房地產(chǎn)估價(jià)師入門級(jí)測(cè)驗(yàn)題庫(kù)更新試題及答案考試時(shí)長(zhǎng)：120分鐘滿分：100分試卷名稱：房地產(chǎn)估價(jià)師入門級(jí)測(cè)驗(yàn)題庫(kù)更新試題考核對(duì)象：房地產(chǎn)估價(jià)師初級(jí)備考人員題型分值分布：-判斷題（20分）-單選題（20分）-多選題（20分）-案例分析（18分）-論述題（22分）總分：100分---一、判斷題（共10題，每題2分，總分20分）1.房地產(chǎn)估價(jià)的核心目的是為交易雙方提供客觀、公正的價(jià)值意見。2.重置成本法適用于評(píng)估新建商品房的價(jià)值。3.土地使用權(quán)出讓年限屆滿后，可以無償續(xù)期。4.市場(chǎng)比較法中，可比案例的選擇應(yīng)至少包含3個(gè)。5.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的附件必須包含估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件。6.成本法估價(jià)時(shí)，建筑物的折舊僅考慮物理?yè)p耗。7.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書有效期一般為5年。8.比例稅率在土地增值稅計(jì)算中屬于累進(jìn)稅率的一種。9.評(píng)估在建工程時(shí)，應(yīng)考慮工程款的支付進(jìn)度。10.房地產(chǎn)租賃權(quán)可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，但需符合法律規(guī)定。二、單選題（共10題，每題2分，總分20分）1.下列估價(jià)方法中，最適合評(píng)估商業(yè)用地價(jià)值的是（）。A.收益法B.市場(chǎng)比較法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法2.某住宅樓建成于1990年，預(yù)計(jì)使用年限50年，2023年評(píng)估時(shí)，其成新率為（）。A.60%B.70%C.80%D.90%3.土地增值稅計(jì)算中，下列項(xiàng)目不計(jì)入計(jì)稅收入的是（）。A.轉(zhuǎn)讓土地的成交價(jià)款B.轉(zhuǎn)讓過程中支付的稅費(fèi)C.加收的違約金D.贈(zèng)與他人的土地4.評(píng)估某商鋪時(shí)，選取了3個(gè)可比案例，其成交價(jià)格分別為800萬元、850萬元、900萬元，經(jīng)修正后，最終比準(zhǔn)價(jià)格為（）。A.850萬元B.860萬元C.870萬元D.880萬元5.重置成本法中，建筑物的重置價(jià)格是指（）。A.當(dāng)前建造成本B.歷史成本C.市場(chǎng)價(jià)格D.估算成本6.下列稅種中，屬于流轉(zhuǎn)稅的是（）。A.增值稅B.營(yíng)業(yè)稅（已取消）C.房產(chǎn)稅D.印花稅7.評(píng)估在建工程時(shí)，若工程款未支付完畢，應(yīng)采用（）。A.完工狀態(tài)估價(jià)B.預(yù)付款項(xiàng)折價(jià)C.實(shí)際投入成本估價(jià)D.市場(chǎng)價(jià)折算8.房地產(chǎn)租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原租賃合同對(duì)受讓方具有約束力，這體現(xiàn)了（）。A.優(yōu)先購(gòu)買權(quán)B.租賃權(quán)附隨性C.房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移D.稅收優(yōu)惠9.評(píng)估某宗工業(yè)用地時(shí)，土地出讓金為3000萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1000萬元，則其成本為（）。A.3000萬元B.1000萬元C.4000萬元D.2000萬元10.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.應(yīng)包含估價(jià)假設(shè)和限制條件B.可由非注冊(cè)估價(jià)師出具C.應(yīng)附有必要的附件D.需經(jīng)復(fù)核簽字三、多選題（共10題，每題2分，總分20分）1.市場(chǎng)比較法中，修正可比案例的因素包括（）。A.交易日期差異B.房地產(chǎn)狀況差異C.區(qū)域因素差異D.融資方式差異2.成本法估價(jià)時(shí)，建筑物的折舊包括（）。A.物理?yè)p耗B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.自然損耗3.土地增值稅的稅率形式包括（）。A.比例稅率B.累進(jìn)稅率C.固定稅率D.差額稅率4.評(píng)估商業(yè)用房時(shí)，收益法中的凈收益應(yīng)考慮（）。A.租金收入B.運(yùn)營(yíng)成本C.管理費(fèi)用D.投資利息5.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的附件應(yīng)包含（）。A.估價(jià)對(duì)象照片B.產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件C.市場(chǎng)數(shù)據(jù)來源D.估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證6.重置成本法適用于（）。A.舊房估價(jià)B.新建工程估價(jià)C.土地估價(jià)D.在建工程估價(jià)7.房地產(chǎn)租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律要求包括（）。A.原租賃合同合法有效B.出租人同意轉(zhuǎn)讓C.承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)D.支付轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)8.評(píng)估在建工程時(shí)，需考慮的因素有（）。A.工程進(jìn)度B.資金到位率C.政策風(fēng)險(xiǎn)D.建設(shè)成本變化9.土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括（）。A.土地出讓金B(yǎng).土地開發(fā)費(fèi)C.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費(fèi)D.加建部分的成本10.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括（）。A.客觀公正B.保守秘密C.避免利益沖突D.高估冒進(jìn)四、案例分析（共3題，每題6分，總分18分）案例一：某城市一棟寫字樓，2018年建成，建筑面積5000平方米，用途為辦公。2023年評(píng)估時(shí)，市場(chǎng)租金為每日每平方米80元，運(yùn)營(yíng)成本占租金收入的30%，類似寫字樓投資回報(bào)率要求為8%。已知該寫字樓目前空置率20%，求其2023年的收益價(jià)格。案例二：某宗工業(yè)用地，出讓年限50年，2020年轉(zhuǎn)讓，成交價(jià)2000萬元。土地出讓金為1500萬元，土地開發(fā)費(fèi)為500萬元。2023年評(píng)估時(shí)，土地出讓金調(diào)整為1800萬元，土地開發(fā)費(fèi)上漲至600萬元，求其2023年重置成本。案例三：某商鋪原值為1000萬元，2020年因功能落后導(dǎo)致價(jià)值下降200萬元，2021年因周邊商業(yè)衰退再下降100萬元。2023年評(píng)估時(shí)，若重新裝修可恢復(fù)原功能，但需投入300萬元，求其2023年成新率及重置價(jià)格。五、論述題（共2題，每題11分，總分22分）1.論述市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的適用條件及操作步驟。2.結(jié)合實(shí)際，分析房地產(chǎn)估價(jià)中收益法的局限性及應(yīng)對(duì)措施。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.×（重置成本法適用于舊房或在建工程）3.×（續(xù)期需繳納土地出讓金）4.√5.√6.×（還包括功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊）7.×（有效期6年，需注冊(cè)后延續(xù)）8.√9.√10.√二、單選題1.A（商業(yè)用地以收益法為主）2.B（成新率=（50-33）/50=66%，四舍五入70%）3.B（稅費(fèi)不計(jì)入收入）4.C（修正后加權(quán)平均，假設(shè)修正系數(shù)均等）5.A（重置價(jià)格指當(dāng)前建造成本）6.A（增值稅屬于流轉(zhuǎn)稅）7.C（未完工按實(shí)際投入成本）8.B（租賃權(quán)附隨性）9.C（成本=出讓金+開發(fā)費(fèi)）10.B（必須由注冊(cè)估價(jià)師出具）三、多選題1.ABCD2.ABC3.AB4.ABC5.AB6.AD7.ABC8.ABCD9.ABCD10.ABC四、案例分析案例一：收益價(jià)格計(jì)算：年租金收入=5000×80×365×（1-20%）=10880000元年凈收益=10880000×（1-30%）=7584000元收益價(jià)格=7584000/8%=94800000元解析：空置率按20%計(jì)算，運(yùn)營(yíng)成本按30%扣除，投資回報(bào)率按8%折現(xiàn)。案例二：重置成本=1800+600=2400萬元解析：重置成本為土地出讓金+開發(fā)費(fèi)，按2023年數(shù)據(jù)計(jì)算。案例三：成新率=（1000-200-100+300）/1000=70%重置價(jià)格=1000+300=1300萬元解析：成新率考慮功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，重置價(jià)格包含裝修成本。五、論述題1.市場(chǎng)比較法適用條件及操作步驟適用條件：-市場(chǎng)活躍，有足夠可比案例；-估價(jià)對(duì)象與可比案例具有可比性；-數(shù)據(jù)來源可靠。操作步驟：1.收集可比案例；2.