房地產(chǎn)評(píng)估師資格認(rèn)證考試技巧試題及答案考試時(shí)長(zhǎng)：120分鐘滿(mǎn)分：100分試卷名稱(chēng)：房地產(chǎn)評(píng)估師資格認(rèn)證考試技巧試題考核對(duì)象：房地產(chǎn)評(píng)估師資格認(rèn)證考生題型分值分布：-判斷題（20分）-單選題（20分）-多選題（20分）-案例分析（18分）-論述題（22分）總分：100分---一、判斷題（共10題，每題2分，總分20分）1.房地產(chǎn)評(píng)估中的“最高最佳使用原則”是指評(píng)估對(duì)象在當(dāng)前市場(chǎng)條件下可能實(shí)現(xiàn)的最大收益狀態(tài)。2.成本法評(píng)估適用于新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其核心是重置成本。3.市場(chǎng)法評(píng)估中，可比案例的選取應(yīng)滿(mǎn)足時(shí)間、區(qū)域、用途、規(guī)模等三個(gè)核心匹配條件。4.收益法評(píng)估中，凈收益的測(cè)算通常采用未來(lái)收益的折現(xiàn)值。5.房地產(chǎn)評(píng)估中的“公允價(jià)值”是指交易雙方在理性、非強(qiáng)制條件下自愿達(dá)成的價(jià)格。6.土地增值稅的計(jì)算基于評(píng)估后的土地增值額，適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。7.評(píng)估報(bào)告中，參數(shù)選取的合理性應(yīng)通過(guò)敏感性分析進(jìn)行驗(yàn)證。8.房地產(chǎn)評(píng)估師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，必須遵守獨(dú)立、客觀(guān)、公正的原則。9.評(píng)估報(bào)告中，市場(chǎng)法中的交易案例修正應(yīng)至少包含三個(gè)維度（時(shí)間、區(qū)域、用途）。10.評(píng)估師在提供評(píng)估意見(jiàn)時(shí)，可以基于個(gè)人經(jīng)驗(yàn)主觀(guān)調(diào)整評(píng)估結(jié)果。二、單選題（共10題，每題2分，總分20分）1.以下哪種方法最適合評(píng)估商業(yè)綜合體的價(jià)值？（）A.成本法B.市場(chǎng)法C.收益法D.成交法2.某宗土地評(píng)估采用市場(chǎng)法，選取了三個(gè)可比案例，其成交價(jià)格分別為8000元/平方米、8500元/平方米、9000元/平方米，經(jīng)修正后的比準(zhǔn)價(jià)格為（）元/平方米。A.8300B.8600C.8800D.91003.收益法評(píng)估中，若某商鋪年租金收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)成本占租金收入的30%，折現(xiàn)率為8%，則其10年收益現(xiàn)值系數(shù)為（）。（保留兩位小數(shù)）A.6.710B.6.145C.5.866D.7.3604.評(píng)估某在建工程時(shí)，若其已完成工程進(jìn)度為60%，重置成本為2000萬(wàn)元，則其評(píng)估價(jià)值約為（）萬(wàn)元。A.1200B.1500C.1800D.20005.以下哪種情形會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果偏高？（）A.可比案例選取過(guò)少B.折現(xiàn)率設(shè)定過(guò)高C.未考慮法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)D.重置成本測(cè)算過(guò)于保守6.房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中，參數(shù)選取的合理性應(yīng)通過(guò)（）進(jìn)行驗(yàn)證。A.專(zhuān)家評(píng)審B.敏感性分析C.市場(chǎng)調(diào)查D.政府公示7.某宗住宅用地剩余使用年限為30年，評(píng)估采用剩余法，若土地年增值率為6%，則其30年期土地價(jià)格相當(dāng)于現(xiàn)值的（）倍。（保留兩位小數(shù)）A.17.41B.15.37C.19.87D.21.458.評(píng)估師在提供評(píng)估意見(jiàn)時(shí)，應(yīng)（）作為核心依據(jù)。A.個(gè)人經(jīng)驗(yàn)B.交易案例C.法律法規(guī)D.市場(chǎng)情緒9.以下哪種方法最適合評(píng)估歷史遺留的工業(yè)廠(chǎng)房？（）A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.成交法10.房地產(chǎn)評(píng)估中的“最高最佳使用原則”的核心是（）。A.最大化收益B.保障安全C.符合規(guī)劃D.維持現(xiàn)狀三、多選題（共10題，每題2分，總分20分）1.市場(chǎng)法評(píng)估中，修正可比案例應(yīng)考慮的因素包括（）。A.時(shí)間因素B.區(qū)域因素C.用途差異D.成本變化E.交易動(dòng)機(jī)2.收益法評(píng)估中，凈收益的測(cè)算應(yīng)扣除（）。A.房屋折舊B.運(yùn)營(yíng)成本C.貸款利息D.保險(xiǎn)費(fèi)用E.管理費(fèi)用3.房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中，應(yīng)披露的內(nèi)容包括（）。A.評(píng)估目的B.評(píng)估方法C.參數(shù)選取依據(jù)D.評(píng)估假設(shè)E.個(gè)人意見(jiàn)4.成本法評(píng)估中，重置成本的構(gòu)成包括（）。A.土地成本B.建安成本C.專(zhuān)業(yè)費(fèi)用D.利息成本E.稅費(fèi)5.以下哪些情形會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果偏低？（）A.可比案例選取過(guò)多B.折現(xiàn)率設(shè)定過(guò)低C.未考慮法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)D.重置成本測(cè)算過(guò)于激進(jìn)E.交易案例過(guò)時(shí)6.房地產(chǎn)評(píng)估中的“公允價(jià)值”應(yīng)滿(mǎn)足的條件包括（）。A.交易雙方自愿B.非強(qiáng)制交易C.信息對(duì)稱(chēng)D.市場(chǎng)條件正常E.評(píng)估師主觀(guān)判斷7.評(píng)估師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括（）。A.獨(dú)立客觀(guān)B.公正透明C.保守秘密D.避免利益沖突E.個(gè)人盈利優(yōu)先8.市場(chǎng)法評(píng)估中，可比案例的選取應(yīng)滿(mǎn)足（）條件。A.時(shí)間相近B.區(qū)域相同C.用途一致D.規(guī)模相近E.交易價(jià)格合理9.收益法評(píng)估中，凈收益的測(cè)算應(yīng)考慮（）。A.租金收入B.運(yùn)營(yíng)成本C.投資回報(bào)D.資本化率E.市場(chǎng)趨勢(shì)10.房地產(chǎn)評(píng)估中的“最高最佳使用原則”應(yīng)考慮的因素包括（）。A.法律法規(guī)限制B.經(jīng)濟(jì)可行性C.市場(chǎng)接受度D.投資回報(bào)率E.個(gè)人偏好四、案例分析（共3題，每題6分，總分18分）案例一：某城市中心商業(yè)地塊，面積5000平方米，剩余使用年限40年，規(guī)劃用途為商業(yè)綜合體。評(píng)估師選取了三個(gè)可比案例：-案例A：同區(qū)域去年成交的商業(yè)地塊，面積6000平方米，成交價(jià)8000元/平方米；-案例B：同區(qū)域今年成交的住宅地塊，面積4000平方米，成交價(jià)6000元/平方米；-案例C：鄰區(qū)域去年成交的商業(yè)地塊，面積5000平方米，成交價(jià)7500元/平方米。經(jīng)修正后，比準(zhǔn)價(jià)格為7800元/平方米。若采用收益法評(píng)估，預(yù)計(jì)年租金收入為500萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)成本占租金收入的30%，折現(xiàn)率為8%，則該地塊的評(píng)估價(jià)值為多少？案例二：某在建住宅項(xiàng)目，建筑面積2萬(wàn)平方米，已完成工程進(jìn)度70%，重置成本為3000萬(wàn)元。若剩余工程預(yù)計(jì)成本為1000萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)值為多少？案例三：某宗住宅用地，面積3000平方米，剩余使用年限30年，評(píng)估采用剩余法。若土地年增值率為6%，開(kāi)發(fā)成本為4000元/平方米，開(kāi)發(fā)周期2年，折現(xiàn)率為8%，則該地塊的評(píng)估價(jià)值為多少？五、論述題（共2題，每題11分，總分22分）1.論述市場(chǎng)法評(píng)估中可比案例選取與修正的要點(diǎn)，并舉例說(shuō)明如何修正時(shí)間因素和區(qū)域因素。2.結(jié)合實(shí)際案例，論述收益法評(píng)估中凈收益測(cè)算的難點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.×（成本法核心是重置成本或重建成本）3.×（至少四個(gè)核心匹配條件：時(shí)間、區(qū)域、用途、規(guī)模）4.√5.√6.√7.√8.√9.√10.×（必須基于客觀(guān)依據(jù)）二、單選題1.C2.A（修正后的比準(zhǔn)價(jià)格取三個(gè)案例的平均值）3.B（10年期現(xiàn)值系數(shù)=1-1/(1+8%)^10/8%≈6.145）4.B（評(píng)估價(jià)值=2000×60%+1000=1500萬(wàn)元）5.B6.B7.A（30年期現(xiàn)值系數(shù)=1-1/(1+6%)^30/6%≈17.41）8.C9.C10.A三、多選題1.ABCD2.ABCE3.ABCD4.BCD5.BDE6.ABCD7.ACD8.ABCD9.AB10.ABC四、案例分析案例一：收益法評(píng)估價(jià)值=500×(1-30%)×(P/A,8%,40)/8%≈1750萬(wàn)元市場(chǎng)法比準(zhǔn)價(jià)格=7800萬(wàn)元綜合評(píng)估價(jià)值取兩者較高者，即7800萬(wàn)元。案例二：評(píng)估價(jià)值=3000×70%+1000=2800萬(wàn)元。案例三：土地價(jià)值=3000×(P/F,8%,2)×(1-1/(1+6%)^30/6%)≈1200萬(wàn)元開(kāi)發(fā)價(jià)值=4000×2=8000萬(wàn)元綜合價(jià)值=1200+8000=9200萬(wàn)元。五、論述題1.市場(chǎng)法評(píng)估要點(diǎn)：-可比案例選?。盒铦M(mǎn)足時(shí)間、區(qū)域、用途、規(guī)模等核心匹配條件，數(shù)量至少三個(gè)。-修正方法：-時(shí)間因素修正：通過(guò)市場(chǎng)利率或通貨膨脹率調(diào)整。例如，案例A成交于3年前，若市場(chǎng)利率上升1%，則價(jià)格需下調(diào)10%。-區(qū)域因素修正：通過(guò)區(qū)域收益差異系數(shù)調(diào)整。例如，案例C位于