第一部分：股市近一個月中國企業(yè)指數(shù)表現(xiàn)總體強于中國內(nèi)地開發(fā)商股價表現(xiàn)。行業(yè)資產(chǎn)凈值折讓維持85.6%。圖表1：五大漲跌股，近一個月總回報 圖表2：五大漲跌股，年初至今總回報博，（截至2025年12月9日） 博，（截至2025年12月9日）圖表3：行業(yè)資產(chǎn)凈值折讓博，預測（截至2025年12月9日）第二部分：房企銷售表現(xiàn)11月樓市延續(xù)調(diào)整態(tài)勢11月前百開發(fā)商銷售環(huán)比下跌11.7%根據(jù)克而瑞的初步數(shù)據(jù)，2025年11月前百開發(fā)商全口徑銷售總額由10月2,769億元（人民幣，下同）11.7%2,444億元。202511月銷售總1,3175.9%。202518.7%30,163億元（2024年前十一個月：37,123億元）。21家上市開發(fā)商的11月銷售額環(huán)比下跌11.1%211111.1%，主要由于華潤50%2.3%2.7%。2111月銷售額排名前10開發(fā)商中，9家均為國企，其中華潤置地排名第一。在前的房企中，2025年前十一個月國企合同銷售額市占率增加至76.4%（前十個月：75.6%）。11月優(yōu)化人、房、地、錢新模式2025年11月，根據(jù)十五五規(guī)劃建議和近期國務(wù)院專題學習會議內(nèi)容，中央政策繼續(xù)對推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式作出部署，加快完善城市更新，商品房開發(fā)、融資、銷售等制度，優(yōu)化人、房、地、錢要素配置，重點解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的安居問題，增加改善性住房供給城中村，危舊房改造和存量盤活，加強好房子建設(shè)等工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。圖表4：2025年11月主要開發(fā)商的合同銷售額公司名稱股票代碼——合同銷售額(十億人民幣)—————銷售面積(千平方米)—————銷售均價(每平方米人民幣)——2025年11月 環(huán)比(%)同比(%)2025年11月環(huán)比(%)同比(%)2025年11月環(huán)比(%)同比(%)保利發(fā)展600048CH18.1 -14%-25%946-18%-21%19,1335%-5%華潤置地1109HK23.0 51%-11%1,11375%-1%20,665-13%-10%綠城中國3900HK12.5 1%-32%3900%-36%32,0511%6%中海地產(chǎn)688HK22.2 19%-26%1,03322%-20%21,491-2%-7%越秀地產(chǎn)123HK5.1 -59%-48%90-77%-75%56,66780%103%招商蛇口001979CH14.5 -6%-33%530-5%-40%27,264-1%12%萬科地產(chǎn)2202HK9.4 -34%-55%88337%-36%10,668-52%-29%建發(fā)房產(chǎn)1908HK6.0 -45%-52%308-38%-37%19,481-12%-23%中國金茂817HK8.0 -33%0%3511%-30%22,792-34%42%龍湖集團960HK3.6 -27%-55%344-24%-32%10,581-4%-34%保利置業(yè)119HK3.7 -7%12%99-34%-17%37,47542%36%碧桂園2007HK2.9 -16%-22%359-16%-22%8,0780%0%美的置業(yè)3990HK1.2 -43%-61%106-43%-62%11,3211%1%旭輝集團884HK1.0 -12%-58%89-3%-52%10,674-9%-12%新城控股1030HK1.4 2%-43%191-7%-46%7,43510%5%融創(chuàng)中國1918HK1.1 12%-32%9411%-35%11,8091%5%雅居樂3383HK0.6 -10%-84%70-16%-73%9,1437%-43%建業(yè)集團832HK0.5 -16%-41%73-17%-49%6,3011%16%寶龍地產(chǎn)1238HK0.5 -24%-46%58-13%-25%9,138-13%-28%中駿集團1966HK0.7 -9%-27%42-24%-49%16,19019%44%平均-11.1%-32.9%-2.7%-31.7%2.3%7.0%而瑞，圖表5：主要開發(fā)商2025年前十一個月合同銷售額公司名稱股票代碼——合同銷售額(十億人民幣)——2025年 2024年首十一月 首十一月 同比(%)———銷售面積(千平方米)———2025年 2024年首十一月 首十一月 同比(%)——銷售均價(每平方米人民幣)——2025年 2024年首十一月 首十一月 同比(%)保利發(fā)展600048CH240.8308.0-22%12,10017,049-29%19,90118,06610%華潤置地1109HK192.6229.1-16%7,4799,950-25%25,75223,02512%中海地產(chǎn)688HK211.3270.4-22%9,44310,216-8%22,37626,471-15%綠城中國3900HK132.9148.6-11%3,8805,092-24%34,25329,18717%招商蛇口001979CH170.5189.1-10%6,3208,280-24%26,98122,83218%萬科地產(chǎn)2202HK124.1222.6-44%9,23416,204-43%13,43713,735-2%越秀地產(chǎn)123HK97.2101.0-4%2,4543,438-29%39,60929,37835%建發(fā)房產(chǎn)1908HK112.5116.4-3%4,4135,340-17%25,49521,79617%中國金茂817HK100.783.021%4,3724,620-5%23,02817,96828%龍湖集團960HK59.493.0-36%4,6756,568-29%12,70214,160-10%保利置業(yè)119HK47.552.0-9%1,5502,060-25%30,65225,24321%融創(chuàng)中國1918HK33.945.4-25%1,1812,127-44%28,67921,33534%碧桂園2007HK36.956.4-35%4,5696,990-35%8,0748,0740%美的置業(yè)3990HK24.036.5-34%2,1323,251-34%11,23411,2300%旭輝集團884HK15.131.4-52%1,4132,674-47%10,70111,735-9%新城控股1030HK17.937.0-52%2,3114,964-53%7,7547,4444%雅居樂3383HK8.117.7-54%8861,266-30%9,12013,957-35%中駿集團1966HK7.710.1-23%686985-30%11,28310,22310%寶龍地產(chǎn)1238HK6.711.7-43%5961,073-44%11,19110,9322%建業(yè)集團832HK7.08.4-16%1,1141,285-13%6,3206,521-3%平均-20%-29%12%而瑞，第三部分：實體市場2025年11月10城新房成交量環(huán)比上升7.77%（對比2025年10月環(huán)比-2.07%），供應量環(huán)比上升53.8%，庫存去化周期擴大至約20.78個月。10月前四周30城新房成交量環(huán)比上升1.91%。一/二/三線城市成交量分別環(huán)比+2.9%/+18.8%/-23.3%。圖表6：10城成交量得，圖表7：30城成交量得，圖表8：10城庫存水平得，圖表9：10城銷售情緒得，銷售情緒=0表示凈去化率為100%（總?cè)セ?新供應）。銷售情緒>0表示凈去化率>100%（總?cè)セ?gt;新供應），反之亦然。我們認為健康的銷售情緒為凈去化率60至80%（銷售情緒介乎-0.5至-0.2）202510月數(shù)據(jù)同比跌幅持續(xù)。70市商品住宅價格指數(shù)，10月新建商品住宅價格指數(shù)同比/環(huán)比分別下跌2.6%/0.5%（20259月：-2.7%/-0.4%），/環(huán)比分5.4%/0.7%（20259月：-5.2%/-0.6%）。根據(jù)城市等級劃分，新建商品住宅區(qū)在一/二/三線城市的指數(shù)同比跌幅繼續(xù)放緩，而二手商品住宅區(qū)則在一/二線城市的指數(shù)同比跌幅輕微擴大。一/二/三線城市新建商品住宅區(qū)指數(shù)同比跌幅分別為-0.8%/-2.0%/-3.4%（2025年9月：-0.7%/-2.1%/-3.4%），二手商品住宅指數(shù)同比跌幅分別為-4.4%/-5.2%/-5.7%（20258月：-3.2%/-5.0%/-5.7%）。新建商品住宅區(qū)指數(shù)在一/二/三線城市-0.3%/-0.4%/-0.5%//三線城市環(huán)比跌幅分別為-0.9%/-0.6%/-0.7%。圖表10：70大中城市新建商品住宅價格指數(shù) 圖表11：70大中城市二手商品住宅價格指數(shù) 得， 得，第四部分：政策回顧和公司更新政策回顧中央層面2025年11月，根據(jù)十五五規(guī)劃建議和近期國務(wù)院專題學習會議內(nèi)容，中央政策繼續(xù)對推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式作出部署，加快完善城市更新，商品房開發(fā)、融資、銷售等制度，優(yōu)化人、房、地、錢要素配置，重點解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的安居問題，增加改善性住房供給城中村，危舊房改造和存量盤活，加強好房子建設(shè)等工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。圖表12：2025年11月中央層面關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)表述時間事件具體內(nèi)容11月10日國務(wù)院辦公廳：印發(fā)《關(guān)于進一步促進民對各地方規(guī)模較小、具有盈利空間的城市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域新建項目，鼓勵間投資發(fā)展的若干措施》民間資本參與建設(shè)運營。11月13日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部：發(fā)布消息為全面摸清城鄉(xiāng)歷史文化資源，明確城市更新中的保護底線，各地正在加快進行老城區(qū)和老街區(qū)專項調(diào)查。并要求明年2月前各地要完成地市級的成果審核。11月14日國務(wù)院：召開常務(wù)會議研究深入實施兩重建設(shè)（國家重大戰(zhàn)略實施和重點領(lǐng)域安全能力建設(shè)）有關(guān)工作，部署增強消費品供需適配性進一步促進消費政策措施等。會議明確，要以消費升級引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級，以優(yōu)質(zhì)供給更好滿足多元需求，實現(xiàn)供需更高水平動態(tài)平衡。11月21日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部：召開全國城市更新工作會議指出，因地制宜、探索創(chuàng)新，著力在規(guī)劃、資金、運營、治理4個推進會方面下功夫。會議要求，要加強組織領(lǐng)導；要堅持多元參與，要守牢安全底線；要強化基礎(chǔ)保障。11月27日國家發(fā)改委：11月份新聞發(fā)布會國家發(fā)改委政策研究室副主任、新聞發(fā)言人李超在發(fā)布會上表示，近期國家發(fā)展改革委正在積極推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs進一步擴圍至城市更新設(shè)施、酒店、體育場館、商業(yè)辦公設(shè)施等更多行業(yè)領(lǐng)域和資產(chǎn)類型。開資料整理，地方層面 11月份全國超33城出臺舉措，涉及公積金、城市更新、以舊換新等方面，為樓市穩(wěn)定提供支撐。圖表13：2025年11月各地房地產(chǎn)政策寬松內(nèi)容梳理日期地點主要內(nèi)容11月1日青島推出人才購房補貼新政支持重點企業(yè)引才11月3日南昌規(guī)范地下車位銷售11月3日湖南平江縣全面推行現(xiàn)房銷售11月4日大慶推出住房公積金還房貸無感提職業(yè)務(wù)11月日陽江加大保障性住房建設(shè)和供給11月4日湛江職消異地購房/還貸提取的戶籍限制11月5日天津出臺新版公租房管理辦法11月5日廣州2026年起廣州出讓居住用地100%實施裝配式建筑11月6日深圳支持將閑置和低效利用的非居住存量房屋改建為保障性租賃住房11月7日廣東佛山城中村改造禁止損害歷史文化風貌11月7日湖南不得以分公司名義出具報告，湖南細化房屋市政工程質(zhì)量檢測管理11月7日福州連發(fā)兩新政嚴管商品房銷售和房企信用11月7日重慶公積金全款購房提取條件進一步放寬11月10日四川時隔10年再度召開省委城市工作會議，城鎮(zhèn)化率突破60%11月10日惠州全面放寬落戶限制11月10日黃岡公積金現(xiàn)房貸款上浮20%，加快推進現(xiàn)房銷售11月10日洛陽住房公積金最高額度再上浮10%，雙職工繳存家庭最高可貸93.5萬元11月11日鄭州正式開通個人網(wǎng)上貸款申請渠道，便利個人購房，加強行業(yè)透明度11月12日青島出臺配售型保障房管理辦法(征求意見稿)，意在擴大工薪群體住房保障覆蓋面11月12日天津發(fā)布新版公租房管理辦法11月12日江蘇泰州允許提取住房公積金支付物業(yè)費，每年最高提取1萬元，可用于配偶自有住房，且支持跨年度或多年度提取11月13日長沙新建商品住宅應配建居家養(yǎng)老服務(wù)用房11月14日上海啟動規(guī)范網(wǎng)上房地產(chǎn)信息傳播秩序?qū)ｍ椪涡袆?1月14日湖南提取省直公積金還非省直房貸，可由年提變月提11月14日盤錦出臺五項住房公積金優(yōu)化調(diào)整政策11月17日廣州公租房輪候補貼時限從5年縮短至3年11月18日上海把宜居安居放在首位，加快推進安全舒適綠色智慧的好房子建設(shè)11月18日鄭州擬出臺房屋體檢斷規(guī):對房齡30年以上房屋實施首次體檢11月18日上海召開加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自律，維護房地產(chǎn)市場秩序誠信倡議承諾活動11月18日湖北宜昌啟動商品房收舊換新活動，舊房總價占換購新房總價的比例不得高于70%11月19日佛山發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的著干措施的通知》11月20日湖南湘潭優(yōu)化住房公積金使用政策，加強二手房貸款真實性核查11月20日濟南《濟南市城市更新條例》獲批，將自2026年1月1日起施行11月21日北京將修訂商品房銷售合同示范文本11月21日成都完善商住項目進度掛鉤機制，允許存量白持租賃房轉(zhuǎn)為普通商品房11月24日河北加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度11月25日海南住房公積金繳存人、配偶或其未成年子女因患大病在醫(yī)療機構(gòu)住院治療所發(fā)生的醫(yī)療費用，可提取一定額度的住房公積金進行支付11月25日江蘇宿遷鼓勵支持各類開發(fā)企業(yè)按照市場化原則開展房屋以舊換新11月27日海南出臺商轉(zhuǎn)公貸款新政:辦理方式和貸款范圍有重大變化11月28日廣州出臺《國土空間規(guī)劃條例》，并于2025年12月1日起施行11月28日重慶支持使用專項債券收回收購符合條件的存量閑置土地11月28日徐州優(yōu)化調(diào)整住房公積金使用政策，加大購買改善型住宅支持力度，15條階段性政策轉(zhuǎn)為長期政策11月28日天津十五五規(guī)劃:加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，增加改善性住房供房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會11月30日吉林加快建設(shè)符合實際的好房子開資料整理，主要公司以及上海上海新增6個新盤過會，保利置業(yè)譽靜安均價13萬最高。11月30日，上海新批6個住宅項目預售許可證，合計513套房源，計劃12月陸續(xù)開盤，分布于浦東、長寧、靜安、松江、青浦五區(qū)。其中，靜安蘇河灣板塊譽靜安由保利置業(yè)通過股權(quán)收購獲得，推出96套143平方米改善戶型，均價13.02萬元/平方米；長寧程家橋西郊云廬52套，均價12.02萬元/平方米；浦東唐鎮(zhèn)壹江臻邸85套，均價8.3萬元/平方米；松江新城西派云間、泗涇華發(fā)海上都薈及青浦新城觀寧府分別推96套、142套、42套，均價5.7萬/平方米、4.5萬/平方米、5.9萬元/平方米。龍湖集團 2028年到期美元債價格下跌2.1美分，創(chuàng)2025年4月以來最大跌幅。112720281月到期美元債價格下跌，20254712.1美分。具體數(shù)據(jù)顯示，4.5%債券價格降至86.3美分。華潤置地上海澐啟濱江122套房源首開售罄。11月30日，華潤置地旗下澐啟濱江項目首批開盤結(jié)果出爐，122套房源一日售罄，均價13.67萬元/平方米，認購率225%。據(jù)悉，該項目8月1日拿地，11月1日開放展廳，半2000組客戶，1120275組，1129日清盤。地塊位于浦東后灘浦江之心，距黃浦江直線約300米，是上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一線臨江僅存未開發(fā)完整地塊。富力地產(chǎn)美元債重組獲77%債權(quán)人支持，截止期延至12月12日。12月2日，富力地產(chǎn)披露其關(guān)聯(lián)發(fā)行人怡略有限公司三筆美元票據(jù)重組進展，截至11月28日中午12時，持有未償本金總額約77%的計劃債權(quán)人已同意或正在辦理加入經(jīng)修訂的重組支持協(xié)議。為給予需額外時間完成內(nèi)部審批的債權(quán)人便利，富力地產(chǎn)與發(fā)行人決定將加入重組支持協(xié)議的最終截止期限延長至2025年12月12日倫敦時間下午4時。10117億元。1114202510月的未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)。根據(jù)公告，該月總銷售收入1211.77202510117114.91萬平方米。碧桂園 2025年1-11月權(quán)益合同銷售金額303億元。124日，碧桂園控股有限202511月份未經(jīng)審核的營運數(shù)據(jù)。根據(jù)公告，碧桂園及其202511月單月共實現(xiàn)歸屬公司23.530萬平方米。141億美元離岸債務(wù)重組計劃獲香港法院批準。124141億美元離岸債務(wù)重組計劃獲香港法院正式批準。報道顯示，碧桂園最初提5月，銀行貸款人更明確警示，若碧桂園無法滿足其提出的要求，重組計劃恐難成功，碧桂園在談判期間兩次更換財務(wù)顧問。中海地產(chǎn)5.436550/平方米。1225.43[2025]0556550/2.76≤3.01/3200米，周邊已有省六工程公司機關(guān)小區(qū)等社區(qū)。招商蛇口發(fā)行50.4億元公司債，票面利率為1.77%。11月24日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)布2025年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第三期）票面利率公告。該公司發(fā)行不超129.3億元公司債券已獲中國證監(jiān)會證監(jiān)許可[2025]1210號文注冊，本期債券發(fā)行規(guī)模不超50.4億元。本期債券分兩個品種，品種一（債券代碼：524555；債券簡稱：25蛇口04）為3年期固定利率債券，品種二（債券代碼：524556；債券簡稱：25蛇口05）為5年期固定利率債券。圖表14：房地產(chǎn)行業(yè)覆蓋公司股票代碼公司名稱評級收盤價(交易貨幣)目標價(交易貨幣)潛在漲幅最新目標價/評級發(fā)表日期子行業(yè)9698HK萬國數(shù)據(jù)買入34.3247.6438.8%2025年11月07日數(shù)據(jù)中心1686HK新意網(wǎng)集團中性4