商鋪?zhàn)赓U合同范本及法律風(fēng)險(xiǎn)防范商鋪?zhàn)赓U是商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要起點(diǎn)，一份嚴(yán)謹(jǐn)周全的租賃合同不僅能明確雙方權(quán)利義務(wù)，更能有效預(yù)防和化解后續(xù)可能出現(xiàn)的各類糾紛。本文將結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，闡述商鋪?zhàn)赓U合同的核心條款，并深入剖析其中潛藏的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范策略，為各位經(jīng)營(yíng)者提供實(shí)用參考。一、商鋪?zhàn)赓U合同核心條款解析商鋪?zhàn)赓U合同的條款設(shè)置，是雙方權(quán)利義務(wù)的直接體現(xiàn)，也是未來(lái)可能發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的重要依據(jù)。以下將對(duì)合同中一些關(guān)鍵條款進(jìn)行詳細(xì)解析，以期在擬定合同時(shí)能做到有的放矢。（一）合同主體基本信息合同首部必須明確出租方（甲方）與承租方（乙方）的身份信息。對(duì)于甲方，需確認(rèn)其是否為商鋪的合法權(quán)利人，或是否獲得了權(quán)利人的有效授權(quán)，能夠?qū)ν膺M(jìn)行出租。相關(guān)的權(quán)屬證明文件（如產(chǎn)權(quán)證、授權(quán)委托書(shū)等）應(yīng)作為合同附件，或在簽約前進(jìn)行核實(shí)。對(duì)于乙方，則需明確其經(jīng)營(yíng)主體信息，是個(gè)人經(jīng)營(yíng)還是企業(yè)經(jīng)營(yíng)，這將直接關(guān)系到后續(xù)租金支付、發(fā)票開(kāi)具以及違約責(zé)任的承擔(dān)主體。（二）租賃標(biāo)的物概況此條款需清晰界定租賃商鋪的具體位置、建筑面積（或套內(nèi)面積、使用面積，需明確計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)）以及商鋪的具體用途。商鋪用途的約定至關(guān)重要，乙方必須確保該用途符合法律法規(guī)及當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃要求，并且能夠辦理相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)許可手續(xù)。甲方則需保證其提供的商鋪能夠滿足乙方約定的經(jīng)營(yíng)用途。（三）租賃期限與續(xù)租租賃期限的起始日和終止日應(yīng)明確無(wú)誤。實(shí)踐中，常涉及“免租期”（或稱裝修期）的約定，需明確免租期的時(shí)長(zhǎng)、起算時(shí)間以及免租范圍（僅免租金還是包含其他費(fèi)用）。關(guān)于續(xù)租，合同中應(yīng)約定在租賃期滿前，乙方享有同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)，并明確提出續(xù)租請(qǐng)求的期限及雙方后續(xù)協(xié)商的程序。若未能就續(xù)租達(dá)成一致，乙方應(yīng)按期返還商鋪，甲方應(yīng)配合辦理交接。（四）租金及支付方式租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)明確具體，是按建筑面積還是使用面積計(jì)算，單位租金是多少。支付周期（如月付、季付、年付）、支付日期以及支付賬戶信息（甲方指定的收款賬戶）均需清晰列明。同時(shí)，應(yīng)約定租金的調(diào)整機(jī)制，如未來(lái)幾年是否調(diào)整租金，調(diào)整幅度或調(diào)整依據(jù)是什么，避免后續(xù)因租金問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議。逾期支付租金的違約責(zé)任也應(yīng)在此條款中明確，例如逾期支付的滯納金計(jì)算方式。（五）租賃保證金（押金）租賃保證金是保障甲方權(quán)益的重要措施，用于乙方履行合同義務(wù)的擔(dān)保。合同中應(yīng)明確保證金的金額、支付時(shí)間。更為關(guān)鍵的是，保證金的返還條件和方式，以及不予返還或部分扣除的情形（如乙方拖欠租金、水電費(fèi)、違反合同約定損壞房屋設(shè)施且未修復(fù)等）。租賃期滿或合同解除后，經(jīng)甲方確認(rèn)乙方無(wú)違約行為且已結(jié)清所有費(fèi)用、辦妥交接手續(xù)，甲方應(yīng)在約定期限內(nèi)將保證金無(wú)息退還乙方。（六）商鋪的交付與返還交付條款應(yīng)明確交付時(shí)間、交付標(biāo)準(zhǔn)（如毛坯、簡(jiǎn)裝、帶設(shè)備等），雙方應(yīng)簽署《商鋪交接確認(rèn)書(shū)》，對(duì)商鋪交付時(shí)的狀況（包括設(shè)施設(shè)備、水電表讀數(shù)等）進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)，作為后續(xù)返還時(shí)的依據(jù)。返還條款則需約定返還時(shí)間、返還狀態(tài)（是否需要恢復(fù)原狀，或按現(xiàn)狀返還，裝修物如何處理），以及返還時(shí)的驗(yàn)收程序。（七）裝修與改建乙方如需對(duì)商鋪進(jìn)行裝修，應(yīng)事先將裝修方案（包括平面布局、施工圖、使用材料等）提交甲方審核，經(jīng)甲方書(shū)面同意后方可施工。合同中應(yīng)明確裝修的責(zé)任主體、費(fèi)用承擔(dān)。對(duì)于裝修過(guò)程中是否允許改動(dòng)房屋主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)，必須有明確約定，嚴(yán)禁違規(guī)裝修。裝修后的消防驗(yàn)收責(zé)任也應(yīng)予以明確。租賃期滿或合同解除時(shí)，裝修物的歸屬及處理方式（如乙方拆除、甲方折價(jià)補(bǔ)償、無(wú)償歸甲方所有等）是常見(jiàn)爭(zhēng)議點(diǎn)，需在合同中詳細(xì)約定。（八）轉(zhuǎn)租與轉(zhuǎn)讓未經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方不得擅自將商鋪部分或全部轉(zhuǎn)租給第三方，或以任何形式變相轉(zhuǎn)租、分租、轉(zhuǎn)讓、承包、聯(lián)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)。若甲方同意轉(zhuǎn)租，乙方應(yīng)確保次承租人遵守本合同的相關(guān)約定，并對(duì)次承租人的行為向甲方承擔(dān)連帶責(zé)任。轉(zhuǎn)租合同的期限不得超過(guò)本合同的剩余租賃期限。（九）雙方權(quán)利與義務(wù)甲方的主要權(quán)利是收取租金，主要義務(wù)包括保證對(duì)商鋪擁有合法出租權(quán)、按合同約定交付商鋪、負(fù)責(zé)商鋪主體結(jié)構(gòu)及主要附屬設(shè)施的自然損耗維修（法律法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外）、協(xié)助乙方辦理必要的經(jīng)營(yíng)手續(xù)等。乙方的主要權(quán)利是按合同約定使用商鋪，主要義務(wù)包括按時(shí)足額支付租金及其他費(fèi)用、合理使用并愛(ài)護(hù)商鋪及其設(shè)施設(shè)備、未經(jīng)同意不得擅自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)、遵守物業(yè)管理規(guī)定、不得利用商鋪從事違法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等。（十）違約責(zé)任這是合同的“牙齒”，是保障合同履行的關(guān)鍵。雙方應(yīng)根據(jù)各自的主要合同義務(wù)設(shè)定相應(yīng)的違約責(zé)任。例如，甲方逾期交付商鋪的，每逾期一日應(yīng)支付乙方多少違約金，逾期超過(guò)一定期限乙方有權(quán)解除合同并要求賠償損失；乙方逾期支付租金的，每逾期一日按應(yīng)付未付金額的一定比例支付違約金，逾期超過(guò)一定期限甲方有權(quán)解除合同、收回商鋪并要求賠償損失，且乙方已支付的保證金不予退還。違約責(zé)任的設(shè)定應(yīng)具有可操作性，避免過(guò)于籠統(tǒng)。（十一）不可抗力因不可抗力（如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況）導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的，遭遇不可抗力的一方應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，并在合理期限內(nèi)提供證明。根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，或延遲履行。（十二）合同的變更、解除與終止明確在何種情況下雙方可以協(xié)商變更或解除合同，以及法定解除權(quán)的行使條件。合同終止后雙方的權(quán)利義務(wù)（如費(fèi)用結(jié)算、商鋪返還等）也應(yīng)在此明確。（十三）爭(zhēng)議解決方式約定發(fā)生合同爭(zhēng)議時(shí)，雙方應(yīng)首先友好協(xié)商；協(xié)商不成的，是提交某仲裁委員會(huì)仲裁，還是依法向商鋪所在地人民法院提起訴訟。選擇仲裁的，需明確仲裁機(jī)構(gòu)名稱。（十四）其他約定及附件根據(jù)實(shí)際情況，可增加其他必要條款，如通知與送達(dá)條款（明確雙方的聯(lián)系方式及通訊地址，任何書(shū)面通知按此地址送達(dá)即視為有效）、稅費(fèi)承擔(dān)、保險(xiǎn)、保密條款等。合同的附件（如《商鋪交接確認(rèn)書(shū)》、《設(shè)施設(shè)備清單》、甲方權(quán)屬證明復(fù)印件、乙方身份證明復(fù)印件等）是合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。二、商鋪?zhàn)赓U法律風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)僅僅了解合同條款是不夠的，在商鋪?zhàn)赓U的整個(gè)過(guò)程中，都需要有風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。（一）簽約前的審慎核查1.出租方主體資格審查：務(wù)必核實(shí)出租方是否為商鋪的所有權(quán)人，可要求其出示《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》（或《房屋所有權(quán)證》）原件，并留存復(fù)印件。若出租方非所有權(quán)人，則需審查其是否獲得所有權(quán)人的有效授權(quán)（如《授權(quán)委托書(shū)》），且授權(quán)范圍應(yīng)包含出租該商鋪的權(quán)利。警惕“二房東”甚至“三房東”未經(jīng)原房東同意的轉(zhuǎn)租行為，此類轉(zhuǎn)租可能被認(rèn)定為無(wú)效。同時(shí)，需查詢商鋪是否存在抵押、查封等權(quán)利限制情況，可通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)進(jìn)行查詢。2.承租方主體審查：出租方會(huì)審查承租方的經(jīng)營(yíng)能力和信譽(yù)。承租方則應(yīng)確保自身具備合法的經(jīng)營(yíng)資格，并能提供相關(guān)證明文件。3.商鋪基本情況核實(shí)：實(shí)地考察商鋪的位置、結(jié)構(gòu)、面積是否與出租方描述一致。確認(rèn)商鋪的規(guī)劃用途是否為商業(yè)用途，是否符合乙方的經(jīng)營(yíng)需求，能否辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照等相關(guān)行政許可。了解商鋪的水電、煤氣、消防、排污等基礎(chǔ)設(shè)施狀況。4.租賃合法性審查：確認(rèn)商鋪建設(shè)手續(xù)齊全，不屬于違章建筑。了解當(dāng)?shù)卣欠裼胁疬w規(guī)劃等影響租賃的因素。（二）合同條款的風(fēng)險(xiǎn)把控1.明確化、具體化：合同條款應(yīng)力求清晰、具體，避免使用模糊、歧義的詞語(yǔ)。例如，“合理期限”、“及時(shí)”等詞語(yǔ)應(yīng)盡可能量化，或通過(guò)上下文明確其含義。2.權(quán)利義務(wù)對(duì)等：合同是雙方法律行為，權(quán)利義務(wù)應(yīng)相對(duì)平衡。避免出現(xiàn)一方權(quán)利過(guò)多、義務(wù)過(guò)少，而另一方則相反的情況，尤其要警惕“霸王條款”。3.警惕口頭承諾：任何口頭承諾都應(yīng)以書(shū)面形式載入合同或作為合同附件，否則一旦發(fā)生爭(zhēng)議，難以舉證。4.重視違約責(zé)任：違約責(zé)任的約定應(yīng)具有可操作性和懲罰性，足以約束雙方履行合同義務(wù)。避免約定“一方違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任”這類空泛的條款，而應(yīng)明確違約行為的具體情形及對(duì)應(yīng)的違約金數(shù)額或計(jì)算方法、賠償范圍等。5.轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓條款的細(xì)化：如前所述，轉(zhuǎn)租條款需嚴(yán)格約定，明確甲方的同意權(quán)及乙方的轉(zhuǎn)租責(zé)任。若涉及經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓，也需明確約定轉(zhuǎn)讓條件、程序及甲方的權(quán)利。（三）履行過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防范1.保留書(shū)面證據(jù)：在合同履行過(guò)程中，所有款項(xiàng)支付（租金、保證金、水電費(fèi)等）均應(yīng)通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬等可追溯方式，并保留好付款憑證（銀行回單、收據(jù)、發(fā)票等）。雙方的溝通、通知（如裝修申請(qǐng)、維修通知、催款通知等）盡量采用書(shū)面形式（如函件、郵件、即時(shí)通訊工具的文字記錄等），并確保對(duì)方已簽收或閱讀。2.妥善保管合同及相關(guān)文件：將租賃合同原件、附件、交接確認(rèn)書(shū)、付款憑證、雙方往來(lái)函件等所有相關(guān)文件妥善保管，以備不時(shí)之需。3.及時(shí)處理問(wèn)題：發(fā)現(xiàn)商鋪存在質(zhì)量問(wèn)題、權(quán)屬爭(zhēng)議或?qū)Ψ匠霈F(xiàn)違約跡象時(shí)，應(yīng)及時(shí)與對(duì)方溝通，并保留相關(guān)證據(jù)，必要時(shí)通過(guò)法律途徑維護(hù)自身權(quán)益，避免問(wèn)題拖延導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大。4.通知與送達(dá)的有效性：嚴(yán)格按照合同約定的地址和方式進(jìn)行通知送達(dá)，確保通知能有效到達(dá)對(duì)方。若對(duì)方變更聯(lián)系方式或地址，應(yīng)要求其書(shū)面通知。（四）租賃期滿或合同解除時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范租賃期滿或合同提前解除，雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定辦理商鋪返還交接手續(xù)，簽署《商鋪返還確認(rèn)書(shū)》，對(duì)商鋪狀況、費(fèi)用結(jié)清情況等進(jìn)行確認(rèn)，避免后續(xù)因返還標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用等問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議。涉及保證金返還的，應(yīng)在確認(rèn)無(wú)爭(zhēng)議后，及時(shí)辦理返還手續(xù)。三、結(jié)語(yǔ)商