PAGE地產(chǎn)銷售財務制度一、總則（一）目的本財務制度旨在規(guī)范地產(chǎn)銷售業(yè)務中的財務行為，確保財務信息的準確、完整和及時，加強財務管理與監(jiān)督，防范財務風險，保障公司及相關利益者的合法權益，促進地產(chǎn)銷售業(yè)務的健康、穩(wěn)定發(fā)展。（二）適用范圍本制度適用于公司內部涉及地產(chǎn)銷售業(yè)務的各部門、各崗位以及相關合作單位，包括但不限于銷售團隊、營銷策劃部門、客戶服務部門、財務部門等。（三）制定依據(jù)本制度依據(jù)《中華人民共和國會計法》、《企業(yè)會計準則》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》以及國家有關房地產(chǎn)銷售的法律法規(guī)和行業(yè)政策制定，并結合公司實際情況進行細化和完善。（四）基本原則1.合法性原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)和行業(yè)標準，確保財務活動合法合規(guī)。2.真實性原則：財務數(shù)據(jù)應真實、準確地反映地產(chǎn)銷售業(yè)務的實際情況，不得虛報、瞞報。3.完整性原則：涵蓋地產(chǎn)銷售業(yè)務的各個環(huán)節(jié)，確保財務制度無遺漏，全面規(guī)范財務行為。4.及時性原則：及時記錄和處理財務信息，為公司決策提供及時有效的支持。5.準確性原則：財務核算和報表編制應準確無誤，避免因錯誤導致的決策失誤。6.內部控制原則：建立健全內部控制機制，防范財務風險，確保資產(chǎn)安全。二、銷售收款管理（一）收款方式1.現(xiàn)金收款：客戶以現(xiàn)金形式支付購房款時，銷售人員應及時開具收款收據(jù)，并在當日將現(xiàn)金繳存公司指定銀行賬戶，不得坐支現(xiàn)金。收款收據(jù)應按順序編號，一式三聯(lián)，分別為存根聯(lián)、客戶聯(lián)和記賬聯(lián)，由專人負責保管和開具。2.銀行轉賬收款：鼓勵客戶采用銀行轉賬方式支付購房款。銷售人員應向客戶提供公司指定的收款賬戶信息，并要求客戶在轉賬時注明購房人姓名、房號等相關信息。財務部門收到銀行到賬通知后，應及時核對收款信息，并通知銷售人員確認。3.支票收款：收到客戶支票時，應認真審核支票的真實性、有效性和完整性。包括支票的出票日期、金額、收款人名稱、付款行名稱等信息是否清晰、準確，支票是否在有效期內，出票人簽章是否齊全等。審核無誤后，在支票背面背書，并及時將支票存入銀行。如支票存在問題，應及時與客戶溝通解決。（二）收款流程1.銷售簽約：銷售人員與客戶簽訂購房合同后，應及時將合同副本提交給財務部門備案。合同中應明確購房款的支付方式、金額、付款時間等條款。2.收款通知：根據(jù)購房合同約定，銷售人員在客戶應付款日前，向客戶發(fā)送收款通知，提醒客戶按時支付購房款。收款通知應注明客戶姓名、房號、應付款金額、付款方式、付款截止日期等信息。3.款項收?。嚎蛻舭凑帐湛钔ㄖ笾Ц顿彿靠顣r，銷售人員應按照規(guī)定的收款方式進行收取，并開具相應的收款憑證。4.款項繳存與核對：銷售人員每日下班前，將當日收取的現(xiàn)金繳存銀行，并將銀行存款回單、收款收據(jù)記賬聯(lián)等相關資料提交給財務部門。財務人員應及時核對收款信息，確保收款金額與合同約定一致，收款方式符合規(guī)定。5.賬務處理：財務部門根據(jù)核對無誤的收款資料，及時進行賬務處理，登記銷售收入明細賬，并更新客戶應收賬款信息。（三）收款風險防范1.客戶信用評估：在銷售過程中，應對客戶進行信用評估，了解客戶的財務狀況、信用記錄等信息，合理確定客戶的付款方式和信用額度。對于信用狀況不佳的客戶，應采取相應的風險防范措施，如要求提供擔保、增加首付款比例等。2.逾期收款管理：對于逾期未付款的客戶，銷售人員應及時與客戶溝通，了解逾期原因，并采取相應的催款措施。催款措施可包括發(fā)送催款函、電話催收、上門催收等。財務部門應定期統(tǒng)計逾期應收賬款情況，分析逾期原因，為公司決策提供參考。對于逾期時間較長、催款無效且可能影響公司資金周轉的客戶，應及時采取法律手段追討欠款。3.收款記錄與監(jiān)控：建立完善的收款記錄制度，詳細記錄每一筆收款的時間、金額、付款方式、客戶信息等內容。財務部門應定期對收款情況進行監(jiān)控和分析，檢查收款是否及時、足額，是否存在異常情況。如發(fā)現(xiàn)問題，應及時查明原因并采取措施加以解決。三、銷售合同管理（一）合同簽訂1.合同起草與審核：銷售合同由公司統(tǒng)一制定標準格式，銷售人員根據(jù)與客戶協(xié)商的結果填寫合同具體條款。合同初稿完成后，應提交給營銷策劃部門、法務部門和財務部門進行審核。營銷策劃部門主要審核合同條款是否符合營銷策略和市場情況；法務部門審核合同的合法性、合規(guī)性，防范法律風險；財務部門審核合同中的付款方式、金額、收款時間等財務條款是否明確、合理，是否符合公司財務政策。2.合同簽訂授權：根據(jù)公司規(guī)定，明確各級人員簽訂銷售合同的授權范圍。銷售人員應在授權范圍內與客戶簽訂合同，超過授權范圍的合同需經(jīng)上級領導審批后簽訂。合同簽訂后，雙方當事人應在合同上簽字（或蓋章）確認，并加蓋公司合同專用章。3.合同存檔：合同簽訂后，銷售人員應及時將合同副本提交給財務部門存檔。財務部門應建立合同臺賬，詳細記錄合同的基本信息、簽訂時間、付款方式、收款時間、執(zhí)行情況等內容，以便于跟蹤和管理。（二）合同執(zhí)行1.付款跟蹤：財務部門根據(jù)合同約定的付款時間，及時跟蹤客戶付款情況。如發(fā)現(xiàn)客戶未按時付款，應及時通知銷售人員進行催款，并記錄催款情況。2.交房與產(chǎn)權辦理：銷售部門應按照合同約定的交房時間和條件，及時辦理交房手續(xù)。交房過程中涉及的費用結算，如物業(yè)費、維修基金等，應按照相關規(guī)定進行處理。同時，銷售部門應協(xié)助客戶辦理房屋產(chǎn)權登記手續(xù)，確?？蛻艉戏嘁娴玫奖Ｕ稀Ｘ攧詹块T應根據(jù)交房和產(chǎn)權辦理情況，及時進行賬務處理，確認銷售收入和相關成本。3.合同變更與解除：如因特殊原因需要變更或解除銷售合同，應按照公司規(guī)定的程序進行審批。變更或解除合同涉及的財務處理，如退款、補款等，應根據(jù)合同約定和相關法律法規(guī)進行處理。財務部門應及時調整相關賬務記錄，確保財務信息的準確性。（三）合同風險管理1.法律風險防范：加強合同法律審查，確保合同條款符合法律法規(guī)要求，避免因合同違法違規(guī)導致的法律糾紛和經(jīng)濟損失。定期組織合同法律培訓，提高銷售人員和相關人員的法律意識和風險防范能力。2.財務風險控制：嚴格審核合同中的財務條款，確保付款方式、金額、收款時間等財務安排合理、明確，避免因財務條款不清導致的財務風險。對于重大合同或涉及金額較大的合同，應組織財務、法務等相關部門進行專項風險評估，制定風險應對措施。3.合同執(zhí)行監(jiān)督：建立合同執(zhí)行監(jiān)督機制，定期檢查合同執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)和解決合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。對于因合同執(zhí)行不力導致的風險，應追究相關人員的責任。四、銷售費用管理（一）費用分類1.營銷推廣費用：包括廣告宣傳費、促銷活動費、市場調研費、營銷策劃費等。用于提升公司品牌知名度，促進地產(chǎn)銷售業(yè)務的開展。2.銷售代理費：支付給銷售代理公司或個人的銷售傭金，根據(jù)銷售業(yè)績按一定比例計算。3.銷售人員薪酬及福利：包括基本工資、績效工資、獎金、社會保險、住房公積金等，是激勵銷售人員積極開展銷售工作的重要保障。4.辦公費用：如辦公用品、水電費、通訊費、差旅費等，為銷售業(yè)務的正常開展提供必要的支持。5.其他費用：如客戶關系維護費、銷售道具制作費等，與銷售業(yè)務直接或間接相關的其他費用支出。（二）費用預算1.年度預算編制：每年末，財務部門應會同銷售部門、營銷策劃部門等相關部門，根據(jù)公司年度銷售目標和營銷策略，編制下一年度的銷售費用預算。銷售費用預算應詳細列出各項費用的預算金額、預算依據(jù)和預算執(zhí)行時間，并經(jīng)公司管理層審批后執(zhí)行。2.預算調整：在預算執(zhí)行過程中，如因市場變化、銷售策略調整等原因需要調整銷售費用預算，應按照公司規(guī)定的預算調整程序進行審批。預算調整應確保費用支出合理、必要，且不會對公司財務狀況造成重大影響。（三）費用報銷1.報銷流程：銷售人員或相關人員發(fā)生銷售費用支出后，應及時填寫費用報銷單，并附上相關發(fā)票、收據(jù)、審批文件等證明材料。費用報銷單應注明費用發(fā)生的時間、地點、事由、金額等信息。報銷單經(jīng)部門負責人審核簽字后，提交給財務部門審核。財務部門審核人員應按照公司財務制度和相關法律法規(guī)，對報銷憑證的真實性、合法性、完整性進行審核。審核無誤后，報經(jīng)公司領導審批。審批通過后，財務部門予以報銷付款。2.報銷標準：明確各項銷售費用的報銷標準，如營銷推廣費用的支出應符合公司年度營銷計劃和市場實際情況，銷售代理費應按照合同約定的比例支付等。對于超出報銷標準的費用支出，應經(jīng)特殊審批后方可報銷。3.費用控制：財務部門應定期對銷售費用的支出情況進行統(tǒng)計和分析，檢查費用是否超預算、是否合理支出等。如發(fā)現(xiàn)費用支出異常，應及時查明原因，并采取相應的措施加以控制。同時，應加強與銷售部門、營銷策劃部門等相關部門的溝通協(xié)調，共同做好銷售費用的管理和控制工作。五、財務核算與報表（一）會計核算1.收入確認：按照《企業(yè)會計準則》和相關房地產(chǎn)銷售政策的規(guī)定，在滿足收入確認條件時，及時確認地產(chǎn)銷售收入。收入確認條件一般包括銷售合同已簽訂、房屋已交付或產(chǎn)權已轉移、款項已收到或取得收款權利等。財務部門應根據(jù)實際銷售情況，準確記錄銷售收入，并按照規(guī)定的會計科目進行核算。2.成本核算：合理歸集和分配地產(chǎn)銷售業(yè)務的成本，包括土地成本、建筑成本、配套設施成本、銷售費用等。成本核算應遵循權責發(fā)生制原則和配比原則，確保成本與收入相匹配。財務部門應建立完善的成本核算體系，定期對成本進行核算和分析，為公司決策提供成本信息支持。3.費用核算：按照本制度規(guī)定的費用分類和報銷標準，對銷售費用進行準確核算。費用核算應及時、準確，確保財務報表反映的費用信息真實可靠。同時，應加強對費用的明細核算和管理，便于分析費用構成和變動情況。（二）財務報表1.報表種類：定期編制地產(chǎn)銷售業(yè)務相關的財務報表，包括銷售收入明細表、銷售成本明細表、銷售費用明細表、應收賬款明細表、利潤表等。財務報表應按照規(guī)定的格式和內容編制，確保數(shù)據(jù)準確、完整、清晰。2.報表編制與報送：財務人員應根據(jù)會計核算結果，按時編制財務報表。報表編制完成后，應進行認真審核，確保報表數(shù)據(jù)的準確性。審核無誤后，按照公司規(guī)定的時間和流程報送給公司管理層、相關部門以及外部監(jiān)管機構等。3.報表分析：定期對財務報表進行分析，通過對比不同期間的財務數(shù)據(jù)、分析各項指標的變動情況等，揭示地產(chǎn)銷售業(yè)務的財務狀況和經(jīng)營成果，發(fā)現(xiàn)存在的問題和潛在風險，并為公司決策提供依據(jù)。財務分析報告應包括主要財務指標分析、財務狀況評價、問題與建議等內容。六、財務監(jiān)督與審計（一）內部監(jiān)督1.財務部門自查：財務部門應定期對地產(chǎn)銷售業(yè)務的財務核算、資金管理、費用報銷等進行自查，檢查財務制度的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。自查工作應形成書面報告，記錄自查過程、發(fā)現(xiàn)的問題及整改措施。2.內部審計監(jiān)督：公司內部審計部門應定期對地產(chǎn)銷售業(yè)務進行審計，審查財務收支的真實性、合法性、合規(guī)性，檢查內部控制制度的有效性，評估財務風險等。審計部門應出具審計報告，對審計發(fā)現(xiàn)的問題提出整改建議，并跟蹤整改落實情況。（二）外部審計1.年度審計：按照國家法律法規(guī)和相關監(jiān)管要求，聘請具有資質的會計師事務所對公司年度財務報表進行審計。審計報告應作為公司對外披露財務信息的重要依據(jù)，確保公司財務信息的真實性和透明度。2.專項審計：如遇重大銷售項目、財務事項或監(jiān)管部門要求，可開展專項審計工作。專項審計應針對特定的審計事項進行深入審查，為公司決策提供專業(yè)的審計意見和建議。（三）違規(guī)處理1.責任認定：對于違反財務制度的行為，應及時進行責任認定，明確責任主體和責任程度。責任認定應依據(jù)事實和相關證據(jù)，確保客觀、公正。2.處理措施：根據(jù)責任認定結果，對違規(guī)責任人采取相應的處理措施，包括批評教育、警告、罰款、降職、辭退等。對于