房產(chǎn)中介合同及業(yè)務(wù)流程規(guī)范在房地產(chǎn)交易市場中，房產(chǎn)中介作為連接買賣（租賃）雙方的紐帶，其合同訂立與業(yè)務(wù)流程的規(guī)范性直接關(guān)系到交易安全、各方權(quán)益保障及行業(yè)健康發(fā)展。本文結(jié)合行業(yè)實踐與法律規(guī)范，從合同核心要點到全流程業(yè)務(wù)規(guī)范展開分析，為中介機構(gòu)及從業(yè)者提供實操指引。一、房產(chǎn)中介合同規(guī)范要點房產(chǎn)中介合同（通常為居間服務(wù)合同或委托代理合同）是明確中介、交易雙方權(quán)利義務(wù)的核心文件，需圍繞主體合規(guī)、條款清晰、風(fēng)險可控三大原則擬定與審核。（一）合同核心要素完整性1.當(dāng)事人信息需明確中介機構(gòu)全稱、備案資質(zhì)編號（如當(dāng)?shù)匾螅?，買賣/租賃雙方的姓名、聯(lián)系方式及身份證明類型（無需具體號碼）。房屋信息需包含坐落地址、建筑面積、權(quán)屬性質(zhì)（商品房、公房等）、不動產(chǎn)權(quán)證號（脫敏處理，保留關(guān)鍵識別段），確保與產(chǎn)權(quán)登記一致。2.服務(wù)內(nèi)容界定區(qū)分居間服務(wù)（促成交易）與委托代理服務(wù)（如代辦過戶、貸款）的邊界：若為居間，需寫明“協(xié)助雙方達成房屋買賣/租賃合同”；若含代理，需逐項列明服務(wù)事項（如“代為辦理網(wǎng)簽備案”“協(xié)助銀行貸款審批”），避免模糊表述導(dǎo)致責(zé)任糾紛。3.費用與支付條款中介費應(yīng)明確金額或計算方式（如“房屋成交價的2%”）、支付時間（如“合同簽訂后3日內(nèi)”或“過戶完成時”）；若涉及代收代付（如定金、首付款），需注明資金托管賬戶信息（避免中介私收）。同時約定“因政策調(diào)整、一方違約導(dǎo)致交易終止時，中介費是否退還及比例”。4.違約責(zé)任體系中介方責(zé)任：隱瞞房屋抵押、查封等重大瑕疵，或提供虛假房源信息，需退還已收費用并賠償損失；未完成約定服務(wù)（如未促成交易卻索要全款），需按已提供服務(wù)比例退費。交易方責(zé)任：買方/承租方無正當(dāng)理由解約，或賣方/出租方“跳單”（繞開中介與對方交易），需按約定支付違約金（通常為中介費金額或房屋總價的一定比例）。（二）常見爭議條款解析1.獨家委托條款若約定“業(yè)主獨家委托本中介出售/出租，期限內(nèi)不得委托其他機構(gòu)”，需同時明確：①委托期限（如3個月）；②中介的推廣義務(wù)（如“每月帶看不少于2次”）；③免責(zé)情形（如“因買方資質(zhì)不符導(dǎo)致交易失敗，不視為中介違約”）。否則易因“限制業(yè)主選擇權(quán)”被認定為格式條款無效。2.看房確認書需避免“只要帶看過，無論是否通過其他渠道成交都需付中介費”的霸王條款。應(yīng)補充“若買方通過公開渠道（如小區(qū)公告、業(yè)主直售）獲取房源信息并成交，且能提供證據(jù)的，中介無權(quán)主張費用”，平衡“防止跳單”與“消費者選擇權(quán)”。3.解約與退費條款明確“因不可抗力（如政策限購）、一方根本違約（如賣方無權(quán)處分房屋）導(dǎo)致合同解除的，中介退還已收費用”；若因中介服務(wù)瑕疵（如未及時核實產(chǎn)權(quán)）導(dǎo)致解約，中介需全額退費并賠償損失。（三）合同風(fēng)險防范實操1.主體資格核驗簽約前，中介需核查：①自身營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)紀機構(gòu)備案證明（可通過住建部門官網(wǎng)查詢）；②業(yè)主不動產(chǎn)權(quán)證（核對產(chǎn)權(quán)人姓名、房屋狀態(tài)）、身份證（與產(chǎn)權(quán)人一致）；③買方購房資格（如限購城市需提前審核社保、戶籍）。2.權(quán)利義務(wù)書面化口頭承諾（如“包貸款審批通過”“房屋無質(zhì)量問題”）需轉(zhuǎn)化為合同條款，否則難以舉證。例如，約定“中介保證房屋不存在滲漏水、墻體開裂等質(zhì)量問題，否則承擔(dān)維修費用”。3.證據(jù)留存習(xí)慣所有溝通（如價格協(xié)商、房屋瑕疵告知）需通過微信、郵件等留痕；合同簽訂后，向各方提供加蓋公章的副本；代收資金需出具收據(jù)，注明“代收款，最終以托管賬戶到賬為準”。二、房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)流程規(guī)范業(yè)務(wù)流程的合規(guī)性是合同履行的前提，需從房源端、客源端、交易端、服務(wù)端全鏈路管控，避免因流程漏洞引發(fā)糾紛。（一）房源獲取與審核1.房源來源管理優(yōu)先通過業(yè)主委托獲取房源（簽訂《房源委托協(xié)議》，明確委托期限、獨家/非獨家）；若從網(wǎng)絡(luò)平臺、同行合作獲取，需要求上家提供業(yè)主授權(quán)文件，避免“轉(zhuǎn)委托”糾紛。2.房源審核三要點產(chǎn)權(quán)合規(guī)性：通過不動產(chǎn)登記中心查詢房屋是否抵押、查封，是否存在共有權(quán)人（需共有人簽字同意出售/出租）。房屋現(xiàn)狀：實地勘察房屋，記錄裝修、設(shè)施、租賃狀態(tài)（若已出租，需明確“買賣不破租賃”或“承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)”）。信息真實性：嚴禁發(fā)布“低于市場價30%”“學(xué)區(qū)房名額未用”等虛假信息，房源描述需與實際一致（如“房齡10年”需核對房產(chǎn)證或物業(yè)檔案）。（二）客戶接待與需求匹配1.客戶信息建檔登記客戶姓名、聯(lián)系方式、購房/租房需求（面積、預(yù)算、戶型、特殊要求如“近地鐵”）、資質(zhì)情況（如限購城市的社保/戶籍年限），確保需求分析精準。2.信息披露義務(wù)向客戶如實告知：①房屋產(chǎn)權(quán)瑕疵（如抵押需解押時間）；②交易風(fēng)險（如“學(xué)區(qū)房”政策變動風(fēng)險）；③中介服務(wù)內(nèi)容與費用（禁止“先服務(wù)后收費”引發(fā)糾紛）。例如，明確“本中介僅提供居間服務(wù)，貸款審批結(jié)果以銀行通知為準”。（三）帶看與洽談環(huán)節(jié)1.帶看前準備提前與業(yè)主確認房屋可看時間，檢查房屋安全（如水電、門窗），規(guī)劃帶看路線（避免讓客戶暴露住址等隱私）。向客戶發(fā)放《帶看確認單》，注明房源地址、帶看時間，客戶簽字確認（非強制付費，僅作服務(wù)記錄）。2.帶看過程規(guī)范全程如實介紹房屋情況，不夸大優(yōu)點（如“小區(qū)綠化率90%”需與物業(yè)數(shù)據(jù)一致），不隱瞞瑕疵（如“屋頂曾漏水，已維修”）。記錄客戶疑問與反饋（如“能否議價5%”），及時與業(yè)主溝通。3.洽談協(xié)商技巧作為居間方，需保持中立：①協(xié)助雙方議價時，傳遞真實訴求（如“買方最多出X萬，賣方底價X萬”），避免編造信息；②明確交易核心條件（付款方式、交房時間、稅費承擔(dān)），形成書面《洽談備忘錄》，由雙方簽字確認。（四）合同簽訂與備案1.合同文本選擇優(yōu)先使用當(dāng)?shù)刈〗ú块T發(fā)布的示范文本（如《存量房買賣合同》《居間服務(wù)合同》），補充條款需符合《民法典》《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，禁止約定“陰陽合同”“墊資解押卻不明確風(fēng)險”等違法條款。2.簽訂流程把控三方（中介、買方、賣方）到場簽訂合同，中介逐項解釋條款（如“違約金比例”“過戶時間節(jié)點”），確保各方理解無歧義。若涉及貸款，需注明“貸款審批通過后X日內(nèi)辦理過戶”，避免因貸款失敗引發(fā)糾紛。3.備案與網(wǎng)簽按當(dāng)?shù)匾筠k理網(wǎng)簽備案（如限購城市需先審核購房資格，再網(wǎng)簽），留存?zhèn)浒富貓?zhí)。中介需跟蹤網(wǎng)簽進度，及時告知雙方，避免“一房二賣”風(fēng)險。（五）后續(xù)服務(wù)與糾紛處理1.后續(xù)服務(wù)清單協(xié)助買方辦理貸款（提供銀行要求的材料清單，跟蹤審批進度）；代辦過戶（預(yù)約不動產(chǎn)登記中心，準備產(chǎn)權(quán)證明、稅費憑證）；物業(yè)交割（與業(yè)主、買方共同核對水電氣、物業(yè)費欠費情況，簽署《交割確認單》）。2.糾紛處理機制優(yōu)先協(xié)商：出現(xiàn)糾紛（如“房屋質(zhì)量問題”“貸款審批延誤”）時，組織三方溝通，提出解決方案（如“賣方承擔(dān)維修費用”“延長過戶時間”）。法律途徑：協(xié)商無果時，引導(dǎo)雙方通過人民調(diào)解委員會調(diào)解，或依據(jù)合同約定申請仲裁、提起訴訟（注意訴訟時效為3年，自糾紛發(fā)生之日起算）。結(jié)語房產(chǎn)中介的合同與業(yè)務(wù)流