第一章房地產(chǎn)市場(chǎng)融資渠道的變革背景第二章供應(yīng)鏈金融的融資模式創(chuàng)新第三章資本市場(chǎng)直接融資的破局之路第四章不動(dòng)產(chǎn)投資信托（REITs）的融資突破第五章新興技術(shù)驅(qū)動(dòng)的融資模式變革第六章綠色金融與可持續(xù)發(fā)展融資路徑01第一章房地產(chǎn)市場(chǎng)融資渠道的變革背景全球金融危機(jī)后的融資格局重塑2008年全球金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，傳統(tǒng)銀行貸款渠道受到嚴(yán)重限制，導(dǎo)致全球信貸緊縮。在這一背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了巨大的變化。2016年至2020年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地成交額從4.6萬(wàn)億躍升至7.8萬(wàn)億，但傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)貸占比從65%降至52%，顯示出融資渠道加速多元化的趨勢(shì)。以恒大集團(tuán)為例，2021年其境內(nèi)融資占比僅為35%，較2018年下降了40個(gè)百分點(diǎn)，被迫轉(zhuǎn)向境外發(fā)債、供應(yīng)鏈金融等替代渠道。這些變化表明，傳統(tǒng)的融資模式已經(jīng)無(wú)法滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，必須尋求新的融資渠道。全球金融危機(jī)后的融資格局重塑信貸緊縮導(dǎo)致多元化融資需求傳統(tǒng)銀行貸款渠道受限，催生多元化融資需求中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資數(shù)據(jù)變化土地成交額從4.6萬(wàn)億（2016年）躍升至7.8萬(wàn)億（2020年），傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)貸占比從65%降至52%恒大集團(tuán)的融資策略調(diào)整2021年境內(nèi)融資占比僅35%，轉(zhuǎn)向境外發(fā)債、供應(yīng)鏈金融等替代渠道融資渠道多元化的必然趨勢(shì)傳統(tǒng)模式無(wú)法滿足市場(chǎng)需求，必須尋求新的融資渠道其他房企的融資策略萬(wàn)科、碧桂園等房企也紛紛嘗試新的融資方式，如REITs、供應(yīng)鏈金融等政策環(huán)境的變化政府通過(guò)一系列政策支持多元化融資渠道的發(fā)展政策調(diào)控與融資環(huán)境的雙重壓力三道紅線政策的影響剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%政策對(duì)房企融資成本的影響TOP30房企融資成本平均上升180BP保交樓專項(xiàng)借款計(jì)劃中央財(cái)政配套2000億元，要求銀行優(yōu)先保障已售逾期難交付項(xiàng)目政策調(diào)控的長(zhǎng)期影響政策調(diào)控將推動(dòng)房企融資模式的長(zhǎng)期變革地方政府專項(xiàng)債的支持地方政府專項(xiàng)債為房企提供新的融資渠道融資環(huán)境的改善政府通過(guò)一系列政策改善融資環(huán)境，支持房企融資政策調(diào)控與融資環(huán)境的雙重壓力政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資環(huán)境產(chǎn)生了重要影響。2017年實(shí)施的“三道紅線”政策對(duì)高杠桿房企的約束顯著，要求房企在嚴(yán)格的財(cái)務(wù)指標(biāo)下進(jìn)行融資。這一政策導(dǎo)致TOP30房企的融資成本平均上升180基點(diǎn)，進(jìn)一步推動(dòng)了房企尋求多元化融資渠道的步伐。2021年，政府推出了“保交樓”專項(xiàng)借款計(jì)劃，中央財(cái)政配套2000億元，要求銀行優(yōu)先保障已售逾期難交付項(xiàng)目，這一政策不僅緩解了房企的資金壓力，還推動(dòng)了“展期+重組”的融資創(chuàng)新場(chǎng)景的出現(xiàn)。政策調(diào)控的長(zhǎng)期影響是不可忽視的，它將推動(dòng)房企融資模式的長(zhǎng)期變革，促使房企更加注重財(cái)務(wù)穩(wěn)健性和可持續(xù)發(fā)展。地方政府專項(xiàng)債的支持也為房企提供了新的融資渠道，進(jìn)一步改善了融資環(huán)境。政府通過(guò)一系列政策改善融資環(huán)境，支持房企融資，這一趨勢(shì)將長(zhǎng)期持續(xù)。新興融資工具的實(shí)踐路徑REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）的破局2020年8月首批公募REITs發(fā)行，底層資產(chǎn)涉及保障性租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流等REITs的融資效果單項(xiàng)目融資規(guī)模達(dá)50-80億元，收益率區(qū)間在4.5%-6.5%基建REITs的差異化設(shè)計(jì)某深圳保障房項(xiàng)目通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施REITs實(shí)現(xiàn)8.2%的年化收益率區(qū)塊鏈抵押品管理平臺(tái)的應(yīng)用某長(zhǎng)三角房企通過(guò)商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)上鏈，獲得30億元信用貸款供應(yīng)鏈金融的創(chuàng)新萬(wàn)科聯(lián)合工行、中建等30家機(jī)構(gòu)成立供應(yīng)鏈聯(lián)盟技術(shù)賦能的融資創(chuàng)新阿里云“未來(lái)工廠”計(jì)劃通過(guò)BIM模型關(guān)聯(lián)供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)新興融資工具的實(shí)踐路徑REITs的廣泛應(yīng)用REITs在保障性租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流等領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用REITs的融資效果單項(xiàng)目融資規(guī)模達(dá)50-80億元，收益率區(qū)間在4.5%-6.5%基建REITs的差異化設(shè)計(jì)某深圳保障房項(xiàng)目通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施REITs實(shí)現(xiàn)8.2%的年化收益率區(qū)塊鏈抵押品管理平臺(tái)的應(yīng)用某長(zhǎng)三角房企通過(guò)商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)上鏈，獲得30億元信用貸款供應(yīng)鏈金融的創(chuàng)新萬(wàn)科聯(lián)合工行、中建等30家機(jī)構(gòu)成立供應(yīng)鏈聯(lián)盟技術(shù)賦能的融資創(chuàng)新阿里云“未來(lái)工廠”計(jì)劃通過(guò)BIM模型關(guān)聯(lián)供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)02第二章供應(yīng)鏈金融的融資模式創(chuàng)新萬(wàn)科“工銀系”供應(yīng)鏈金融的典型案例萬(wàn)科集團(tuán)通過(guò)“工銀系”供應(yīng)鏈金融平臺(tái)，為其合作中介機(jī)構(gòu)提供了238億元低成本融資，平均利率僅為3.8%，較銀行抵押貸款低2.9個(gè)百分點(diǎn)。這一案例充分展示了供應(yīng)鏈金融在降低融資成本、提高資金周轉(zhuǎn)效率方面的顯著優(yōu)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，某試點(diǎn)城市的鏈家門店通過(guò)該平臺(tái)融資，資金周轉(zhuǎn)周期從45天縮短至18天，傭金收入提升了15%。這些數(shù)據(jù)表明，供應(yīng)鏈金融不僅能夠幫助房企獲得低成本資金，還能提高資金使用效率，從而實(shí)現(xiàn)雙贏。萬(wàn)科“工銀系”供應(yīng)鏈金融的典型案例萬(wàn)科通過(guò)“工銀系”供應(yīng)鏈金融平臺(tái)提供融資為其合作中介機(jī)構(gòu)提供238億元低成本融資，平均利率3.8%資金周轉(zhuǎn)效率的提升某試點(diǎn)城市的鏈家門店通過(guò)該平臺(tái)，資金周轉(zhuǎn)周期從45天縮短至18天傭金收入的提升某試點(diǎn)城市的鏈家門店傭金收入提升15%供應(yīng)鏈金融的優(yōu)勢(shì)降低融資成本、提高資金周轉(zhuǎn)效率其他房企的供應(yīng)鏈金融實(shí)踐碧桂園、恒大等房企也紛紛嘗試供應(yīng)鏈金融，取得顯著成效供應(yīng)鏈金融的未來(lái)趨勢(shì)供應(yīng)鏈金融將成為未來(lái)房企融資的重要手段供應(yīng)鏈金融的制度性障礙突破傳統(tǒng)供應(yīng)鏈金融的痛點(diǎn)供應(yīng)商墊資周期長(zhǎng)，信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)高政策對(duì)供應(yīng)鏈金融的支持2020年《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》修訂，允許房企發(fā)行“夾層債券”技術(shù)對(duì)供應(yīng)鏈金融的賦能區(qū)塊鏈、AI等技術(shù)提高供應(yīng)鏈金融的效率和安全性供應(yīng)鏈金融的未來(lái)發(fā)展供應(yīng)鏈金融將成為未來(lái)房企融資的重要手段供應(yīng)鏈金融的風(fēng)險(xiǎn)控制通過(guò)技術(shù)手段提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力供應(yīng)鏈金融的市場(chǎng)前景供應(yīng)鏈金融市場(chǎng)將迎來(lái)快速發(fā)展供應(yīng)鏈金融的制度性障礙突破傳統(tǒng)供應(yīng)鏈金融的痛點(diǎn)供應(yīng)商墊資周期長(zhǎng)，信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)高政策對(duì)供應(yīng)鏈金融的支持2020年《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》修訂，允許房企發(fā)行“夾層債券”技術(shù)對(duì)供應(yīng)鏈金融的賦能區(qū)塊鏈、AI等技術(shù)提高供應(yīng)鏈金融的效率和安全性供應(yīng)鏈金融的未來(lái)發(fā)展供應(yīng)鏈金融將成為未來(lái)房企融資的重要手段供應(yīng)鏈金融的風(fēng)險(xiǎn)控制通過(guò)技術(shù)手段提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力供應(yīng)鏈金融的市場(chǎng)前景供應(yīng)鏈金融市場(chǎng)將迎來(lái)快速發(fā)展03第三章資本市場(chǎng)直接融資的破局之路龍湖集團(tuán)2022年H股二次上市的戰(zhàn)略意義龍湖集團(tuán)在2022年通過(guò)H股二次發(fā)行募集資金38億港元，其中70%用于償還境內(nèi)高成本債務(wù)，使綜合融資成本從9.5%降至6.8%。這一戰(zhàn)略舉措不僅緩解了龍湖集團(tuán)的財(cái)務(wù)壓力，還展示了其在資本市場(chǎng)上的強(qiáng)大融資能力。數(shù)據(jù)對(duì)比顯示，2023年1季度A股上市房企發(fā)債規(guī)模達(dá)470億元，較2021年同期增長(zhǎng)215%，但境內(nèi)發(fā)債占比從85%降至63%，顯示房企對(duì)直接融資的依賴度顯著提升。龍湖集團(tuán)的案例表明，通過(guò)H股二次上市，房企可以獲得更低的融資成本和更靈活的融資工具，從而優(yōu)化其財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。龍湖集團(tuán)2022年H股二次上市的戰(zhàn)略意義龍湖集團(tuán)通過(guò)H股二次發(fā)行募集資金募集資金38億港元，其中70%用于償還境內(nèi)高成本債務(wù)融資成本降低綜合融資成本從9.5%降至6.8%資本市場(chǎng)融資能力展示展示了其在資本市場(chǎng)上的強(qiáng)大融資能力A股上市房企發(fā)債規(guī)模增長(zhǎng)2023年1季度A股上市房企發(fā)債規(guī)模達(dá)470億元，較2021年同期增長(zhǎng)215%直接融資的依賴度提升境內(nèi)發(fā)債占比從85%降至63%，顯示房企對(duì)直接融資的依賴度顯著提升優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)通過(guò)H股二次上市，房企可以獲得更低的融資成本和更靈活的融資工具直接融資的制度性障礙突破政策對(duì)直接融資的支持2020年《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》修訂，允許房企發(fā)行“夾層債券”直接融資的優(yōu)勢(shì)融資成本更低，融資工具更靈活直接融資的市場(chǎng)前景直接融資市場(chǎng)將迎來(lái)快速發(fā)展直接融資的風(fēng)險(xiǎn)控制通過(guò)技術(shù)手段提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力直接融資的未來(lái)趨勢(shì)直接融資將成為未來(lái)房企融資的重要手段直接融資的市場(chǎng)規(guī)模直接融資市場(chǎng)規(guī)模將不斷擴(kuò)大直接融資的制度性障礙突破政策對(duì)直接融資的支持2020年《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》修訂，允許房企發(fā)行“夾層債券”直接融資的優(yōu)勢(shì)融資成本更低，融資工具更靈活直接融資的市場(chǎng)前景直接融資市場(chǎng)將迎來(lái)快速發(fā)展直接融資的風(fēng)險(xiǎn)控制通過(guò)技術(shù)手段提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力直接融資的未來(lái)趨勢(shì)直接融資將成為未來(lái)房企融資的重要手段直接融資的市場(chǎng)規(guī)模直接融資市場(chǎng)規(guī)模將不斷擴(kuò)大04第四章不動(dòng)產(chǎn)投資信托（REITs）的融資突破中國(guó)公募REITs的“保租房”第一單中國(guó)公募REITs的“保租房”第一單是長(zhǎng)城租賃REITs，于2020年10月上市，其底層資產(chǎn)為北京、上海等地的8個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，融資規(guī)模達(dá)25億元。這一案例展示了REITs在保障性租賃住房領(lǐng)域的巨大潛力。數(shù)據(jù)顯示，某保障性租賃住房項(xiàng)目通過(guò)REITs融資，其租金回報(bào)率可達(dá)8.5%，較傳統(tǒng)融資模式高出一倍。REITs的推出不僅為房企提供了新的融資渠道，還為投資者提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。中國(guó)公募REITs的推出，標(biāo)志著中國(guó)資本市場(chǎng)在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的重要突破，為房地產(chǎn)市場(chǎng)融資提供了新的思路和方向。中國(guó)公募REITs的“保租房”第一單長(zhǎng)城租賃REITs的推出于2020年10月上市，底層資產(chǎn)為北京、上海等地的8個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目融資規(guī)模融資規(guī)模達(dá)25億元租金回報(bào)率某保障性租賃住房項(xiàng)目通過(guò)REITs融資，其租金回報(bào)率可達(dá)8.5%REITs的優(yōu)勢(shì)為房企提供了新的融資渠道，為投資者提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益中國(guó)公募REITs的意義標(biāo)志著中國(guó)資本市場(chǎng)在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的重要突破REITs的未來(lái)發(fā)展REITs將成為未來(lái)房企融資的重要手段REITs的制度框架完善國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)對(duì)接中國(guó)銀行發(fā)布《綠色地產(chǎn)金融指引》，將綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)與融資條件掛鉤綠色信貸稅收優(yōu)惠某房企通過(guò)綠色建筑認(rèn)證，獲得貸款利息50%的稅收減免綠色基金專項(xiàng)支持某省設(shè)立30億元綠色地產(chǎn)基金，優(yōu)先為裝配式建筑項(xiàng)目提供3年期低息貸款REITs的風(fēng)險(xiǎn)控制通過(guò)技術(shù)手段提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力REITs的市場(chǎng)前景REITs市場(chǎng)將迎來(lái)快速發(fā)展REITs的未來(lái)趨勢(shì)REITs將成為未來(lái)房企融資的重要手段REITs的制度框架完善國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)對(duì)接中國(guó)銀行發(fā)布《綠色地產(chǎn)金融指引》，將綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)與融資條件掛鉤綠色信貸稅收優(yōu)惠某房企通過(guò)綠色建筑認(rèn)證，獲得貸款利息50%的稅收減免綠色基金專項(xiàng)支持某省設(shè)立30億元綠色地產(chǎn)基金，優(yōu)先為裝配式建筑項(xiàng)目提供3年期低息貸款REITs的風(fēng)險(xiǎn)控制通過(guò)技術(shù)手段提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力REITs的市場(chǎng)前景REITs市場(chǎng)將迎來(lái)快速發(fā)展REITs的未來(lái)趨勢(shì)REITs將成為未來(lái)房企融資的重要手段05第五章新興技術(shù)驅(qū)動(dòng)的融資模式變革貝殼找房“鏈家+”融資平臺(tái)的創(chuàng)新實(shí)踐貝殼找房通過(guò)“鏈家+”融資平臺(tái)，為其合作中介機(jī)構(gòu)提供了238億元低成本融資，平均利率僅為3.8%，較銀行抵押貸款低2.9個(gè)百分點(diǎn)。這一案例充分展示了供應(yīng)鏈金融在降低融資成本、提高資金周轉(zhuǎn)效率方面的顯著優(yōu)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，某試點(diǎn)城市的鏈家門店通過(guò)該平臺(tái)融資，資金周轉(zhuǎn)周期從45天縮短至18天，傭金收入提升了15%。這些數(shù)據(jù)表明，供應(yīng)鏈金融不僅能夠幫助房企獲得低成本資金，還能提高資金使用效率，從而實(shí)現(xiàn)雙贏。貝殼找房“鏈家+”融資平臺(tái)的創(chuàng)新實(shí)踐貝殼找房通過(guò)“鏈家+”融資平臺(tái)提供融資為其合作中介機(jī)構(gòu)提供238億元低成本融資，平均利率3.8%資金周轉(zhuǎn)效率的提升某試點(diǎn)城市的鏈家門店通過(guò)該平臺(tái)，資金周轉(zhuǎn)周期從45天縮短至18天傭金收入的提升某試點(diǎn)城市的鏈家門店傭金收入提升15%供應(yīng)鏈金融的優(yōu)勢(shì)降低融資成本、提高資金周轉(zhuǎn)效率其他房企的供應(yīng)鏈金融實(shí)踐碧桂園、恒大等房企也紛紛嘗試供應(yīng)鏈金融，取得顯著成效供應(yīng)鏈金融的未來(lái)趨勢(shì)供應(yīng)鏈金融將成為未來(lái)房企融資的重要手段供應(yīng)鏈金融的制度性障礙突破傳統(tǒng)供應(yīng)鏈金融的痛點(diǎn)供應(yīng)商墊資周期長(zhǎng)，信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)高政策對(duì)供應(yīng)鏈金融的支持2020年《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》修訂，允許房企發(fā)行“夾層債券”技術(shù)對(duì)供應(yīng)鏈金融的賦能區(qū)塊鏈、AI等技術(shù)提高供應(yīng)鏈金融的效率和安全性供應(yīng)鏈金融的未來(lái)發(fā)展供應(yīng)鏈金融將成為未來(lái)房企融資的重要手段供應(yīng)鏈金融的風(fēng)險(xiǎn)控制通過(guò)技術(shù)手段提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力供應(yīng)鏈金融的市場(chǎng)前景供應(yīng)鏈金融市場(chǎng)將迎來(lái)快速發(fā)展供應(yīng)鏈金融的制度性障礙突破傳統(tǒng)供應(yīng)鏈金融的痛點(diǎn)供應(yīng)商墊資周期長(zhǎng)，信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)高政策對(duì)供應(yīng)鏈金融的支持2020年《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》修訂，允許房企發(fā)行“夾層債券”技術(shù)對(duì)供應(yīng)鏈金融的賦能區(qū)塊鏈、AI等技術(shù)提高供應(yīng)鏈金融的效率和安全性供應(yīng)鏈金融的未來(lái)發(fā)展供應(yīng)鏈金融將成為未來(lái)房企融資的重要手段供應(yīng)鏈金融的風(fēng)險(xiǎn)控制通過(guò)技術(shù)手段提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力供應(yīng)鏈金融的市場(chǎng)前景供應(yīng)鏈金融市場(chǎng)將迎來(lái)快速發(fā)展06第六章綠色金融與可持續(xù)發(fā)展融資路徑恒大“綠色地產(chǎn)”融資的轉(zhuǎn)型嘗試恒大集團(tuán)2023年推出“碳中和債券”，募集資金用于綠色建筑改造，票面利率3.5%，較傳統(tǒng)貸款低1.2個(gè)百分點(diǎn)。這一轉(zhuǎn)型嘗試不僅降低了恒大集團(tuán)的財(cái)務(wù)壓力，還展示了其在綠色金融領(lǐng)域的積極探索。數(shù)據(jù)顯示，某綠色建筑項(xiàng)目通過(guò)該債券融資，能耗降低28%，間接節(jié)省融資成本4000萬(wàn)元/年。這些數(shù)據(jù)表明，綠色金融不僅能夠幫助房企獲得低成本資金，還能提升項(xiàng)目的社會(huì)效益和環(huán)境效益。恒大“綠色地產(chǎn)”融資的轉(zhuǎn)型嘗試恒大集團(tuán)推出“碳中和債券募集資金用于綠色建筑改造，票面利率3.5%，較傳統(tǒng)貸款低1.2個(gè)百分點(diǎn)綠色建筑項(xiàng)目融資效果某綠色建筑項(xiàng)目通過(guò)該債券融資，能耗降低28%，間接節(jié)省融資成本4000萬(wàn)元/年綠色金融的優(yōu)勢(shì)降低融資成本、提升項(xiàng)目的社會(huì)效益和環(huán)境效益綠色金融的市場(chǎng)前景綠色金融市場(chǎng)將迎來(lái)快速發(fā)展綠色金融的風(fēng)險(xiǎn)控制通過(guò)技術(shù)手段提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力綠色金融的未來(lái)趨勢(shì)綠色金融將成為未來(lái)房企融資的重要手段綠色金融的制度框架完善國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)對(duì)接中國(guó)銀行發(fā)布《綠色地產(chǎn)金融指引》，將綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)與融資條件掛鉤綠色信貸稅收優(yōu)惠某房企通過(guò)綠色建筑認(rèn)證，獲得貸款利息50%的稅收減免綠色基金專項(xiàng)支持某省設(shè)立30億元綠色地產(chǎn)基金，優(yōu)先為裝配式建筑項(xiàng)目提供3年期低息貸款REITs的風(fēng)險(xiǎn)控制通過(guò)技術(shù)手段提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力RE