【2025年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價基礎與實務》練習題及答案】一、單項選擇題（共20題，每題1分。每題只有1個最符合題意的答案，請將正確選項的字母填在括號內(nèi)）1.某宗房地產(chǎn)在價值時點土地使用權剩余年限為35年，建筑物經(jīng)濟壽命為50年，建筑物已使用10年，則該宗房地產(chǎn)的收益年限應?。ǎ?。A.35年?B.40年?C.45年?D.50年答案：A2.采用比較法估價時，對可比實例成交價格進行權益狀況調(diào)整屬于（）。A.建立比較基礎?B.交易情況修正?C.市場狀況調(diào)整?D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整答案：D3.下列關于成本法估價中“開發(fā)利潤”的表述，正確的是（）。A.開發(fā)利潤=土地取得成本×開發(fā)利潤率B.開發(fā)利潤=（土地取得成本+建設成本）×開發(fā)利潤率C.開發(fā)利潤=（土地取得成本+建設成本+管理費用）×開發(fā)利潤率D.開發(fā)利潤=（土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用）×開發(fā)利潤率答案：C4.某在建工程形象進度為結(jié)構(gòu)封頂，外墻砌筑完成，門窗安裝完成50%，則其開發(fā)完成度最接近（）。A.35%?B.45%?C.55%?D.65%答案：C5.運用收益法評估出租型房地產(chǎn)時，運營費用中不應扣除的是（）。A.物業(yè)管理費?B.房產(chǎn)稅?C.房地產(chǎn)折舊?D.租賃代理費答案：C6.某城市基準地價更新周期原則上不得超過（）。A.2年?B.3年?C.4年?D.5年答案：B7.下列關于價值時點的說法，錯誤的是（）。A.價值時點可以是過去、現(xiàn)在或未來的某一日期B.價值時點必須與實地查勘完成日一致C.價值時點由估價目的決定D.價值時點應在估價報告中明確說明答案：B8.某宗房地產(chǎn)抵押估價中，估價師在價值時點無法進入估價對象內(nèi)部查勘，則應在估價報告中予以披露并（）。A.終止估價?B.假定其無重大瑕疵?C.假定其與同類房地產(chǎn)相同?D.將限制條件及可能的影響予以說明答案：D9.采用“年限法”計算建筑物折舊時，直線折舊率等于（）。A.1÷建筑物經(jīng)濟壽命?B.已使用年限÷建筑物經(jīng)濟壽命C.1÷已使用年限?D.剩余使用年限÷建筑物經(jīng)濟壽命答案：A10.某宗房地產(chǎn)未來凈收益每年遞增2%，資本化率為6%，則其收益乘數(shù)為（）。A.12.5?B.16.7?C.20.0?D.25.0答案：B11.下列關于估價報告使用期限的表述，正確的是（）。A.使用期限自價值時點起算?B.使用期限自報告出具日起算C.使用期限自實地查勘完成日起算?D.使用期限自估價委托日起算答案：B12.某宗土地面積為5000m2，容積率為2.0，建筑密度為40%，則其建筑基底面積最大為（）。A.1000m2?B.2000m2?C.2500m2?D.4000m2答案：B13.在比較法估價中，建立比較基礎時，將“賣方實收價”統(tǒng)一為“買方實付價”需（）。A.加計應由買方繳納的稅費?B.減計應由賣方繳納的稅費C.加計應由賣方繳納的稅費?D.減計應由買方繳納的稅費答案：A14.某宗房地產(chǎn)采用收益法評估，第一年凈收益為100萬元，此后每年增長3%，資本化率為8%，則其收益價值最接近（）。A.1429萬元?B.1667萬元?C.2000萬元?D.2500萬元答案：B15.下列關于估價假設和限制條件的說法，正確的是（）。A.所有估價項目必須設定“無法律糾紛”假設B.估價假設可與已查明事實相矛盾C.限制條件是對估價結(jié)果有重大影響的事項D.估價假設無需在報告中披露答案：C16.某宗房地產(chǎn)已辦理抵押登記，現(xiàn)再次申請抵押貸款，則本次估價應優(yōu)先選擇的價值類型為（）。A.市場價值?B.投資價值?C.抵押凈值?D.快速變現(xiàn)價值答案：C17.下列關于房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德的表述，錯誤的是（）。A.估價師不得簽署本人未參與工作的估價報告B.估價師可以在委托人授意下高估或低估C.估價師應回避與自身利益相關的估價業(yè)務D.估價師應保守在執(zhí)業(yè)中知悉的商業(yè)秘密答案：B18.某宗房地產(chǎn)采用成本法估價，土地重新購建價格為800萬元，建筑物重新購建價格為1200萬元，建筑物折舊為300萬元，則其成本價值為（）。A.1700萬元?B.1900萬元?C.2000萬元?D.2300萬元答案：A19.下列關于估價檔案保存的說法，正確的是（）。A.自報告出具之日起不少于5年?B.自報告出具之日起不少于10年C.自報告出具之日起不少于15年?D.自報告出具之日起不少于20年答案：C20.某宗房地產(chǎn)估價報告出具日為2025年6月30日，則其檔案保存期滿日期為（）。A.2030年6月30日?B.2035年6月30日?C.2040年6月30日?D.2045年6月30日答案：C二、多項選擇題（共10題，每題2分。每題有2～4個符合題意的答案，多選、少選、錯選均不得分）21.下列屬于房地產(chǎn)估價原則的有（）。A.獨立客觀公正原則?B.合法原則?C.價值時點原則?D.替代原則?E.最高最佳利用原則答案：ABCDE22.收益法估價中，求取凈收益時應扣除的運營費用包括（）。A.房屋保險費?B.租賃稅費?C.設備更新準備金?D.抵押貸款還本付息額?E.物業(yè)服務費答案：ABCE23.下列關于比較法選取可比實例的說法，正確的有（）。A.可比實例應與估價對象用途相同?B.可比實例成交日期與價值時點相差不宜超過2年C.可比實例成交價格應為正常價格?D.可比實例區(qū)位應與估價對象相同E.可比實例建筑面積應與估價對象完全一致答案：ABC24.下列關于成本法估價中“銷售費用”的說法，正確的有（）。A.包括廣告費?B.包括銷售代理費?C.包括銷售場地租賃費?D.包括銷售人員的年終獎?E.包括銷售稅費答案：ABCD25.下列屬于房地產(chǎn)估價報告必備內(nèi)容的有（）。A.致估價委托人函?B.估價師聲明?C.估價假設和限制條件?D.估價技術路線?E.估價結(jié)果報告答案：ABCE26.下列關于基準地價系數(shù)修正法的說法，正確的有（）。A.適用于市場不活躍區(qū)域?B.需進行期日修正?C.需進行容積率修正?D.需進行土地使用年期修正?E.需進行開發(fā)程度修正答案：ABCDE27.下列關于房地產(chǎn)抵押估價風險的說法，正確的有（）。A.抵押價值可能低于市場價值?B.未來房地產(chǎn)市場波動影響抵押凈值C.抵押估價無需考慮變現(xiàn)費用?D.抵押估價需關注優(yōu)先受償款E.抵押估價報告使用期限一般短于其他目的報告答案：ABDE28.下列關于估價實地查勘的說法，正確的有（）。A.實地查勘日可與價值時點不一致?B.實地查勘應拍攝估價對象內(nèi)部外部照片C.實地查勘記錄需估價師簽字?D.委托人拒絕查勘時估價師應終止估價E.實地查勘記錄應保存于估價檔案答案：ABCE29.下列關于房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)管的說法，正確的有（）。A.住房和城鄉(xiāng)建設部負責行業(yè)監(jiān)管?B.省級估價行業(yè)組織負責信用檔案管理C.估價報告需進行網(wǎng)上備案?D.估價機構(gòu)資質(zhì)實行告知承諾制E.估價師執(zhí)業(yè)需進行繼續(xù)教育答案：ABCE30.下列關于估價報告簽章的說法，正確的有（）。A.應由至少2名注冊房地產(chǎn)估價師簽字?B.應加蓋估價機構(gòu)公章C.簽字估價師對報告內(nèi)容負責?D.分支機構(gòu)可以自己的名義出具報告E.估價師簽字可電子簽章答案：ABCE三、填空題（共10空，每空1分）31.房地產(chǎn)估價中，把交易情況不正常的市場價格修正為正常價格的過程稱為________。答案：交易情況修正32.收益法估價中，將未來各年凈收益折現(xiàn)到價值時點的過程稱為________。答案：資本化33.成本法估價中，建筑物折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和________折舊。答案：經(jīng)濟34.某宗房地產(chǎn)土地面積為2000m2，容積率為3.0，建筑密度為50%，則其最大建筑基底面積為________m2。答案：100035.比較法估價中，將可比實例價格調(diào)整為估價對象價格時，最后一步調(diào)整是________調(diào)整。答案：房地產(chǎn)狀況36.基準地價系數(shù)修正法中，將基準地價期日修正到價值時點的修正系數(shù)稱為________修正系數(shù)。答案：期日37.房地產(chǎn)抵押估價中，抵押凈值等于抵押價值減去________。答案：優(yōu)先受償款38.估價報告使用期限屆滿后，委托人如需繼續(xù)使用估價結(jié)果，應委托估價機構(gòu)進行________。答案：重新估價39.房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育周期為________年，每個周期不少于120學時。答案：340.估價檔案中，估價委托合同、估價報告原件、實地查勘記錄等應保存________年以上。答案：15四、簡答題（共4題，每題10分）41.簡述比較法估價的基本步驟。答案：（1）搜集交易實例；（2）選取可比實例；（3）建立比較基礎；（4）進行交易情況修正；（5）進行市場狀況調(diào)整；（6）進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；（7）求取比準價格；（8）確定估價對象價值。42.簡述收益法估價中凈收益測算的注意事項。答案：（1）凈收益應為正?？陀^收益，不得采用個別業(yè)主特殊收益；（2）應扣除與獲取收益直接相關的必要運營費用；（3）不得扣除折舊、抵押貸款還本付息額、所得稅；（4）應區(qū)分合同租金與市場租金，優(yōu)先采用市場租金；（5）應考慮空置率、收租損失及未來收益變化趨勢；（6）對于帶租約房地產(chǎn)，應分別測算租約期內(nèi)與期外凈收益。43.簡述成本法估價中“開發(fā)利潤”的確定方法。答案：（1）開發(fā)利潤應以同類房地產(chǎn)開發(fā)的平均利潤水平為基礎；（2）計算基數(shù)為土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用之和；（3）利潤率可采用成本利潤率或銷售利潤率，需明確內(nèi)涵；（4）應收集當?shù)赝愴椖控攧請蟊?、行業(yè)統(tǒng)計資料；（5）利潤率應反映價值時點市場狀況，避免過高或過低；（6）對特殊項目可采用個別調(diào)整，但需充分說明理由。44.簡述房地產(chǎn)抵押估價中“變現(xiàn)費用”的主要內(nèi)容。答案：（1）司法拍賣傭金；（2）評估費、拍賣公告費、拍賣場地費；（3）交易手續(xù)費、登記費；（4）契稅、增值稅及附加、土地增值稅等交易稅費；（5）強制執(zhí)行費用、律師費、保管費；（6）其他為實現(xiàn)抵押權而發(fā)生的合理費用。五、計算題（共3題，每題20分）45.某宗寫字樓用于出租，建筑面積5000m2，價值時點市場月租金為80元/m2（建筑面積），年空置率8%，年運營費用率為25%，資本化率為7%，收益年限為40年，凈收益每年不變。請用收益法計算該寫字樓收益價值。（結(jié)果保留整數(shù)）答案：年有效毛收入=5000×80×12×(1?8%)=4416000元年運營費用=4416000×25%=1104000元年凈收益=4416000?1104000=3312000元收益價值=3312000÷7%×[1?1÷(1+7%)^40]=3312000÷0.07×0.933=44160000×0.933≈41200000元答：該寫字樓收益價值約為4120萬元。46.某宗土地面積為3000m2，容積率2.5，規(guī)劃用途為住宅，價值時點同類樓盤平均售價為12000元/m2（建筑面積），土地取得稅費為地價款的4%，建設成本為3500元/m2，管理費用為建設成本的5%，銷售費用為售價的3%，開發(fā)利潤為（土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用）×15%，建筑物經(jīng)濟壽命50年，已使用0年，無折舊。請用成本法計算該宗房地產(chǎn)成本價值。（結(jié)果保留整數(shù)）答案：建筑面積=3000×2.5=7500m2設土地取得成本為X土地取得稅費=0.04X建設成本=7500×3500=26250000元管理費用=26250000×5%=1312500元銷售費用=7500×12000×3%=2700000元開發(fā)利潤=(X+0.04X+26250000+1312500+2700000)×15%=(1.04X+30262500)×0.15=0.156X+4539375成本價值=1.04X+26250000+1312500+2700000+0.156X+4539375=1.196X+34801875又因成本價值=售價=12000×7500=90000000元故1.196X=90000000?34801875=55198125X=55198125÷1.196≈46150000元土地取得成本≈4615萬元成本價值=90000000元答：該宗房地產(chǎn)成本價值為9000萬元。47.某宗商業(yè)用房建筑面積1000m2，價值時點市場月租金為100元/m2（建筑面積），租約剩余3年，合同月租金為90元/m2，年空置率5%，運營費用率20%，資本化率為8%，租約外凈收益每年不變，建筑物剩余壽命35年。請用收益法計算該商業(yè)用房收益價值。（結(jié)果保留整數(shù)）答案：租約期內(nèi)：年有效毛收入=1000×90×12×(1?5%)=1026000元年運營費用=1026000×20%=205200元年凈收益=1026000?205200=820800元租約期外：年有效毛收入=1000×100×12×(1?5%)=1140000元年運營費用=1140000×20%=228000元年凈收益=1140000?228000=912000元租約期內(nèi)收益現(xiàn)值：820800÷8%×[1?1÷(1+8%)^3]=820800÷0.08×0.2062=10260000×0.2062≈2115000元租約期外收益現(xiàn)值：912000÷8%×[1?1÷(1+8%)^32]÷(1+8%)^3=11400000×0.906×0.7938≈8200000元收益價值=2115000+8200000=10315000元答：該商業(yè)用房收益價值約為1032萬元。六、綜合分析題（共1題，30分）48.閱讀下列資料并回答問題：資料：某市老城區(qū)一宗舊廠房占地5000m2，土地用途為工業(yè)，土地使用權剩余年限35年，建筑物為單層排架結(jié)構(gòu)，建筑面積3000m2，已使用20年，經(jīng)濟壽命40年，現(xiàn)狀空置。城市規(guī)劃已將該區(qū)域調(diào)整為“商業(yè)商務兼容居住”用地，控規(guī)指標：容積率3.0，建筑密度40%，綠地率25%，建筑限高60m。價值時點同類區(qū)域工業(yè)用地地面價為1200元/m2，商業(yè)用地樓面價為4000元/m2，住宅樓面價為8000元/m2。工業(yè)廠房現(xiàn)值為800元/m2（建筑面積），拆除費用為200元/m2（建筑面積），殘值率為3%。改造為商業(yè)商務綜合體的建設成本為4500元/m2（建筑面積），管理費用為建設成本的6%，銷售費用為售價的4%，開發(fā)利潤為（土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用）×18%。預計改造后商業(yè)部分可售面積6000m2，售價15000元/m2；住宅部分可售面積9000m2，售價12000元/m2。商業(yè)部分銷售稅費為售價的10%，住宅部分為8%。問題：（1）指出該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用方式并說明理由；（2）用假設開發(fā)法測算該宗房地產(chǎn)價值（結(jié)果保留整數(shù)）；（3）列出估價報告應披露的特殊事項。答案：（1）最高最佳利用方式為“拆除舊廠房，開發(fā)建設商業(yè)商務兼容居住綜合體”。理由：①規(guī)劃條件已允許用途變更；②區(qū)域商業(yè)、住宅需求旺盛，售價遠高于工業(yè)用途；③改造后收益遠高于現(xiàn)狀工業(yè)用途；④技術可行，限高60m滿足容積率3.0要求。（2）假設開發(fā)法計算：開發(fā)完成價值：