廣州市房地產(chǎn)估價師資格考試要求試題考試時長：120分鐘滿分：100分考核對象：房地產(chǎn)估價師備考人員題型分值分布：-判斷題（20分）-單選題（20分）-多選題（20分）-案例分析（18分）-論述題（22分）總分：100分---一、判斷題（共10題，每題2分，總分20分）1.房地產(chǎn)估價的核心原則是最高最佳使用原則，該原則僅適用于有收益的房地產(chǎn)。2.市場比較法中的交易日期修正是指將可比案例的交易價格調(diào)整到估價時點價格。3.成本法估價中，土地重置成本是指重新購置一塊與原地塊具有相同區(qū)位和用途的土地所需的費用。4.收益法估價中，凈收益是指物業(yè)總收入減去所有運營費用后的余額。5.假設(shè)開發(fā)法適用于開發(fā)用地估價，其關(guān)鍵是確定開發(fā)完成后的物業(yè)價值。6.房地產(chǎn)估價報告應包含估價目的、估價對象、估價方法、估價結(jié)果等內(nèi)容。7.道路等級越高，其周邊房地產(chǎn)的區(qū)位價值越高。8.土地增值稅的計算基數(shù)包括取得土地使用權(quán)支付的金額、開發(fā)成本及加計扣除費用。9.住宅房地產(chǎn)的估價通常采用市場比較法，商業(yè)地產(chǎn)估價更傾向于收益法。10.估價師應獨立、客觀、公正地開展業(yè)務，不得受委托人或其他利益相關(guān)方的影響。二、單選題（共10題，每題2分，總分20分）1.下列哪種估價方法最適合評估純收益穩(wěn)定的住宅地產(chǎn)？（）A.市場比較法B.成本法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法2.在市場比較法中，修正可比案例價格時，通常需要考慮的因素不包括（）。A.交易日期差異B.房地產(chǎn)狀況差異C.土地使用權(quán)年限差異D.容積率差異3.成本法估價中，開發(fā)成本不包括（）。A.建筑工程費B.勘察設(shè)計費C.土地出讓金D.銷售費用4.收益法中，凈收益的測算通常采用（）方法。A.直接法B.間接法C.比例法D.分項法5.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的物業(yè)價值通常采用（）方法估算。A.市場比較法B.成本法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法6.下列哪種原則不屬于房地產(chǎn)估價的基本原則？（）A.替代原則B.供求原則C.貢獻原則D.最高最佳使用原則7.土地增值稅實行（）稅率。A.比例B.累進C.固定D.混合8.估價報告中的“估價假設(shè)和限制條件”部分主要說明（）。A.估價方法的選擇依據(jù)B.估價過程中未考慮的因素C.估價結(jié)果的精度范圍D.委托人的特殊要求9.下列哪種因素不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素？（）A.交通便捷度B.環(huán)境質(zhì)量C.土地用途D.建筑風格10.房地產(chǎn)估價師注冊有效期為（）年。A.2B.3C.5D.6三、多選題（共10題，每題2分，總分20分）1.市場比較法中，修正可比案例價格時需要考慮的因素包括（）。A.交易日期修正B.房地產(chǎn)狀況修正C.土地使用權(quán)年限修正D.容積率修正E.區(qū)域因素修正2.成本法估價中，土地成本包括（）。A.土地出讓金B(yǎng).土地增值稅C.土地閑置費D.土地補償費E.土地平整費3.收益法中，凈收益的測算需要考慮（）。A.物業(yè)租金收入B.物業(yè)運營費用C.物業(yè)空置率D.物業(yè)折舊E.物業(yè)稅收4.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)成本包括（）。A.建筑工程費B.勘察設(shè)計費C.銷售費用D.管理費用E.財務費用5.房地產(chǎn)估價報告應包含的內(nèi)容包括（）。A.估價目的B.估價對象C.估價方法D.估價結(jié)果E.估價師簽名6.影響房地產(chǎn)區(qū)位價值的因素包括（）。A.交通便捷度B.環(huán)境質(zhì)量C.土地用途D.建筑風格E.周邊配套設(shè)施7.土地增值稅的計算基數(shù)包括（）。A.取得土地使用權(quán)支付的金額B.開發(fā)成本C.加計扣除費用D.利息支出E.稅收支出8.房地產(chǎn)估價師應具備的職業(yè)道德包括（）。A.獨立、客觀、公正B.保守商業(yè)秘密C.遵守法律法規(guī)D.接受繼續(xù)教育E.避免利益沖突9.下列哪些屬于房地產(chǎn)估價的基本原則？（）A.替代原則B.供求原則C.貢獻原則D.最高最佳使用原則E.價值時點原則10.房地產(chǎn)估價中的“最高最佳使用”原則是指（）。A.法律上允許的使用B.經(jīng)濟上可行的使用C.價值最大的使用D.社會上公認的使用E.技術(shù)上可能的使用四、案例分析（共3題，每題6分，總分18分）案例一：某城市一宗住宅用地，面積為5000平方米，土地使用權(quán)年限為70年，已使用10年。該地塊周邊類似住宅均價為8000元/平方米，開發(fā)完成后預計售價為10000元/平方米，開發(fā)成本為3000元/平方米，開發(fā)期為2年，期間無空置期，銷售費用為售價的5%，管理費用為售價的3%。假設(shè)銀行貸款利率為6%，開發(fā)資金全部由銀行貸款，求該地塊的現(xiàn)值。案例二：某商業(yè)綜合體，建筑面積為20000平方米，年租金收入為2000萬元，年運營費用為800萬元，物業(yè)空置率為10%，土地使用權(quán)年限為40年，已使用5年。假設(shè)折現(xiàn)率為8%，求該商業(yè)綜合體的現(xiàn)值。案例三：某工業(yè)用地，面積為3000平方米，土地使用權(quán)年限為50年，已使用8年。該地塊周邊類似工業(yè)用地出讓價格為6000元/平方米，開發(fā)成本為2000元/平方米，開發(fā)期為1年，期間無空置期，銷售費用為售價的3%，管理費用為售價的2%。假設(shè)銀行貸款利率為5%，開發(fā)資金全部由銀行貸款，求該地塊的現(xiàn)值。五、論述題（共2題，每題11分，總分22分）1.論述市場比較法在房地產(chǎn)估價中的應用及其局限性。2.論述假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)估價中的應用及其關(guān)鍵點。---標準答案及解析一、判斷題1.×（最高最佳使用原則適用于所有房地產(chǎn)，不僅限于有收益的物業(yè)。）2.√3.×（土地重置成本是指重新購置一塊與原地塊具有相同區(qū)位和用途的土地所需的費用，不包括開發(fā)成本。）4.√5.√6.√7.√8.√9.√10.√二、單選題1.C2.C3.C4.A5.A6.C7.B8.B9.D10.D三、多選題1.A,B,C,D,E2.A,B,D,E3.A,B,C,E4.A,B,C,D,E5.A,B,C,D,E6.A,B,C,E7.A,B,C8.A,B,C,D,E9.A,B,D,E10.A,B,C,E四、案例分析案例一：土地剩余使用年限為60年，開發(fā)完成后的物業(yè)價值為10000元/平方米，開發(fā)成本為3000元/平方米，開發(fā)期為2年，期間無空置期，銷售費用為售價的5%，管理費用為售價的3%，銀行貸款利率為6%。1.開發(fā)完成后的物業(yè)價值：10000元/平方米×5000平方米=5億元2.開發(fā)成本：3000元/平方米×5000平方米=1.5億元3.銷售費用：5%×5億元=0.25億元4.管理費用：3%×5億元=0.15億元5.貸款利息：5億元×6%×2年=0.6億元6.土地現(xiàn)值=開發(fā)完成后的物業(yè)價值-開發(fā)成本-銷售費用-管理費用-貸款利息=5億元-1.5億元-0.25億元-0.15億元-0.6億元=2.5億元案例二：商業(yè)綜合體年凈收益=2000萬元-800萬元=1200萬元，土地使用權(quán)剩余年限為35年，折現(xiàn)率為8%。1.年凈收益現(xiàn)值=1200萬元/(1+8%)^35≈1200萬元/14.78≈81.3萬元2.商業(yè)綜合體現(xiàn)值=81.3萬元×20000平方米/10000元/平方米≈1.63億元案例三：工業(yè)用地剩余使用年限為42年，開發(fā)完成后的物業(yè)價值為6000元/平方米+2000元/平方米=8000元/平方米，開發(fā)期為1年，期間無空置期，銷售費用為售價的3%，管理費用為售價的2%，銀行貸款利率為5%。1.開發(fā)完成后的物業(yè)價值：8000元/平方米×3000平方米=2.4億元2.開發(fā)成本：2000元/平方米×3000平方米=0.6億元3.銷售費用：3%×2.4億元=0.072億元4.管理費用：2%×2.4億元=0.048億元5.貸款利息：2.4億元×5%×1年=0.12億元6.土地現(xiàn)值=開發(fā)完成后的物業(yè)價值-開發(fā)成本-銷售費用-管理費用-貸款利息=2.4億元-0.6億元-0.072億元-0.048億元-0.12億元=1.548億元五、論述題1.市場比較法在房地產(chǎn)估價中的應用及其局限性市場比較法是通過尋找與估價對象具有相似特征的可比案例，并對可比案例的價格進行修正，從而得出估價對象價值的方法。其應用步驟包括：-收集可比案例；-對可比案例進行篩選；-對可比案例進行修正；-計算估價結(jié)果。市場比較法的優(yōu)點包括：-數(shù)據(jù)來源廣泛；-操作簡單；-結(jié)果直觀。局限性包括：-可比案例難以完全匹配；-修正過程主觀性強；-適用于市場活躍的物業(yè)。2.假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)估價中的應用及其