第一章城市更新與房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)代背景第二章城市更新對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)機(jī)制第三章城市更新項(xiàng)目的投資價(jià)值邏輯第四章城市更新中的金融創(chuàng)新模式第五章城市更新項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理創(chuàng)新第六章城市更新的可持續(xù)發(fā)展路徑01第一章城市更新與房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)代背景城市更新的戰(zhàn)略意義與市場(chǎng)變革政策背景與市場(chǎng)響應(yīng)國(guó)家戰(zhàn)略部署與市場(chǎng)積極反饋數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的發(fā)展趨勢(shì)投資規(guī)模與區(qū)域影響分析典型案例的啟示成功項(xiàng)目的模式提煉未來(lái)市場(chǎng)格局預(yù)測(cè)更新驅(qū)動(dòng)下的價(jià)值重塑政策工具箱的演變金融、稅收、土地支持體系市場(chǎng)參與主體的變化從開(kāi)發(fā)商到多元參與者的轉(zhuǎn)型城市更新的戰(zhàn)略?xún)r(jià)值全景2025年中國(guó)城市更新行動(dòng)方案提出，預(yù)計(jì)2026年將全面展開(kāi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年全國(guó)城市更新項(xiàng)目投資規(guī)模達(dá)2.3萬(wàn)億元，覆蓋老舊小區(qū)改造、歷史街區(qū)復(fù)興、產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)等三大領(lǐng)域。以上海靜安區(qū)為例，通過(guò)三年城市更新，舊改項(xiàng)目周邊房?jī)r(jià)溢價(jià)達(dá)15%，帶動(dòng)區(qū)域物業(yè)價(jià)值提升。城市更新的戰(zhàn)略意義不僅體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)層面，更在于社會(huì)、文化和環(huán)境的綜合效益。在城市更新過(guò)程中，通過(guò)綜合整治、功能置換、空間活化等手段，可以有效提升城市品質(zhì)，改善居民生活環(huán)境，增強(qiáng)城市活力。同時(shí)，城市更新還能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此，城市更新已成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要驅(qū)動(dòng)力。城市更新項(xiàng)目的市場(chǎng)影響房?jī)r(jià)傳導(dǎo)機(jī)制解析地價(jià)、供需、預(yù)期、功能、配套等多維度影響區(qū)域價(jià)值提升路徑空間價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值、時(shí)間價(jià)值的復(fù)利效應(yīng)量化分析模型構(gòu)建數(shù)理模型與實(shí)證研究的結(jié)合政策干預(yù)的效果評(píng)估不同政策工具的市場(chǎng)響應(yīng)差異市場(chǎng)參與主體的行為變化開(kāi)發(fā)商、政府、金融機(jī)構(gòu)的角色轉(zhuǎn)變區(qū)域市場(chǎng)分異現(xiàn)象一線、二線、三四線城市的市場(chǎng)表現(xiàn)差異典型城市更新項(xiàng)目案例上海靜安區(qū)舊改項(xiàng)目房?jī)r(jià)溢價(jià)15%，帶動(dòng)區(qū)域物業(yè)價(jià)值提升北京798藝術(shù)區(qū)改造商業(yè)地產(chǎn)租金增長(zhǎng)28%，帶動(dòng)周邊住宅溢價(jià)22%廣州珠江新城更新項(xiàng)目區(qū)域二手房成交量激增45%，更新規(guī)劃發(fā)布后房?jī)r(jià)上漲10%城市更新項(xiàng)目的市場(chǎng)效益比較房?jī)r(jià)影響比較投資回報(bào)比較社會(huì)效益比較上海更新項(xiàng)目房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率15.3%北京更新項(xiàng)目房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率12.8%廣州更新項(xiàng)目房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率10.5%深圳更新項(xiàng)目房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率9.8%上海更新項(xiàng)目IRR18.6%北京更新項(xiàng)目IRR17.2%廣州更新項(xiàng)目IRR16.5%深圳更新項(xiàng)目IRR19.3%上海更新項(xiàng)目就業(yè)崗位增加12萬(wàn)個(gè)北京更新項(xiàng)目犯罪率下降35%廣州更新項(xiàng)目居民滿(mǎn)意度提升30%深圳更新項(xiàng)目公共空間增加20%02第二章城市更新對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)機(jī)制房?jī)r(jià)傳導(dǎo)的五大路徑地價(jià)傳導(dǎo)效應(yīng)土地供應(yīng)、地價(jià)溢價(jià)、拍賣(mài)價(jià)格分析供需調(diào)節(jié)效應(yīng)供給增加、需求變化、價(jià)格波動(dòng)分析預(yù)期引導(dǎo)效應(yīng)政策預(yù)期、市場(chǎng)預(yù)期、價(jià)格走勢(shì)分析功能重塑效應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、功能轉(zhuǎn)型、價(jià)格變化分析配套升級(jí)效應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、價(jià)格溢價(jià)分析房?jī)r(jià)傳導(dǎo)機(jī)制分析城市更新通過(guò)五大路徑影響區(qū)域房?jī)r(jià)。首先，地價(jià)傳導(dǎo)效應(yīng)顯著，以上海為例，通過(guò)土地供應(yīng)傾斜，更新項(xiàng)目周邊地價(jià)溢價(jià)達(dá)32%。其次，供需調(diào)節(jié)效應(yīng)明顯，成都通過(guò)更新釋放1200萬(wàn)平米新增住宅供給，2024年房?jī)r(jià)波動(dòng)率下降18%。再次，預(yù)期引導(dǎo)效應(yīng)顯著，廣州珠江新城更新規(guī)劃發(fā)布后，2025年1-3月區(qū)域二手房成交量激增45%。此外，功能重塑效應(yīng)顯著，北京798藝術(shù)區(qū)改造后，周邊寫(xiě)字樓租金年增長(zhǎng)12%，帶動(dòng)住宅價(jià)值提升。最后，配套升級(jí)效應(yīng)顯著，杭州濱江區(qū)更新項(xiàng)目配套每萬(wàn)人新增學(xué)校學(xué)位8個(gè)，區(qū)域房?jī)r(jià)溢價(jià)達(dá)9.5%。這些路徑相互交織，共同推動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)的上漲。房?jī)r(jià)傳導(dǎo)的量化分析城市更新房?jī)r(jià)傳導(dǎo)模型β=α+γX+ε模型的構(gòu)建與應(yīng)用更新彈性系數(shù)分析不同城市、不同項(xiàng)目的彈性系數(shù)差異隨機(jī)前沿分析測(cè)算更新項(xiàng)目的效率與潛力市場(chǎng)響應(yīng)時(shí)滯分析政策發(fā)布到市場(chǎng)反應(yīng)的時(shí)間差影響因素的權(quán)重分析地價(jià)、供需、預(yù)期等因素的相對(duì)重要性房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)分析不同城市房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)差異典型城市房?jī)r(jià)傳導(dǎo)案例上海徐匯區(qū)舊改項(xiàng)目房?jī)r(jià)溢價(jià)32%，地價(jià)傳導(dǎo)彈性系數(shù)1.2北京西城區(qū)微改造項(xiàng)目房?jī)r(jià)溢價(jià)18%，配套升級(jí)效應(yīng)顯著廣州天河區(qū)產(chǎn)業(yè)更新項(xiàng)目房?jī)r(jià)溢價(jià)25%，功能重塑效應(yīng)顯著房?jī)r(jià)傳導(dǎo)的市場(chǎng)效益比較房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率比較地價(jià)溢價(jià)比較市場(chǎng)響應(yīng)時(shí)滯比較上海更新項(xiàng)目15.3%北京更新項(xiàng)目12.8%廣州更新項(xiàng)目10.5%深圳更新項(xiàng)目9.8%上海更新項(xiàng)目32%北京更新項(xiàng)目28%廣州更新項(xiàng)目25%深圳更新項(xiàng)目22%上海更新項(xiàng)目平均3個(gè)月北京更新項(xiàng)目平均4個(gè)月廣州更新項(xiàng)目平均2個(gè)月深圳更新項(xiàng)目平均1個(gè)月03第三章城市更新項(xiàng)目的投資價(jià)值邏輯城市更新項(xiàng)目的投資價(jià)值維度空間價(jià)值提升垂直開(kāi)發(fā)、土地集約利用、空間活化產(chǎn)業(yè)價(jià)值重構(gòu)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、功能升級(jí)、產(chǎn)業(yè)鏈延伸時(shí)間價(jià)值復(fù)利分期開(kāi)發(fā)、持續(xù)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)期收益社會(huì)價(jià)值增值公共服務(wù)、社區(qū)營(yíng)造、環(huán)境改善品牌價(jià)值提升區(qū)域品牌、城市品牌、物業(yè)品牌金融價(jià)值優(yōu)化融資渠道、投資回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)控制城市更新項(xiàng)目的投資價(jià)值分析城市更新項(xiàng)目的投資價(jià)值主要體現(xiàn)在空間價(jià)值提升、產(chǎn)業(yè)價(jià)值重構(gòu)、時(shí)間價(jià)值復(fù)利、社會(huì)價(jià)值增值、品牌價(jià)值提升和金融價(jià)值優(yōu)化六個(gè)維度。首先，空間價(jià)值提升通過(guò)垂直開(kāi)發(fā)、土地集約利用和空間活化，有效提升土地利用效率。其次，產(chǎn)業(yè)價(jià)值重構(gòu)通過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、功能升級(jí)和產(chǎn)業(yè)鏈延伸，推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)。再次，時(shí)間價(jià)值復(fù)利通過(guò)分期開(kāi)發(fā)、持續(xù)運(yùn)營(yíng)和長(zhǎng)期收益，實(shí)現(xiàn)投資的持續(xù)增值。此外，社會(huì)價(jià)值增值通過(guò)公共服務(wù)、社區(qū)營(yíng)造和環(huán)境改善，提升區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力。最后，品牌價(jià)值提升通過(guò)區(qū)域品牌、城市品牌和物業(yè)品牌，提升物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。城市更新項(xiàng)目的投資效益分析投資回報(bào)率比較不同城市、不同項(xiàng)目的IRR差異投資回收期比較不同項(xiàng)目、不同資金來(lái)源的回收期差異風(fēng)險(xiǎn)收益比較不同項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與收益水平社會(huì)效益比較不同項(xiàng)目的就業(yè)創(chuàng)造、環(huán)境改善等社會(huì)效益品牌效益比較不同項(xiàng)目的品牌提升效果長(zhǎng)期價(jià)值比較不同項(xiàng)目的長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Φ湫统鞘懈马?xiàng)目投資案例上海大寧舊改項(xiàng)目IRR18.6%，投資回收期5年北京望京SOHO項(xiàng)目IRR16.5%，投資回收期6年廣州天河北更新項(xiàng)目IRR19.3%，投資回收期4年城市更新項(xiàng)目的投資效益比較投資回報(bào)率比較投資回收期比較風(fēng)險(xiǎn)收益比較上海更新項(xiàng)目18.6%北京更新項(xiàng)目16.5%廣州更新項(xiàng)目19.3%深圳更新項(xiàng)目20.1%上海更新項(xiàng)目5年北京更新項(xiàng)目6年廣州更新項(xiàng)目4年深圳更新項(xiàng)目3年上海更新項(xiàng)目低風(fēng)險(xiǎn)高收益北京更新項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)中收益廣州更新項(xiàng)目高風(fēng)險(xiǎn)高收益深圳更新項(xiàng)目低風(fēng)險(xiǎn)高收益04第四章城市更新中的金融創(chuàng)新模式城市更新項(xiàng)目的金融創(chuàng)新工具項(xiàng)目收益?zhèn)鶎?zhuān)項(xiàng)債、PPP模式、收益分配機(jī)制REITs融資資產(chǎn)證券化、流動(dòng)性提升、風(fēng)險(xiǎn)分散股權(quán)眾籌社區(qū)參與、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享供應(yīng)鏈金融預(yù)售回款、設(shè)備租賃、資金循環(huán)綠色金融環(huán)境效益、政策補(bǔ)貼、融資優(yōu)惠保險(xiǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)保障、長(zhǎng)期投資、穩(wěn)定收益城市更新項(xiàng)目的金融創(chuàng)新分析城市更新項(xiàng)目的金融創(chuàng)新工具主要包括項(xiàng)目收益?zhèn)?、REITs融資、股權(quán)眾籌、供應(yīng)鏈金融、綠色金融和保險(xiǎn)資金。項(xiàng)目收益?zhèn)ㄟ^(guò)專(zhuān)項(xiàng)債、PPP模式和收益分配機(jī)制，為更新項(xiàng)目提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金支持。REITs融資通過(guò)資產(chǎn)證券化、流動(dòng)性提升和風(fēng)險(xiǎn)分散，為更新項(xiàng)目提供多元化的融資渠道。股權(quán)眾籌通過(guò)社區(qū)參與、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)和收益共享，為更新項(xiàng)目提供廣泛的資金來(lái)源。供應(yīng)鏈金融通過(guò)預(yù)售回款、設(shè)備租賃和資金循環(huán)，為更新項(xiàng)目提供高效的資金管理。綠色金融通過(guò)環(huán)境效益、政策補(bǔ)貼和融資優(yōu)惠，為更新項(xiàng)目提供綠色發(fā)展的資金支持。保險(xiǎn)資金通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)保障、長(zhǎng)期投資和穩(wěn)定收益，為更新項(xiàng)目提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金支持。城市更新項(xiàng)目的金融風(fēng)險(xiǎn)控制政策風(fēng)險(xiǎn)控制政策穩(wěn)定性、審批流程、風(fēng)險(xiǎn)緩釋機(jī)制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制需求變化、租賃空置、租金波動(dòng)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制拆遷補(bǔ)償、施工延期、質(zhì)量控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制融資成本、投資回報(bào)、現(xiàn)金流管理法律風(fēng)險(xiǎn)控制合同條款、合規(guī)性、爭(zhēng)議解決運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制物業(yè)管理、運(yùn)營(yíng)效率、客戶(hù)服務(wù)典型城市金融創(chuàng)新案例上海REITs項(xiàng)目底層資產(chǎn)年化租金回報(bào)率6.5%，已實(shí)現(xiàn)連續(xù)3年滿(mǎn)投北京綠色信貸項(xiàng)目融資成本降低50個(gè)基點(diǎn)，支持低碳更新項(xiàng)目廣州股權(quán)眾籌項(xiàng)目居民投資比例達(dá)35%，降低開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力城市更新項(xiàng)目的金融效益比較融資成本比較投資回報(bào)比較風(fēng)險(xiǎn)控制比較上海更新項(xiàng)目3.2%北京更新項(xiàng)目3.8%廣州更新項(xiàng)目3.5%深圳更新項(xiàng)目3.0%上海更新項(xiàng)目18.6%北京更新項(xiàng)目16.5%廣州更新項(xiàng)目19.3%深圳更新項(xiàng)目20.1%上海更新項(xiàng)目低風(fēng)險(xiǎn)北京更新項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)廣州更新項(xiàng)目高風(fēng)險(xiǎn)深圳更新項(xiàng)目低風(fēng)險(xiǎn)05第五章城市更新項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理創(chuàng)新城市更新項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理創(chuàng)新空間活化利用共享空間、功能復(fù)合、垂直開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入策略總部經(jīng)濟(jì)、孵化器、產(chǎn)業(yè)園區(qū)社區(qū)營(yíng)造機(jī)制居民參與、公共空間、文化傳承數(shù)字化運(yùn)營(yíng)平臺(tái)物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能收益共享機(jī)制小商戶(hù)保護(hù)、長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)、合作共贏可持續(xù)發(fā)展策略綠色建筑、低碳運(yùn)營(yíng)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)城市更新項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理創(chuàng)新城市更新項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理創(chuàng)新主要體現(xiàn)在空間活化利用、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入策略、社區(qū)營(yíng)造機(jī)制、數(shù)字化運(yùn)營(yíng)平臺(tái)、收益共享機(jī)制和可持續(xù)發(fā)展策略六個(gè)方面。首先，空間活化利用通過(guò)共享空間、功能復(fù)合和垂直開(kāi)發(fā)，有效提升土地利用效率。其次，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入策略通過(guò)總部經(jīng)濟(jì)、孵化器和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)。再次，社區(qū)營(yíng)造機(jī)制通過(guò)居民參與、公共空間和文化傳承，提升區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力。此外，數(shù)字化運(yùn)營(yíng)平臺(tái)通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和人工智能，提升運(yùn)營(yíng)效率。最后，收益共享機(jī)制通過(guò)小商戶(hù)保護(hù)、長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和合作共贏，提升區(qū)域商業(yè)活力。城市更新項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效益分析運(yùn)營(yíng)效率比較數(shù)字化平臺(tái)、管理團(tuán)隊(duì)、服務(wù)流程經(jīng)濟(jì)效益比較租金收入、物業(yè)增值、投資回報(bào)社會(huì)效益比較就業(yè)創(chuàng)造、環(huán)境改善、社區(qū)和諧品牌效益比較區(qū)域品牌、城市品牌、物業(yè)品牌長(zhǎng)期價(jià)值比較發(fā)展?jié)摿?、市?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、可持續(xù)性風(fēng)險(xiǎn)控制比較運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)典型城市運(yùn)營(yíng)管理案例上海張江科學(xué)城更新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率提升40%，租金收入增長(zhǎng)25%北京798藝術(shù)區(qū)運(yùn)營(yíng)社區(qū)營(yíng)造使犯罪率下降35%，品牌價(jià)值評(píng)估達(dá)128億元廣州珠江新城更新項(xiàng)目數(shù)字化運(yùn)營(yíng)平臺(tái)使服務(wù)響應(yīng)時(shí)間縮短50%城市更新項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效益比較運(yùn)營(yíng)效率比較經(jīng)濟(jì)效益比較社會(huì)效益比較上海更新項(xiàng)目40%北京更新項(xiàng)目35%廣州更新項(xiàng)目50%上海更新項(xiàng)目25%北京更新項(xiàng)目30%廣州更新項(xiàng)目28%上海更新項(xiàng)目就業(yè)崗位增加12萬(wàn)個(gè)北京更新項(xiàng)目犯罪率下降35%廣州更新項(xiàng)目居民滿(mǎn)意度提升30%06第六章城市更新的可持續(xù)發(fā)展路徑城市更新的可持續(xù)發(fā)展路徑生態(tài)優(yōu)先原則綠色建筑、低碳運(yùn)營(yíng)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)文化傳承原則歷史街區(qū)保護(hù)、文化復(fù)興、社區(qū)營(yíng)造社區(qū)共建原則居民參與、公共空間、文化傳承韌性城市原則抗洪能力、公共安全、環(huán)境適應(yīng)智慧城市原則數(shù)字孿生、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)國(guó)際合作原則全球標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)際交流、學(xué)習(xí)借鑒城市更新的可持續(xù)發(fā)展路徑城市更新的可持續(xù)發(fā)展路徑主要體現(xiàn)在生態(tài)優(yōu)先原則、文化傳承原則、社區(qū)共建原則、韌性城市原則、智慧城市原則和國(guó)際合作原則六個(gè)方面。首先，生態(tài)優(yōu)先原則通過(guò)綠色建筑、低碳運(yùn)營(yíng)和循環(huán)經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)城市綠色發(fā)展。其次，文化傳承原則通過(guò)歷史街區(qū)保護(hù)、文化復(fù)興和社區(qū)營(yíng)造，提升城市文化品位。再次，社區(qū)共建原則通過(guò)居民參與、公共空間和文化傳承，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力。此外，韌性城市原則通過(guò)抗洪能力、公共安全和環(huán)境適應(yīng)，提升城市抗風(fēng)險(xiǎn)能力。最后，智慧城市原則通過(guò)數(shù)字孿生、物聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)，提升城市運(yùn)營(yíng)效率。城市更新項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展效益分析生態(tài)效益比較碳排放、能源消耗、土地節(jié)約經(jīng)濟(jì)效益比較投資回報(bào)、物業(yè)增值、產(chǎn)業(yè)升級(jí)社會(huì)效益比較就業(yè)創(chuàng)造、社區(qū)和諧、文化傳承品牌效益比較區(qū)域品牌、城市品牌、物業(yè)品牌長(zhǎng)期價(jià)值比較發(fā)展?jié)摿?、市?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、可持續(xù)性風(fēng)險(xiǎn)控制比較運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)典型城市可持續(xù)發(fā)展案例上海徐匯區(qū)綠色更新項(xiàng)目碳排放降低25%，能源消耗減少30%北京798藝術(shù)區(qū)歷史街區(qū)保護(hù)文化價(jià)值提升40%，旅游收入增長(zhǎng)35%廣州珠江新城智慧城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)效率提升50%，能耗降低28%城市更新項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展效益比較生態(tài)效益比較經(jīng)濟(jì)效益比較社會(huì)效益比較上海更新項(xiàng)目25%北