破局與謀新：我國(guó)保障性住房建設(shè)融資模式的戰(zhàn)略探究一、引言1.1研究背景與意義住房，作為人類生存與發(fā)展的基本需求，是民生之要。在我國(guó)，保障性住房建設(shè)承擔(dān)著保障民生、促進(jìn)社會(huì)公平正義以及推動(dòng)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展的重要使命，其重要性不言而喻。近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，但城市住房?jī)r(jià)格也隨之呈現(xiàn)較快上漲趨勢(shì)，這使得部分中低收入者的購(gòu)房能力與房?jī)r(jià)之間的差距不斷拉大。房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這些人群的經(jīng)濟(jì)承受范圍，導(dǎo)致住房難問(wèn)題日益凸顯。這不僅引發(fā)了一系列社會(huì)矛盾和不穩(wěn)定因素，也成為影響社會(huì)和諧發(fā)展的潛在隱患。在此背景下，保障性住房建設(shè)應(yīng)運(yùn)而生，成為解決城市中低收入人群住房問(wèn)題的關(guān)鍵舉措。保障性住房，是政府在對(duì)中低收入家庭實(shí)行分類保障過(guò)程中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。其涵蓋了廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房等多種類型。廉租住房以政府核定的低租金租賃給低收入家庭，低收入家庭僅有使用權(quán)而無(wú)產(chǎn)權(quán)；公共租賃住房以低于市場(chǎng)租價(jià)向中低收入住房困難家庭提供，同樣屬于非產(chǎn)權(quán)的保障性住房；經(jīng)濟(jì)適用住房通過(guò)政府提供優(yōu)惠政策，限定套型面積和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以指定價(jià)格出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭；限價(jià)商品房則限制套型比例和銷售價(jià)格，出售給符合購(gòu)買條件的家庭，兼具保障性質(zhì)與普通商品住房的特點(diǎn)。大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，是一項(xiàng)具有深遠(yuǎn)意義的民生工程。從民生角度來(lái)看，它切實(shí)改善了城市低收入居民的居住條件，解決了他們長(zhǎng)期以來(lái)的住房困擾，使這些家庭能夠安居樂(lè)業(yè)，生活質(zhì)量得到顯著提高，進(jìn)而促進(jìn)了社會(huì)的和諧穩(wěn)定。從經(jīng)濟(jì)層面分析，保障性住房建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有積極的拉動(dòng)作用。一方面，建設(shè)過(guò)程中對(duì)鋼材、水泥等建材的大量需求，有力地帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的循環(huán)與增長(zhǎng)；另一方面，保障性住房的推出，使得中低收入者能夠以較低成本實(shí)現(xiàn)住房需求，從而釋放出更多的消費(fèi)能力，擴(kuò)大了內(nèi)需，為經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展注入了新的活力。從房地產(chǎn)市場(chǎng)角度而言，保障性住房的建設(shè)有助于控制高房?jī)r(jià)，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制。隨著保障性住房供應(yīng)的增加，市場(chǎng)上的住房供應(yīng)得到有效補(bǔ)充，緩解了住房供需矛盾，減少了剛性需求對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)度推動(dòng)，避免了房?jī)r(jià)的大起大落，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。然而，保障性住房建設(shè)的順利推進(jìn)離不開(kāi)充足的資金支持，融資模式在其中起著關(guān)鍵作用。保障性住房建設(shè)具有資金需求量大、投資回收期長(zhǎng)、回報(bào)率相對(duì)較低等特點(diǎn)，這對(duì)融資模式提出了很高的要求。目前，我國(guó)保障性住房建設(shè)融資存在諸多問(wèn)題，如資金缺口大、負(fù)擔(dān)重，融資渠道單一，過(guò)度依賴政府投入等。以2011年為例，當(dāng)年保障性住房建設(shè)需投入資金1.3萬(wàn)多億元，雖1000萬(wàn)套保障房開(kāi)工任務(wù)完成，但資金到位率僅60%。資金短缺嚴(yán)重制約了保障性住房建設(shè)的規(guī)模和速度，影響了政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，探索構(gòu)建多元化、創(chuàng)新型、符合我國(guó)國(guó)情的保障性住房融資模式迫在眉睫，這對(duì)于解決保障性住房建設(shè)的資金難題，推動(dòng)保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。1.2研究目的與方法本研究旨在深入剖析我國(guó)保障性住房建設(shè)融資的現(xiàn)狀與問(wèn)題，通過(guò)借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用科學(xué)的分析方法，探索適合我國(guó)國(guó)情的保障性住房融資模式，為解決保障性住房建設(shè)資金難題提供理論支持與實(shí)踐指導(dǎo)，推動(dòng)保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的社會(huì)目標(biāo)。為實(shí)現(xiàn)上述研究目的，本研究綜合運(yùn)用了多種研究方法，具體如下：文獻(xiàn)研究法：廣泛搜集國(guó)內(nèi)外關(guān)于保障性住房建設(shè)融資模式的相關(guān)文獻(xiàn)資料，包括學(xué)術(shù)期刊論文、學(xué)位論文、研究報(bào)告、政策文件等。對(duì)這些文獻(xiàn)進(jìn)行系統(tǒng)梳理和深入分析，了解國(guó)內(nèi)外保障性住房融資的研究現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)以及成功經(jīng)驗(yàn)與失敗教訓(xùn)，為本研究提供堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)和豐富的研究思路。通過(guò)對(duì)文獻(xiàn)的研究，明確保障性住房融資的基本概念、理論框架和關(guān)鍵問(wèn)題，掌握不同融資模式的特點(diǎn)、運(yùn)作機(jī)制和適用條件，從而在已有研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新和拓展。案例分析法：選取國(guó)內(nèi)外具有代表性的保障性住房建設(shè)融資案例進(jìn)行深入剖析，如美國(guó)的住房抵押貸款證券化、新加坡的公積金制度、我國(guó)重慶的公租房建設(shè)融資模式等。通過(guò)詳細(xì)分析這些案例的背景、實(shí)施過(guò)程、融資渠道、運(yùn)作機(jī)制以及取得的成效和存在的問(wèn)題，總結(jié)出可供我國(guó)借鑒的經(jīng)驗(yàn)和啟示。以重慶公租房建設(shè)為例，研究其如何通過(guò)政府主導(dǎo)、多元化融資渠道相結(jié)合的方式，解決了大規(guī)模公租房建設(shè)的資金問(wèn)題，并在住房保障、社會(huì)公平和城市發(fā)展等方面取得顯著成效，為我國(guó)其他地區(qū)提供了寶貴的實(shí)踐范例。對(duì)比研究法：對(duì)國(guó)內(nèi)外不同的保障性住房融資模式進(jìn)行對(duì)比分析，從融資主體、融資渠道、資金來(lái)源、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、政策支持等多個(gè)維度進(jìn)行比較，找出各種模式的優(yōu)勢(shì)與不足。通過(guò)對(duì)比美國(guó)、英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家與我國(guó)在保障性住房融資模式上的差異，分析其在經(jīng)濟(jì)體制、政策環(huán)境、市場(chǎng)機(jī)制等方面的不同背景下，融資模式的適應(yīng)性和可行性。同時(shí)，對(duì)我國(guó)不同地區(qū)的保障性住房融資模式進(jìn)行對(duì)比，探討地區(qū)差異對(duì)融資模式選擇的影響，為我國(guó)因地制宜地選擇合適的融資模式提供參考依據(jù)。定性與定量分析法相結(jié)合：在研究過(guò)程中，綜合運(yùn)用定性和定量分析方法。定性分析主要用于對(duì)保障性住房融資的相關(guān)理論、政策法規(guī)、融資模式的特點(diǎn)和運(yùn)行機(jī)制等進(jìn)行闡述和分析，明確研究問(wèn)題的本質(zhì)和關(guān)鍵因素。定量分析則通過(guò)收集和整理相關(guān)數(shù)據(jù)，如保障性住房建設(shè)資金需求規(guī)模、不同融資渠道的資金占比、融資成本和收益等，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析、數(shù)學(xué)模型等方法進(jìn)行量化分析，為研究結(jié)論提供數(shù)據(jù)支持和實(shí)證依據(jù)。通過(guò)構(gòu)建資金需求預(yù)測(cè)模型，對(duì)我國(guó)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)保障性住房建設(shè)的資金需求進(jìn)行預(yù)測(cè)，為制定合理的融資策略提供數(shù)據(jù)參考。1.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀國(guó)外對(duì)保障性住房融資模式的研究起步較早，積累了豐富的理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。在理論研究方面，庇古的福利經(jīng)濟(jì)學(xué)理論為保障性住房政策奠定了基礎(chǔ)，強(qiáng)調(diào)政府在住房保障中的干預(yù)作用，以促進(jìn)社會(huì)福利最大化。阿隆索的競(jìng)租理論從土地經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析了不同收入群體對(duì)住房區(qū)位的選擇，為保障性住房的選址和布局提供了理論依據(jù)。在實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)上，美國(guó)構(gòu)建了多元化的融資體系。政府通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等手段，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與保障性住房建設(shè)。住房抵押貸款證券化（MBS）和房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展，拓寬了保障性住房的融資渠道，提高了資金的流動(dòng)性。英國(guó)以公共財(cái)政為主要資金來(lái)源，政府直接投資建設(shè)保障性住房，并通過(guò)住房協(xié)會(huì)等非營(yíng)利組織進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。同時(shí)，利用住房補(bǔ)貼政策，幫助低收入家庭解決住房問(wèn)題。新加坡的公積金制度是其保障性住房融資的核心。公積金會(huì)員按一定比例繳納公積金，政府利用公積金存款為保障性住房建設(shè)提供低息貸款，同時(shí)公積金會(huì)員也可使用公積金購(gòu)買保障性住房，實(shí)現(xiàn)了住房保障與資金積累的良性循環(huán)。國(guó)內(nèi)對(duì)保障性住房融資模式的研究隨著保障性住房建設(shè)的推進(jìn)而不斷深入。在理論研究方面，眾多學(xué)者從公共產(chǎn)品理論、社會(huì)保障理論等角度闡述了保障性住房的屬性和政府的責(zé)任，強(qiáng)調(diào)保障性住房的建設(shè)是政府履行公共服務(wù)職能的重要體現(xiàn)，關(guān)乎社會(huì)公平與穩(wěn)定。在實(shí)踐研究中，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)現(xiàn)行融資模式進(jìn)行了深入分析。目前，我國(guó)保障性住房建設(shè)資金主要來(lái)源于政府財(cái)政預(yù)算、土地出讓金凈收益、住房公積金增值收益、銀行貸款等。政府財(cái)政預(yù)算包括中央和地方政府的專項(xiàng)撥款，是保障性住房建設(shè)的重要資金保障，但部分地區(qū)財(cái)政壓力較大，資金投入有限。土地出讓金凈收益按一定比例計(jì)提用于保障性住房建設(shè)，但受土地市場(chǎng)波動(dòng)影響較大。住房公積金增值收益扣除風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金后可用于保障性住房建設(shè)，然而其規(guī)模相對(duì)較小。銀行貸款是保障性住房建設(shè)的重要融資渠道，但由于保障性住房投資回報(bào)率低、風(fēng)險(xiǎn)較高，銀行貸款積極性不高。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)學(xué)者積極探索創(chuàng)新融資模式，如REITs、PPP模式、住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)等。REITs通過(guò)發(fā)行受益憑證募集資金，投資于保障性住房項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，為保障性住房建設(shè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金支持。PPP模式鼓勵(lì)社會(huì)資本參與保障性住房建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，政府與社會(huì)資本通過(guò)合作協(xié)議明確雙方權(quán)利義務(wù)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享。住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)，拓寬了公積金使用渠道，提高了資金使用效率。已有研究在保障性住房融資模式的理論和實(shí)踐方面取得了豐碩成果，但仍存在一些不足。部分研究對(duì)國(guó)外融資模式的借鑒缺乏與我國(guó)國(guó)情的深度結(jié)合，在實(shí)際應(yīng)用中存在一定的局限性。對(duì)于新興融資模式的研究，如REITs、PPP模式等，在政策法規(guī)、運(yùn)作機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)防控等方面還需進(jìn)一步深入探討。在融資模式的系統(tǒng)性研究方面，缺乏對(duì)不同融資模式的綜合比較和優(yōu)化組合，難以形成全面、有效的融資體系。本文將在已有研究的基礎(chǔ)上，緊密結(jié)合我國(guó)國(guó)情，深入分析現(xiàn)行融資模式的問(wèn)題，借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)新興融資模式進(jìn)行系統(tǒng)研究，探索適合我國(guó)的保障性住房融資模式創(chuàng)新路徑和優(yōu)化策略，為保障性住房建設(shè)提供更加全面、可行的融資方案。二、我國(guó)保障性住房建設(shè)概述2.1保障性住房的內(nèi)涵與分類保障性住房，作為住房保障體系的核心組成部分，是政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。其目的在于滿足中低收入群體的基本住房需求，維護(hù)社會(huì)公平，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展。保障性住房的建設(shè)，體現(xiàn)了政府對(duì)民生問(wèn)題的高度關(guān)注，是履行公共服務(wù)職能的重要體現(xiàn)。與普通商品房相比，保障性住房具有明顯的社會(huì)保障屬性，不以盈利為主要目的，而是注重社會(huì)效益和民生保障。在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上，保障性住房遵循適度、實(shí)用的原則，以滿足居民的基本居住需求為出發(fā)點(diǎn)，避免過(guò)度追求豪華與高檔。在價(jià)格或租金方面，保障性住房受到政府的嚴(yán)格調(diào)控，確保中低收入家庭能夠負(fù)擔(dān)得起，從而實(shí)現(xiàn)住房的可及性和可負(fù)擔(dān)性。根據(jù)我國(guó)的住房保障政策和實(shí)踐，保障性住房主要分為以下幾種類型：廉租住房：廉租住房是專門面向當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)低收入住房困難家庭提供的保障性住房。這類住房以政府核定的低租金租賃給符合條件的家庭，旨在解決城鎮(zhèn)低收入群體的住房問(wèn)題，是住房保障體系的重要組成部分，體現(xiàn)了政府對(duì)弱勢(shì)群體的關(guān)懷。在申請(qǐng)條件上，通常要求申請(qǐng)家庭的收入低于當(dāng)?shù)匾?guī)定的低收入標(biāo)準(zhǔn)，且住房面積低于一定水平，同時(shí)還需滿足戶籍等相關(guān)條件。廉租住房的租金標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金，一般由政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入狀況和住房市場(chǎng)租金水平等因素綜合確定，以確保低收入家庭能夠承受。例如，在一些城市，廉租住房的租金可能僅為市場(chǎng)租金的三分之一甚至更低。廉租住房的保障方式主要有實(shí)物配租和租金補(bǔ)貼兩種形式。實(shí)物配租是指政府直接提供住房給符合條件的家庭居住；租金補(bǔ)貼則是政府向符合條件的家庭發(fā)放租金補(bǔ)貼，由其自行在市場(chǎng)上租賃住房。公共租賃住房：公共租賃住房主要面向城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城市穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員。這些群體既不符合廉租住房的申請(qǐng)條件，又無(wú)力購(gòu)買商品房，處于住房保障的“夾心層”。公共租賃住房以低于市場(chǎng)租價(jià)向他們提供住房，租期相對(duì)穩(wěn)定，為其提供了一個(gè)穩(wěn)定的居住環(huán)境。公共租賃住房的申請(qǐng)條件相對(duì)靈活，不同地區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)申請(qǐng)家庭的收入限制相對(duì)廉租住房有所放寬，但仍需滿足住房困難等條件。新就業(yè)無(wú)房職工通常要求在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)一定年限且無(wú)住房，外來(lái)務(wù)工人員則可能需要提供穩(wěn)定就業(yè)證明、居住證明等材料。公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)一般按照略低于同地段、同類型住房市場(chǎng)租金水平確定，同時(shí)政府可能會(huì)根據(jù)承租人的收入情況給予一定的租金補(bǔ)貼。經(jīng)濟(jì)適用住房：經(jīng)濟(jì)適用住房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，由政府提供優(yōu)惠政策，限定套型面積和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以指定價(jià)格出售給有一定支付能力的當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)低收入住房困難家庭。經(jīng)濟(jì)適用住房具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的雙重特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在其價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格較為適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性則體現(xiàn)在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上，強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，注重滿足居民的基本居住需求。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房需要滿足一定條件，包括家庭收入、戶籍、住房狀況等。一般要求家庭收入低于當(dāng)?shù)匾?guī)定的中低收入標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在當(dāng)?shù)責(zé)o住房或住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。在面積標(biāo)準(zhǔn)上，各地根據(jù)實(shí)際情況制定，一般以中小套型為主，如60平方米左右的兩居室、80平方米左右的三居室等。限價(jià)商品房：限價(jià)商品房是一種限價(jià)格、限套型（面積）的商品房，主要目的是解決中低收入家庭的住房困難，同時(shí)也是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、限制高房?jī)r(jià)的一種臨時(shí)性舉措。它在一定程度上兼顧了保障性和商品性。限價(jià)商品房的銷售價(jià)格由政府設(shè)定上限，確保其價(jià)格不會(huì)過(guò)高，同時(shí)對(duì)套型面積也有一定限制，以中小套型為主。購(gòu)買限價(jià)商品房的家庭需要滿足一定條件，如收入、戶籍等要求，不同地區(qū)的具體條件有所差異。與經(jīng)濟(jì)適用住房相比，限價(jià)商品房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)更接近普通商品房，購(gòu)買者擁有完全產(chǎn)權(quán)，但在上市交易等方面可能會(huì)受到一定限制，以防止投機(jī)性購(gòu)房行為。2.2我國(guó)保障性住房建設(shè)的現(xiàn)狀自我國(guó)保障性住房建設(shè)啟動(dòng)以來(lái)，在政府的大力推動(dòng)下，取得了顯著的建設(shè)成果，規(guī)模不斷擴(kuò)大，覆蓋范圍持續(xù)拓展，在解決中低收入家庭住房困難問(wèn)題方面發(fā)揮了重要作用。在建設(shè)規(guī)模上，多年來(lái)我國(guó)持續(xù)加大保障性住房的建設(shè)力度，取得了令人矚目的成績(jī)。黨的十八大以來(lái)，累計(jì)建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房6800多萬(wàn)套，1.7億多住房困難家庭圓了住房夢(mèng)。2024年，各地繼續(xù)積極推進(jìn)保障性住房建設(shè)，截至6月底，全國(guó)已建設(shè)籌集保障性住房112.8萬(wàn)套(間)，占年度計(jì)劃170.4萬(wàn)套(間)的66.2%，完成投資1183億元。例如，杭州作為保障性住房建設(shè)的重點(diǎn)城市，積極落實(shí)相關(guān)政策，加大建設(shè)投入。杭州市拱墅區(qū)桃源單元配售型保障性住房項(xiàng)目，含12棟17層高層住宅和沿街2層裙房，共1120戶，計(jì)劃于2027年下半年竣工，建成后將為當(dāng)?shù)刂械褪杖爰彝ヌ峁┐罅績(jī)?yōu)質(zhì)的住房資源。在覆蓋范圍方面，保障性住房的受益群體不斷擴(kuò)大。從最初主要針對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，逐步擴(kuò)展到城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城市穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員等群體，有效解決了住房保障“夾心層”的住房問(wèn)題。在一些城市，針對(duì)不同群體的特點(diǎn)，建設(shè)了多樣化的保障性住房項(xiàng)目。深圳有定向配租給公交司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人的公租房，截至2024年7月底，已面向地鐵公交企業(yè)員工配租5690套保障房，解決了這些特殊群體的住房難題，提高了他們的生活質(zhì)量和工作積極性。在建設(shè)成果上，保障性住房建設(shè)不僅在數(shù)量上取得突破，在質(zhì)量和配套設(shè)施建設(shè)方面也有了顯著提升。各地在保障性住房建設(shè)過(guò)程中，注重規(guī)劃設(shè)計(jì)，提高住房品質(zhì)，按照“安全、舒適、綠色、智慧”的要求，開(kāi)展“好房子”建設(shè)。在配套設(shè)施方面，加強(qiáng)了教育、醫(yī)療、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，確保保障性住房小區(qū)的居民能夠享受到便捷的生活服務(wù)，實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)。重慶圍繞產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套服務(wù)的保租房項(xiàng)目共227個(gè)、近10萬(wàn)套(間)，這些項(xiàng)目不僅為企業(yè)員工提供了住房保障，還完善了周邊的配套設(shè)施，促進(jìn)了產(chǎn)城融合、職住平衡，提升了城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。然而，我國(guó)保障性住房建設(shè)在取得成績(jī)的同時(shí)，也面臨著一些挑戰(zhàn)。部分地區(qū)保障性住房建設(shè)資金短缺問(wèn)題仍然較為突出，影響了建設(shè)進(jìn)度和規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大。在保障性住房的分配和管理方面，還存在一些不完善之處，如資格審核不夠嚴(yán)格、分配過(guò)程不夠透明等，需要進(jìn)一步加強(qiáng)制度建設(shè)和監(jiān)管力度。隨著城市化進(jìn)程的加速和居民住房需求的不斷變化，保障性住房建設(shè)需要不斷優(yōu)化和調(diào)整，以更好地滿足不同群體的住房需求。2.3保障性住房建設(shè)的重要意義保障性住房建設(shè)作為一項(xiàng)重要的民生工程，對(duì)促進(jìn)社會(huì)公平、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面具有不可替代的作用，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵舉措。從社會(huì)公平角度來(lái)看，保障性住房建設(shè)是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義的重要體現(xiàn)。住房作為基本生活需求，關(guān)乎每個(gè)人的生存與發(fā)展。然而，由于市場(chǎng)機(jī)制的作用以及居民收入分配的不平衡，部分中低收入群體難以通過(guò)市場(chǎng)途徑滿足住房需求。保障性住房的出現(xiàn)，為這些群體提供了住房保障，使他們能夠享受到與其他社會(huì)成員同等的居住權(quán)利，縮小了貧富差距，促進(jìn)了社會(huì)公平。保障性住房的分配通常依據(jù)家庭收入、住房狀況等因素進(jìn)行嚴(yán)格審核，確保資源向真正有需求的中低收入家庭傾斜，避免了住房資源的不合理分配，體現(xiàn)了社會(huì)的公平原則。在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，保障性住房建設(shè)發(fā)揮著重要的調(diào)節(jié)作用。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，但也面臨著房?jī)r(jià)過(guò)高、市場(chǎng)供需不平衡等問(wèn)題。保障性住房的建設(shè)增加了住房市場(chǎng)的有效供給，緩解了住房供需矛盾，對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到了積極作用。當(dāng)市場(chǎng)上保障性住房供應(yīng)充足時(shí)，能夠分流一部分購(gòu)房需求，減少對(duì)商品房市場(chǎng)的過(guò)度依賴，降低房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。保障性住房的建設(shè)還能夠引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化發(fā)展，形成商品房與保障性住房相互補(bǔ)充、相互促進(jìn)的市場(chǎng)格局，提高住房市場(chǎng)的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。保障性住房建設(shè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用也十分顯著。保障性住房建設(shè)涉及建筑、建材、裝修、物業(yè)管理等多個(gè)產(chǎn)業(yè)，能夠直接拉動(dòng)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。在建筑施工階段，需要大量的建筑工人、技術(shù)人員和管理人員，為勞動(dòng)力市場(chǎng)提供了就業(yè)崗位；在建材供應(yīng)方面，對(duì)鋼材、水泥、磚瓦等建筑材料的需求增加，促進(jìn)了建材行業(yè)的發(fā)展；裝修和物業(yè)管理環(huán)節(jié)同樣能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的循環(huán)增長(zhǎng)。保障性住房建設(shè)還能夠帶動(dòng)周邊基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施的建設(shè)，如學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)等，進(jìn)一步完善城市功能，提升城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。保障性住房建設(shè)對(duì)促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定具有重要意義。擁有穩(wěn)定的住房是人們安居樂(lè)業(yè)的基礎(chǔ)，能夠增強(qiáng)居民的安全感和歸屬感。保障性住房為中低收入家庭提供了穩(wěn)定的居住環(huán)境，改善了他們的生活條件，減少了因住房問(wèn)題引發(fā)的社會(huì)矛盾和不穩(wěn)定因素。居住在保障性住房中的居民能夠更加安心地工作和生活，有利于社會(huì)秩序的安定和和諧。保障性住房的建設(shè)還能夠促進(jìn)社會(huì)融合，不同收入群體在保障性住房社區(qū)中共同生活，增進(jìn)了彼此之間的交流與理解，有助于營(yíng)造和諧的社會(huì)氛圍。三、我國(guó)保障性住房建設(shè)融資模式現(xiàn)狀3.1現(xiàn)有主要融資模式3.1.1政府財(cái)政投入政府財(cái)政投入在保障性住房建設(shè)資金中占據(jù)著核心地位，是保障性住房建設(shè)資金的重要來(lái)源，對(duì)保障性住房建設(shè)的順利推進(jìn)起著關(guān)鍵的支撐作用。政府財(cái)政投入主要包括中央財(cái)政和地方財(cái)政兩個(gè)層面。中央財(cái)政通過(guò)專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付等方式，向地方提供保障性住房建設(shè)資金支持。中央財(cái)政的投入具有引導(dǎo)和調(diào)控作用，能夠平衡地區(qū)間的資金差異，確保保障性住房建設(shè)在全國(guó)范圍內(nèi)有序開(kāi)展。近年來(lái)，中央財(cái)政不斷加大對(duì)保障性住房建設(shè)的投入力度。2024年，截至6月底，中央財(cái)政已下達(dá)2024年城鄉(xiāng)保障性安居工程補(bǔ)助資金共2198.20億元，有力地推動(dòng)了保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施。這些資金主要用于支持廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、棚戶區(qū)改造等保障性住房項(xiàng)目，為解決中低收入家庭住房困難提供了堅(jiān)實(shí)的資金保障。地方財(cái)政也是保障性住房建設(shè)資金的重要提供者。地方政府通過(guò)一般公共預(yù)算、政府性基金預(yù)算等渠道安排資金用于保障性住房建設(shè)。在一般公共預(yù)算中，地方政府會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)規(guī)劃和需求，安排一定比例的財(cái)政資金用于項(xiàng)目建設(shè)。政府性基金預(yù)算中的土地出讓金凈收益，按規(guī)定比例計(jì)提用于保障性住房建設(shè)。部分地區(qū)還通過(guò)發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券，籌集資金用于保障性住房項(xiàng)目。地方財(cái)政的投入更具針對(duì)性，能夠根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況和住房需求，合理安排資金，確保保障性住房建設(shè)滿足本地居民的住房需求。然而，政府財(cái)政投入也面臨一些挑戰(zhàn)。部分地區(qū)財(cái)政收入有限，而保障性住房建設(shè)資金需求量大，導(dǎo)致財(cái)政負(fù)擔(dān)較重，資金投入難以滿足實(shí)際需求。一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，地方財(cái)政在保障性住房建設(shè)上的資金缺口較大，影響了建設(shè)進(jìn)度和規(guī)模。財(cái)政投入的可持續(xù)性也面臨考驗(yàn)，隨著保障性住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，對(duì)財(cái)政資金的持續(xù)投入提出了更高要求。如果缺乏穩(wěn)定的資金來(lái)源和長(zhǎng)效的投入機(jī)制，可能會(huì)導(dǎo)致保障性住房建設(shè)后續(xù)資金不足，影響項(xiàng)目的順利實(shí)施和保障效果。3.1.2銀行貸款銀行貸款是保障性住房建設(shè)融資的重要渠道之一，在保障性住房建設(shè)中發(fā)揮著重要作用。保障性住房建設(shè)項(xiàng)目通常具有資金需求量大、建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，銀行貸款能夠?yàn)轫?xiàng)目提供大規(guī)模的資金支持，滿足項(xiàng)目建設(shè)的資金需求。銀行向保障性住房建設(shè)項(xiàng)目提供貸款時(shí)，通常會(huì)考慮項(xiàng)目的可行性、還款來(lái)源、風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房等具有一定銷售收益的保障性住房項(xiàng)目，銀行貸款的積極性相對(duì)較高。這些項(xiàng)目有較為明確的銷售對(duì)象和銷售收入，還款來(lái)源相對(duì)穩(wěn)定，銀行認(rèn)為其風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。對(duì)于廉租房、公共租賃住房等租金收益較低、投資回收期長(zhǎng)的項(xiàng)目，銀行貸款則較為謹(jǐn)慎。因?yàn)檫@些項(xiàng)目的盈利能力較弱，還款能力存在一定不確定性，銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。為了降低風(fēng)險(xiǎn)，銀行可能會(huì)要求政府提供擔(dān)?；虺雠_(tái)相關(guān)支持政策，以增強(qiáng)項(xiàng)目的還款保障。在規(guī)模方面，近年來(lái)銀行對(duì)保障性住房建設(shè)的貸款規(guī)?？傮w呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。隨著保障性住房建設(shè)的大力推進(jìn)，銀行對(duì)保障性住房建設(shè)的支持力度也在不斷加大。一些大型國(guó)有銀行和政策性銀行積極參與保障性住房建設(shè)貸款業(yè)務(wù)，為項(xiàng)目提供了大量資金。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行作為政策性銀行，在保障性住房建設(shè)貸款方面發(fā)揮了重要作用，通過(guò)提供長(zhǎng)期、低息的貸款，支持了眾多保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)。然而，銀行貸款也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。保障性住房項(xiàng)目的投資回報(bào)率相對(duì)較低，可能無(wú)法覆蓋貸款成本，導(dǎo)致還款困難。如果項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)工期延誤、成本超支等問(wèn)題，也會(huì)影響項(xiàng)目的收益和還款能力，增加銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。保障性住房建設(shè)還受到政策變化、市場(chǎng)波動(dòng)等因素的影響，這些不確定性因素也會(huì)給銀行貸款帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，導(dǎo)致保障性住房銷售困難或租金下降，將直接影響項(xiàng)目的還款來(lái)源，進(jìn)而影響銀行貸款的安全性。3.1.3企業(yè)債券融資企業(yè)債券融資是企業(yè)為保障性住房項(xiàng)目籌集資金的一種重要方式。通過(guò)發(fā)行債券，企業(yè)能夠在資本市場(chǎng)上吸引投資者的資金，為保障性住房建設(shè)提供資金支持。企業(yè)債券具有期限長(zhǎng)、利率相對(duì)穩(wěn)定的特點(diǎn)，能夠?yàn)楸Ｕ闲宰》宽?xiàng)目提供較為穩(wěn)定的資金來(lái)源。企業(yè)發(fā)行債券的成本主要包括債券利息和發(fā)行費(fèi)用。債券利息根據(jù)市場(chǎng)利率和債券信用評(píng)級(jí)等因素確定，一般來(lái)說(shuō)，信用評(píng)級(jí)較高的企業(yè)發(fā)行債券的利率相對(duì)較低，融資成本也相對(duì)較低。發(fā)行費(fèi)用則包括承銷費(fèi)、律師費(fèi)、評(píng)級(jí)費(fèi)等，這些費(fèi)用會(huì)增加企業(yè)的融資成本。為了降低融資成本，企業(yè)通常會(huì)努力提高自身信用評(píng)級(jí)，優(yōu)化債券發(fā)行方案，選擇合適的發(fā)行時(shí)機(jī)。在市場(chǎng)認(rèn)可度方面，隨著保障性住房建設(shè)的重要性日益凸顯，以及相關(guān)政策的支持，市場(chǎng)對(duì)保障性住房企業(yè)債券的認(rèn)可度逐漸提高。投資者越來(lái)越關(guān)注保障性住房領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)，認(rèn)為保障性住房項(xiàng)目具有一定的穩(wěn)定性和社會(huì)效益，愿意投資相關(guān)債券。一些大型國(guó)有企業(yè)或有政府背景的企業(yè)發(fā)行的保障性住房債券，由于其信用風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，更容易獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。例如，北京保障房中心有限公司獲批100億元公司債券，該債券的成功發(fā)行，不僅為公司的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目提供了充足的資金，也體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)保障性住房企業(yè)債券的認(rèn)可。此次債券發(fā)行將用于償還原有的公司債務(wù)與貸款，同時(shí)注入到保障性住房的建造與維護(hù)中，有助于優(yōu)化公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，推動(dòng)保障性住房建設(shè)的發(fā)展。然而，企業(yè)債券融資也面臨一些問(wèn)題。債券發(fā)行對(duì)企業(yè)的資質(zhì)和信用評(píng)級(jí)要求較高，一些小型企業(yè)或信用評(píng)級(jí)較低的企業(yè)可能難以通過(guò)債券融資獲得資金。債券市場(chǎng)的波動(dòng)也會(huì)影響企業(yè)債券的發(fā)行和融資成本。如果市場(chǎng)利率上升，債券發(fā)行難度將加大，融資成本也會(huì)相應(yīng)提高。企業(yè)債券融資還需要企業(yè)具備較強(qiáng)的償債能力和規(guī)范的財(cái)務(wù)管理，否則可能面臨違約風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)信譽(yù)和債券市場(chǎng)的穩(wěn)定。3.1.4房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是一種通過(guò)發(fā)行受益憑證募集資金，投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，并將投資收益按比例分配給投資者的金融工具。在保障性住房建設(shè)中，REITs的運(yùn)作機(jī)制是將保障性住房資產(chǎn)打包，通過(guò)證券化的方式在資本市場(chǎng)上發(fā)行，吸引投資者購(gòu)買。投資者成為REITs的份額持有人，享有資產(chǎn)的收益權(quán)。目前，我國(guó)REITs在保障性住房建設(shè)中的應(yīng)用尚處于探索和發(fā)展階段。在試點(diǎn)方面，已有一些保障性住房REITs項(xiàng)目成功發(fā)行。華夏北京保障房REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT和中金廈門安居REIT等項(xiàng)目的推出，為保障性住房建設(shè)融資提供了新的思路和途徑。這些項(xiàng)目的底層資產(chǎn)主要是保障性租賃住房，通過(guò)REITs的運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的證券化和資金的回籠，為保障性住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金支持。從發(fā)展?jié)摿?lái)看，REITs在保障性住房建設(shè)中具有廣闊的發(fā)展前景。一方面，REITs能夠吸引社會(huì)資本參與保障性住房建設(shè)，拓寬融資渠道，緩解政府財(cái)政壓力。另一方面，REITs的運(yùn)作可以提高保障性住房資產(chǎn)的流動(dòng)性，優(yōu)化資源配置，提高資金使用效率。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和金融市場(chǎng)的完善，以及相關(guān)政策的支持，REITs有望在保障性住房建設(shè)中發(fā)揮更大的作用。然而，REITs在我國(guó)保障性住房建設(shè)中的應(yīng)用還面臨一些挑戰(zhàn)。相關(guān)法律法規(guī)和政策體系還不夠完善，在稅收、產(chǎn)權(quán)登記等方面存在一些問(wèn)題，影響了REITs的發(fā)展。市場(chǎng)投資者對(duì)REITs的認(rèn)知和接受程度還需要進(jìn)一步提高，REITs的市場(chǎng)規(guī)模和流動(dòng)性有待增強(qiáng)。保障性住房REITs項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理也面臨一定挑戰(zhàn)，需要建立科學(xué)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，提高項(xiàng)目的收益水平和穩(wěn)定性，以吸引更多投資者。3.2融資模式的特點(diǎn)與作用我國(guó)保障性住房建設(shè)現(xiàn)有融資模式呈現(xiàn)出鮮明的特點(diǎn)，在保障性住房建設(shè)中發(fā)揮著不可或缺的作用。從融資模式的特點(diǎn)來(lái)看，政府主導(dǎo)是顯著特征之一。政府財(cái)政投入在保障性住房建設(shè)融資中占據(jù)核心地位，無(wú)論是中央財(cái)政通過(guò)專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付給予地方支持，還是地方財(cái)政從一般公共預(yù)算、政府性基金預(yù)算等多渠道安排資金，都充分體現(xiàn)了政府在保障性住房建設(shè)中的引領(lǐng)作用。這種主導(dǎo)作用確保了保障性住房建設(shè)的公共服務(wù)屬性，使其能夠優(yōu)先滿足中低收入群體的住房需求，體現(xiàn)社會(huì)公平。政府通過(guò)制定政策、規(guī)劃建設(shè)、資金投入等方式，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)保障性住房建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，保障了項(xiàng)目的順利推進(jìn)。隨著保障性住房建設(shè)的發(fā)展，融資模式逐漸呈現(xiàn)出多元化趨勢(shì)。除了傳統(tǒng)的政府財(cái)政投入和銀行貸款外，企業(yè)債券融資、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等新型融資模式不斷涌現(xiàn)。不同融資模式具有各自的優(yōu)勢(shì)和適用場(chǎng)景，能夠滿足保障性住房建設(shè)在不同階段、不同項(xiàng)目類型的資金需求。政府財(cái)政投入保障了項(xiàng)目的基本資金需求，銀行貸款提供了大規(guī)模的建設(shè)資金，企業(yè)債券融資為有一定實(shí)力的企業(yè)提供了資本市場(chǎng)融資渠道，REITs則通過(guò)資產(chǎn)證券化吸引社會(huì)資本參與，拓寬了資金來(lái)源。這些融資模式在保障性住房建設(shè)中發(fā)揮著重要作用。充足的資金支持是保障性住房建設(shè)的基礎(chǔ)，融資模式為保障性住房建設(shè)提供了關(guān)鍵的資金保障。政府財(cái)政投入的穩(wěn)定性和持續(xù)性，為保障性住房建設(shè)提供了堅(jiān)實(shí)的資金后盾，確保了項(xiàng)目的順利啟動(dòng)和持續(xù)推進(jìn)。銀行貸款、企業(yè)債券融資等模式則在政府投入的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步補(bǔ)充了建設(shè)資金，使得保障性住房建設(shè)能夠滿足日益增長(zhǎng)的住房需求。大規(guī)模的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目需要大量資金，只有通過(guò)多種融資模式的協(xié)同作用，才能確保項(xiàng)目有足夠的資金用于土地購(gòu)置、建筑施工、配套設(shè)施建設(shè)等方面。融資模式的多元化促進(jìn)了社會(huì)資本的參與。在傳統(tǒng)的融資模式下，保障性住房建設(shè)主要依賴政府財(cái)政投入，資金來(lái)源相對(duì)單一。隨著融資模式的創(chuàng)新和多元化，企業(yè)債券融資、REITs等模式吸引了社會(huì)資本的廣泛參與。社會(huì)資本的加入，不僅增加了保障性住房建設(shè)的資金來(lái)源，還引入了市場(chǎng)機(jī)制和先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，提高了項(xiàng)目的運(yùn)作效率和管理水平。企業(yè)在參與保障性住房建設(shè)過(guò)程中，能夠利用自身的專業(yè)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)資源，優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)營(yíng)管理，提升保障性住房的品質(zhì)和服務(wù)水平。不同融資模式在保障性住房建設(shè)中還發(fā)揮了風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的作用。保障性住房建設(shè)項(xiàng)目通常具有投資規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)、回報(bào)率相對(duì)較低等特點(diǎn)，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。單一的融資模式可能難以有效分散風(fēng)險(xiǎn)，而多元化的融資模式可以將風(fēng)險(xiǎn)在政府、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)和社會(huì)投資者之間進(jìn)行合理分擔(dān)。政府財(cái)政投入承擔(dān)了項(xiàng)目的部分風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)了政府的社會(huì)責(zé)任；銀行貸款在評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上提供資金，通過(guò)合理的風(fēng)險(xiǎn)控制措施降低自身風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)債券融資和REITs則將風(fēng)險(xiǎn)分散給眾多投資者，降低了單個(gè)主體的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)壓力。這種風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制有助于保障保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施，提高項(xiàng)目的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。四、我國(guó)保障性住房建設(shè)融資模式面臨的問(wèn)題4.1政府財(cái)政壓力大在我國(guó)保障性住房建設(shè)融資體系中，政府財(cái)政投入占據(jù)著主導(dǎo)地位，發(fā)揮著關(guān)鍵作用。然而，隨著保障性住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，政府財(cái)政面臨著巨大的壓力，這一問(wèn)題在多個(gè)方面表現(xiàn)得愈發(fā)明顯。從建設(shè)規(guī)模與資金需求的關(guān)系來(lái)看，保障性住房建設(shè)對(duì)資金的需求呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。近年來(lái)，為了滿足中低收入群體日益增長(zhǎng)的住房需求，我國(guó)持續(xù)加大保障性住房的建設(shè)力度，建設(shè)規(guī)模不斷攀升。大規(guī)模的保障性住房建設(shè)需要巨額的資金投入，包括土地購(gòu)置、建筑施工、配套設(shè)施建設(shè)等多個(gè)環(huán)節(jié)。每建設(shè)一套保障性住房，都需要投入數(shù)十萬(wàn)元甚至上百萬(wàn)元的資金，如此龐大的資金需求給政府財(cái)政帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān)。2024年全國(guó)計(jì)劃建設(shè)籌集保障性住房170.4萬(wàn)套(間)，若按照每套平均50萬(wàn)元的建設(shè)成本計(jì)算，所需資金將高達(dá)8520億元，這無(wú)疑是一筆巨大的開(kāi)支。政府財(cái)政收入的增長(zhǎng)速度相對(duì)有限，難以滿足保障性住房建設(shè)資金的快速增長(zhǎng)需求。財(cái)政收入主要來(lái)源于稅收、非稅收入等，其增長(zhǎng)受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、稅收政策等多種因素的制約。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨一定壓力的情況下，財(cái)政收入的增長(zhǎng)也會(huì)受到影響。部分地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，財(cái)政收入來(lái)源有限，難以籌集到足夠的資金用于保障性住房建設(shè)。一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，財(cái)政收入主要依賴傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的稅收，而這些產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中面臨諸多挑戰(zhàn)，發(fā)展不穩(wěn)定，導(dǎo)致財(cái)政收入增長(zhǎng)緩慢，難以滿足保障性住房建設(shè)的資金需求。財(cái)政投入的可持續(xù)性問(wèn)題也不容忽視。保障性住房建設(shè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期的任務(wù)，需要持續(xù)的資金投入。然而，當(dāng)前政府財(cái)政投入在一定程度上缺乏長(zhǎng)效機(jī)制，難以保證資金的穩(wěn)定供應(yīng)。部分地區(qū)在保障性住房建設(shè)過(guò)程中，過(guò)于依賴一次性的財(cái)政撥款或土地出讓金收益，缺乏對(duì)長(zhǎng)期資金需求的規(guī)劃和安排。當(dāng)土地出讓金收益減少或財(cái)政撥款不足時(shí)，保障性住房建設(shè)資金就會(huì)出現(xiàn)短缺，影響項(xiàng)目的順利推進(jìn)。一些城市在保障性住房建設(shè)初期，依靠土地出讓金的高額收益來(lái)支持項(xiàng)目建設(shè)，但隨著土地資源的逐漸減少和房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，土地出讓金收益大幅下降，導(dǎo)致保障性住房建設(shè)資金后續(xù)乏力，部分項(xiàng)目不得不停工或延期交付。政府財(cái)政壓力大還體現(xiàn)在財(cái)政資金的分配和使用效率上。在保障性住房建設(shè)資金的分配過(guò)程中，存在著地區(qū)間分配不均衡的問(wèn)題。一些發(fā)達(dá)地區(qū)能夠獲得更多的財(cái)政資金支持，保障性住房建設(shè)進(jìn)展順利；而一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)則由于資金不足，保障性住房建設(shè)受到限制。在資金使用方面，也存在著浪費(fèi)和效率低下的現(xiàn)象。部分保障性住房項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，由于管理不善、規(guī)劃不合理等原因，導(dǎo)致資金浪費(fèi)和建設(shè)成本增加。一些項(xiàng)目在施工過(guò)程中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，需要返工重建，增加了資金投入；一些項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)不完善，影響了居民的生活質(zhì)量，也造成了資金的浪費(fèi)。政府財(cái)政壓力大是我國(guó)保障性住房建設(shè)融資模式面臨的重要問(wèn)題之一。為了緩解這一壓力，需要進(jìn)一步完善財(cái)政投入機(jī)制，拓寬融資渠道，提高資金使用效率，以確保保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。4.2社會(huì)資本參與積極性低在我國(guó)保障性住房建設(shè)融資進(jìn)程中，社會(huì)資本參與積極性低是一個(gè)亟待解決的關(guān)鍵問(wèn)題，這一問(wèn)題嚴(yán)重制約了保障性住房建設(shè)融資模式的多元化發(fā)展和建設(shè)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大。保障性住房項(xiàng)目自身的收益與風(fēng)險(xiǎn)特征是導(dǎo)致社會(huì)資本參與積極性低的重要原因。從收益角度來(lái)看，保障性住房的租金或售價(jià)受到政府嚴(yán)格管控，以確保中低收入群體能夠負(fù)擔(dān)得起，這使得項(xiàng)目的投資回報(bào)率相對(duì)較低。廉租住房和公共租賃住房的租金水平通常遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金，經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品房的銷售價(jià)格也受到限制，利潤(rùn)空間有限。與商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，保障性住房項(xiàng)目的收益難以滿足社會(huì)資本追求高回報(bào)的投資需求。以某城市的公共租賃住房項(xiàng)目為例，其租金水平僅為周邊市場(chǎng)租金的60%左右，投資回收期長(zhǎng)達(dá)20年以上，如此低的收益和漫長(zhǎng)的投資回收周期，對(duì)社會(huì)資本的吸引力明顯不足。從風(fēng)險(xiǎn)角度分析，保障性住房項(xiàng)目面臨著多種風(fēng)險(xiǎn)，增加了社會(huì)資本的投資顧慮。一方面，保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)周期較長(zhǎng)，在建設(shè)過(guò)程中可能面臨原材料價(jià)格上漲、人工成本增加、工程延期等風(fēng)險(xiǎn)，這些因素會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本上升，影響項(xiàng)目的收益。另一方面，保障性住房的運(yùn)營(yíng)管理也存在一定風(fēng)險(xiǎn)，如租戶違約風(fēng)險(xiǎn)、房屋維護(hù)成本增加等。部分租戶可能由于收入不穩(wěn)定等原因無(wú)法按時(shí)支付租金，增加了運(yùn)營(yíng)管理的難度和成本。保障性住房項(xiàng)目還受到政策變化的影響，政策的調(diào)整可能導(dǎo)致項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、租金政策等發(fā)生變化，給社會(huì)資本帶來(lái)不確定性風(fēng)險(xiǎn)。政府相關(guān)優(yōu)惠政策和動(dòng)員機(jī)制的不完善也在很大程度上影響了社會(huì)資本的參與積極性。在優(yōu)惠政策方面，雖然政府出臺(tái)了一些支持保障性住房建設(shè)的政策，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，存在政策落實(shí)不到位、優(yōu)惠力度不夠等問(wèn)題。一些地區(qū)對(duì)參與保障性住房建設(shè)的企業(yè)在稅收減免、土地供應(yīng)等方面的優(yōu)惠政策不夠明確或難以操作，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法真正享受到政策紅利。在動(dòng)員機(jī)制方面，政府缺乏有效的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制和宣傳推廣手段，未能充分調(diào)動(dòng)社會(huì)資本的積極性。政府與社會(huì)資本之間的信息不對(duì)稱，使得社會(huì)資本對(duì)保障性住房項(xiàng)目的了解不夠深入，無(wú)法準(zhǔn)確評(píng)估項(xiàng)目的投資價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)，從而降低了參與的意愿。社會(huì)資本參與保障性住房建設(shè)的模式和渠道相對(duì)有限，也是導(dǎo)致其參與積極性低的一個(gè)因素。目前，社會(huì)資本參與保障性住房建設(shè)主要通過(guò)PPP模式、REITs等方式，但這些模式在實(shí)際應(yīng)用中還存在一些問(wèn)題。PPP模式在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，存在政府與社會(huì)資本合作機(jī)制不完善、利益分配不合理、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)不均衡等問(wèn)題，影響了社會(huì)資本的參與熱情。REITs在我國(guó)的發(fā)展還處于起步階段，相關(guān)法律法規(guī)和政策體系不夠完善，市場(chǎng)投資者對(duì)其認(rèn)知和接受程度不高，導(dǎo)致REITs在保障性住房建設(shè)中的應(yīng)用受到限制。一些社會(huì)資本由于自身實(shí)力和專業(yè)能力的限制，難以參與到保障性住房建設(shè)項(xiàng)目中，也制約了社會(huì)資本的廣泛參與。社會(huì)資本參與積極性低是我國(guó)保障性住房建設(shè)融資面臨的一個(gè)重要問(wèn)題，需要政府、社會(huì)資本和相關(guān)部門共同努力，通過(guò)完善政策體系、優(yōu)化項(xiàng)目收益與風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)、拓寬參與渠道等措施，提高社會(huì)資本的參與積極性，推動(dòng)保障性住房建設(shè)融資模式的創(chuàng)新和發(fā)展。4.3融資渠道相對(duì)狹窄當(dāng)前，我國(guó)保障性住房建設(shè)融資渠道相對(duì)狹窄，成為制約保障性住房建設(shè)發(fā)展的重要因素之一。目前，保障性住房建設(shè)資金主要依賴政府財(cái)政投入和銀行貸款，其他融資渠道發(fā)展不足，難以滿足建設(shè)資金的巨大需求。政府財(cái)政投入在保障性住房建設(shè)融資中占據(jù)主導(dǎo)地位，如前文所述，中央財(cái)政通過(guò)專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付給予地方支持，地方財(cái)政從一般公共預(yù)算、政府性基金預(yù)算等多渠道安排資金。然而，政府財(cái)政資源有限，隨著保障性住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，財(cái)政投入難以滿足日益增長(zhǎng)的資金需求。在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，財(cái)政收入本身就相對(duì)較少，用于保障性住房建設(shè)的資金更是捉襟見(jiàn)肘，導(dǎo)致保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的建設(shè)目標(biāo)。銀行貸款也是保障性住房建設(shè)的重要資金來(lái)源。銀行貸款在保障性住房建設(shè)中發(fā)揮了重要作用，但也存在一定局限性。一方面，銀行貸款對(duì)項(xiàng)目的收益性和還款能力要求較高，而保障性住房項(xiàng)目往往投資回報(bào)率低、回收期長(zhǎng)，這使得銀行在發(fā)放貸款時(shí)較為謹(jǐn)慎，審批條件嚴(yán)格，部分保障性住房項(xiàng)目難以獲得足夠的銀行貸款支持。對(duì)于一些租金收益較低的廉租房和公共租賃住房項(xiàng)目，銀行可能會(huì)因?yàn)閾?dān)心還款風(fēng)險(xiǎn)而減少貸款額度或提高貸款利率，增加了項(xiàng)目的融資成本和難度。另一方面，銀行貸款的期限和保障性住房建設(shè)的周期可能不匹配，銀行貸款期限相對(duì)較短，而保障性住房建設(shè)項(xiàng)目從規(guī)劃、建設(shè)到運(yùn)營(yíng)需要較長(zhǎng)時(shí)間，這可能導(dǎo)致項(xiàng)目在建設(shè)后期面臨資金周轉(zhuǎn)困難的問(wèn)題。除政府財(cái)政投入和銀行貸款外，其他融資渠道在保障性住房建設(shè)中的應(yīng)用相對(duì)較少。企業(yè)債券融資雖然為保障性住房建設(shè)提供了一定的資金支持，但債券發(fā)行對(duì)企業(yè)的資質(zhì)和信用評(píng)級(jí)要求較高，只有少數(shù)大型國(guó)有企業(yè)或有政府背景的企業(yè)能夠通過(guò)債券融資獲得資金，大部分企業(yè)難以滿足發(fā)行債券的條件，限制了債券融資在保障性住房建設(shè)中的廣泛應(yīng)用。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）在我國(guó)保障性住房建設(shè)中的應(yīng)用尚處于探索和發(fā)展階段，相關(guān)法律法規(guī)和政策體系還不夠完善，市場(chǎng)投資者對(duì)其認(rèn)知和接受程度有待提高，導(dǎo)致REITs的市場(chǎng)規(guī)模較小，融資能力有限，難以在保障性住房建設(shè)中發(fā)揮更大的作用。融資渠道相對(duì)狹窄還導(dǎo)致保障性住房建設(shè)資金來(lái)源不穩(wěn)定。政府財(cái)政投入受財(cái)政收支狀況和政策調(diào)整的影響較大，一旦財(cái)政收入減少或政策發(fā)生變化，保障性住房建設(shè)資金可能出現(xiàn)短缺。銀行貸款也容易受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和金融政策的影響，在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大或貨幣政策收緊時(shí)，銀行可能會(huì)減少對(duì)保障性住房項(xiàng)目的貸款投放，增加了保障性住房建設(shè)融資的不確定性。融資渠道相對(duì)狹窄是我國(guó)保障性住房建設(shè)融資模式面臨的突出問(wèn)題，需要進(jìn)一步拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資方式，構(gòu)建多元化的融資體系，以滿足保障性住房建設(shè)的資金需求，推動(dòng)保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。4.4融資風(fēng)險(xiǎn)較高在我國(guó)保障性住房建設(shè)融資進(jìn)程中，融資風(fēng)險(xiǎn)較高是一個(gè)不容忽視的重要問(wèn)題，它嚴(yán)重影響了融資的穩(wěn)定性和保障性住房建設(shè)的可持續(xù)性，主要體現(xiàn)在銀行貸款、債券融資以及REITs等多個(gè)方面。銀行貸款是保障性住房建設(shè)的重要融資渠道，但存在風(fēng)險(xiǎn)集中的問(wèn)題。保障性住房項(xiàng)目的投資回報(bào)率相對(duì)較低，投資回收期較長(zhǎng)，這使得銀行面臨較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。一旦項(xiàng)目出現(xiàn)收益不佳或資金回籠困難的情況，就可能導(dǎo)致貸款無(wú)法按時(shí)償還，增加銀行的不良貸款率。保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)還受到政策、市場(chǎng)等多種因素的影響，如政策調(diào)整、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)等，這些不確定性因素也會(huì)加大銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。若政府對(duì)保障性住房的政策發(fā)生變化，可能會(huì)影響項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)進(jìn)度和收益預(yù)期，進(jìn)而影響銀行貸款的安全性。企業(yè)債券融資在保障性住房建設(shè)中也面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。債券發(fā)行對(duì)企業(yè)的資質(zhì)和信用評(píng)級(jí)要求較高，部分企業(yè)為了獲得債券融資，可能會(huì)隱瞞一些不利信息或夸大自身實(shí)力，導(dǎo)致債券投資者面臨信息不對(duì)稱的風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)在債券存續(xù)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)狀況惡化，無(wú)法按時(shí)支付債券利息或償還本金，就會(huì)發(fā)生違約事件，損害投資者利益，也會(huì)對(duì)債券市場(chǎng)的穩(wěn)定造成沖擊。一些中小企業(yè)參與保障性住房建設(shè)，由于其自身實(shí)力有限，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，在市場(chǎng)環(huán)境變化或項(xiàng)目遇到困難時(shí)，更容易出現(xiàn)債券違約的情況。我國(guó)REITs市場(chǎng)尚不成熟，在保障性住房建設(shè)應(yīng)用中存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)法律法規(guī)和政策體系不夠完善，在稅收、產(chǎn)權(quán)登記、信息披露等方面存在一些模糊地帶，這增加了REITs運(yùn)作的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。在稅收政策方面，目前REITs涉及的稅收政策還不夠明確，不同地區(qū)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也存在差異，這可能導(dǎo)致REITs項(xiàng)目的稅收成本增加，影響其收益水平。市場(chǎng)投資者對(duì)REITs的認(rèn)知和接受程度有待提高，市場(chǎng)規(guī)模較小，流動(dòng)性不足。當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，REITs的價(jià)格可能會(huì)大幅下跌，投資者難以在市場(chǎng)上及時(shí)變現(xiàn)，增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。保障性住房REITs項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理也面臨挑戰(zhàn)，如租金收入不穩(wěn)定、租戶違約等問(wèn)題，都可能影響REITs的收益和價(jià)值。融資風(fēng)險(xiǎn)較高是我國(guó)保障性住房建設(shè)融資模式面臨的重要問(wèn)題，需要政府、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)等各方共同努力，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，完善政策法規(guī)，提高市場(chǎng)透明度，以降低融資風(fēng)險(xiǎn)，保障保障性住房建設(shè)的順利進(jìn)行。五、我國(guó)保障性住房建設(shè)融資模式的成功案例分析5.1威海市保障性租賃住房專項(xiàng)貸款案例農(nóng)發(fā)行威海市分行在保障性住房建設(shè)融資領(lǐng)域積極探索創(chuàng)新，成功獲批保障性租賃住房專項(xiàng)貸款，為解決當(dāng)?shù)刈》繂?wèn)題提供了有力支持，其創(chuàng)新模式和取得的成效具有重要的借鑒意義。威海市臨港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，區(qū)內(nèi)生產(chǎn)總值及企業(yè)規(guī)模不斷增加，企業(yè)工作的農(nóng)民工及青年職工數(shù)量大幅增長(zhǎng)，“租房難”問(wèn)題日益凸顯，對(duì)新市民安居樂(lè)業(yè)造成極大影響。為解決這一問(wèn)題，威海市提出臨港（金沙嶺）青年中心項(xiàng)目和臨港（蔄山）青年中心項(xiàng)目，主要建設(shè)青年中心公寓及配套服務(wù)設(shè)施。農(nóng)發(fā)行威海市分行敏銳捕捉到這一民生需求，在得知保障性租賃住房建設(shè)項(xiàng)目的資金需求后，迅速行動(dòng)，立即成立項(xiàng)目攻堅(jiān)小組，主動(dòng)與臨港區(qū)管委對(duì)接。在融資模式上，該行深入挖掘政策性金融產(chǎn)品紅利，創(chuàng)新融資思路。項(xiàng)目采用公司自營(yíng)模式，項(xiàng)目還款來(lái)源為項(xiàng)目自身收入，包含青年公寓出租、食堂運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、廣告、車位出租收入等。通過(guò)多方認(rèn)證，這些收入被確定為穩(wěn)定還款來(lái)源，為項(xiàng)目貸款提供了堅(jiān)實(shí)的還款保障。為加快項(xiàng)目推進(jìn)，農(nóng)發(fā)行威海市分行向上級(jí)行爭(zhēng)取優(yōu)惠信貸政策，開(kāi)辟了重點(diǎn)項(xiàng)目辦貸“綠色通道”。農(nóng)發(fā)行山東省分行調(diào)查中心組成項(xiàng)目調(diào)查小組，專程來(lái)威指導(dǎo)項(xiàng)目運(yùn)作，解決項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中的難點(diǎn)堵點(diǎn)。在各方共同努力下，該行僅用一個(gè)多月的時(shí)間便完成了項(xiàng)目營(yíng)銷到審批落地的辦貸全流程，高效的工作效率為項(xiàng)目的順利開(kāi)展贏得了寶貴時(shí)間。此次獲批的貸款額度為8.8億元，其中臨港（金沙嶺）青年中心項(xiàng)目42000萬(wàn)元，臨港（蔄山）青年中心項(xiàng)目46000萬(wàn)元，并已投放貸款5億元。項(xiàng)目總投資共計(jì)111782萬(wàn)元，共建設(shè)保障性租賃住房2472套，配套建設(shè)食堂、超市、給排水、供電、道路、綠化等齊全的服務(wù)設(shè)施。這些保障性租賃住房租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租金，極大地解決了周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)青年員工及農(nóng)村務(wù)工人員的住宿難題。項(xiàng)目建成后，在多個(gè)方面取得了顯著成效。從人才保障角度看，為引進(jìn)人才、培養(yǎng)人才、留住人才提供了良好的基礎(chǔ)保障條件，優(yōu)化了人才發(fā)展環(huán)境，有助于企業(yè)吸引和留住優(yōu)秀人才，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新發(fā)展。在民生改善方面，有效緩解了臨時(shí)住房問(wèn)題，免除了部分農(nóng)村工人住宿的后顧之憂，有助于農(nóng)村人才的培養(yǎng)和發(fā)展，提高了新市民的生活質(zhì)量和幸福感。從城市建設(shè)方面分析，加大了周邊道路和排水管道等市政基礎(chǔ)設(shè)施的投入，直接改善了周邊村民生活環(huán)境，提升了“精致城市”品牌形象，推動(dòng)了城市的可持續(xù)發(fā)展。威海市保障性租賃住房專項(xiàng)貸款案例展示了政策性金融在保障性住房建設(shè)中的重要作用，通過(guò)創(chuàng)新融資模式、優(yōu)化辦貸流程、加強(qiáng)各方合作，成功解決了保障性住房建設(shè)的資金難題，為其他地區(qū)提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)推動(dòng)我國(guó)保障性住房建設(shè)融資模式的創(chuàng)新和發(fā)展具有積極的示范意義。5.2南京市保障房建設(shè)定向債務(wù)融資工具案例2013年2月26日，南京市安居建設(shè)集團(tuán)在銀行間市場(chǎng)成功發(fā)行首期65億元定向債務(wù)融資工具，這一舉措在南京市保障性住房建設(shè)融資領(lǐng)域具有里程碑意義。2012年，人民銀行南京分行營(yíng)業(yè)管理部敏銳捕捉到保障性住房建設(shè)的融資需求，將保障房建設(shè)發(fā)行定向債務(wù)融資工具作為創(chuàng)新重點(diǎn)。以北京模式為借鑒，在上級(jí)行的指導(dǎo)協(xié)調(diào)下，積極推動(dòng)南京成為國(guó)內(nèi)首個(gè)定向發(fā)行債務(wù)融資工具支持保障房建設(shè)的省會(huì)城市以及省內(nèi)首個(gè)試點(diǎn)城市。2012年底，南京市保障房建設(shè)直接債務(wù)融資整體方案獲得通過(guò)，并完成了第一批100億元定向債務(wù)融資工具以安居建設(shè)集團(tuán)和河西新城區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)控股公司為發(fā)債主體的盡職調(diào)查及募集材料上報(bào)工作。經(jīng)過(guò)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)審核，2013年2月7日，南京市安居建設(shè)集團(tuán)首先獲得交易商協(xié)會(huì)備案許可，同意其注冊(cè)發(fā)行65億元保障房建設(shè)定向債務(wù)融資工具，并于2月26日成功在銀行間市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行，發(fā)行年利率為5.7%，期限5年，2月27日，65億元定向債務(wù)融資工具全部募集到位。此次定向債務(wù)融資工具的發(fā)行，為南京市保障性住房建設(shè)帶來(lái)了多方面的積極影響。在融資機(jī)制創(chuàng)新方面，以往保障性住房建設(shè)資金主要依賴銀行貸款，而銀行貸款與大體量、福利性保障房建設(shè)所需要的大額、穩(wěn)定、低成本的資金來(lái)源不完全匹配。定向債務(wù)融資工具的成功發(fā)行，極大地拓寬了保障房融資渠道，為保障房建設(shè)開(kāi)辟了更加對(duì)口的資金來(lái)源，實(shí)現(xiàn)了南京保障房建設(shè)融資需求與全國(guó)資金市場(chǎng)的有效融合，建立了一種全新的融資機(jī)制。從資金保障角度來(lái)看，2013年南京市保障房建設(shè)任務(wù)艱巨，新開(kāi)工300萬(wàn)平方米，竣工500萬(wàn)平方米，大量保障房建設(shè)項(xiàng)目需要資金支持。該定向債務(wù)融資工具的發(fā)行使保障房建設(shè)獲得了大額穩(wěn)定的資金來(lái)源，為項(xiàng)目的順利推進(jìn)提供了堅(jiān)實(shí)保障。第一批100億元的債券募集資金將專項(xiàng)用于總建筑面積達(dá)417.78萬(wàn)平方米的6個(gè)保障房項(xiàng)目建設(shè)，如果全部成功發(fā)行，將惠及中低收入家庭4.42萬(wàn)戶，有力地推動(dòng)了南京市保障性住房建設(shè)的進(jìn)程，緩解了城市中低收入人群的住房難題。在降低融資成本方面，當(dāng)時(shí)5年期銀行貸款基準(zhǔn)利率為6.55%，安居集團(tuán)正常銀行貸款一般在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20-30%，還存在抵押、擔(dān)保等費(fèi)用，綜合融資成本超過(guò)9%。而本次65億元保障房定向債務(wù)融資工具的發(fā)行利率為5.7%，加上中債信用增進(jìn)費(fèi)、銀行承銷費(fèi)（含財(cái)務(wù)顧問(wèn)行的財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)）等綜合融資成本不到7%。相比之下，保障房定向債務(wù)融資工具融資成本比該項(xiàng)目銀行貸款要低2個(gè)百分點(diǎn)以上，這大大降低了保障房建設(shè)企業(yè)的融資成本，節(jié)省了財(cái)務(wù)費(fèi)用。該定向債務(wù)融資工具的成功發(fā)行改善了融資環(huán)境。保障房建設(shè)是一項(xiàng)民生工程，耗時(shí)長(zhǎng)，資金需求大。如果資金全部通過(guò)貸款融資，在各金融機(jī)構(gòu)信貸資源有限的條件下，勢(shì)必?cái)D占地方企業(yè)發(fā)展所需資金。如今，保障房建設(shè)直接融資工具渠道打通，使得金融機(jī)構(gòu)部分信貸資源得以釋放，直接投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。保障房建設(shè)直接融資對(duì)銀行貸款的顯著替代效應(yīng)，使銀行騰出更多信貸資金支持中小企業(yè)，間接為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了新動(dòng)力，地方融資環(huán)境得到有效改善。南京市保障房建設(shè)定向債務(wù)融資工具案例是一次成功的融資創(chuàng)新實(shí)踐。通過(guò)發(fā)行定向債務(wù)融資工具，南京市在保障性住房建設(shè)融資方面取得了突破，為保障房建設(shè)提供了大額、穩(wěn)定、低成本的資金來(lái)源，在創(chuàng)新融資機(jī)制、保障資金供應(yīng)、降低融資成本和改善融資環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用，也為其他地區(qū)保障性住房建設(shè)融資提供了寶貴的借鑒經(jīng)驗(yàn)。5.3布爾津縣保障性租賃住房項(xiàng)目貸款案例農(nóng)發(fā)行布爾津縣支行積極響應(yīng)政策號(hào)召，在保障性住房建設(shè)融資領(lǐng)域勇于創(chuàng)新，成功獲批保障性租賃住房項(xiàng)目貸款4100萬(wàn)元，用于布爾津縣保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)。該項(xiàng)目作為當(dāng)?shù)攸h政重點(diǎn)關(guān)注的民生類項(xiàng)目，致力于解決新就業(yè)無(wú)房職工、城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)外來(lái)務(wù)工人員等新市民群體以及城鎮(zhèn)中等偏下收入困難家庭的住房問(wèn)題，對(duì)推動(dòng)當(dāng)?shù)匦滦统擎?zhèn)化進(jìn)程、實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)具有重要意義。該項(xiàng)目在融資模式上具有顯著的創(chuàng)新性，采用97.5萬(wàn)畝草原碳匯在委托國(guó)家林業(yè)和草原局西北調(diào)查規(guī)劃院設(shè)計(jì)、監(jiān)測(cè)、核查和審定后通過(guò)VCS國(guó)際核證碳減排平臺(tái)交易后的收入作為還款來(lái)源。這一創(chuàng)新舉措在全疆尚屬首例，開(kāi)創(chuàng)了將環(huán)境友好型碳匯收入應(yīng)用于償還貸款的先河，為保障性住房建設(shè)融資提供了全新的思路和模式。通過(guò)將環(huán)保與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合，不僅為項(xiàng)目提供了穩(wěn)定的還款資金，還促進(jìn)了可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一。項(xiàng)目的實(shí)施產(chǎn)生了多方面的積極效果。在經(jīng)濟(jì)效益方面，項(xiàng)目的建設(shè)帶動(dòng)了當(dāng)?shù)亟ㄖ?、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的循環(huán)增長(zhǎng)。隨著保障性租賃住房的投入使用，周邊的商業(yè)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等也將得到進(jìn)一步發(fā)展，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)注入新的活力。從社會(huì)效益來(lái)看，項(xiàng)目的建成有效緩解了當(dāng)?shù)匦率忻袢后w和中低收入家庭的住房壓力，改善了他們的居住條件，提高了生活質(zhì)量，增強(qiáng)了居民的幸福感和歸屬感。穩(wěn)定的住房環(huán)境有助于吸引人才，促進(jìn)勞動(dòng)力的合理流動(dòng)，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供人才支持。在環(huán)境效益方面，該項(xiàng)目融資模式中對(duì)草原碳匯的運(yùn)用，體現(xiàn)了對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和重視。通過(guò)碳匯交易，促進(jìn)了草原生態(tài)系統(tǒng)的保護(hù)和修復(fù)，增強(qiáng)了生態(tài)系統(tǒng)的碳匯能力，對(duì)應(yīng)對(duì)氣候變化、實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)具有積極的推動(dòng)作用。布爾津縣保障性租賃住房項(xiàng)目貸款案例展示了創(chuàng)新融資模式在保障性住房建設(shè)中的可行性和優(yōu)勢(shì)。通過(guò)引入碳匯收入作為還款來(lái)源，不僅解決了保障性住房建設(shè)的資金難題，還實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的多贏局面，為其他地區(qū)在保障性住房建設(shè)融資方面提供了寶貴的借鑒經(jīng)驗(yàn)，對(duì)推動(dòng)我國(guó)保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的示范意義。5.4案例總結(jié)與啟示威海市保障性租賃住房專項(xiàng)貸款、南京市保障房建設(shè)定向債務(wù)融資工具以及布爾津縣保障性租賃住房項(xiàng)目貸款這三個(gè)案例，為我國(guó)保障性住房建設(shè)融資模式的創(chuàng)新與發(fā)展提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)與深刻的啟示。創(chuàng)新融資模式是這些成功案例的核心經(jīng)驗(yàn)之一。威海市創(chuàng)新性地采用公司自營(yíng)模式，以青年公寓出租、食堂運(yùn)營(yíng)等項(xiàng)目自身收入作為穩(wěn)定還款來(lái)源，突破了傳統(tǒng)融資模式的限制，為保障性住房建設(shè)融資提供了新的思路。這種模式充分挖掘了項(xiàng)目自身的潛力，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。南京市通過(guò)發(fā)行定向債務(wù)融資工具，拓寬了保障房融資渠道，建立了與全國(guó)資金市場(chǎng)有效融合的全新融資機(jī)制，為保障房建設(shè)開(kāi)辟了大額、穩(wěn)定、低成本的資金來(lái)源，有效解決了保障房建設(shè)資金需求與傳統(tǒng)融資渠道不匹配的問(wèn)題。布爾津縣則開(kāi)創(chuàng)了將97.5萬(wàn)畝草原碳匯收入用于償還貸款的先河，將環(huán)保與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合，不僅為項(xiàng)目提供了穩(wěn)定的還款資金，還促進(jìn)了可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益的雙贏。多方合作在保障性住房建設(shè)融資中發(fā)揮了關(guān)鍵作用。在威海市的案例中，農(nóng)發(fā)行威海市分行積極與臨港區(qū)管委對(duì)接，向上級(jí)行爭(zhēng)取優(yōu)惠信貸政策，省分行調(diào)查中心專程指導(dǎo)項(xiàng)目運(yùn)作，各方形成合力，僅用一個(gè)多月就完成了項(xiàng)目營(yíng)銷到審批落地的辦貸全流程，高效的合作確保了項(xiàng)目的順利推進(jìn)。南京市保障房建設(shè)定向債務(wù)融資工具的成功發(fā)行，離不開(kāi)人民銀行南京分行營(yíng)業(yè)管理部的積極推動(dòng)、上級(jí)行的指導(dǎo)協(xié)調(diào)以及政、銀、企的整體合力，各方協(xié)同合作，實(shí)現(xiàn)了保障房建設(shè)融資需求與全國(guó)資金市場(chǎng)的有效對(duì)接。布爾津縣保障性租賃住房項(xiàng)目貸款的獲批，同樣離不開(kāi)農(nóng)發(fā)行布爾津縣支行積極響應(yīng)政策號(hào)召，與相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)的緊密合作，共同推動(dòng)了項(xiàng)目的實(shí)施。政策支持是保障性住房建設(shè)融資的重要保障。國(guó)家和地方政府出臺(tái)的一系列支持保障性住房建設(shè)的政策，為這些項(xiàng)目的融資提供了良好的政策環(huán)境。威海市、南京市和布爾津縣的案例中，政府在項(xiàng)目規(guī)劃、土地供應(yīng)、資金補(bǔ)貼等方面給予了大力支持，為項(xiàng)目的順利開(kāi)展提供了堅(jiān)實(shí)的政策保障。政策的支持還體現(xiàn)在對(duì)創(chuàng)新融資模式的鼓勵(lì)和引導(dǎo)上，為融資模式的創(chuàng)新提供了政策依據(jù)和支持。這些成功案例對(duì)其他地區(qū)具有重要的借鑒意義。在融資模式創(chuàng)新方面，各地應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際情況，積極探索適合本地的融資模式，挖掘項(xiàng)目自身潛力，拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資模式的多元化。在多方合作方面，要加強(qiáng)政府、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)等各方的溝通與協(xié)作，形成合力，共同推進(jìn)保障性住房建設(shè)。在政策支持方面，政府應(yīng)進(jìn)一步完善相關(guān)政策，加大對(duì)保障性住房建設(shè)融資的支持力度，為保障性住房建設(shè)提供良好的政策環(huán)境。各地還應(yīng)注重風(fēng)險(xiǎn)防控，在創(chuàng)新融資模式的同時(shí)，充分評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，制定合理的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，確保融資的安全性和穩(wěn)定性。要加強(qiáng)對(duì)保障性住房項(xiàng)目的管理和運(yùn)營(yíng)，提高項(xiàng)目的收益水平，增強(qiáng)還款能力，為融資提供堅(jiān)實(shí)的保障。六、國(guó)外保障性住房建設(shè)融資模式的經(jīng)驗(yàn)借鑒6.1美國(guó)保障性住房融資模式美國(guó)的保障性住房融資模式呈現(xiàn)出多元化、市場(chǎng)化的特點(diǎn)，通過(guò)多種政策手段和金融工具，有效吸引了社會(huì)資本參與，為保障性住房建設(shè)提供了充足的資金支持。美國(guó)政府在保障性住房建設(shè)中采取了多種住房補(bǔ)貼方式，以直接或間接的形式為中低收入家庭提供住房援助。其中，直接補(bǔ)貼主要針對(duì)低收入家庭，政府會(huì)根據(jù)家庭的收入水平和住房需求，給予相應(yīng)的租金補(bǔ)貼或購(gòu)房補(bǔ)貼。這些補(bǔ)貼資金直接發(fā)放給符合條件的家庭，用于支付住房租金或購(gòu)房首付款，減輕了低收入家庭的住房負(fù)擔(dān)。間接補(bǔ)貼則主要通過(guò)稅收優(yōu)惠和金融支持等方式，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商參與保障性住房建設(shè)。政府會(huì)為參與保障性住房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商提供稅收減免、低息貸款等優(yōu)惠政策，降低開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本，提高項(xiàng)目的盈利能力，從而吸引更多的開(kāi)發(fā)商投身于保障性住房建設(shè)領(lǐng)域。稅收優(yōu)惠政策在美國(guó)保障性住房融資中發(fā)揮了重要作用。政府通過(guò)制定一系列稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)社會(huì)資本投資保障性住房建設(shè)。參與保障性住房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商可以享受稅收減免政策，減少企業(yè)的應(yīng)納稅額，增加項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。投資者購(gòu)買保障性住房相關(guān)的金融產(chǎn)品，如房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）份額，也可以享受一定的稅收優(yōu)惠，這提高了投資者的投資回報(bào)率，吸引了更多社會(huì)資本參與保障性住房投資。低收入住房稅收抵免（LIHTC）政策是美國(guó)保障性住房稅收優(yōu)惠的重要舉措。該政策允許投資者對(duì)投資于符合條件的低收入住房項(xiàng)目獲得稅收抵免，抵免額度根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和投資者的投資比例確定。通過(guò)LIHTC政策，政府成功吸引了大量社會(huì)資本投入到保障性住房建設(shè)中，促進(jìn)了保障性住房項(xiàng)目的發(fā)展。美國(guó)在保障性住房融資中積極發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。REITs是一種通過(guò)發(fā)行受益憑證募集資金，投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，并將投資收益按比例分配給投資者的金融工具。在保障性住房領(lǐng)域，REITs的運(yùn)作模式是將保障性住房資產(chǎn)打包，通過(guò)證券化的方式在資本市場(chǎng)上發(fā)行，吸引投資者購(gòu)買。投資者成為REITs的份額持有人，享有資產(chǎn)的收益權(quán)。美國(guó)的REITs市場(chǎng)發(fā)展較為成熟，擁有完善的法律法規(guī)和監(jiān)管體系，為REITs在保障性住房建設(shè)中的應(yīng)用提供了良好的環(huán)境。截至目前，美國(guó)約有300個(gè)REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過(guò)3000億美元，其中部分REITs專門投資于保障性住房項(xiàng)目。REITs的發(fā)展，不僅為保障性住房建設(shè)提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源，還提高了保障性住房資產(chǎn)的流動(dòng)性，優(yōu)化了資源配置，促進(jìn)了保障性住房市場(chǎng)的發(fā)展。美國(guó)還建立了完善的住房金融體系，為保障性住房建設(shè)提供融資支持。政府成立了聯(lián)邦住宅管理局（FHA）、退伍軍人管理局(VA)等機(jī)構(gòu)，分別為低收入家庭、退伍軍人及其家屬的住房抵押貸款提供保險(xiǎn)，降低了金融機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高了金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房抵押貸款的積極性。設(shè)立聯(lián)邦家庭貸款銀行，使用政府債券融資，為中低收入家庭提供低息貸款。房利美、珍尼美、房地美三家政府色彩的機(jī)構(gòu)，對(duì)抵押貸款支持證券提供擔(dān)保，增強(qiáng)了存量貸款的流動(dòng)性，促進(jìn)了住房金融市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。美國(guó)的保障性住房融資模式通過(guò)多種政策手段和金融工具的協(xié)同作用，實(shí)現(xiàn)了融資渠道的多元化和市場(chǎng)化，有效解決了保障性住房建設(shè)的資金問(wèn)題。這些經(jīng)驗(yàn)對(duì)于我國(guó)保障性住房融資模式的創(chuàng)新和發(fā)展具有重要的借鑒意義，我國(guó)可以結(jié)合自身國(guó)情，合理吸收美國(guó)的成功經(jīng)驗(yàn)，完善我國(guó)的保障性住房融資體系。6.2新加坡保障性住房融資模式新加坡在保障性住房建設(shè)融資方面形成了一套獨(dú)特且高效的模式，以公積金制度為核心，結(jié)合政府的大力支持和嚴(yán)格的政策調(diào)控，成功實(shí)現(xiàn)了住房保障目標(biāo)，為我國(guó)提供了寶貴的借鑒經(jīng)驗(yàn)。新加坡的公積金制度是其保障性住房融資的基石。該制度建立于1955年，是一項(xiàng)全面的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄制度。規(guī)定雇主和雇員均須按照法定的公積金繳納率（目前為32％，其中雇員繳納20％，雇主繳納12％）將個(gè)人月薪的一部分存入中央公積金局的個(gè)人賬戶。公積金涵蓋了養(yǎng)老、住房、醫(yī)療、教育、投資增值等多個(gè)方面，為居民的生活提供了全方位的保障。在住房保障方面，公積金發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。一方面，中央公積金局將歸集起來(lái)的公積金，除留足會(huì)員提款外，其余全部用于購(gòu)買政府債券。政府再以貸款和補(bǔ)貼等形式將資金注入建屋發(fā)展局，使建屋發(fā)展局有充足的資金大規(guī)模地進(jìn)行公共住房建設(shè)。另一方面，公積金直接履行住房金融職能，向建屋局發(fā)放公共住宅建設(shè)貸款，同時(shí)向個(gè)人購(gòu)房者提供住房公積金貸款，解決了中低收入家庭購(gòu)買力不足的問(wèn)題。在保障性住房建設(shè)過(guò)程中，政府發(fā)揮了主導(dǎo)作用。新加坡成立了直屬于國(guó)家發(fā)展部的建屋發(fā)展局，這是一個(gè)獨(dú)立的、非營(yíng)利性政府機(jī)構(gòu)，財(cái)政預(yù)算納入國(guó)家計(jì)劃。政府賦予建屋發(fā)展局在公共住房方面廣泛的合法權(quán)力，使其既代表政府行使權(quán)力，負(fù)責(zé)制定組屋發(fā)展規(guī)劃及房屋管理，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的住房保障目標(biāo)；又作為最大的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理者，負(fù)責(zé)組屋的施工建設(shè)、出售和出租。建屋發(fā)展局每年的赤字由財(cái)政資金填補(bǔ)，國(guó)民住屋計(jì)劃占政府常年預(yù)算撥款的3.8%。經(jīng)批準(zhǔn)，建屋發(fā)展局還可發(fā)行中期債券，作為組屋建設(shè)的輔助資金來(lái)源。政府對(duì)保障性住房建設(shè)的資金投入，確保了住房項(xiàng)目的順利推進(jìn)和可持續(xù)發(fā)展。新加坡政府以家庭收入水平為依據(jù)，實(shí)行公有住宅的合理配售政策，并提供分級(jí)住房補(bǔ)貼。在購(gòu)房準(zhǔn)入政策上，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平，不斷調(diào)高家庭收入水平，保證80％以上中等收入的家庭能夠購(gòu)買到廉價(jià)的組屋。在住宅補(bǔ)貼方面，政府根據(jù)購(gòu)房者的收入狀況區(qū)分層次，嚴(yán)格按照家庭收入情況來(lái)確定享受住房保障補(bǔ)貼的級(jí)別，首付款、還款額以及還款方式都有所不同，體現(xiàn)出高收入者住房福利少、低收入者住房福利多的補(bǔ)貼方案。如對(duì)二室一套的住房，政府補(bǔ)貼三分之一；三室一套的，政府只補(bǔ)貼5％；四室一套的，政府不僅沒(méi)有補(bǔ)貼，而且按成本價(jià)加5％的利潤(rùn)；五室一套的，政府按成本價(jià)加15％的利潤(rùn)。為確保保障性住房政策的順利實(shí)施，新加坡制定了嚴(yán)格的法律法規(guī)。建屋發(fā)展局將保障性住房定位為“以自住為主”，對(duì)居民購(gòu)買組屋的次數(shù)作出嚴(yán)格限定，一個(gè)家庭只能擁有一套組屋，如果要再購(gòu)買新房，舊組屋必須退還政府，更不允許以投資為目的買房。居民購(gòu)買組屋后一定年限內(nèi)不得整房出租，僅允許房主與租戶合??；組屋在購(gòu)買后5年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營(yíng)，否則將受到法律嚴(yán)懲。新加坡實(shí)行征收房產(chǎn)稅，業(yè)主出售購(gòu)買不足一年的房屋，要繳納高額房產(chǎn)稅，這對(duì)平抑商品房?jī)r(jià)、杜絕“炒房”起到了很好的作用。新加坡的保障性住房融資模式通過(guò)公積金制度、政府主導(dǎo)、合理配售和嚴(yán)格法規(guī)等多方面的協(xié)同作用，實(shí)現(xiàn)了住房保障的目標(biāo)，為中低收入家庭提供了穩(wěn)定、affordable的住房。這些經(jīng)驗(yàn)對(duì)于我國(guó)在完善保障性住房融資體系、加強(qiáng)政府調(diào)控、合理分配住房資源以及規(guī)范市場(chǎng)秩序等方面具有重要的啟示意義。6.3德國(guó)保障性住房融資模式德國(guó)的保障性住房融資模式獨(dú)具特色，以住房?jī)?chǔ)蓄制度為核心，結(jié)合政府補(bǔ)貼和金融機(jī)構(gòu)支持，形成了一套高效、穩(wěn)定的融資體系，為保障性住房建設(shè)提供了有力的資金保障。德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄制度是其保障性住房融資的重要組成部分。住房?jī)?chǔ)蓄是一種互助合作融資機(jī)制，由儲(chǔ)蓄者與專門的住房?jī)?chǔ)蓄銀行簽訂住房?jī)?chǔ)蓄合同。儲(chǔ)蓄者先進(jìn)行一段時(shí)間和數(shù)額的存款，一般5-7年，存款達(dá)房?jī)r(jià)的20%-50%，在滿足配貸條件后獲得合同約定的貸款金額用于購(gòu)建住宅。住房?jī)?chǔ)蓄銀行的資金封閉運(yùn)作，只向住房?jī)?chǔ)蓄客戶吸存和發(fā)放房貸，貸款長(zhǎng)期執(zhí)行較低的利率水平。這種融資機(jī)制有效地縮短了儲(chǔ)戶購(gòu)建住房的平均周期，使居民能夠自力更生解決住房問(wèn)題。德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄銀行以吸收自愿互助性儲(chǔ)蓄為主，面向中低收入者傾斜。政府采取優(yōu)惠和獎(jiǎng)勵(lì)措施，對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄者實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)制度，如給予儲(chǔ)蓄補(bǔ)貼、利息補(bǔ)貼等，以鼓勵(lì)居民成為會(huì)員，提高中低收入者參與住房?jī)?chǔ)蓄的積極性。政府補(bǔ)貼在德國(guó)保障性住房融資中發(fā)揮了重要作用。德國(guó)政府通過(guò)多種方式對(duì)保障性住房建設(shè)進(jìn)行補(bǔ)貼。在建設(shè)環(huán)節(jié)，政府對(duì)私人投資建造低租金住房給予優(yōu)惠利率貸款資助，降低了建設(shè)成本，提高了開(kāi)發(fā)商建設(shè)保障性住房的積極性。在消費(fèi)環(huán)節(jié)，政府為中低收入家庭提供購(gòu)房補(bǔ)貼和租金補(bǔ)貼，減輕了居民的住房負(fù)擔(dān)，提高了他們的住房支付能力。對(duì)于低收入家庭，政府會(huì)根據(jù)家庭的具體情況給予一定金額的租金補(bǔ)貼，確保他們能夠租到合適的住房。金融機(jī)構(gòu)在德國(guó)保障性住房融資中也扮演著重要角色。除了住房?jī)?chǔ)蓄銀行外，德國(guó)還有其他金融機(jī)構(gòu)參與保障性住房融資。一些商業(yè)銀行也會(huì)為保障性住房項(xiàng)目提供貸款，雖然其貸款條件相對(duì)較為嚴(yán)格，但在保障性住房建設(shè)中也提供了一定的資金支持。德國(guó)的住房金融體系較為完善，政府通過(guò)建立健全相關(guān)法律法規(guī)和監(jiān)管制度，保障了金融機(jī)構(gòu)在保障性住房融資中的安全和穩(wěn)定，促進(jìn)了住房金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。德國(guó)還通過(guò)稅收政策鼓勵(lì)保障性住房建設(shè)。對(duì)參與保障性住房建設(shè)的企業(yè)和個(gè)人給予稅收優(yōu)惠，如減免企業(yè)所得稅、土地稅等，降低了企業(yè)和個(gè)人的成本，提高了他們參與保障性住房建設(shè)的積極性。德國(guó)的保障性住房融資模式通過(guò)住房?jī)?chǔ)蓄制度、政府補(bǔ)貼、金融機(jī)構(gòu)支持和稅收政策等多方面的協(xié)同作用，實(shí)現(xiàn)了保障性住房建設(shè)資金的有效籌集和合理配置，為中低收入家庭提供了穩(wěn)定、affordable的住房。這些經(jīng)驗(yàn)對(duì)于我國(guó)在完善保障性住房融資體系、鼓勵(lì)居民參與住房?jī)?chǔ)蓄、加大政府補(bǔ)貼力度以及加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)支持等方面具有重要的啟示意義。6.4經(jīng)驗(yàn)啟示與借鑒美國(guó)、新加坡、德國(guó)的保障性住房融資模式為我國(guó)提供了豐富的經(jīng)驗(yàn)啟示，在完善法律法規(guī)、多元化融資渠道、政府引導(dǎo)與市場(chǎng)機(jī)制結(jié)合等方面具有重要的借鑒意義。完善的法律法規(guī)是保障性住房融資順利進(jìn)行的重要保障。美國(guó)從20世紀(jì)30年代以來(lái)出臺(tái)了《住房與社區(qū)發(fā)展法》《稅收改革法》《住房抵押貸款法》等幾十部有關(guān)住房的法律法規(guī)，為住房保障政策的實(shí)施提供了堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)。德國(guó)建立了《住房法》《住房建設(shè)法》《住宅促進(jìn)法》等一系列法律，明確了政府在保障性住房建設(shè)中的責(zé)任和義務(wù)，規(guī)范了市場(chǎng)行為。我國(guó)應(yīng)加快住房保障立法進(jìn)程，制定專門的住房保障法，明確保障性住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、分配機(jī)制、融資渠道、監(jiān)管措施等，為保障性住房融資提供法律依據(jù)，保障各方的合法權(quán)益。拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資多元化是解決保障性住房建設(shè)資金問(wèn)題的關(guān)鍵。美國(guó)通過(guò)住房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、發(fā)展REITs等多種方式，吸引了社會(huì)資本參與保障性住房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了融資渠道的多元化。新加坡以公積金制度為核心，結(jié)合政府的財(cái)政支持和債券融資，為保障性住房建設(shè)提供了穩(wěn)定的資金來(lái)源。德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄制度和政府補(bǔ)貼政策，也為保障性住房融資提供了有效的途徑。我國(guó)應(yīng)借鑒這些經(jīng)驗(yàn)，積極探索創(chuàng)新融資模式，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與保障性住房建設(shè)。進(jìn)一步完善REITs的相關(guān)政策和制度，提高REITs在保障性住房建設(shè)中的應(yīng)用水平；加大對(duì)住房公積金制度的改革和完善，拓寬公積金的使用范圍，使其更好地服務(wù)于保障性住房建設(shè)；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，為保障性住房建設(shè)提供多樣化的融資支持。政府在保障性住房融資中應(yīng)發(fā)揮引導(dǎo)作用，同時(shí)充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用。美國(guó)政府通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等政策，引導(dǎo)社會(huì)資本參與保障性住房建設(shè)，同時(shí)利用市場(chǎng)機(jī)制提高資金的使用效率。新加坡政府在保障性住房建設(shè)中發(fā)揮了主導(dǎo)作用，通過(guò)建屋發(fā)展局進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，同時(shí)利用公積金制度和市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了保障性住房的可持續(xù)發(fā)展。德國(guó)政府通過(guò)住房?jī)?chǔ)蓄制度和政府補(bǔ)貼，引導(dǎo)居民參與保障性住房建設(shè)，同時(shí)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提高保障性住房的建設(shè)質(zhì)量和服務(wù)水平。我國(guó)政府應(yīng)在保障性住房融資中明確自身定位，發(fā)揮引導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用，制定合理的政策和規(guī)劃，引導(dǎo)社會(huì)資本參與保障性住房建設(shè)。要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，提高資金的配置效率和項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理水平，實(shí)現(xiàn)保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。國(guó)外保障性住房融資模式的經(jīng)驗(yàn)啟示我國(guó)，應(yīng)通過(guò)完善法律法規(guī)、多元化融資渠道、加強(qiáng)政府引導(dǎo)與市場(chǎng)機(jī)制結(jié)合等措施，構(gòu)建適合我國(guó)國(guó)情的保障性住房融資體系，為保障性住房建設(shè)提供充足的資金支持，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。七、我國(guó)保障性住房建設(shè)融資模式的創(chuàng)新方向與戰(zhàn)略思考7.1創(chuàng)新融資模式探討7.1.1政府與社會(huì)資本合作（PPP）模式政府與社會(huì)資本合作（PPP）模式在保障性住房建設(shè)中具有獨(dú)特的運(yùn)作方式，通過(guò)政府與社會(huì)資本的合作，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和風(fēng)險(xiǎn)的合理分擔(dān)，為保障性住房建設(shè)提供了新的思路和途徑。在保障性住房建設(shè)中，PPP模式的運(yùn)作方式通常是政府通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和能力的社會(huì)資本作為合作伙伴。雙方簽訂合作協(xié)議，明確各自的權(quán)利和義務(wù)，共同參與保障性住房項(xiàng)目的投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理。政府在項(xiàng)目中主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃、政策支持、土地供應(yīng)和監(jiān)管等工作，確保項(xiàng)目符合公共利益和政策要求。社會(huì)資本則負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，利用其專業(yè)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)資源，提高項(xiàng)目的運(yùn)作效率和管理水平。PPP模式在保障性住房建設(shè)中具有多方面的優(yōu)勢(shì)。它能夠有效緩解政府財(cái)政壓力，通過(guò)引入社會(huì)資本，減輕了政府在保障性住房建設(shè)中的資金負(fù)擔(dān)，使政府能夠?qū)⒏嗟呢?cái)政資金投入到其他公共服務(wù)領(lǐng)域。PPP模式可以提高項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)效率。社會(huì)資本具有豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技術(shù)，能夠在項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中引入先進(jìn)的管理理念和技術(shù)手段，優(yōu)化項(xiàng)目流程，降低成本，提高項(xiàng)目的質(zhì)量和效益。該模式還實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)的合理分擔(dān)。政府和社會(huì)資本根據(jù)各自的優(yōu)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，在項(xiàng)目中合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，降低了單一主體的風(fēng)險(xiǎn)壓力，提高了項(xiàng)目的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。然而，PPP模式在實(shí)施過(guò)程中也面臨一些難點(diǎn)。政府與社會(huì)資本在項(xiàng)目中的利益訴求存在差異，政府更注重項(xiàng)目的社會(huì)效益和公共利益，而社會(huì)資本則更關(guān)注項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和投資回報(bào)。如何平衡雙方的利益，實(shí)現(xiàn)互利共贏，是PPP模式實(shí)施中的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，政府和社會(huì)資本之間的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制也需要進(jìn)一步完善。由于雙方的背景和工作方式