2026年物業(yè)管理師《物業(yè)管理基本制度與政策》考試題庫(kù)及答案1.【單項(xiàng)選擇】根據(jù)《民法典》第二百七十八條，下列事項(xiàng)中應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定且需“雙三分之二”參與表決的是：A.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金C.改變共有部分用途D.制定管理規(guī)約答案：C解析：改變共有部分用途屬于《民法典》第二百七十八條第一款第七項(xiàng)，須由“雙三分之二”業(yè)主參與表決且經(jīng)參與表決者“雙過(guò)半”同意。A、B、D雖屬共同決定事項(xiàng)，但表決門(mén)檻不同。2.【單項(xiàng)選擇】某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前九十日未組織換屆選舉，街道辦事處書(shū)面責(zé)令后仍未啟動(dòng)，則有權(quán)指導(dǎo)成立換屆小組的主體是：A.區(qū)住建部門(mén)B.街道辦事處C.居民委員會(huì)D.物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)答案：B解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第四十七條明確，街道辦事處在收到業(yè)委會(huì)逾期未換屆報(bào)告后，應(yīng)指導(dǎo)成立換屆小組。3.【單項(xiàng)選擇】前期物業(yè)管理招標(biāo)中，投標(biāo)申請(qǐng)人少于3個(gè)的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以：A.直接委托B.延長(zhǎng)公告期C.采用競(jìng)爭(zhēng)性談判D.重新招標(biāo)答案：A解析：《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第十九條規(guī)定，投標(biāo)人少于3個(gè)且經(jīng)批準(zhǔn)可依法采用協(xié)議方式直接委托。4.【單項(xiàng)選擇】物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，其基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度由誰(shuí)制定？A.國(guó)家發(fā)改委B.省級(jí)價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同住建部門(mén)C.市級(jí)價(jià)格主管部門(mén)D.業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)協(xié)商答案：B解析：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條，省級(jí)價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)住建部門(mén)制定基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度。5.【單項(xiàng)選擇】物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)組織？A.建設(shè)單位B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.業(yè)主委員會(huì)D.建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同答案：D解析：《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第十條，建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織實(shí)施。6.【單項(xiàng)選擇】住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，使用方案經(jīng)業(yè)主依法表決通過(guò)后，需向哪個(gè)部門(mén)申請(qǐng)列支？A.區(qū)住建部門(mén)B.財(cái)政部門(mén)C.審計(jì)部門(mén)D.專(zhuān)戶管理銀行答案：A解析：《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十三條，區(qū)住建部門(mén)審核備案后通知銀行劃轉(zhuǎn)。7.【單項(xiàng)選擇】業(yè)主違反管理規(guī)約，業(yè)主委員會(huì)經(jīng)催告無(wú)果，可依法向誰(shuí)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行？A.人民法院B.街道辦事處C.公安機(jī)關(guān)D.城管執(zhí)法部門(mén)答案：A解析：《民法典》第二百八十六條賦予業(yè)主委員會(huì)對(duì)違反規(guī)約損害他人合法權(quán)益的行為提起民事訴訟的權(quán)利。8.【單項(xiàng)選擇】物業(yè)服務(wù)合同終止，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出，住建部門(mén)可對(duì)其處以多少罰款？A.5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下B.10萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下C.1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下D.20萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下答案：B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條，逾期不退出可處10萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款。9.【單項(xiàng)選擇】下列哪項(xiàng)不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示的信息？A.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)B.收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)C.電梯維保合同D.員工工資表答案：D解析：?jiǎn)T工工資表屬企業(yè)內(nèi)部管理信息，非《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》強(qiáng)制公示范圍。10.【單項(xiàng)選擇】業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式，選票送達(dá)后業(yè)主逾期不反饋視為：A.同意B.反對(duì)C.棄權(quán)D.無(wú)效答案：C解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十六條，未反饋視為棄權(quán)，不計(jì)入多數(shù)基數(shù)。11.【單項(xiàng)選擇】物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估結(jié)果連續(xù)兩次不合格，且拒不整改的，業(yè)主大會(huì)可以：A.直接解除合同B.降低物業(yè)費(fèi)C.要求賠償D.向行業(yè)協(xié)會(huì)投訴答案：A解析：《物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估管理辦法》第二十一條，連續(xù)兩次不合格且拒不整改，業(yè)主大會(huì)可依法解除合同。12.【單項(xiàng)選擇】建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位，所得收益應(yīng)當(dāng)：A.歸建設(shè)單位B.歸全體業(yè)主C.歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.收歸國(guó)庫(kù)答案：B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條，擅自處分所得用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金或按業(yè)主大會(huì)決定使用。13.【單項(xiàng)選擇】住宅物業(yè)保修期限自何時(shí)起算？A.竣工驗(yàn)收合格之日B.交付首套住宅之日C.物業(yè)承接查驗(yàn)完成之日D.業(yè)主大會(huì)成立之日答案：B解析：《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十三條，保修期從交付之日起計(jì)算。14.【單項(xiàng)選擇】業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，最低不少于：A.3人B.5人C.7人D.9人答案：B解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第三十一條，業(yè)主委員會(huì)由5至11人單數(shù)組成。15.【單項(xiàng)選擇】物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益，扣除合理成本后的余額歸誰(shuí)所有？A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.建設(shè)單位C.全體業(yè)主D.業(yè)委會(huì)成員答案：C解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條，經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主，優(yōu)先用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金。16.【單項(xiàng)選擇】物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由住建部門(mén)責(zé)令限期改正，并處委托合同價(jià)款多少的罰款？A.10%以上20%以下B.20%以上30%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下答案：C解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十條，處30%以上50%以下罰款。17.【單項(xiàng)選擇】業(yè)主因物業(yè)收費(fèi)糾紛提起訴訟，對(duì)政府指導(dǎo)價(jià)有異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)：A.直接采納政府文件B.委托第三方評(píng)估C.審查合法性合理性D.駁回起訴答案：C解析：司法審查可對(duì)政府指導(dǎo)價(jià)文件的合法性與合理性進(jìn)行審查，并非無(wú)條件采納。18.【單項(xiàng)選擇】物業(yè)承接查驗(yàn)檔案保存期限不少于：A.5年B.10年C.15年D.20年答案：C解析：《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第二十五條，檔案保存期限不少于15年。19.【單項(xiàng)選擇】住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金緊急使用程序中，首次撥付額度不得超過(guò)工程預(yù)算的：A.30%B.50%C.60%D.80%答案：B解析：《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金緊急使用辦法》第八條，首次撥付不超過(guò)50%，竣工后結(jié)算。20.【單項(xiàng)選擇】業(yè)主大會(huì)決定選聘新物業(yè)，原物業(yè)拒絕退出，新物業(yè)無(wú)法進(jìn)駐，給業(yè)主造成損失，賠償主體是：A.建設(shè)單位B.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.業(yè)主委員會(huì)D.住建部門(mén)答案：B解析：原物業(yè)拒不退出構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。21.【多項(xiàng)選擇】下列哪些情形應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議？A.已交付專(zhuān)有部分面積占比50%以上B.已交付戶數(shù)占比30%以上C.首套住宅交付滿兩年D.建設(shè)單位書(shū)面申請(qǐng)E.街道辦事處認(rèn)為必要答案：A、C、E解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第八條，交付面積50%以上或首套交付滿兩年，或街道認(rèn)為必要即可召開(kāi)。22.【多項(xiàng)選擇】住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金可用于：A.電梯更新B.屋頂防水大修C.室內(nèi)裝修D(zhuǎn).消防系統(tǒng)改造E.車(chē)位擴(kuò)建答案：A、B、D解析：專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，不含專(zhuān)有部位及擴(kuò)建。23.【多項(xiàng)選擇】物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括：A.服務(wù)事項(xiàng)B.服務(wù)質(zhì)量C.收費(fèi)方式D.維修資金使用情況E.違約責(zé)任答案：A、B、C、E解析：維修資金使用情況屬公示內(nèi)容，非合同必備條款。24.【多項(xiàng)選擇】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)有：A.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定B.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議C.簽訂物業(yè)服務(wù)合同D.審核物業(yè)年度預(yù)算E.決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金存儲(chǔ)銀行答案：A、B、C、D解析：專(zhuān)項(xiàng)維修資金存儲(chǔ)銀行由業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)委會(huì)僅負(fù)責(zé)提議。25.【多項(xiàng)選擇】建設(shè)單位在物業(yè)交付前應(yīng)當(dāng)完成：A.物業(yè)承接查驗(yàn)B.首次業(yè)主大會(huì)籌備C.配置物業(yè)管理用房D.移交竣工圖紙E.成立業(yè)主委員會(huì)答案：A、C、D解析：首次業(yè)主大會(huì)籌備及業(yè)委會(huì)成立應(yīng)在交付后完成。26.【多項(xiàng)選擇】物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)遵循：A.合理公開(kāi)B.費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)C.政府指導(dǎo)價(jià)上限D(zhuǎn).業(yè)主自愿E.合同約定答案：A、B、E解析：市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)無(wú)政府上限，也非單純自愿，需合同約定并符合公平原則。27.【多項(xiàng)選擇】業(yè)主有權(quán)查閱的檔案資料包括：A.管理規(guī)約B.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則C.物業(yè)服務(wù)合同D.專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬目E.員工勞動(dòng)合同答案：A、B、C、D解析：?jiǎn)T工勞動(dòng)合同屬企業(yè)人事信息，業(yè)主無(wú)權(quán)查閱。28.【多項(xiàng)選擇】下列哪些行為由公安機(jī)關(guān)依法查處？A.違規(guī)裝修破壞承重墻B.占用疏散通道C.高空拋物D.違規(guī)停放電動(dòng)車(chē)E.擅自改變物業(yè)用途答案：B、C解析：占用疏散通道、高空拋物違反治安或刑事法律，由公安機(jī)關(guān)查處；其余由住建或城管處理。29.【多項(xiàng)選擇】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立的信息公開(kāi)欄必須包含：A.營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件B.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片C.服務(wù)投訴電話D.上一年度公共收益收支E.員工社保繳納明細(xì)答案：A、B、C、D解析：?jiǎn)T工社保明細(xì)不屬?gòu)?qiáng)制公開(kāi)內(nèi)容。30.【多項(xiàng)選擇】業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用的形式有：A.集體討論B.書(shū)面征求意見(jiàn)C.電子郵件D.短信E.業(yè)主APP答案：A、B、C、E解析：短信缺乏可追溯性，現(xiàn)行規(guī)則未將其列為有效形式。31.【判斷題】物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將電梯維保業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)包給無(wú)資質(zhì)的個(gè)人。答案：錯(cuò)誤解析：《特種設(shè)備安全法》第二十二條，電梯維保必須由取得許可的單位承擔(dān)，禁止轉(zhuǎn)包給個(gè)人。32.【判斷題】業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)停水停電。答案：錯(cuò)誤解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條，不得以停水停電催交物業(yè)費(fèi)。33.【判斷題】業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，新一屆業(yè)委會(huì)產(chǎn)生前，原業(yè)委會(huì)繼續(xù)履行職責(zé)。答案：錯(cuò)誤解析：任期屆滿即停止履職，由街道指導(dǎo)成立換屆小組，代行職責(zé)。34.【判斷題】住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金可用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債。答案：正確解析：《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十七條，在保證正常使用前提下可購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債。35.【判斷題】物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估費(fèi)用由業(yè)主分?jǐn)?。答案：錯(cuò)誤解析：《物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估管理辦法》第十三條，評(píng)估費(fèi)用由委托方承擔(dān)，通常為業(yè)主大會(huì)，但可從公共收益列支，非強(qiáng)制分?jǐn)偂?6.【判斷題】建設(shè)單位在物業(yè)交付前必須繳納首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。答案：正確解析：《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第七條，未售部分由建設(shè)單位交存。37.【判斷題】業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決事項(xiàng)必須經(jīng)專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上通過(guò)方可生效。答案：錯(cuò)誤解析：不同事項(xiàng)表決門(mén)檻不同，僅部分重大事宜需“雙三分之二”參與并“雙過(guò)半”同意。38.【判斷題】物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可拒交超額部分。答案：正確解析：超出合同或政府指導(dǎo)價(jià)部分，業(yè)主有權(quán)拒絕。39.【判斷題】業(yè)主委員會(huì)可以自己的名義開(kāi)設(shè)銀行賬戶。答案：錯(cuò)誤解析：業(yè)委會(huì)不具備法人資格，需以業(yè)主大會(huì)名義開(kāi)戶。40.【判斷題】物業(yè)管理用房所有權(quán)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)。答案：錯(cuò)誤解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十七條，物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有。41.【填空題】《民法典》規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有________和________的權(quán)利。答案：共有；共同管理42.【填空題】住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理原則為_(kāi)_______、________、________。答案：專(zhuān)戶存儲(chǔ)；專(zhuān)款專(zhuān)用；所有權(quán)人決策43.【填空題】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年________月底前公布上一年度公共收益收支情況。答案：344.【填空題】業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分面積占比________以上的業(yè)主且人數(shù)占比________以上的業(yè)主參與，方為有效。答案：三分之二；三分之二45.【填空題】物業(yè)承接查驗(yàn)完成后，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂________，作為物業(yè)服務(wù)合同的附件。答案：物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議46.【填空題】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起________日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處備案。答案：3047.【填空題】住宅物業(yè)保修期內(nèi)，建設(shè)單位收到業(yè)主報(bào)修后，應(yīng)在________日內(nèi)予以答復(fù)，并在________日內(nèi)修復(fù)。答案：3；748.【填空題】物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括：收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、________、________。答案：收費(fèi)依據(jù)；價(jià)格舉報(bào)電話49.【填空題】業(yè)主大會(huì)決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提前________日書(shū)面通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。答案：6050.【填空題】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足________的需要。答案：業(yè)主51.【簡(jiǎn)答題】簡(jiǎn)述住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金緊急使用的程序要點(diǎn)。答案：（1）出現(xiàn)危及房屋安全、公共安全或嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活的緊急情況；（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主書(shū)面報(bào)告業(yè)主委員會(huì)；（3）業(yè)委會(huì)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)并出具證明，24小時(shí)內(nèi)向區(qū)住建部門(mén)申請(qǐng)備案；（4）區(qū)住建部門(mén)當(dāng)日審核，同意的通知銀行先行撥付50%預(yù)算款；（5）施工單位進(jìn)場(chǎng)搶修，竣工后出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和結(jié)算審計(jì)；（6）結(jié)余資金退回專(zhuān)戶，使用情況在7日內(nèi)向業(yè)主公示。52.【簡(jiǎn)答題】列舉業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的五個(gè)關(guān)鍵步驟。答案：（1）任期屆滿前九十日，原業(yè)委會(huì)書(shū)面報(bào)告街道；（2）街道指導(dǎo)成立換屆小組，成員由業(yè)主代表、街道、社區(qū)組成；（3）換屆小組發(fā)布選舉公告，確定候選人報(bào)名及資格審核；（4）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，投票選舉新一屆業(yè)委會(huì)成員；（5）選舉結(jié)果公示七日，無(wú)異議后向街道備案并刻制新印章。53.【簡(jiǎn)答題】說(shuō)明前期物業(yè)管理招標(biāo)“三公告”制度的內(nèi)容。答案：（1）招標(biāo)公告：發(fā)布招標(biāo)條件、項(xiàng)目概況、投標(biāo)人資格要求；（2）中標(biāo)候選人公示：評(píng)標(biāo)結(jié)束后公示前三名候選人及得分；（3）中標(biāo)結(jié)果公告：確定中標(biāo)人后，公示中標(biāo)價(jià)格、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限。三次公告均應(yīng)在市級(jí)住建部門(mén)指定媒體發(fā)布，時(shí)間分別不少于5日、3日、3日。54.【簡(jiǎn)答題】概述物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目的五項(xiàng)義務(wù)。答案：（1）繼續(xù)處理服務(wù)遺留問(wèn)題，保障業(yè)主正常生活秩序；（2）移交物業(yè)管理用房、圖紙檔案、設(shè)備臺(tái)賬；（3）移交預(yù)收物業(yè)費(fèi)、公共收益、專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬目；（4）配合新物業(yè)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，簽署移交確認(rèn)書(shū)；（5）在退出之日起5日內(nèi)，向區(qū)住建部門(mén)報(bào)告退出情況。55.【簡(jiǎn)答題】闡述政府指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并存的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)機(jī)制。答案：對(duì)普通住宅前期物業(yè)和保障性住房，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由省級(jí)價(jià)格、住建部門(mén)制定基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，防止壟斷溢價(jià)；對(duì)非普通住宅、別墅、公寓及業(yè)主大會(huì)成立后的普通住宅，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)協(xié)商，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制形成價(jià)格，政府不再直接干預(yù)，但要求明碼標(biāo)價(jià)、質(zhì)價(jià)相符，并接受價(jià)格監(jiān)管。兩者并存既保障基本居住需求，又體現(xiàn)市場(chǎng)化方向。56.【案例分析題】某小區(qū)業(yè)委會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決，與物業(yè)簽訂三年合同，約定物業(yè)費(fèi)上漲20%。部分業(yè)主拒交，物業(yè)起訴至法院。問(wèn)題：（1）合同效力如何？（2）業(yè)主拒交是否合法？（3）法院應(yīng)如何裁判？答案：（1）合同無(wú)效。根據(jù)《民法典》第二百七十八條，物業(yè)費(fèi)調(diào)整屬共同決定事項(xiàng)，未經(jīng)“雙過(guò)半”表決，業(yè)委會(huì)越權(quán)簽約，合同對(duì)業(yè)主不發(fā)生效力。（2）業(yè)主拒交合法。物業(yè)費(fèi)上漲缺乏有效決議，業(yè)主有權(quán)按原標(biāo)準(zhǔn)繳納。（3）法院應(yīng)駁回物業(yè)超出原標(biāo)準(zhǔn)部分的訴訟請(qǐng)求，并建議業(yè)委會(huì)補(bǔ)正程序后重新協(xié)商。57.【案例分析題】某小區(qū)電梯故障頻發(fā)，業(yè)委會(huì)啟動(dòng)緊急程序，使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金更換主機(jī)，花費(fèi)30萬(wàn)元。事后公示發(fā)現(xiàn)，采購(gòu)價(jià)格比市場(chǎng)均價(jià)高40%，且供應(yīng)商為業(yè)委會(huì)主任親屬。問(wèn)題：（1）資金追回途徑？（2）責(zé)任人員面臨何種法律后果？答案：（1）業(yè)主可向人民法院提起