土地估價師資格認(rèn)證考試復(fù)習(xí)技巧試題沖刺卷考試時長：120分鐘滿分：100分試卷名稱：土地估價師資格認(rèn)證考試復(fù)習(xí)技巧試題沖刺卷考核對象：土地估價師資格認(rèn)證考試考生題型分值分布：-判斷題（總共10題，每題2分）總分20分-單選題（總共10題，每題2分）總分20分-多選題（總共10題，每題2分）總分20分-案例分析（總共3題，每題6分）總分18分-論述題（總共2題，每題11分）總分22分總分：100分---一、判斷題（每題2分，共20分）1.土地估價中的“最高最佳使用原則”是指土地在當(dāng)前法律、政策條件下可能實現(xiàn)的最大收益狀態(tài)。2.土地估價報告中，基準(zhǔn)地價修正法適用于所有類型的土地估價項目。3.土地估價中的“成本法”主要適用于新開發(fā)建設(shè)區(qū)域的土地估價。4.土地估價師在編制估價報告時，必須明確估價目的和估價對象。5.土地估價中的“市場比較法”需要選取至少三個可比案例。6.土地估價中的“收益還原法”適用于商業(yè)、住宅等收益型土地的估價。7.土地估價師在實地勘察時，必須記錄土地的“四至”范圍。8.土地估價中的“剩余法”適用于待開發(fā)土地的估價。9.土地估價報告中的“估價假設(shè)和限制條件”不需要詳細(xì)說明。10.土地估價中的“基準(zhǔn)地價”是由政府定期公布的區(qū)域土地平均價格。二、單選題（每題2分，共20分）1.下列哪種方法不屬于土地估價的基本方法？（）A.市場比較法B.成本法C.收益還原法D.路線價法2.土地估價中的“最高最佳使用”原則的核心是（）。A.土地用途的合法性B.土地收益的最大化C.土地開發(fā)成本的最低化D.土地用途的多樣性3.土地估價中的“基準(zhǔn)地價”修正法主要適用于（）。A.新開發(fā)區(qū)域B.城市中心區(qū)域C.工業(yè)用地D.商業(yè)用地4.土地估價中的“收益還原法”中，還原利率通常采用（）。A.銀行存款利率B.社會平均利潤率C.土地出讓金利率D.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值5.土地估價中的“剩余法”主要適用于（）。A.商業(yè)用地B.住宅用地C.待開發(fā)土地D.工業(yè)用地6.土地估價師在編制估價報告時，必須明確（）。A.估價目的B.估價方法C.估價結(jié)果D.估價假設(shè)7.土地估價中的“市場比較法”需要選?。ǎ﹤€可比案例。A.1B.2C.3D.48.土地估價中的“成本法”主要適用于（）。A.商業(yè)用地B.住宅用地C.新開發(fā)土地D.工業(yè)用地9.土地估價師在實地勘察時，必須記錄（）。A.土地面積B.土地用途C.土地“四至”D.土地價格10.土地估價中的“基準(zhǔn)地價”是由（）公布的。A.土地估價師B.政府部門C.開發(fā)商D.金融機(jī)構(gòu)三、多選題（每題2分，共20分）1.土地估價中的“最高最佳使用原則”需要考慮的因素包括（）。A.土地用途的合法性B.土地收益的最大化C.土地開發(fā)成本的最低化D.土地用途的多樣性E.土地用途的社會效益2.土地估價中的“市場比較法”需要選取的可比案例應(yīng)滿足（）。A.土地用途相同B.土地位置相近C.土地交易時間相近D.土地價格合理E.土地面積相近3.土地估價中的“收益還原法”需要考慮的因素包括（）。A.土地收益B.還原利率C.收益期限D(zhuǎn).土地成本E.土地用途4.土地估價中的“剩余法”需要考慮的因素包括（）。A.土地價格B.開發(fā)成本C.銷售收入D.利潤率E.土地用途5.土地估價師在編制估價報告時，必須明確（）。A.估價目的B.估價方法C.估價結(jié)果D.估價假設(shè)E.估價依據(jù)6.土地估價中的“基準(zhǔn)地價”修正法需要考慮的因素包括（）。A.土地用途差異B.土地位置差異C.土地價格差異D.土地開發(fā)成本差異E.土地政策差異7.土地估價中的“成本法”需要考慮的因素包括（）。A.土地取得成本B.土地開發(fā)成本C.土地銷售成本D.土地稅費(fèi)E.土地利潤8.土地估價師在實地勘察時，必須記錄（）。A.土地面積B.土地用途C.土地“四至”D.土地價格E.土地交易歷史9.土地估價中的“收益還原法”中，還原利率的確定方法包括（）。A.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值B.社會平均利潤率C.銀行存款利率D.土地出讓金利率E.土地開發(fā)成本率10.土地估價中的“基準(zhǔn)地價”的作用包括（）。A.土地估價的基礎(chǔ)B.土地稅收的依據(jù)C.土地規(guī)劃的參考D.土地交易的參考E.土地管理的參考四、案例分析（每題6分，共18分）案例一：某城市中心區(qū)域有一塊商業(yè)用地，面積為1000平方米，用途為商業(yè)，當(dāng)前市場價格較高。土地估價師需要對該地塊進(jìn)行估價，估價目的為商業(yè)轉(zhuǎn)讓。已知該區(qū)域基準(zhǔn)地價為8000元/平方米，該地塊與基準(zhǔn)地價相比，用途相同，位置相近，但交通條件較差，需要修正系數(shù)為-10%。請計算該地塊的價值。案例二：某城市郊區(qū)有一塊待開發(fā)土地，面積為2000平方米，用途為住宅，當(dāng)前市場價格較低。土地估價師需要對該地塊進(jìn)行估價，估價目的為住宅開發(fā)。已知該地塊的土地取得成本為3000元/平方米，開發(fā)成本為2000元/平方米，銷售價格為5000元/平方米，開發(fā)周期為2年，利潤率為10%。請計算該地塊的價值。案例三：某城市中心區(qū)域有一塊商業(yè)用地，面積為500平方米，用途為商業(yè)，當(dāng)前市場價格較高。土地估價師需要對該地塊進(jìn)行估價，估價目的為商業(yè)租賃。已知該地塊的年租金收入為100萬元，還原利率為8%，租賃期限為20年。請計算該地塊的價值。五、論述題（每題11分，共22分）1.論述土地估價中的“最高最佳使用原則”的內(nèi)涵及其在估價中的應(yīng)用。2.論述土地估價中的“市場比較法”的原理及其在估價中的應(yīng)用。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.×3.√4.√5.√6.√7.√8.√9.×10.√解析：1.最高最佳使用原則是指土地在當(dāng)前法律、政策條件下可能實現(xiàn)的最大收益狀態(tài)，正確。2.基準(zhǔn)地價修正法適用于與基準(zhǔn)地價區(qū)域用途相同、位置相近的土地估價，不適用于所有類型，錯誤。3.成本法主要適用于新開發(fā)建設(shè)區(qū)域的土地估價，正確。4.估價目的和估價對象是估價報告的核心內(nèi)容，必須明確，正確。5.市場比較法需要選取至少三個可比案例，正確。6.收益還原法適用于商業(yè)、住宅等收益型土地的估價，正確。7.實地勘察時必須記錄土地的“四至”范圍，正確。8.剩余法適用于待開發(fā)土地的估價，正確。9.估價假設(shè)和限制條件是估價報告的重要部分，必須詳細(xì)說明，錯誤。10.基準(zhǔn)地價是由政府定期公布的區(qū)域土地平均價格，正確。二、單選題1.D2.B3.B4.D5.C6.A7.C8.C9.C10.B解析：1.路線價法不屬于土地估價的基本方法，其他選項均為基本方法。2.最高最佳使用原則的核心是土地收益的最大化，正確。3.基準(zhǔn)地價修正法主要適用于城市中心區(qū)域，正確。4.還原利率通常采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值，正確。5.剩余法主要適用于待開發(fā)土地，正確。6.估價目的必須明確，正確。7.市場比較法需要選取三個可比案例，正確。8.成本法主要適用于新開發(fā)土地，正確。9.實地勘察時必須記錄土地的“四至”，正確。10.基準(zhǔn)地價是由政府部門公布的，正確。三、多選題1.A,B,C,D2.A,B,C,D3.A,B,C4.A,B,C,D5.A,B,C,D,E6.A,B,C,D,E7.A,B,C,D,E8.A,B,C,D,E9.A,B,C,D10.A,B,C,D,E解析：1.最高最佳使用原則需要考慮土地用途的合法性、收益的最大化、開發(fā)成本的最低化、用途的多樣性，正確。2.市場比較法需要選取土地用途相同、位置相近、交易時間相近、價格合理的可比案例，正確。3.收益還原法需要考慮土地收益、還原利率、收益期限，正確。4.剩余法需要考慮土地價格、開發(fā)成本、銷售收入、利潤率，正確。5.估價報告必須明確估價目的、方法、結(jié)果、假設(shè)、依據(jù)，正確。6.基準(zhǔn)地價修正法需要考慮土地用途差異、位置差異、價格差異、開發(fā)成本差異、政策差異，正確。7.成本法需要考慮土地取得成本、開發(fā)成本、銷售成本、稅費(fèi)、利潤，正確。8.實地勘察時必須記錄土地面積、用途、“四至”、價格、交易歷史，正確。9.還原利率的確定方法包括安全利率加風(fēng)險調(diào)整值、社會平均利潤率、銀行存款利率、土地出讓金利率，正確。10.基準(zhǔn)地價的作用包括土地估價的基礎(chǔ)、稅收依據(jù)、規(guī)劃參考、交易參考、管理參考，正確。四、案例分析案例一：計算公式：地塊價值=基準(zhǔn)地價×(1+修正系數(shù))=8000元/平方米×(1-10%)=7200元/平方米地塊價值=7200元/平方米×1000平方米=720萬元案例二：計算公式：地塊價值=(土地取得成本+開發(fā)成本)×(1+利潤率)^開發(fā)周期=(3000元/平方米+2000元/平方米)×(1+10%)^2=5000元/平方米×1.21=6050元/平方米地塊價值=6050元/平方米×2000平方米=1210萬元案例三：計算公式：地塊價值=年租金收入÷還原利率×[1-1/(1+還原利率)^租賃期限]=100萬元÷8%×[1-1/(1+8%)^20]=1250萬元×0.672971=840萬元五、論述題1.論述土地估價中的“最高最佳使用原則”的內(nèi)涵及其在估價中的應(yīng)用。最高最佳使用原則是指土地在當(dāng)前法律、政策條件下可能實現(xiàn)的最大收益狀態(tài)。其內(nèi)涵包括：土地用途的合法性、土地收益的最大化、土地開發(fā)成本的最低化、土地用途的多樣性。在估價中的應(yīng)用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：-土地用途的合法性：土地估價必須符合國家法律法規(guī)和政策要求，不得違反相關(guān)規(guī)定。-土地收益的最大化：土地估價應(yīng)以土地收益的最大化為目標(biāo)，選擇能夠?qū)崿F(xiàn)最大收益的土地用途。-土地開發(fā)成本的最低化：土地估價應(yīng)考慮土地開發(fā)成本，選擇能夠降低開發(fā)成本的土地用途。-土地用途的多樣性：土地估價應(yīng)考慮土地用途的多樣性，選擇能夠?qū)崿F(xiàn)多種用途的土地用途。2.論述土地估價中的“市場比較法”的原理及其在估價中的應(yīng)用。市場比較法是指通過選取與估價對象相同或相近的可比案例，進(jìn)行比較修正，從而確定估價對