PAGE完善房地產(chǎn)財務(wù)制度一、總則（一）目的本財務(wù)制度旨在規(guī)范公司房地產(chǎn)項目的財務(wù)管理，確保財務(wù)信息的準確、完整和及時，加強財務(wù)內(nèi)部控制，防范財務(wù)風險，提高公司資金使用效率，保障公司房地產(chǎn)項目的順利開展和持續(xù)健康發(fā)展。（二）適用范圍本制度適用于公司所有房地產(chǎn)項目的財務(wù)核算、資金管理、成本控制、預(yù)算管理、財務(wù)分析等相關(guān)財務(wù)管理活動。（三）基本原則1.合法性原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)行業(yè)標準，確保公司財務(wù)管理活動合法合規(guī)。2.準確性原則：財務(wù)核算要準確反映公司房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，提供真實、可靠的財務(wù)信息。3.完整性原則：涵蓋公司房地產(chǎn)項目財務(wù)管理的各個環(huán)節(jié)，確保制度無遺漏。4.及時性原則：及時記錄、處理和報告財務(wù)信息，為公司決策提供及時有效的支持。5.內(nèi)部控制原則：建立健全內(nèi)部控制體系，防范財務(wù)風險，保障公司資產(chǎn)安全。二、財務(wù)核算制度（一）會計科目設(shè)置根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點和公司實際情況，設(shè)置科學(xué)合理的會計科目，包括資產(chǎn)類、負債類、所有者權(quán)益類、成本類和損益類科目。資產(chǎn)類科目如土地使用權(quán)、開發(fā)成本、在建工程、固定資產(chǎn)等；負債類科目如應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、長期借款等；所有者權(quán)益類科目如實收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤等；成本類科目如土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本等；損益類科目如主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)成本、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用等。（二）賬務(wù)處理流程1.原始憑證審核：對各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)的原始憑證進行嚴格審核，確保憑證真實、合法、有效。審核內(nèi)容包括憑證的日期、內(nèi)容、金額、簽章等。2.記賬憑證編制：根據(jù)審核無誤的原始憑證，按照會計科目和記賬規(guī)則編制記賬憑證。記賬憑證應(yīng)注明經(jīng)濟業(yè)務(wù)的摘要、借貸方科目、金額等，并由制單人、審核人、記賬人等簽字確認。3.賬簿登記：根據(jù)記賬憑證及時登記各類賬簿，包括總賬、明細賬、日記賬等。賬簿登記應(yīng)做到數(shù)字準確、摘要清楚、登記及時、字跡工整。4.財務(wù)報表編制：定期編制財務(wù)報表，包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等。財務(wù)報表應(yīng)根據(jù)賬簿記錄和相關(guān)資料編制，確保數(shù)據(jù)準確、內(nèi)容完整、報送及時。5.財務(wù)報表審核與報送：財務(wù)報表編制完成后，由財務(wù)負責人進行審核，確保報表數(shù)據(jù)準確無誤。審核通過后，按照規(guī)定的時間和要求報送公司管理層、股東及相關(guān)部門。（三）財務(wù)核算方法1.成本核算方法：采用制造成本法核算房地產(chǎn)項目成本，將開發(fā)過程中發(fā)生的各項成本費用按照成本對象進行歸集和分配，計算出每個成本對象的總成本和單位成本。成本對象包括土地開發(fā)項目、房屋開發(fā)項目、配套設(shè)施開發(fā)項目等。2.收入確認方法：按照銷售合同約定的收款方式和時間確認銷售收入。對于一次性付款的銷售業(yè)務(wù)，在收到款項并辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時確認收入；對于分期付款的銷售業(yè)務(wù)，按照合同約定的收款日期分期確認收入；對于銀行按揭貸款銷售業(yè)務(wù)，在銀行將按揭款項發(fā)放到公司賬戶時確認收入。3.費用核算方法：按照權(quán)責發(fā)生制原則核算各項費用，凡是本期已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當負擔的費用，不論款項是否收付，都應(yīng)作為本期的費用入賬；凡是不屬于本期的費用，即使款項已在本期收付，也不應(yīng)作為本期的費用處理。三、資金管理制度（一）資金預(yù)算管理1.年度資金預(yù)算編制：每年年末，由公司各部門根據(jù)下一年度的業(yè)務(wù)計劃和項目安排，編制本部門的資金預(yù)算草案，包括收入預(yù)算、成本費用預(yù)算、資金支出預(yù)算等。財務(wù)部門對各部門的資金預(yù)算草案進行匯總、審核和平衡，編制公司年度資金預(yù)算方案，報公司管理層審批。2.月度資金預(yù)算調(diào)整：每月末，各部門根據(jù)當月實際業(yè)務(wù)完成情況和下月業(yè)務(wù)計劃，對本部門的資金預(yù)算進行調(diào)整，編制月度資金預(yù)算調(diào)整草案。財務(wù)部門對各部門的月度資金預(yù)算調(diào)整草案進行審核和匯總，編制公司月度資金預(yù)算調(diào)整方案，報公司管理層審批。3.資金預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控：財務(wù)部門負責對公司資金預(yù)算的執(zhí)行情況進行監(jiān)控，定期將實際資金收支情況與預(yù)算進行對比分析，及時發(fā)現(xiàn)和解決預(yù)算執(zhí)行過程中存在的問題。對于預(yù)算執(zhí)行偏差較大的部門，及時發(fā)出預(yù)警通知，要求其說明原因并采取措施加以改進。（二）資金籌集管理1.自有資金籌集：公司通過股東投入、利潤留存等方式籌集自有資金，確保公司房地產(chǎn)項目開發(fā)有足夠的資金支持。2.銀行貸款管理：根據(jù)公司房地產(chǎn)項目開發(fā)進度和資金需求，合理安排銀行貸款。在申請銀行貸款時，嚴格按照銀行要求提供相關(guān)資料，確保貸款申請的順利獲批。貸款獲批后，按照貸款合同約定的用途和還款計劃使用貸款資金，按時足額償還貸款本息。3.其他融資方式管理：根據(jù)公司實際情況和市場環(huán)境，適時考慮其他融資方式，如發(fā)行債券、股權(quán)融資等。在選擇其他融資方式時，充分評估其風險和成本，確保融資活動合法合規(guī)、風險可控。（三）資金使用管理1.資金支出審批流程：建立嚴格的資金支出審批流程，明確各級管理人員的審批權(quán)限。一般資金支出由部門負責人審核后報財務(wù)負責人審批；重大資金支出由部門負責人審核、財務(wù)負責人復(fù)核后報公司管理層審批。資金支出審批應(yīng)嚴格按照規(guī)定的審批流程進行，確保資金支出的合理性和合規(guī)性。2.資金支付方式：根據(jù)資金支出的性質(zhì)和金額大小，選擇合適的資金支付方式。對于金額較小的資金支出，可以采用現(xiàn)金支付或銀行轉(zhuǎn)賬支付；對于金額較大的資金支出，應(yīng)采用銀行承兌匯票、支票等支付方式，確保資金支付的安全和便捷。3.資金使用監(jiān)督：財務(wù)部門負責對公司資金使用情況進行監(jiān)督，定期檢查資金支出的合理性和合規(guī)性。對于發(fā)現(xiàn)的問題，及時要求相關(guān)部門進行整改，并向公司管理層報告。同時，加強對資金使用過程的審計監(jiān)督，確保資金使用合法合規(guī)、效益最大化。四、成本控制制度（一）成本預(yù)算編制1.項目成本預(yù)算編制：在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期，由項目開發(fā)部門會同財務(wù)部門等相關(guān)部門，根據(jù)項目規(guī)劃、設(shè)計方案、市場行情等因素，編制項目成本預(yù)算草案。項目成本預(yù)算草案應(yīng)包括土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等各項成本費用的預(yù)算。2.成本預(yù)算審核與調(diào)整：財務(wù)部門對項目成本預(yù)算草案進行審核，結(jié)合公司歷史數(shù)據(jù)和市場情況，對各項成本費用預(yù)算進行合理性評估。審核通過后的項目成本預(yù)算報公司管理層審批。在項目開發(fā)過程中，如因市場變化、設(shè)計變更等原因?qū)е鲁杀绢A(yù)算需要調(diào)整，應(yīng)按照規(guī)定的程序進行審批和調(diào)整。（二）成本核算與分析1.成本核算：按照成本核算方法，對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項成本費用進行及時、準確的核算。成本核算應(yīng)做到分項目、分階段、分成本對象進行，確保成本數(shù)據(jù)的清晰和準確。2.成本分析：定期對房地產(chǎn)項目成本進行分析，比較實際成本與預(yù)算成本的差異，并分析差異產(chǎn)生的原因。通過成本分析，找出成本控制的薄弱環(huán)節(jié)，采取有效措施加以改進，提高成本管理水平。成本分析可以采用對比分析、趨勢分析、因素分析等方法進行。（三）成本控制措施1.設(shè)計階段成本控制：在項目設(shè)計階段，加強與設(shè)計單位的溝通與協(xié)調(diào)，優(yōu)化設(shè)計方案，控制設(shè)計變更，降低工程造價。同時，對設(shè)計方案進行經(jīng)濟技術(shù)分析，選擇性價比高的設(shè)計方案。2.招標階段成本控制：在項目招標階段，嚴格按照招標程序進行招標，選擇資質(zhì)良好、信譽度高、報價合理的施工單位和供應(yīng)商。加強對招標文件和合同條款的審核，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，避免后期出現(xiàn)糾紛和成本增加。3.施工階段成本控制：在項目施工階段，加強對施工現(xiàn)場的管理，嚴格控制工程變更和簽證，確保工程質(zhì)量和進度。同時，加強對施工單位的成本核算和監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和解決成本控制中存在的問題。4.竣工結(jié)算階段成本控制：在項目竣工結(jié)算階段，認真審核工程結(jié)算資料，確保結(jié)算金額的準確性。加強對工程結(jié)算的審計監(jiān)督，防止高估冒算，降低項目成本。五、預(yù)算管理制度（一）預(yù)算編制1.年度預(yù)算編制：每年年末，公司各部門根據(jù)下一年度的業(yè)務(wù)計劃和項目安排，編制本部門的年度預(yù)算草案，包括收入預(yù)算、成本費用預(yù)算、資金預(yù)算等。財務(wù)部門對各部門的年度預(yù)算草案進行匯總、審核和平衡，編制公司年度預(yù)算方案，報公司管理層審批。2.季度預(yù)算編制：每季度末，各部門根據(jù)本季度實際業(yè)務(wù)完成情況和下季度業(yè)務(wù)計劃，對本部門的年度預(yù)算進行調(diào)整，編制季度預(yù)算草案，并報財務(wù)部門審核。財務(wù)部門對各部門的季度預(yù)算草案進行匯總、審核和平衡，編制公司季度預(yù)算方案，報公司管理層審批。3.月度預(yù)算編制：每月末，各部門根據(jù)當月實際業(yè)務(wù)完成情況和下月業(yè)務(wù)計劃，對本部門的季度預(yù)算進行調(diào)整，編制月度預(yù)算草案，并報財務(wù)部門審核。財務(wù)部門對各部門的月度預(yù)算草案進行匯總、審核和平衡，編制公司月度預(yù)算方案，報公司管理層審批。（二）預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)控1.預(yù)算執(zhí)行：各部門應(yīng)嚴格按照批準的預(yù)算執(zhí)行，確保各項業(yè)務(wù)活動在預(yù)算范圍內(nèi)進行。對于預(yù)算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的偏差，應(yīng)及時分析原因，并采取有效措施加以糾正。2.預(yù)算監(jiān)控：財務(wù)部門負責對公司預(yù)算執(zhí)行情況進行監(jiān)控，定期將實際執(zhí)行情況與預(yù)算進行對比分析。對于預(yù)算執(zhí)行偏差較大且無合理原因的部門，及時發(fā)出預(yù)警通知，要求其說明情況并采取措施加以改進。同時，加強對預(yù)算執(zhí)行過程的審計監(jiān)督，確保預(yù)算執(zhí)行合法合規(guī)、有效。（三）預(yù)算調(diào)整1.調(diào)整條件：在預(yù)算執(zhí)行過程中，如因市場環(huán)境變化、政策調(diào)整、不可抗力等原因?qū)е骂A(yù)算無法執(zhí)行或需要調(diào)整，應(yīng)按照規(guī)定的程序進行預(yù)算調(diào)整。2.調(diào)整程序：由預(yù)算執(zhí)行部門提出預(yù)算調(diào)整申請，說明調(diào)整的原因、內(nèi)容及影響。財務(wù)部門對預(yù)算調(diào)整申請進行審核，提出審核意見。預(yù)算調(diào)整申請經(jīng)公司管理層審批后，方可進行預(yù)算調(diào)整。六、財務(wù)分析制度（一）財務(wù)分析指標體系1.償債能力指標：包括資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等，用于評估公司償還債務(wù)的能力。2.盈利能力指標：包括毛利率、凈利率、凈資產(chǎn)收益率等，用于評估公司的盈利水平。3.營運能力指標：包括存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等，用于評估公司資產(chǎn)運營效率。4.發(fā)展能力指標：包括營業(yè)收入增長率、凈利潤增長率、總資產(chǎn)增長率等，用于評估公司的發(fā)展?jié)摿Α＃ǘ┴攧?wù)分析方法1.比較分析法：將公司的財務(wù)數(shù)據(jù)與同行業(yè)平均水平、歷史數(shù)據(jù)等進行比較，找出差異并分析原因。2.比率分析法：通過計算各種財務(wù)比率，分析公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。3.趨勢分析法：對公司連續(xù)幾年的財務(wù)數(shù)據(jù)進行分析，觀察其發(fā)展趨勢，預(yù)測未來發(fā)展前景。4.因素分析法：分析影響財務(wù)指標的各種因素，確定各因素對財務(wù)指標的影響程度。（三）財務(wù)分析報告1.定期財務(wù)分析報告：每月、每季度、每年末，財務(wù)部門應(yīng)編制定期財務(wù)分析報告，對公司的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果、資金使用情況等進行全面分析，并提出相關(guān)建議。定期財務(wù)分析報告應(yīng)報送公司管理層、股東及相關(guān)部門。2.專項財務(wù)分析報告：根據(jù)公司管理層的要求或公司經(jīng)營管理中出現(xiàn)的重大問題，財務(wù)部門應(yīng)及時編制專項財務(wù)分析報告，對特定事項進行深入分析，并提出針對性的解決方案。專項財務(wù)分析報告應(yīng)報送公司管理層及相關(guān)部門。七、財務(wù)內(nèi)部控制制度（一）內(nèi)部控制目標確保公司財務(wù)活動合法合規(guī)，保證財務(wù)信息真實準確，防范財務(wù)風險，提高公司資金使用效率和經(jīng)濟效益。（二）內(nèi)部控制原則1.全面性原則：涵蓋公司財務(wù)管理的各個環(huán)節(jié)，不留死角。2.重要性原則：關(guān)注重要業(yè)務(wù)和高風險領(lǐng)域，合理確定控制重點。3.制衡性原則：確保各項財務(wù)活動的決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)相互分離、相互制約。4.適應(yīng)性原則：根據(jù)公司內(nèi)外部環(huán)境變化，及時調(diào)整和完善內(nèi)部控制制度。（三）內(nèi)部控制措施1.崗位設(shè)置與職責分工：合理設(shè)置財務(wù)崗位，明確各崗位職責權(quán)限，確保不相容崗位相互分離。如出納人員不得兼任稽核、會計檔案保管和收入、支出、費用、債權(quán)債務(wù)賬目的登記工作。2.授權(quán)審批制度：建立嚴格的授權(quán)審批制度，明確各級管理人員的審批權(quán)限和審批程序。所有財務(wù)支出必須經(jīng)過授權(quán)審批，未經(jīng)授權(quán)不得擅自支出。3.會計系統(tǒng)控制：建立健全會計核算體系，嚴格按照會計制度和會計準則進行賬務(wù)處理，確保財務(wù)信息真實、準確、完整。4.財產(chǎn)保護控制：加強對公司資產(chǎn)的管理，定期進行財產(chǎn)清查，確保資產(chǎn)安全完整。對重要資產(chǎn)實行定期盤點制度，對盤點結(jié)果進行記錄和分析，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。5.預(yù)算控制：加強預(yù)算管理，嚴格執(zhí)行預(yù)算審批制度，確保各項業(yè)務(wù)