建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟高級經(jīng)濟實務(wù)經(jīng)濟師考試試卷與參考答案(2025年)一、單項選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個正確答案，請將正確選項字母填入括號內(nèi)）1.在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對市場需求進行預(yù)測時，最常用的定量方法是（）。A.德爾菲法??B.回歸分析法??C.頭腦風(fēng)暴法??D.情景分析法答案：B2.根據(jù)《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》，下列費用中應(yīng)列入措施項目清單的是（）。A.暫列金額??B.安全文明施工費??C.計日工??D.總承包服務(wù)費答案：B3.某市2024年新建商品住宅均價為18000元/平方米，同比上漲5%，同期CPI上漲2%，則實際房價增長率約為（）。A.2.9%??B.3.0%??C.2.5%??D.2.7%答案：A解析：(1+5%)/(1+2%)1≈2.9%4.在房地產(chǎn)投資分析中，反映項目全投資盈利能力的指標是（）。A.資本金凈利潤率??B.投資回收期??C.財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）??D.利息備付率答案：C5.根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的開立主體是（）。A.購房人??B.商業(yè)銀行??C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)??D.房地產(chǎn)主管部門答案：C6.某項目建筑安裝工程費為30000萬元，設(shè)備及工器具購置費為5000萬元，工程建設(shè)其他費為4000萬元，預(yù)備費率為8%，則預(yù)備費為（）。A.2720萬元??B.2800萬元??C.2920萬元??D.3120萬元答案：C解析：(30000+5000+4000)×8%=29207.在房地產(chǎn)估價中，采用比較法評估時，建立比較基礎(chǔ)不包括（）。A.統(tǒng)一財產(chǎn)范圍??B.統(tǒng)一付款方式??C.統(tǒng)一融資條件??D.統(tǒng)一稅費負擔(dān)答案：C8.某地塊規(guī)劃容積率2.5，建筑密度30%，若用地面積為20000平方米，則最大可建建筑面積為（）。A.50000平方米??B.60000平方米??C.40000平方米??D.45000平方米答案：A解析：20000×2.5=500009.根據(jù)《招標投標法》，依法必須進行招標的項目，自招標文件開始發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于（）。A.10日??B.15日??C.20日??D.25日答案：C10.在綠色建筑評價標準中，控制項全部滿足且總得分達到70分時，評價等級為（）。A.基本級??B.一星級??C.二星級??D.三星級答案：C11.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2024年營業(yè)收入為80億元，銷售費用2.4億元，管理費用1.6億元，財務(wù)費用0.8億元，則期間費用占營業(yè)收入比例為（）。A.5%??B.6%??C.6.5%??D.7%答案：B解析：(2.4+1.6+0.8)/80=6%12.根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理辦法》，質(zhì)量保證金預(yù)留比例不得高于工程價款結(jié)算總額的（）。A.2%??B.3%??C.5%??D.8%答案：B13.在房地產(chǎn)抵押貸款評估中，評估價值類型通常選擇（）。A.市場價值??B.投資價值??C.清算價值??D.課稅價值答案：A14.某項目資本金為20000萬元，銀行貸款利率為5%，企業(yè)所得稅率為25%，則債務(wù)資金的稅后資金成本為（）。A.3.75%??B.5%??C.4.5%??D.3.5%答案：A解析：5%×(125%)=3.75%15.在房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流分析中，預(yù)售回款通常采用的簡化模型是（）。A.一次性回款??B.按季回款??C.按工程進度節(jié)點回款??D.竣工后一次性回款答案：C16.根據(jù)《土地管理法》，征收永久基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，批準機關(guān)為（）。A.省級人民政府??B.國務(wù)院??C.自然資源部??D.市級人民政府答案：B17.某項目凈現(xiàn)值（NPV）為8600萬元，當折現(xiàn)率提高1個百分點后，NPV降至7200萬元，則該項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）與當前折現(xiàn)率相比（）。A.高??B.低??C.相等??D.無法判斷答案：A18.在房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析中，蒙特卡洛模擬的核心步驟是（）。A.建立敏感性分析表??B.設(shè)定隨機變量概率分布??C.計算盈虧平衡點??D.編制現(xiàn)金流量表答案：B19.根據(jù)《民法典》，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，自動續(xù)期費用的繳納或減免應(yīng)依照（）。A.行政法規(guī)規(guī)定??B.地方性法規(guī)規(guī)定??C.法律、行政法規(guī)規(guī)定??D.國務(wù)院財政部門規(guī)定答案：C20.在房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價中，若經(jīng)濟凈現(xiàn)值（ENPV）大于零，則表明（）。A.項目財務(wù)可行??B.項目經(jīng)濟資源配置效率達到社會折現(xiàn)率要求??C.項目資本金收益率高于銀行利率??D.項目清償能力良好答案：B二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）21.下列屬于房地產(chǎn)項目土地取得成本的有（）。A.土地出讓金??B.城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費??C.土地契稅??D.土地增值稅??E.拆遷安置補償費答案：A、B、C、E22.根據(jù)《建設(shè)工程造價管理條例》，下列屬于造價工程師執(zhí)業(yè)范圍的有（）。A.編制投資估算??B.招標控制價編制??C.工程結(jié)算審核??D.竣工財務(wù)決算編制??E.工程造價糾紛鑒定答案：A、B、C、E23.下列關(guān)于房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的說法正確的有（）。A.公募REITs需在證券交易所上市交易??B.收益分配比例不得低于90%??C.基礎(chǔ)資產(chǎn)須為不動產(chǎn)或基礎(chǔ)設(shè)施??D.投資者僅能為機構(gòu)投資者??E.管理人須為公募基金子公司答案：A、B、C24.下列屬于房地產(chǎn)項目財務(wù)評價動態(tài)指標的有（）。A.財務(wù)凈現(xiàn)值??B.投資回收期??C.財務(wù)內(nèi)部收益率??D.總投資收益率??E.動態(tài)投資回收期答案：A、C、E25.根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)有（）。A.權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)??B.用于教育事業(yè)的房地產(chǎn)??C.已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)??D.被查封的房地產(chǎn)??E.共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意答案：A、C、D、E26.下列屬于建筑信息模型（BIM）在造價管理中的應(yīng)用價值的有（）。A.工程量自動統(tǒng)計??B.設(shè)計變更實時聯(lián)動??C.施工進度模擬??D.合同價款自動支付??E.碰撞檢查減少簽證答案：A、B、C、E27.下列關(guān)于房地產(chǎn)項目資本金制度的說法正確的有（）。A.保障性住房和普通商品住房項目資本金比例為20%??B.資本金須為自有資金??C.允許以銀行借款充抵??D.資本金須一次性足額到位??E.資本金比例因城施策可下調(diào)不超過5個百分點答案：A、B、E28.下列屬于房地產(chǎn)項目不確定性分析方法的有（）。A.盈虧平衡分析??B.敏感性分析??C.概率分析??D.蒙特卡洛模擬??E.經(jīng)濟增加值分析答案：A、B、C、D29.根據(jù)《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》，因不可抗力導(dǎo)致的人員傷亡、財產(chǎn)損失及其費用增加，由發(fā)包人承擔(dān)的有（）。A.工程本身的損害??B.發(fā)包人現(xiàn)場人員傷亡??C.承包人施工機械損壞??D.已運至現(xiàn)場的材料損害??E.停工期間承包人應(yīng)發(fā)包人要求照管工程的費用答案：A、B、D、E30.下列關(guān)于綠色建筑全壽命周期成本（LCC）的說法正確的有（）。A.包括初始投資成本??B.包括運行維護成本??C.包括拆除回收成本??D.需進行折現(xiàn)計算??E.不考慮資金時間價值答案：A、B、C、D三、填空題（每空1分，共15分）31.某項目年固定成本為12000萬元，產(chǎn)品單價為8000元/平方米，單位變動成本為5000元/平方米，則盈虧平衡銷售面積為________萬平方米。答案：4解析：12000/(0.80.5)=40000平方米=4萬平方米32.某地塊出讓年限為40年，已使用10年，資本化率為7%，則年限修正系數(shù)為________。（保留四位小數(shù)）答案：0.9329解析：[11/(1+7%)^30]/[11/(1+7%)^40]≈0.932933.根據(jù)《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》，分部分項工程量清單應(yīng)載明項目編碼、項目名稱、項目特征、計量單位和________。答案：工程量34.某項目建筑安裝工程費為25000萬元，設(shè)備及工器具購置費為3000萬元，工程建設(shè)其他費為2000萬元，預(yù)備費率為5%，則基本預(yù)備費為________萬元。答案：1500解析：(25000+3000+2000)×5%=150035.某房地產(chǎn)項目土地面積為30000平方米，容積率為2.0，可售比例為85%，則可售建筑面積為________平方米。答案：51000解析：30000×2.0×85%=5100036.在房地產(chǎn)估價中，采用收益法評估時，凈收益等于有效毛收入減去________。答案：運營費用37.某項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為9%，當社會折現(xiàn)率為8%時，經(jīng)濟凈現(xiàn)值（ENPV）符號為________。答案：正38.根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用之日起________日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房地產(chǎn)行政主管部門。答案：9039.某項目貸款100000萬元，期限3年，年利率5%，按季計息，則建設(shè)期利息總額為________萬元。（假設(shè)當年借款均衡發(fā)生）答案：7688解析：100000×[(1+5%/4)^(3×4)1]≈768840.在房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價中，經(jīng)濟內(nèi)部收益率（EIRR）大于社會折現(xiàn)率表明項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻________零。答案：大于四、簡答題（共25分）41.（開放型，8分）結(jié)合當前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，簡述房地產(chǎn)企業(yè)在項目定位階段應(yīng)如何調(diào)整產(chǎn)品策略以提升市場競爭力。答案要點：1.需求細分：依據(jù)人口結(jié)構(gòu)、家庭生命周期、支付能力進行客戶畫像；2.產(chǎn)品差異化：提升戶型功能彈性、綠色健康配置、智慧社區(qū)系統(tǒng)；3.價格策略：采用“低開高走”或“精裝拆分”靈活定價；4.服務(wù)增值：前置物業(yè)、社群運營、全裝修售后保障；5.財務(wù)平衡：控制單套面積降低總價門檻，優(yōu)化現(xiàn)金流回款節(jié)奏；6.政策響應(yīng)：對接保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)、人才住房等政府需求。42.（封閉型，7分）說明房地產(chǎn)項目財務(wù)評價中“動態(tài)投資回收期”與“靜態(tài)投資回收期”的區(qū)別，并寫出動態(tài)投資回收期的判斷準則。答案：靜態(tài)投資回收期不考慮資金時間價值，直接用累計凈現(xiàn)金流量為零的時點計算；動態(tài)投資回收期將各年凈現(xiàn)金流量按基準收益率折現(xiàn)后再計算累計值。判斷準則：當動態(tài)投資回收期≤投資者可接受的最大回收期時，項目可行；反之不可行。43.（開放型，10分）某市擬通過城市更新方式對舊城區(qū)進行再開發(fā)，涉及原住居民安置、歷史建筑保護、土地用途調(diào)整等多重目標。請從經(jīng)濟可行性角度提出系統(tǒng)性實施路徑。答案要點：1.成本收益平衡：測算安置成本、保護修繕成本、新建物業(yè)銷售收益、運營收益；2.資金平衡方案：引入REITs、專項債、社會資本，設(shè)立城市更新基金；3.政策工具：容積率獎勵、轉(zhuǎn)移、土地價款分期繳納、稅費減免；4.風(fēng)險分擔(dān)：政府承擔(dān)征收拆遷風(fēng)險，企業(yè)承擔(dān)建設(shè)銷售風(fēng)險，設(shè)立共管賬戶；5.動態(tài)評估：建立全壽命周期成本—收益模型，每年滾動修正；6.社會效益量化：將歷史文化價值、環(huán)境改善、就業(yè)帶動納入經(jīng)濟評價，采用contingentvaluation法測算外部效益，調(diào)整經(jīng)濟凈現(xiàn)值。五、計算分析題（共40分）44.（計算題，12分）某房地產(chǎn)開發(fā)項目主要數(shù)據(jù)如下：土地面積40000平方米，容積率2.2，可售比例90%，土地取得成本（含契稅）為總價款220000萬元；建筑安裝工程費標準為3500元/平方米（按地上可售面積計）；基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套費為600元/平方米（按地上可售面積計）；銷售均價為28000元/平方米；銷售費用為銷售收入的3.5%，管理費用為銷售收入的2%，財務(wù)費用固定為12000萬元；預(yù)計銷售周期3年，各年銷售比例分別為30%、50%、20%；增值稅及附加按銷售收入的5.3%估算，土地增值稅按銷售收入的2%預(yù)征，企業(yè)所得稅率為25%；項目資本金比例為30%，剩余為銀行貸款，貸款年利率6%，按季計息，建設(shè)期2年，假設(shè)借款均衡發(fā)生，建設(shè)期只計息不還款，經(jīng)營期按等額本金3年償還。要求：（1）計算項目可售建筑面積；（2）計算土地取得成本單位可售面積分攤；（3）計算項目開發(fā)成本總額（不含財務(wù)費用）；（4）計算項目第1年含稅銷售收入；（5）計算項目第1年增值稅及附加、土地增值稅、銷售費用、管理費用；（6）計算項目第1年利潤總額（不考慮財務(wù)費用）。答案：（1）可售建筑面積=40000×2.2×90%=79200平方米（2）土地分攤=220000/79200≈2777.78元/平方米（3）開發(fā)成本（不含財務(wù)費用）?建筑安裝：79200×3500=277200萬元?基礎(chǔ)設(shè)施：79200×600=4752萬元?土地取得：220000萬元?合計：277200+4752+220000=501952萬元（4）第1年銷售收入=79200×30%×28000=665280萬元（5）?增值稅及附加=665280×5.3%=35259.84萬元?土地增值稅=665280×2%=13305.6萬元?銷售費用=665280×3.5%=23284.8萬元?管理費用=665280×2%=13305.6萬元（6）利潤總額=66528035259.8413305.623284.813305.6=580124.16萬元45.（分析題，14分）某投資者擬以股權(quán)加債權(quán)方式收購一宗運營5年的甲級寫字樓，建筑面積50000平方米，現(xiàn)狀出租率90%，平均租金180元/平方米·月（含增值稅），運營費用占有效毛收入的25%，資本化率為6%。賣方報價為總收益法評估值的95%。已知：（1）剩余土地使用年限35年；（2）租金增長率前5年每年3%，之后保持不變；（3）折現(xiàn)率（權(quán)益要求收益率）為8%；（4）貸款比例60%，年利率5%，期限10年，按年等額本息還款；（5）投資者要求權(quán)益投資內(nèi)部收益率（FIRR）不低于10%。要求：（1）用收益法計算該寫字樓市場價值（采用凈收益逐年折現(xiàn)模型，前15年詳細預(yù)測，之后按穩(wěn)定收益資本化，折現(xiàn)到第15年，再折現(xiàn)到現(xiàn)時）；（2）計算賣方報價；（3）計算權(quán)益投資現(xiàn)金流量（初始權(quán)益出資、每年凈現(xiàn)金流、貸款還本付息、期末轉(zhuǎn)售）；（4）判斷權(quán)益FIRR是否滿足投資者要求。（列出計算過程，保留整數(shù)）答案：（1）年有效毛收入=50000×90%×180×12=97200萬元第1年凈收益=97200×(125%)=72900萬元第25年凈收益按3%遞增，第615年零增長，第16年起保持不變逐年折現(xiàn)：V=∑(72900×1.03^(t1))/(1+6%)^tt=1~5+∑(72900×1.03^5)/(1+6%)^tt=6~15+(72900×1.03^5/6%)/(1+6%)^15計算得V≈1,103,600萬元（2）賣方報價=1,103,600×95%=1,048,420萬元（3）初始總價1,048,420萬元，貸款60%=629,052萬元，權(quán)益出資419,368萬元年還本付息=629,052×5%×(1+5%)^10/[(1+5%)^101]=81,492萬元第1年凈現(xiàn)金流=7290081,492=8,592萬元第25年逐年遞增3%，第615年穩(wěn)定第15年末貸款余額=629,052×(1+5%)^1081,492×[(1+5%)^101]/5%=0第15年末轉(zhuǎn)售價值=72900×1.03^5/6%=1,325,800萬元權(quán)益期末回收=1,325,800萬元（4）權(quán)益現(xiàn)金流：第0年419,368萬元，第1年8,592萬元，第25年逐年增加，第614年穩(wěn)定，第15年+1,325,800萬元計算權(quán)益IRR：令NPV=0，試算得IRR≈10.2%，滿足≥10%要求。46.（綜合題，14分）某市政府擬采用“限房價、競地價”方式出讓一宗商品住宅用地，限定未來商品住房銷售均價為20000元/平方米（含裝修），土地面積60000平方米，容積率2.0，配建保障性住房面積不小于地上總建筑面積的10%，保障性住房由政府按成本價7000元/平方米回購。開發(fā)商預(yù)測：（1）建筑安裝成本4200元/平方米（地上可售部分），保障性住房建造成本3800元/平方米；（2）基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套800元/平方米（按地上總面積計）；（3）銷售費用、管理費用分別為銷售收入的3%、2%；（4）財務(wù)費用按土地款與建筑安裝成本之和的6%估算；（5）增值稅及附加按銷售收入的5.3%，土地增值稅按銷售收入的2%預(yù)征，企業(yè)所得稅率25%；（6）開發(fā)商要求稅后投資利潤率（利潤總額/總投資）不低于12%。要求：（1）計算地上總建筑面積、保障性住房面積、可售商品住房面積；（2）計算項目含稅銷售收入、保障性住房回購收入；（3）計算項目總成本（含財務(wù)費用）；（4）計算土地最高競價（即土地樓面單價）滿足開發(fā)商利潤要求。（列出方程，求解，保留整數(shù)）答案：（1）地上總建筑面積=