2025年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試(房地產(chǎn)制度法規(guī)政策)綜合試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)填入括號(hào)內(nèi)）1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列哪一項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)交易的基本形式？（）A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓B.房地產(chǎn)抵押C.房地產(chǎn)繼承D.房地產(chǎn)贈(zèng)與【答案】C2.下列關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的說(shuō)法，正確的是（）A.出讓年限屆滿后自動(dòng)續(xù)期B.出讓合同由市、縣人民政府自然資源主管部門簽訂C.出讓金可以分期繳納，但不得超過(guò)三年D.商業(yè)用地出讓年限最高為70年【答案】B3.根據(jù)《土地管理法》，征收基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)多少公頃的，需報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)？（）A.20公頃B.35公頃C.50公頃D.70公頃【答案】B4.下列關(guān)于商品房預(yù)售條件的表述，錯(cuò)誤的是（）A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期D.高層住宅需完成主體結(jié)構(gòu)1/3以上【答案】D5.根據(jù)《民法典》，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，應(yīng)（）A.由國(guó)家無(wú)償收回B.自動(dòng)續(xù)期，但需補(bǔ)繳出讓金C.自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期費(fèi)用依法辦理D.需重新簽訂出讓合同【答案】C6.下列哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)？（）A.一級(jí)B.二級(jí)C.三級(jí)D.四級(jí)【答案】D7.根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)應(yīng)加入（）A.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)C.自然資源主管部門D.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門【答案】A8.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的說(shuō)法，正確的是（）A.抵押合同自簽訂之日起生效B.抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立C.抵押期間，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)D.抵押物必須為已竣工驗(yàn)收的房屋【答案】B9.根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，控制性詳細(xì)規(guī)劃由（）組織編制A.國(guó)務(wù)院B.省人民政府C.城市人民政府D.縣人民政府【答案】C10.下列哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)稅收？（）A.房產(chǎn)稅B.土地增值稅C.契稅D.印花稅【答案】D11.根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為（）A.一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)B.一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)C.甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)D.特級(jí)、一級(jí)、二級(jí)【答案】B12.下列關(guān)于住房公積金的表述，正確的是（）A.僅由職工個(gè)人繳納B.繳存比例由企業(yè)自行確定C.可用于支付購(gòu)房首付款D.提取需滿足購(gòu)房、還貸等法定情形【答案】D13.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，下列哪項(xiàng)不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記類型？（）A.首次登記B.轉(zhuǎn)移登記C.異議登記D.預(yù)告?zhèn)浒浮敬鸢浮緿14.下列關(guān)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的說(shuō)法，正確的是（）A.必須征收為國(guó)有后方可出讓B.可直接入市，但需符合規(guī)劃C.只能用于商品住宅開發(fā)D.無(wú)需繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金【答案】B15.根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)的內(nèi)容是（）A.房屋建筑面積B.投資回報(bào)承諾C.學(xué)區(qū)房說(shuō)明D.交通配套情況【答案】B16.下列哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)估價(jià)原則？（）A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.收益遞減原則【答案】D17.根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，教育用地出讓年限為（）A.40年B.50年C.60年D.70年【答案】B18.下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的說(shuō)法，正確的是（）A.無(wú)需備案即可開展業(yè)務(wù)B.可代收房款C.應(yīng)公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)D.可承諾房?jī)r(jià)漲幅【答案】C19.根據(jù)《民法典》，建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)設(shè)立時(shí)間為（）A.合同簽訂日B.貸款發(fā)放日C.登記日D.土地交付日【答案】C20.下列哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告基本內(nèi)容？（）A.估價(jià)目的B.估價(jià)方法C.估價(jià)師簽名D.估價(jià)師家庭成員信息【答案】D21.根據(jù)《土地管理法》，農(nóng)村村民一戶只能擁有（）A.一處宅基地B.兩處宅基地C.不超過(guò)200平方米宅基地D.不超過(guò)300平方米宅基地【答案】A22.下列關(guān)于房產(chǎn)稅納稅人的說(shuō)法，正確的是（）A.產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有的，由使用人繳納B.產(chǎn)權(quán)出典的，由出典人繳納C.產(chǎn)權(quán)未確定的，暫不繳納D.個(gè)人出租住房免征【答案】A23.根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)（）A.不得出租B.出租需經(jīng)抵押權(quán)人同意C.出租合同無(wú)效D.租金歸抵押權(quán)人所有【答案】B24.下列哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)估價(jià)方法？（）A.比較法B.成本法C.收益法D.折現(xiàn)現(xiàn)金流法【答案】D25.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》，共有不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)（）A.僅登記一人B.登記全部共有人C.登記代表人即可D.無(wú)需登記份額【答案】B26.下列關(guān)于土地增值稅的說(shuō)法，正確的是（）A.個(gè)人銷售住房一律免征B.增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分稅率為30%C.普通住宅增值額超過(guò)200%的部分稅率為60%D.土地增值稅實(shí)行比例稅率【答案】B27.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)（）A.口頭約定即可B.必須公證C.應(yīng)當(dāng)書面簽訂D.需經(jīng)住建部門審批【答案】C28.下列哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)禁止行為？（）A.簽署虛假估價(jià)報(bào)告B.同時(shí)在兩個(gè)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)C.接受委托人合理咨詢D.泄露委托人商業(yè)秘密【答案】C29.根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，臨時(shí)建筑使用期限一般不超過(guò)（）A.1年B.2年C.3年D.5年【答案】B30.下列關(guān)于房地產(chǎn)稅收減免的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）A.個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房可減按1%征收契稅B.公租房建設(shè)期間免征城鎮(zhèn)土地使用稅C.企業(yè)改制重組中房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移一律免征契稅D.舊房轉(zhuǎn)讓增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅【答案】C二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列哪些情形需辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？（）A.房屋買賣B.房屋繼承C.房屋贈(zèng)與D.房屋出租E.夫妻財(cái)產(chǎn)約定【答案】A、B、C、E32.根據(jù)《土地管理法》，征收土地應(yīng)支付的費(fèi)用包括（）A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.安置補(bǔ)助費(fèi)C.青苗補(bǔ)償費(fèi)D.土地出讓金E.社會(huì)保障費(fèi)用【答案】A、B、C、E33.下列哪些屬于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用限制？（）A.僅用于估價(jià)目的B.不得擅自公開C.有效期不超過(guò)一年D.可隨意復(fù)制傳播E.不得用于司法拍賣【答案】A、B、C34.下列哪些屬于商品房現(xiàn)售條件？（）A.已通過(guò)竣工驗(yàn)收B.拆遷安置已落實(shí)C.配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付條件D.已辦理初始登記E.已確定竣工日期【答案】A、B、C、D35.根據(jù)《民法典》，下列哪些財(cái)產(chǎn)不得抵押？（）A.宅基地使用權(quán)B.學(xué)校教學(xué)樓C.被查封的房屋D.已出租的商鋪E.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋【答案】A、B、C、E36.下列哪些屬于房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策？（）A.個(gè)人銷售滿2年普通住房免征增值稅B.企業(yè)改制重組免征契稅C.公租房租金收入免征房產(chǎn)稅D.個(gè)人購(gòu)買90平方米以下家庭唯一住房契稅1%E.土地增值稅一律免征【答案】A、C、D37.下列哪些屬于房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)條件？（）A.取得估價(jià)師資格B.受聘于估價(jià)機(jī)構(gòu)C.無(wú)刑事處罰記錄D.具有高級(jí)職稱E.完成繼續(xù)教育【答案】A、B、C、E38.下列哪些屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同內(nèi)容？（）A.服務(wù)事項(xiàng)B.服務(wù)期限C.傭金標(biāo)準(zhǔn)D.房屋平面圖E.爭(zhēng)議解決方式【答案】A、B、C、E39.下列哪些情形需辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記？（）A.權(quán)利人姓名變更B.房屋坐落地名變更C.房屋面積增加D.房屋用途改變E.房屋出租【答案】A、B、C、D40.下列哪些屬于房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德要求？（）A.獨(dú)立客觀B.誠(chéng)實(shí)守信C.公平競(jìng)爭(zhēng)D.保守秘密E.追求利潤(rùn)最大化【答案】A、B、C、D三、填空題（每空1分，共20分）41.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的________同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！敬鸢浮客恋厥褂脵?quán)42.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為________年?！敬鸢浮?043.土地增值稅實(shí)行________稅率。【答案】超率累進(jìn)44.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由至少________名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字?！敬鸢浮?45.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行________登記制度?！敬鸢浮拷y(tǒng)一46.商品房預(yù)售資金應(yīng)納入________賬戶監(jiān)管?！敬鸢浮繉Ｓ?7.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期為________年?！敬鸢浮?48.根據(jù)《土地管理法，農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合________規(guī)劃?！敬鸢浮看迩f49.房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)________一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納?！敬鸢浮吭?0.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行________制度?！敬鸢浮棵鞔a標(biāo)價(jià)51.根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地必須符合________規(guī)劃?！敬鸢浮靠刂菩栽敿?xì)52.房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育每________年為一個(gè)周期?！敬鸢浮?53.土地使用權(quán)出讓金應(yīng)在簽訂出讓合同后________日內(nèi)支付?！敬鸢浮?054.根據(jù)《民法典，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)，未行使的，人民法院________保護(hù)?！敬鸢浮坎挥?5.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用期限自出具之日起一般不超過(guò)________年?！敬鸢浮?56.根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例，未取得資質(zhì)等級(jí)證書擅自開發(fā)房地產(chǎn)的，處以違法所得________倍以下罰款。【答案】557.土地增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為________%?！敬鸢浮?058.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具虛假報(bào)告，由縣級(jí)以上住建部門給予警告，并處________萬(wàn)元以上罰款。【答案】159.根據(jù)《契稅暫行條例，契稅稅率為________%?！敬鸢浮?—560.房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)有效期為________年?！敬鸢浮?四、簡(jiǎn)答題（每題10分，共30分）61.簡(jiǎn)述國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓與劃撥的主要區(qū)別。【答案】（1）取得方式：出讓通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌等有償方式；劃撥為縣級(jí)以上人民政府依法無(wú)償批準(zhǔn)。（2）使用年限：出讓有最高年限限制；劃撥無(wú)固定年限。（3）對(duì)價(jià)：出讓需繳納出讓金；劃撥無(wú)需繳納。（4）轉(zhuǎn)讓限制：出讓土地可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；劃撥土地轉(zhuǎn)讓需經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)繳出讓金。（5）適用范圍：出讓適用于經(jīng)營(yíng)性用地；劃撥適用于國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)等用地。62.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的作用及主要內(nèi)容?！敬鸢浮孔饔茫好鞔_估價(jià)的前提條件，界定估價(jià)結(jié)論的適用范圍，提示報(bào)告使用人注意風(fēng)險(xiǎn)。主要內(nèi)容：（1）合法性假設(shè)：假定產(chǎn)權(quán)合法、資料真實(shí)。（2）規(guī)劃條件假設(shè)：假定規(guī)劃用途、容積率等不變。（3）市場(chǎng)條件假設(shè)：假定市場(chǎng)穩(wěn)定、無(wú)重大波動(dòng)。（4）使用限制：報(bào)告用途、使用期限、使用人范圍。（5）其他特殊假設(shè)：如未實(shí)地測(cè)量、未考慮環(huán)境污染等。63.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)稅收中土地增值稅的扣除項(xiàng)目?jī)?nèi)容及計(jì)算步驟。【答案】扣除項(xiàng)目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)20%）。計(jì)算步驟：第一步：計(jì)算轉(zhuǎn)讓收入總額；第二步：匯總上述五項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額；第三步：計(jì)算增值額＝轉(zhuǎn)讓收入－扣除項(xiàng)目金額；第四步：計(jì)算增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%；第五步：按超率累進(jìn)稅率確定適用稅率；第六步：計(jì)算應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。五、綜合應(yīng)用題（每題20分，共40分）64.案例：A市某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2023年1月通過(guò)掛牌出讓取得一宗住宅用地，面積20000平方米，出讓年限70年，成交總價(jià)8億元，已繳清出讓金并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。項(xiàng)目規(guī)劃容積率2.0，建筑密度20%，綠地率35%，可售住宅面積38000平方米，配建保障性住房2000平方米（無(wú)償移交政府）。2025年6月項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，取得《竣工驗(yàn)收備案表》。2025年10月，公司委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該項(xiàng)目未售部分市場(chǎng)價(jià)值，未售住宅面積10000平方米，市場(chǎng)均價(jià)45000元/平方米。要求：（1）計(jì)算該項(xiàng)目已售部分銷售收入；（2）計(jì)算未售部分市場(chǎng)價(jià)值；（3）根據(jù)現(xiàn)行政策，說(shuō)明該項(xiàng)目銷售未售部分需繳納的主要稅種及計(jì)稅依據(jù)；（4）指出估價(jià)機(jī)構(gòu)在評(píng)估未售部分價(jià)值時(shí)應(yīng)關(guān)注的特殊事項(xiàng)?！敬鸢浮浚?）已售面積＝38000－10000＝28000平方米銷售收入＝28000×45000＝12.6億元（2）未售部分市場(chǎng)價(jià)值＝10000×45000＝4.5億元（3）主要稅種及計(jì)稅依據(jù)：①增值稅：按銷售收入扣除土地價(jià)款后的余額，按9%稅率計(jì)算；②土地增值稅：按增值額實(shí)行超率累進(jìn)稅率，扣除項(xiàng)目包括土地價(jià)款、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金及加計(jì)20%；③企業(yè)所得稅：按應(yīng)納稅所得額25%稅率計(jì)算；④城建稅、教育費(fèi)附加：以實(shí)際繳納增值稅額為計(jì)稅依據(jù)；⑤印花稅：按銷售合同金額0.05%計(jì)征。（4）特殊事項(xiàng)：①未售部分是否存在抵押、查封等權(quán)利限制；②保障性