物業(yè)管理合同范本及續(xù)簽指南物業(yè)管理合同是規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（及業(yè)主委員會(huì)）權(quán)利義務(wù)關(guān)系的核心法律文件，其內(nèi)容的嚴(yán)謹(jǐn)性與條款的清晰度直接關(guān)系到社區(qū)的日常運(yùn)營(yíng)、業(yè)主的居住體驗(yàn)以及雙方的合法權(quán)益。無(wú)論是首次簽訂還是到期續(xù)簽，一份完善的合同與科學(xué)的續(xù)簽流程都是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理良性循環(huán)的前提。本文將從合同范本的核心要素解析與續(xù)簽的關(guān)鍵步驟指引兩方面，為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供專(zhuān)業(yè)參考。一、物業(yè)管理服務(wù)合同主要條款參考框架一份規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)至少包含以下核心內(nèi)容。請(qǐng)注意，本框架旨在提供關(guān)鍵條款指引，具體條款需根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及地方相關(guān)法規(guī)，并結(jié)合物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)化與調(diào)整，建議在簽訂前咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)法律人士。（一）合同當(dāng)事人與物業(yè)基本情況1.合同雙方當(dāng)事人：明確甲方（通常為業(yè)主委員會(huì)，代表業(yè)主；或建設(shè)單位，在前期物業(yè)管理階段）和乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）的全稱(chēng)、法定代表人/負(fù)責(zé)人、注冊(cè)地址、聯(lián)系方式等基本信息。2.物業(yè)基本情況：詳細(xì)列明物業(yè)名稱(chēng)、坐落位置、物業(yè)類(lèi)型（住宅、商業(yè)、辦公等）、建筑面積（總建筑面積、各類(lèi)型物業(yè)建筑面積）、物業(yè)權(quán)屬狀況、四至界限等。此部分應(yīng)確保與不動(dòng)產(chǎn)登記信息一致。（二）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.服務(wù)內(nèi)容：這是合同的核心，需盡可能詳盡、明確。通常包括：*房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理：如樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位，以及樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備機(jī)房等。*共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理：如共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、供電干線(xiàn)、共用照明、天線(xiàn)、中央空調(diào)、暖氣干線(xiàn)、燃?xì)夤艿?、消防設(shè)施、電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、智能系統(tǒng)等。*物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的清潔衛(wèi)生：包括公共場(chǎng)地、房屋共用部位的日常清掃、垃圾收集、清運(yùn)，以及公共水域的清潔等。*公共綠化、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。*車(chē)輛停放管理：明確停車(chē)位的規(guī)劃、使用規(guī)則、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（如有）及車(chē)輛安全管理責(zé)任。*公共秩序維護(hù)與安全防范工作：包括門(mén)崗值守、公共區(qū)域巡邏、監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行管理、消防管理等。需注意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)并非無(wú)限責(zé)任，應(yīng)明確其職責(zé)邊界。*物業(yè)檔案資料管理：包括工程技術(shù)資料、產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主/使用人資料等。*其他雙方約定的服務(wù)事項(xiàng)：如節(jié)日裝飾、社區(qū)文化活動(dòng)組織等。2.服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：針對(duì)上述每項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，應(yīng)盡可能約定可量化、可考核的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?？蓞⒖紘?guó)家或地方發(fā)布的物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，或雙方協(xié)商確定具體指標(biāo)，例如：公共區(qū)域每日清掃次數(shù)、垃圾清運(yùn)時(shí)間、綠化存活率、設(shè)備完好率、報(bào)修響應(yīng)時(shí)間、電梯年檢合格率等。避免使用“優(yōu)質(zhì)服務(wù)”、“及時(shí)處理”等模糊性詞語(yǔ)。（三）服務(wù)期限明確合同的起止日期。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限通常與業(yè)主委員會(huì)成立并選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的時(shí)間相關(guān)聯(lián)。常規(guī)物業(yè)服務(wù)合同期限一般為二至三年，具體可由雙方協(xié)商確定。（四）服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)費(fèi)方式（如按建筑面積每月每平方米多少元）、收費(fèi)周期（月付、季付、年付等）、起算時(shí)間。不同類(lèi)型的物業(yè)（如住宅、商業(yè)）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能不同，應(yīng)分別列明。2.費(fèi)用構(gòu)成：可簡(jiǎn)要說(shuō)明物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的主要構(gòu)成部分，如人員工資、清潔物料、能耗、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)、稅金等，但無(wú)需過(guò)于細(xì)化。3.繳納方式與期限：明確業(yè)主/物業(yè)使用人繳納物業(yè)費(fèi)的方式（現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、線(xiàn)上支付等）及具體期限。4.其他費(fèi)用：如停車(chē)費(fèi)、公攤水電費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集與使用（此部分通常另有規(guī)定，但合同中可明確其管理方式和程序）、特約服務(wù)費(fèi)等，應(yīng)明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及繳納方式。5.費(fèi)用調(diào)整機(jī)制：約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用在何種條件下可以調(diào)整，調(diào)整的程序（如需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)）和方式。（五）雙方權(quán)利與義務(wù)1.甲方權(quán)利與義務(wù)：*權(quán)利：監(jiān)督乙方履行合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)乙方的違規(guī)行為提出整改要求；審議乙方提出的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算（如適用）；按合同約定收取或督促業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（業(yè)主委員會(huì)更多是督促和協(xié)助作用）等。*義務(wù)：向乙方提供必要的工作條件和物業(yè)相關(guān)資料；協(xié)調(diào)乙方與業(yè)主、物業(yè)使用人之間的關(guān)系；遵守管理規(guī)約，督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守；按照合同約定及時(shí)足額支付（或組織業(yè)主支付）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；配合乙方實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)等。2.乙方權(quán)利與義務(wù)：*權(quán)利：按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)并收取服務(wù)費(fèi)用；制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約和物業(yè)管理制度的行為；選聘專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)（如保潔、綠化、電梯維保）并對(duì)其工作進(jìn)行監(jiān)督；向業(yè)主、物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定等。*義務(wù)：嚴(yán)格按照合同約定提供服務(wù)，達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；編制并執(zhí)行物業(yè)管理方案和年度工作計(jì)劃；定期向甲方（及業(yè)主）公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況（按約定）；及時(shí)處理業(yè)主的合理報(bào)修和投訴；負(fù)責(zé)物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備的日常檢查和維護(hù)；協(xié)助做好安全防范工作；接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督等。（六）違約責(zé)任1.甲方違約責(zé)任：如未能按時(shí)足額支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（針對(duì)建設(shè)單位或單一業(yè)主），或未能履行其他約定義務(wù)，給乙方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。2.乙方違約責(zé)任：如未能按照合同約定提供服務(wù)、達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，或違反其他約定義務(wù)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改、扣減相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用、賠償損失，情節(jié)嚴(yán)重的，甲方有權(quán)解除合同。具體違約情形應(yīng)盡可能細(xì)化，例如，某項(xiàng)服務(wù)不達(dá)標(biāo)應(yīng)如何處理，發(fā)生重大安全責(zé)任事故如何擔(dān)責(zé)等。3.免責(zé)條款：明確在何種情況下（如不可抗力、非乙方原因?qū)е碌耐Ｋｋ姟I(yè)主自用部位設(shè)施故障等），一方可免除或部分免除責(zé)任。（七）合同的變更、解除與終止1.變更：約定合同內(nèi)容需要變更時(shí)，雙方應(yīng)協(xié)商一致并簽訂書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議。2.解除：明確在何種條件下（如一方嚴(yán)重違約、不可抗力導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行等），另一方有權(quán)解除合同，以及解除合同的程序和后果。3.終止：合同期滿(mǎn)自然終止。如需續(xù)簽，應(yīng)在合同期滿(mǎn)前一定期限（如三個(gè)月）內(nèi)開(kāi)始協(xié)商。合同終止后，乙方應(yīng)按照規(guī)定辦理物業(yè)交接手續(xù)，包括向甲方移交物業(yè)檔案資料、財(cái)務(wù)賬目、共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行狀況資料等。（八）爭(zhēng)議解決方式約定雙方在履行合同過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的解決途徑，通常為：首先通過(guò)友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可提請(qǐng)物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)調(diào)解；調(diào)解不成的，可選擇提交仲裁委員會(huì)仲裁或依法向人民法院提起訴訟。二者擇其一。（九）其他約定可根據(jù)實(shí)際情況約定其他條款，如通知與送達(dá)方式、合同附件（如《管理規(guī)約》、《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》等）的效力、合同份數(shù)及生效條件等。二、物業(yè)管理合同續(xù)簽指南合同續(xù)簽是物業(yè)管理服務(wù)持續(xù)、穩(wěn)定提供的重要環(huán)節(jié)，其過(guò)程應(yīng)體現(xiàn)公開(kāi)、公平、公正原則，充分尊重業(yè)主意愿。（一）續(xù)簽前的準(zhǔn)備工作1.評(píng)估與回顧：*服務(wù)評(píng)估：業(yè)主委員會(huì)（或業(yè)主大會(huì)籌備組，如適用）應(yīng)組織對(duì)當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)期限內(nèi)的履約情況進(jìn)行全面、客觀的評(píng)估。評(píng)估可包括服務(wù)質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)、業(yè)主滿(mǎn)意度、財(cái)務(wù)狀況是否透明、應(yīng)急處理能力、對(duì)業(yè)主合理意見(jiàn)的響應(yīng)速度等。可通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查、座談會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)檢查等多種方式收集業(yè)主意見(jiàn)。*成本核算：了解當(dāng)前物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成及變化趨勢(shì)，為續(xù)簽時(shí)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)談判提供依據(jù)。*合同條款審視：回顧現(xiàn)有合同條款，分析在執(zhí)行過(guò)程中存在的問(wèn)題、模糊地帶或需要改進(jìn)的地方，為續(xù)簽合同的條款優(yōu)化做準(zhǔn)備。2.啟動(dòng)時(shí)間：建議在現(xiàn)有合同期滿(mǎn)前三個(gè)月至六個(gè)月啟動(dòng)續(xù)簽準(zhǔn)備工作，確保有充足的時(shí)間完成評(píng)估、協(xié)商、表決等程序。3.業(yè)主意見(jiàn)征集：就是否續(xù)簽、續(xù)簽的條件（如服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用等）廣泛征求業(yè)主意見(jiàn)。這是確保續(xù)簽程序合法性和體現(xiàn)業(yè)主自治的關(guān)鍵步驟。（二）續(xù)簽流程與要點(diǎn)1.協(xié)商談判：*若業(yè)主普遍對(duì)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)表示滿(mǎn)意，業(yè)主委員會(huì)可代表業(yè)主與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)就續(xù)簽合同的主要條款（如服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限等）進(jìn)行初步協(xié)商。*協(xié)商過(guò)程中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注上一合同期內(nèi)暴露的問(wèn)題如何改進(jìn)，以及業(yè)主提出的新需求如何滿(mǎn)足。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是否有提升，費(fèi)用是否需要調(diào)整，調(diào)整的幅度和依據(jù)是什么，都需要充分溝通。2.擬定續(xù)簽合同草案：雙方協(xié)商一致后，擬定《物業(yè)服務(wù)合同（續(xù)簽）》草案。草案應(yīng)在上一版合同基礎(chǔ)上，結(jié)合評(píng)估結(jié)果和協(xié)商內(nèi)容進(jìn)行修改和完善，特別是對(duì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等關(guān)鍵條款要更加明確和細(xì)化。3.業(yè)主大會(huì)表決：*將續(xù)簽合同草案、對(duì)上一服務(wù)期的評(píng)估報(bào)告、費(fèi)用測(cè)算依據(jù)等重要信息向全體業(yè)主公示，公示期不應(yīng)少于規(guī)定期限（通常為不少于十五日）。*組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，對(duì)是否續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同及合同草案內(nèi)容進(jìn)行表決。表決過(guò)程應(yīng)嚴(yán)格遵守《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定，確保參會(huì)業(yè)主人數(shù)及專(zhuān)有面積符合法定要求，表決結(jié)果真實(shí)有效。4.簽訂合同：業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)后，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)正式簽訂續(xù)簽的物業(yè)服務(wù)合同，并將簽訂后的合同向全體業(yè)主公示。5.備案：按照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)的要求，將續(xù)簽的物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送備案。（三）續(xù)簽時(shí)的注意事項(xiàng)與風(fēng)險(xiǎn)防范1.避免“暗箱操作”：續(xù)簽過(guò)程應(yīng)全程公開(kāi)透明，充分保障業(yè)主的知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)和監(jiān)督權(quán)。任何私下交易或不規(guī)范操作都可能引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)和后續(xù)糾紛。2.并非“一續(xù)了之”：即使選擇續(xù)簽，也不意味著原合同條款一成不變。應(yīng)根據(jù)評(píng)估結(jié)果和業(yè)主新的需求，對(duì)合同條款進(jìn)行必要的修訂和完善，特別是服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，要力求科學(xué)合理。3.警惕“低價(jià)陷阱”或“盲目漲價(jià)”：在費(fèi)用協(xié)商時(shí)，既要防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)不合理漲價(jià)，也要警惕為了續(xù)簽而承諾過(guò)低價(jià)格，導(dǎo)致后續(xù)服務(wù)質(zhì)量下降或難以持續(xù)。費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)基于合理成本和適度利潤(rùn)。4.明確交接預(yù)案：即使是續(xù)簽，也應(yīng)在合同中明確約定若合同到期后未能成功續(xù)簽或在新合同期內(nèi)提前解除合同時(shí)的物業(yè)交接程序和責(zé)任，以保障物業(yè)平穩(wěn)過(guò)渡。5.新老問(wèn)題的銜接：對(duì)于上一合同期內(nèi)尚未解決的遺留問(wèn)題，應(yīng)在續(xù)簽合同中明確解決方案、責(zé)任方和完成時(shí)限。6.法律合規(guī)性審查：續(xù)簽合同同樣需要確保內(nèi)容符合最新的法律法規(guī)及政策要求，必要時(shí)可咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師的意見(jiàn)。（四）不續(xù)簽的情形及后續(xù)處理如果業(yè)主大會(huì)表決不同意與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽，則業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按照