物業(yè)消防安全責任劃分及管理辦法引言：消防安全，物業(yè)與業(yè)主的共同責任消防安全是物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定運行的“生命線”。依據(jù)《中華人民共和國消防法》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，物業(yè)消防安全管理需明確責任主體、細化管理措施，通過多方協(xié)同筑牢安全防線。本文結(jié)合實踐經(jīng)驗，系統(tǒng)梳理責任劃分邏輯與管理實施路徑，為物業(yè)企業(yè)、業(yè)主及相關(guān)方提供實操指引。一、消防安全責任主體及劃分（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)：管理區(qū)域的“安全守護者”作為消防管理的核心責任方，物業(yè)需統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)消防工作，具體職責包括：日常管理：建立《消防安全管理制度》，明確崗位責任（如項目經(jīng)理統(tǒng)籌、秩序員巡查、工程員維保）；對共用消防設(shè)施（消火栓、噴淋系統(tǒng)、消防通道等）開展“日查+周檢+年檢”，確保設(shè)施完好；勸阻/制止業(yè)主、租戶的違規(guī)行為（如占用通道、違規(guī)動火），勸阻無效時及時報消防部門。應(yīng)急管理：制定《火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案》，明確“報警、疏散、撲救、救援”流程；每半年組織1次消防演練，提升全員應(yīng)急能力；火災(zāi)發(fā)生時，第一時間啟動預(yù)案，組織人員疏散、撲救初期火災(zāi)，并配合消防部門開展工作。協(xié)同管理：配合社區(qū)、消防部門開展檢查，落實整改要求；建立消防管理檔案（含設(shè)施維保記錄、隱患整改臺賬），定期向業(yè)主公示管理情況。（二）業(yè)主（產(chǎn)權(quán)人）：專有部分的“直接責任人”業(yè)主對其專有部分（如住宅套內(nèi)、商鋪內(nèi)部）的消防安全負直接責任：自用區(qū)域管理：確保用火、用電、用氣安全，不得私拉亂接電線、違規(guī)使用大功率電器；裝修時不得破壞消防設(shè)施（如封堵噴淋頭、占用疏散出口），確需改造的需報消防部門審批。公共區(qū)域義務(wù)：不得在樓梯間、電梯前室等公共區(qū)域堆放雜物、停放車輛（占用消防通道）；如需動火作業(yè)（如裝修動火），需提前向物業(yè)報備并采取防護措施（如配備滅火器、專人監(jiān)護）。共有部分監(jiān)督：通過業(yè)主大會、業(yè)委會監(jiān)督物業(yè)履行管理職責，必要時配合籌集資金更新消防設(shè)施（如老舊小區(qū)消防管道改造）。（三）租戶（物業(yè)使用人）：租賃期內(nèi)的“安全使用者”租戶在租賃期間對使用區(qū)域的消防安全負責：合規(guī)使用：遵守租賃合同及物業(yè)消防規(guī)定，不得擅自改變建筑功能（如住宅改倉庫）、違規(guī)儲存易燃易爆物品。隱患整改：對使用區(qū)域內(nèi)的隱患（如電氣線路老化、易燃物堆積）及時整改；無法自行整改的，需向業(yè)主或物業(yè)報告，配合落實措施。配合管理：參加物業(yè)組織的消防演練，配合巡查檢查，不得阻礙消防設(shè)施正常使用（如遮擋消火栓）。（四）消防設(shè)施維保單位：專業(yè)領(lǐng)域的“技術(shù)支撐者”委托第三方維保的項目，維保單位需履行：技術(shù)服務(wù)：按國家標準和合同約定，對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)等設(shè)施開展“月檢+季測+年檢”，確保系統(tǒng)運行正常；建立維保檔案，及時向物業(yè)反饋問題并提出整改建議（如“消防泵壓力不足，建議更換密封件”）。應(yīng)急響應(yīng)：接到故障報修后，24小時內(nèi)到場處置（緊急故障需2小時內(nèi)響應(yīng)）；火災(zāi)發(fā)生時，配合消防部門排查設(shè)施故障、恢復(fù)系統(tǒng)功能。二、消防安全管理實施辦法（一）制度體系：從“被動應(yīng)對”到“主動防控”責任制度：建立“全員消防責任制”，明確總經(jīng)理、項目經(jīng)理、秩序員等崗位責任，簽訂《消防責任書》，將責任分解到個人（如秩序員負責每日通道巡查，工程員負責設(shè)施維保）。管理制度：制定《動火作業(yè)管理規(guī)定》《消防設(shè)施維保制度》等，明確“動火審批流程”“設(shè)施維保標準”；對違規(guī)行為采取“勸阻-公示-報部門”三級處置（如對占用通道的業(yè)主，先勸阻，再公示違規(guī)行為，最后報消防部門）。應(yīng)急預(yù)案：結(jié)合項目特點（如高層住宅、商業(yè)綜合體），細化“報警方式（手動報警+電話報警）”“疏散路線（標注安全出口、避難層）”“應(yīng)急小組分工（滅火組、疏散組、救護組）”，并每半年修訂1次。（二）消防設(shè)施：從“形同虛設(shè)”到“實戰(zhàn)可用”維護管理：建立《消防設(shè)施臺賬》，記錄設(shè)施位置、型號、維保情況；每日檢查消火栓、滅火器外觀，每月測試消防水泵、報警系統(tǒng)功能，每年委托專業(yè)機構(gòu)全面檢測（出具《消防設(shè)施檢測報告》）。隱患整改：對巡查/檢測發(fā)現(xiàn)的隱患（如滅火器過期、噴淋頭損壞），立即制定“整改方案（明確責任人、期限）”，整改后復(fù)查；對重大隱患（如消防泵故障），停用相關(guān)區(qū)域，采取臨時防護（如設(shè)置警示、安排專人值守），并報消防部門。設(shè)施更新：當設(shè)施達到使用年限（如滅火器5年、消防水泵10年）或無法滿足現(xiàn)行規(guī)范時，通過業(yè)主大會籌集資金更新（如老舊小區(qū)加裝電動自行車充電樁消防設(shè)施）。（三）日常管理：從“粗放管理”到“精細防控”巡查機制：實行“三級巡查”：秩序員每日巡查通道、設(shè)施外觀；工程員每周測試設(shè)施功能；項目經(jīng)理每月檢查制度落實。巡查記錄需“一事一錄”（如“2023年X月X日，1號樓2單元樓梯間堆放紙箱，已通知業(yè)主X小時內(nèi)清理”）。動火管理：動火作業(yè)實行“審批制”，作業(yè)前審核方案（如“裝修動火需配備2具滅火器、1名監(jiān)護人”），作業(yè)時現(xiàn)場監(jiān)護，作業(yè)后確認無隱患。重點區(qū)域：對地下室、配電房、餐飲商鋪等重點區(qū)域，明確管理責任人，設(shè)置警示標志（如“配電房嚴禁煙火”），禁止無關(guān)人員進入；餐飲商鋪需安裝油煙凈化器，定期清洗煙道。（四）宣傳培訓(xùn)：從“被動知曉”到“主動防范”員工培訓(xùn)：每季度組織“消防技能培訓(xùn)”，內(nèi)容涵蓋“法規(guī)解讀（如《消防法》第16條責任要求）”“設(shè)施操作（滅火器、消火栓使用）”“隱患識別（電氣火災(zāi)隱患排查）”；確保員工“四懂四會”（懂危險、懂預(yù)防、懂撲救、懂逃生；會報警、會用器材、會撲救、會疏散）。業(yè)主/租戶宣傳：通過“公告欄+微信群+入戶”多渠道宣傳，內(nèi)容包括“冬季用電安全”“燃氣泄漏處置”；針對老年業(yè)主、商戶，開展“上門講解逃生技巧”“商戶消防培訓(xùn)（如油鍋起火處置）”。陣地建設(shè)：在小區(qū)出入口、電梯間設(shè)置“消防宣傳角”，展示疏散路線圖、器材使用方法，營造安全氛圍。（五）應(yīng)急處置：從“慌亂應(yīng)對”到“有序處置”應(yīng)急響應(yīng)：火災(zāi)發(fā)生時，物業(yè)人員立即撥打“119”，啟動預(yù)案：疏散組引導(dǎo)人員沿安全出口撤離（優(yōu)先疏散老人、兒童），滅火組利用滅火器、消火栓撲救初期火災(zāi)，救護組協(xié)助傷員轉(zhuǎn)移；同時保護現(xiàn)場，配合消防部門調(diào)查。演練組織：每半年開展1次“實戰(zhàn)化演練”，模擬“高層火災(zāi)”“商鋪起火”等場景，演練后總結(jié)評估（如“疏散速度較慢，需優(yōu)化路線標識”），優(yōu)化預(yù)案。聯(lián)動機制：與社區(qū)、消防中隊建立“聯(lián)動群”，定期開展聯(lián)合演練（如“消防中隊指導(dǎo)物業(yè)開展高層疏散演練”）；重大節(jié)日（如春節(jié)）、活動期間，加強應(yīng)急值守。三、監(jiān)督與考核：從“責任空轉(zhuǎn)”到“閉環(huán)管理”內(nèi)部監(jiān)督：物業(yè)建立“消防考核機制”，將管理工作納入員工績效（如“設(shè)施維保不到位扣罰績效”）；對隱患整改不力的人員，開展“回爐培訓(xùn)”。外部監(jiān)督：接受業(yè)主、業(yè)委會監(jiān)督，每月公示《消防管理月報》（含設(shè)施維保、隱患整改情況）；配合消防部門檢查，對整改通知書“限時整改+書面反饋”。責任追究：對因責任不落實導(dǎo)致火災(zāi)的，依法追究責任人責任（如物業(yè)未履行巡查義務(wù)，需承擔相應(yīng)賠償責任）；構(gòu)成犯罪的，