jì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，合理計(jì)提各項(xiàng)減值準(zhǔn)備，避免高估資產(chǎn)和收益，低估負(fù)債和費(fèi)用。二、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)與人員設(shè)置（一）財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置企業(yè)設(shè)立獨(dú)立的財(cái)務(wù)管理部門，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理企業(yè)的財(cái)務(wù)工作。財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)根據(jù)企業(yè)規(guī)模和業(yè)務(wù)需求，合理設(shè)置崗位，明確各崗位的職責(zé)權(quán)限，確保財(cái)務(wù)工作的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。（二）財(cái)務(wù)人員職責(zé)1.財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人職責(zé)全面負(fù)責(zé)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)管理制度，組織實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算、核算、分析等工作。參與企業(yè)重大經(jīng)營(yíng)決策，提供財(cái)務(wù)支持和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，確保企業(yè)決策的科學(xué)性和合理性。負(fù)責(zé)與外部金融機(jī)構(gòu)、稅務(wù)機(jī)關(guān)等相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，維護(hù)企業(yè)良好的財(cái)務(wù)外部環(huán)境。對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)、考核和管理，提高財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。2.會(huì)計(jì)人員職責(zé)按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度和企業(yè)財(cái)務(wù)制度，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，填制會(huì)計(jì)憑證，登記會(huì)計(jì)賬簿，編制財(cái)務(wù)報(bào)表。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的收集、整理和分析，為企業(yè)提供準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息，協(xié)助管理層進(jìn)行決策。嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)審批制度，對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用支出進(jìn)行審核，確保支出的合理性和合規(guī)性。負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)檔案的整理、歸檔和保管工作，保證會(huì)計(jì)檔案的安全完整。3.出納人員職責(zé)負(fù)責(zé)企業(yè)現(xiàn)金收付、銀行結(jié)算等資金收支業(yè)務(wù)操作，確保資金收付的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，做到日清月結(jié)，賬款相符。保管庫存現(xiàn)金、有價(jià)證券、空白支票等重要財(cái)物，確保其安全。協(xié)助會(huì)計(jì)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)核算工作，提供相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。三、資金籌集與管理（一）資金籌集渠道1.自有資金：企業(yè)通過自身積累形成的資金，包括注冊(cè)資本、留存收益等。2.銀行貸款：向各類銀行申請(qǐng)的貸款，用于滿足企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)和日常經(jīng)營(yíng)的資金需求。3.債券融資：通過發(fā)行企業(yè)債券等方式籌集資金，拓寬融資渠道。4.股權(quán)融資：吸引投資者投入資金，增加企業(yè)的注冊(cè)資本，優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)。（二）資金籌集管理1.融資計(jì)劃制定：根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，制定年度融資計(jì)劃，明確融資規(guī)模、融資方式、融資時(shí)間等，確保資金籌集與企業(yè)發(fā)展需求相匹配。2.融資申請(qǐng)與審批：按照融資計(jì)劃，由相關(guān)部門提出融資申請(qǐng)，經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核、管理層審批后，辦理融資手續(xù)。融資申請(qǐng)應(yīng)提供詳細(xì)的融資方案、資金用途、還款計(jì)劃等資料。3.資金使用監(jiān)控：對(duì)籌集到的資金進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，確保資金按照預(yù)定用途使用，提高資金使用效率。財(cái)務(wù)部門應(yīng)定期對(duì)資金使用情況進(jìn)行檢查和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決資金使用過程中存在的問題。4.融資風(fēng)險(xiǎn)管理：評(píng)估融資過程中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，如利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)等，并采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，及時(shí)調(diào)整融資策略，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。四、成本費(fèi)用核算與管理（一）成本核算對(duì)象1.以開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象：將每個(gè)獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目作為成本核算的基本單位，歸集和分配項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。2.按開發(fā)階段劃分成本核算對(duì)象：根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的不同階段，如前期規(guī)劃、建筑安裝、配套設(shè)施建設(shè)等，分別核算各階段的成本費(fèi)用。（二）成本項(xiàng)目構(gòu)成1.土地成本：包括土地出讓金、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。2.前期工程費(fèi)：涵蓋項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察等費(fèi)用。3.建筑安裝工程費(fèi)：指項(xiàng)目建設(shè)過程中發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用等。4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括供水、供電、供氣、道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。5.公共配套設(shè)施費(fèi)：如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。6.開發(fā)間接費(fèi)用：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。（三）成本核算方法1.制造成本法：按照開發(fā)項(xiàng)目的制造成本進(jìn)行核算，將開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用劃分為直接成本和間接成本，直接成本直接計(jì)入各成本核算對(duì)象，間接成本按照一定的分配方法分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。2.作業(yè)成本法：對(duì)于一些復(fù)雜的開發(fā)項(xiàng)目，可以采用作業(yè)成本法進(jìn)行成本核算，通過對(duì)作業(yè)活動(dòng)的識(shí)別、計(jì)量和分配，更準(zhǔn)確地計(jì)算各成本核算對(duì)象的成本。（四）成本費(fèi)用控制1.成本預(yù)算編制：在項(xiàng)目開發(fā)前期，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃和成本構(gòu)成，編制詳細(xì)的成本預(yù)算，明確各成本項(xiàng)目的控制目標(biāo)。成本預(yù)算應(yīng)具有科學(xué)性和合理性，為成本控制提供依據(jù)。2.成本費(fèi)用審批：建立嚴(yán)格的成本費(fèi)用審批制度，對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用支出進(jìn)行審核。所有成本費(fèi)用支出必須經(jīng)過規(guī)定的審批流程，確保支出符合成本預(yù)算和相關(guān)規(guī)定。3.成本分析與考核：定期對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行分析，對(duì)比實(shí)際成本與預(yù)算成本的差異，找出成本控制的薄弱環(huán)節(jié)，采取有效措施進(jìn)行改進(jìn)。建立成本考核機(jī)制，對(duì)成本控制工作表現(xiàn)優(yōu)秀的部門和個(gè)人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)成本超支的部門和個(gè)人進(jìn)行懲罰。五、收入與利潤(rùn)管理（一）收入確認(rèn)原則1.銷售商品收入：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品，在同時(shí)滿足下列條件時(shí)，才能確認(rèn)收入：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；收入的金額能夠可靠地計(jì)量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。2.提供勞務(wù)收入：企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計(jì)的，應(yīng)當(dāng)采用完工百分比法確認(rèn)提供勞務(wù)收入。提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計(jì)，是指同時(shí)滿足下列條件：收入的金額能夠可靠地計(jì)量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定；交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。（二）收入核算與管理1.銷售收入核算：按照銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格和收款方式，及時(shí)準(zhǔn)確地核算銷售收入。財(cái)務(wù)部門應(yīng)建立銷售收入臺(tái)賬，記錄銷售合同的簽訂、執(zhí)行情況以及收款情況，確保銷售收入的真實(shí)性和完整性。2.租金收入核算：對(duì)于出租開發(fā)產(chǎn)品取得的租金收入，按照租賃合同約定的租金金額和收款時(shí)間進(jìn)行核算。租金收入應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，分期確認(rèn)收入。3.其他收入核算：企業(yè)取得的其他收入，如違約金收入、政府補(bǔ)助收入等，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行核算。（三）利潤(rùn)管理1.利潤(rùn)計(jì)算：企業(yè)的利潤(rùn)包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用資產(chǎn)減值損失+公允價(jià)值變動(dòng)收益（公允價(jià)值變動(dòng)損失）+投資收益（投資損失）；利潤(rùn)總額=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收入營(yíng)業(yè)外支出；凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額所得稅費(fèi)用。2.利潤(rùn)分配：按照國(guó)家法律法規(guī)和企業(yè)章程的規(guī)定，對(duì)實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)進(jìn)行分配。利潤(rùn)分配順序一般為：彌補(bǔ)以前年度虧損、提取法定盈余公積、提取任意盈余公積、向投資者分配利潤(rùn)。六、固定資產(chǎn)管理（一）固定資產(chǎn)定義與分類1.定義：固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的，使用壽命超過一個(gè)會(huì)計(jì)年度的有形資產(chǎn)。2.分類：根據(jù)固定資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)用途和使用情況，分為房屋及建筑物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、電子設(shè)備等類別。（二）固定資產(chǎn)購置與驗(yàn)收1.購置審批：企業(yè)購置固定資產(chǎn)，應(yīng)按照規(guī)定的審批流程進(jìn)行申請(qǐng)和審批。購置申請(qǐng)應(yīng)包括購置理由、預(yù)算金額、選型依據(jù)等內(nèi)容，經(jīng)相關(guān)部門審核、管理層審批后，方可進(jìn)行購置。2.采購與驗(yàn)收：由采購部門負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)的采購工作，確保采購的固定資產(chǎn)符合企業(yè)要求。固定資產(chǎn)到貨后，由資產(chǎn)管理部門、使用部門和財(cái)務(wù)部門共同進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可辦理入賬手續(xù)。（三）固定資產(chǎn)折舊與減值1.折舊方法：根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，合理確定折舊方法?？刹捎媚晗奁骄ā⒐ぷ髁糠?、雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法等折舊方法。折舊方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。2.折舊計(jì)提：按照規(guī)定的折舊方法和折舊年限，按月計(jì)提固定資產(chǎn)折舊。財(cái)務(wù)部門應(yīng)建立固定資產(chǎn)折舊臺(tái)賬，記錄固定資產(chǎn)的原值、折舊額、累計(jì)折舊等信息。3.減值準(zhǔn)備：定期對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試，如發(fā)現(xiàn)固定資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價(jià)值，應(yīng)當(dāng)計(jì)提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備一經(jīng)計(jì)提，不得轉(zhuǎn)回。（四）固定資產(chǎn)處置1.處置審批：企業(yè)處置固定資產(chǎn)，應(yīng)按照規(guī)定的審批流程進(jìn)行申請(qǐng)和審批。處置申請(qǐng)應(yīng)包括處置理由、處置方式、評(píng)估價(jià)值等內(nèi)容，經(jīng)相關(guān)部門審核、管理層審批后，方可進(jìn)行處置。2.處置方式：固定資產(chǎn)處置方式包括出售、報(bào)廢、毀損等。處置固定資產(chǎn)應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理，確保資產(chǎn)處置的合規(guī)性和財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性。七、財(cái)務(wù)報(bào)表與財(cái)務(wù)分析（一）財(cái)務(wù)報(bào)表編制1.資產(chǎn)負(fù)債表：反映企業(yè)在某一特定日期的財(cái)務(wù)狀況，包括資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。2.利潤(rùn)表：反映企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間的經(jīng)營(yíng)成果，包括營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本、利潤(rùn)等情況。3.現(xiàn)金流量表：反映企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物流入和流出的情況，包括經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。4.所有者權(quán)益變動(dòng)表：反映企業(yè)所有者權(quán)益各組成部分當(dāng)期增減變動(dòng)情況。（二）財(cái)務(wù)報(bào)表報(bào)送與披露1.報(bào)送時(shí)間：按照國(guó)家法律法規(guī)和監(jiān)管要求，定期編制財(cái)務(wù)報(bào)表，并及時(shí)報(bào)送相關(guān)部門。月度財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)在月度終了后規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)送，年度財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)在年度終了后規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)送。2.披露要求：企業(yè)應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定，在指定媒體上披露財(cái)務(wù)報(bào)表及其他財(cái)務(wù)信息，確保財(cái)務(wù)信息的公開透明。財(cái)務(wù)報(bào)表披露內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，不得隱瞞或虛假陳述。（三）財(cái)務(wù)分析1.分析內(nèi)容：對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量進(jìn)行分析，包括償債能力分析、盈利能力分析、營(yíng)運(yùn)能力分析等。通過財(cái)務(wù)分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的問題和潛在風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)決策提供依據(jù)。2.分析方法：采用比較分析法、比率分析法、趨勢(shì)分析法等多種分析方法，對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行深入分析。同時(shí)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，運(yùn)用定性分析方法，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。八、稅務(wù)管理（一）稅務(wù)登記與申報(bào)1.稅務(wù)登記：企業(yè)應(yīng)按照國(guó)家稅收法律法規(guī)的規(guī)定，及時(shí)辦理稅務(wù)登記手續(xù)，包括開業(yè)登記、變更登記、注銷登記等。2.納稅申報(bào)：根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和納稅義務(wù)發(fā)生情況，按時(shí)進(jìn)行納稅申報(bào)。納稅申報(bào)應(yīng)如實(shí)填寫納稅申報(bào)表，報(bào)送相關(guān)納稅資料，確保納稅申報(bào)的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。（二）稅款繳納與稅務(wù)籌劃1.稅款繳納：按照納稅申報(bào)結(jié)果，及時(shí)足額繳納稅款。企業(yè)應(yīng)建立稅款繳納臺(tái)賬，記錄稅款的計(jì)算、繳納情況，確保稅款繳納的合規(guī)性。2.稅務(wù)籌劃：在合法合規(guī)的前提下，進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，降低企業(yè)稅負(fù)。稅務(wù)籌劃應(yīng)充分考慮國(guó)家稅收政策和企業(yè)實(shí)際情況，制定科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃方案。（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理1.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估：識(shí)別企業(yè)在稅務(wù)管理過程中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，如稅收政策變化風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)申報(bào)錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)、稅