好用的房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度及崗位責任制第一章總則為規(guī)范公司經(jīng)營管理行為，明確職責權(quán)限，提高工作效率與項目質(zhì)量，保障公司戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及公司章程，特制定本管理制度及崗位責任制。本制度適用于公司全體員工，是公司運營的基本準則。第二章組織架構(gòu)與決策機制公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。董事會是公司最高決策機構(gòu)，負責審定公司發(fā)展戰(zhàn)略、年度經(jīng)營計劃、重大投資決策及財務預決算。總經(jīng)理由董事會聘任，全面主持公司日常經(jīng)營管理工作，組織實施董事會決議。公司設立若干職能部門，包括但不限于：投資拓展部、設計研發(fā)部、工程管理部、成本管理部、營銷管理部、財務部、人力資源與行政部、客戶服務部。各部門設經(jīng)理一名，根據(jù)業(yè)務需要可設副經(jīng)理及主管等職位。公司根據(jù)項目開發(fā)需要，可設立項目公司或項目部，實行項目總經(jīng)理負責制。公司建立分級授權(quán)決策體系。常規(guī)經(jīng)營管理事項由總經(jīng)理審批；涉及重大合同簽訂、重大資金支付、重要人事任免、項目關(guān)鍵節(jié)點調(diào)整等事項，需根據(jù)授權(quán)權(quán)限報請總經(jīng)理或董事會批準。所有決策均需保留書面或系統(tǒng)記錄，確保過程可追溯。第三章投資拓展管理制度投資拓展部是公司土地儲備和項目獲取的責任部門。其核心職責包括：宏觀經(jīng)濟與區(qū)域市場研究、土地信息收集與篩選、項目初步可行性分析、組織盡職調(diào)查、參與招拍掛或合作談判、編制詳細項目可行性研究報告。項目投資決策必須建立在詳實的可行性研究基礎上?？尚行匝芯繄蟾骓毎袌龇治?、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案設想、投資估算、資金籌措計劃、經(jīng)濟效益測算（包括現(xiàn)金流量、內(nèi)部收益率、投資回報率、敏感性分析等）及潛在風險與應對策略。報告數(shù)據(jù)必須來源可靠，分析邏輯嚴謹。嚴禁任何個人在未履行公司規(guī)定程序的情況下，對外作出任何投資承諾或意向表示。所有土地獲取合同或合作協(xié)議，必須經(jīng)公司法務及財務部門審核，并按規(guī)定權(quán)限報批后，方可簽署。第四章設計研發(fā)管理制度設計研發(fā)部負責項目全周期的設計管理與產(chǎn)品研發(fā)。工作涵蓋設計任務書編制、設計單位遴選與管理、各階段設計成果的審核與優(yōu)化、設計變更控制以及新材料、新工藝、新產(chǎn)品的研究與應用。所有項目設計必須遵循“先規(guī)劃后建筑、先建筑后景觀、先室外后室內(nèi)”的原則。方案設計階段必須進行多方案比較，充分結(jié)合市場定位與成本控制要求。初步設計及施工圖設計必須嚴格執(zhí)行國家強制性規(guī)范，并滿足公司制定的產(chǎn)品標準。建立嚴格的設計評審與交底制度。各階段設計成果須組織內(nèi)部評審會，并邀請工程、成本、營銷等部門參與，評審意見需書面記錄并落實。設計變更須遵循“先評估、后審批、再實施”的流程，評估其對成本、工期及品質(zhì)的影響，嚴禁隨意變更。第五章工程管理制度工程管理部對項目的質(zhì)量、安全、進度和現(xiàn)場文明施工負直接管理責任。必須建立健全項目管理體系，包括但不限于：工程總進度計劃、月度/周度計劃、圖紙會審制度、技術(shù)交底制度、材料設備進場檢驗制度、工序驗收制度、安全文明施工檢查制度、工程例會制度。全面推行工程監(jiān)理制，但不得以監(jiān)理代替甲方管理。項目部管理人員須深入施工現(xiàn)場，對關(guān)鍵工序、隱蔽工程進行旁站或重點抽查。建立供應商（包括總包、分包及材料供應商）履約評價體系，評價結(jié)果與其后續(xù)合作直接掛鉤。安全生產(chǎn)是工程管理的紅線。必須嚴格執(zhí)行國家安全生產(chǎn)法規(guī)，落實安全生產(chǎn)責任制，定期組織安全培訓與應急演練。發(fā)生質(zhì)量或安全事故，必須按程序立即上報，并妥善處理，嚴禁瞞報、漏報。第六章成本管理制度成本管理部負責建立全項目、全過程的動態(tài)成本控制體系。工作內(nèi)容包括：項目目標成本編制、合約規(guī)劃、采購招標管理、過程成本核算與監(jiān)控、竣工結(jié)算審核以及成本數(shù)據(jù)庫建設。項目啟動階段，必須依據(jù)可行性研究報告及設計方案，編制詳細的目標成本，并分解至各產(chǎn)品業(yè)態(tài)及成本科目。目標成本是項目成本控制的最高限額，非經(jīng)規(guī)定程序不得突破。嚴格執(zhí)行招投標制度。金額超過規(guī)定標準的工程、材料、設備及服務采購，必須進行公開或邀請招標。評標應遵循公平、公正、科學、擇優(yōu)的原則，綜合評估價格、技術(shù)、商務、履約能力等因素。合同條款必須清晰、完整，特別是關(guān)于范圍、價格、支付、變更、違約等關(guān)鍵條款。實施動態(tài)成本月報制。每月對照目標成本，核算實際發(fā)生成本及預估最終成本，分析偏差原因，提出預警及糾偏措施。項目竣工后，須及時完成竣工結(jié)算，并編制成本后評估報告，總結(jié)經(jīng)驗教訓。第七章營銷管理制度營銷管理部負責項目市場推廣、銷售管理與品牌建設。須根據(jù)項目定位制定整體營銷策略、階段推廣方案、銷售價格體系及回款計劃。所有對外宣傳物料、廣告內(nèi)容及銷售說辭必須真實、準確、合法，并經(jīng)法務部門審核。銷售現(xiàn)場必須明示《商品房買賣合同》示范文本、預售許可證、項目不利因素提示等信息。銷售價格及折扣優(yōu)惠須嚴格執(zhí)行公司審批的方案，任何個人無權(quán)承諾超出范圍的優(yōu)惠。銷售合同簽訂后，須及時完成備案手續(xù)，并配合財務部門催收房款。建立客戶來訪、來電信息管理系統(tǒng)，定期分析客戶特征與需求變化。銷售數(shù)據(jù)及回款情況須每日更新、每周匯總上報。嚴禁銷售人員炒賣房號、虛假承諾、誤導客戶等違規(guī)行為。第八章財務管理制度財務部負責公司會計核算、資金管理、稅務籌劃及財務監(jiān)督。建立健全公司統(tǒng)一的財務管理制度和會計核算辦法，確保財務信息真實、完整、及時。實行全面預算管理。每年末編制下一年度全面預算，包括收入預算、成本費用預算、資金預算及資本性支出預算。預算執(zhí)行過程中須進行月度分析、季度考核，確有必要調(diào)整時，需履行審批程序。加強資金集中管理，提高資金使用效率。嚴格按照合同約定及審批權(quán)限辦理款項支付。加強銷售回款管理，加速資金回籠。規(guī)范融資行為，控制財務風險，保持合理的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。所有費用支出須遵循“預算控制、事前審批、憑據(jù)報銷”的原則。嚴禁公款私用，嚴禁設立“小金庫”。定期進行資產(chǎn)盤點，確保賬實相符。第九章人力資源與行政管理制度人力資源與行政部負責組織規(guī)劃、招聘配置、培訓發(fā)展、績效薪酬、員工關(guān)系及日常行政后勤保障。建立“能者上、平者讓、庸者下”的用人機制，營造公平、公正、公開的職場環(huán)境。制定與公司戰(zhàn)略相匹配的績效考核體系?？冃Э己私Y(jié)果與員工的薪酬分配、職務晉升、培訓發(fā)展直接掛鉤。對于關(guān)鍵崗位及項目核心人員，可實行專項激勵政策。建立健全培訓體系，包括新員工入職培訓、專業(yè)技能培訓、管理能力提升培訓等，促進員工與公司共同成長。保障員工合法權(quán)益，規(guī)范勞動合同管理。行政管理工作須確保公司日常辦公秩序井然，資產(chǎn)保管得當，文件檔案完整，信息傳遞順暢，后勤服務到位。建立印章使用登記審批制度，規(guī)范公文收發(fā)流轉(zhuǎn)流程。第十章客戶服務管理制度客戶服務部負責項目交付后的客戶關(guān)系維護與物業(yè)銜接。制定并執(zhí)行科學的房屋交付流程，組織現(xiàn)場交房工作，妥善處理客戶驗房提出的問題。建立客戶投訴與報修統(tǒng)一受理平臺，明確各類問題的響應時限、處理流程及關(guān)閉標準。定期進行客戶滿意度調(diào)查，分析服務短板，推動內(nèi)部整改。協(xié)調(diào)與物業(yè)服務公司的關(guān)系，監(jiān)督其服務質(zhì)量，共同維護公司品牌形象。建立客戶檔案，對客戶信息嚴格保密。第十一章崗位責任制總經(jīng)理崗位職責：執(zhí)行董事會決議，全面負責公司經(jīng)營；組織制定并實施公司年度經(jīng)營計劃；審批公司各項管理制度及重要文件；組建和管理高管團隊；代表公司處理重要外部關(guān)系；向董事會報告工作。投資拓展部經(jīng)理職責：組織市場研究與土地信息收集；牽頭項目初步研判與可行性研究；負責投資談判與項目獲取；管理本部門團隊。設計研發(fā)部經(jīng)理職責：組織編制設計任務書；管理設計單位，控制設計進度與質(zhì)量；組織設計評審，優(yōu)化設計方案；負責設計變更的技術(shù)審核；推動產(chǎn)品創(chuàng)新與研究。工程管理部經(jīng)理/項目總經(jīng)理職責：全面負責項目工程現(xiàn)場管理；確保工程進度、質(zhì)量、安全及成本控制目標實現(xiàn)；協(xié)調(diào)設計、施工、監(jiān)理等各方關(guān)系；審核工程款支付申請；對項目管理團隊進行考核。成本管理部經(jīng)理職責：組織編制并監(jiān)控目標成本；負責招標采購管理；審核合同價款與變更費用；組織竣工結(jié)算；建設成本數(shù)據(jù)庫。營銷管理部經(jīng)理職責：制定并實施項目營銷策略與銷售計劃；管理銷售團隊與渠道；控制銷售價格與回款；負責市場推廣與品牌活動；監(jiān)控銷售現(xiàn)場合規(guī)性。財務部經(jīng)理職責：組織公司會計核算與財務報告；負責資金籌劃與管理；進行稅務申報與籌劃；實施預算控制與財務分析；維護銀行、稅務等外部關(guān)系。人力資源與行政部經(jīng)理職責：制定人力資源規(guī)劃并組織實施；負責招聘、培訓、績效、薪酬及員工關(guān)系管理；統(tǒng)籌行政、后勤、檔案、法務等日常運營支持工作?？蛻舴詹拷?jīng)理職責：統(tǒng)籌房屋交付組織工作；建立客戶投訴與報修處理機制；開展客戶滿意度調(diào)研與關(guān)系維護；協(xié)調(diào)物業(yè)服務工作。各崗位員工職責：在各自部門負責人領導下，嚴格執(zhí)行公司制度與流程，保質(zhì)保量完成本職工作任務；積極參與團隊協(xié)作，主動提出改進建議；持續(xù)學習，提升專業(yè)能力；維護公司利益與形象。第十二章附則本制度為公司基本管理制度，各部