2026年一級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)能力規(guī)范試題一、單選題（共20題，每題1分，計20分）考察內(nèi)容：房地產(chǎn)法律法規(guī)、政策實(shí)務(wù)、市場分析基礎(chǔ)1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列哪項(xiàng)不屬于房屋買賣合同的主要內(nèi)容？（）A.房屋權(quán)屬證明B.支付方式與期限C.物業(yè)管理費(fèi)約定D.購房者貸款資格2.某城市實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，以下哪種情況仍需計算首套房貸款額度？（）A.購買首套改善性住房，原住房已出售B.夫妻名下無住房，首次購房C.父母名下有兩套房，子女首次購房D.已結(jié)清首套房貸款，再次購房3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在代理交易中，若因泄露客戶隱私導(dǎo)致糾紛，應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任主要是？（）A.行政罰款B.民事賠償C.刑事責(zé)任D.以上均是4.《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，開發(fā)商必須明示的收費(fèi)項(xiàng)目不包括？（）A.面積測量費(fèi)B.物業(yè)管理費(fèi)C.房屋維修基金D.裝修保證金5.以下哪種情形不屬于“虛假廣告”在房地產(chǎn)銷售中的認(rèn)定？（）A.虛構(gòu)房屋升值潛力B.承諾不存在的配套設(shè)施C.明確標(biāo)注政策調(diào)控影響D.夸大房屋實(shí)際面積6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在促成租賃合同時，若房屋存在租賃權(quán)瑕疵，主要責(zé)任由誰承擔(dān)？（）A.經(jīng)紀(jì)人B.出租人C.承租人D.雙方共同7.《物權(quán)法》中“預(yù)告登記”的主要作用是？（）A.確認(rèn)物權(quán)歸屬B.阻止他人侵害權(quán)利C.優(yōu)先于后續(xù)權(quán)利D.規(guī)避債務(wù)清償8.某城市規(guī)定二手房交易中，中介費(fèi)最高不超過成交價的3%，若成交價為80萬元，中介費(fèi)最多為？（）A.2.4萬元B.2.8萬元C.3萬元D.4萬元9.以下哪種金融工具最適合房地產(chǎn)開發(fā)商短期融資？（）A.公司債券B.項(xiàng)目信托C.短期開發(fā)貸款D.長期抵押貸款10.房地產(chǎn)市場“量價背離”現(xiàn)象通常反映？（）A.供需關(guān)系失衡B.成本上漲過快C.政策調(diào)控影響D.以上都是11.根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，下列哪類房產(chǎn)不得抵押？（）A.商品房B.未完成竣工驗(yàn)收的廠房C.已購公有住房D.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)房屋12.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向客戶推薦“以租代售”業(yè)務(wù)時，必須明確告知的風(fēng)險不包括？（）A.支付租金可能無法收回B.出租人需承擔(dān)房屋維修C.轉(zhuǎn)租行為受法律限制D.需繳納高額稅費(fèi)13.《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，經(jīng)紀(jì)人違規(guī)收取傭金，消費(fèi)者可向以下哪個機(jī)構(gòu)投訴？（）A.市場監(jiān)督管理局B.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局C.消費(fèi)者協(xié)會D.以上均可14.某城市實(shí)行“限購”政策，以下哪種家庭可優(yōu)先購買新建商品房？（）A.雙職工家庭B.獨(dú)居老人C.離婚人士D.外籍人士15.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在辦理抵押登記時，若發(fā)現(xiàn)抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突，優(yōu)先保障的是？（）A.抵押權(quán)B.租賃權(quán)C.買賣合同優(yōu)先D.雙方協(xié)商解決16.《合同法》中關(guān)于“欺詐”的規(guī)定，若客戶因經(jīng)紀(jì)人虛假承諾解除合同，可要求？（）A.賠償損失B.補(bǔ)償中介費(fèi)C.退還定金D.以上均可17.房地產(chǎn)市場中的“期房”與“現(xiàn)房”的主要區(qū)別是？（）A.價格差異B.銷售渠道C.交付時間D.物業(yè)管理18.若房屋租賃合同約定押金為1個月租金，但實(shí)際交付時未明確利息，租賃雙方可約定利息標(biāo)準(zhǔn)嗎？（）A.不可以B.可以，按LPR計算C.可以，按市場利率D.視合同約定19.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人促成交易后，若因政策變動導(dǎo)致合同無法履行，主要責(zé)任由誰承擔(dān)？（）A.經(jīng)紀(jì)人B.房屋權(quán)利人C.客戶D.政府部門20.《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，不動產(chǎn)登記的生效要件不包括？（）A.買賣雙方簽字B.繳納稅費(fèi)C.登記機(jī)構(gòu)審核D.裝修完成證明二、多選題（共10題，每題2分，計20分）考察內(nèi)容：復(fù)雜交易場景分析、政策細(xì)節(jié)理解1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人促成“商住兩用房”交易時，需重點(diǎn)關(guān)注的法律風(fēng)險包括？（）A.用途變更限制B.貸款額度不足C.隔音防潮合規(guī)D.稅費(fèi)較高2.若客戶購買二手房時發(fā)現(xiàn)房屋存在“查封”情況，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)協(xié)助處理的方式有？（）A.協(xié)助申請人解封B.建議客戶降低報價C.聯(lián)系法院協(xié)商D.告知客戶解除合同3.房地產(chǎn)市場中的“公攤面積”爭議主要涉及哪些問題？（）A.面積計算方法B.非公共區(qū)域計入C.管理費(fèi)分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)D.物業(yè)服務(wù)范圍4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)助客戶辦理“商轉(zhuǎn)住”貸款時，需了解的要點(diǎn)有？（）A.貸款利率差異B.房屋抵押風(fēng)險C.額度限制條件D.還款方式選擇5.若租賃合同中約定“押一付三”，以下哪些條款屬于不規(guī)范約定？（）A.未明確租金支付時間B.未約定滯納金標(biāo)準(zhǔn)C.未寫明房屋用途D.未說明押金退還條件6.房地產(chǎn)市場“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策對以下哪些群體影響較大？（）A.二套房買家B.稅費(fèi)繳納者C.貸款利率敏感者D.全款購房客戶7.辦理房屋租賃備案時，經(jīng)紀(jì)人需提交的材料通常包括？（）A.身份證明B.房屋租賃合同C.物業(yè)管理費(fèi)繳納憑證D.市場監(jiān)管部門備案表8.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人促成“共有產(chǎn)權(quán)房”交易時，需注意的合規(guī)要求有？（）A.購買資格審核B.出售限制條款C.利潤分配比例D.產(chǎn)權(quán)登記流程9.若房屋交易中涉及“代持”行為，可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險包括？（）A.代持人違約責(zé)任B.客戶資金安全C.稅務(wù)合規(guī)問題D.房屋權(quán)屬爭議10.房地產(chǎn)市場中的“法拍房”交易需特別注意的事項(xiàng)有？（）A.房屋瑕疵風(fēng)險B.貸款審批難度C.稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較高D.交易流程復(fù)雜三、判斷題（共10題，每題1分，計10分）考察內(nèi)容：政策細(xì)節(jié)辨析、行業(yè)常識判斷1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收取傭金后，若未完成交易需全額退還。（×）2.二手房交易中，若房屋存在抵押，必須還清貸款才能過戶。（√）3.“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策適用于所有城市。（×）4.房屋租賃合同中，房東可單方面提高租金。（×）5.商業(yè)地產(chǎn)的租賃率通常高于住宅。（√）6.“以租代售”模式中，客戶需承擔(dān)房屋裝修風(fēng)險。（√）7.房地產(chǎn)抵押登記完成后，抵押權(quán)人可優(yōu)先受償。（√）8.期房交易中，開發(fā)商延期交付需承擔(dān)違約責(zé)任。（√）9.共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)比例不可轉(zhuǎn)讓。（√）10.法拍房交易中，若未競拍到可要求退款。（×）四、簡答題（共5題，每題4分，計20分）考察內(nèi)容：實(shí)操問題處理、政策落地能力1.簡述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人促成租賃交易時，如何規(guī)避“權(quán)屬瑕疵”風(fēng)險。2.若客戶購買二手房時發(fā)現(xiàn)“面積縮水”，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)如何協(xié)助解決？3.解釋“商轉(zhuǎn)住”貸款與“房貸轉(zhuǎn)抵押貸”的區(qū)別。4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如何向客戶解釋“共有產(chǎn)權(quán)房”的優(yōu)缺點(diǎn)？5.在法拍房交易中，經(jīng)紀(jì)人需重點(diǎn)提醒客戶的法律風(fēng)險有哪些？五、案例分析題（共2題，每題10分，計20分）考察內(nèi)容：綜合情境分析、糾紛解決能力1.案例：客戶A通過某中介購買一套二手房，合同約定“滿五唯一”可享稅費(fèi)優(yōu)惠。但過戶后客戶發(fā)現(xiàn)原房主僅滿四年，中介聲稱已核實(shí)信息。后客戶因無法享受優(yōu)惠起訴中介，法院支持客戶訴求。問題：（1）該案中中介的違規(guī)行為有哪些？（2）經(jīng)紀(jì)人如何避免類似糾紛？2.案例：客戶B租賃一套商鋪，合同約定“押一付三”，但房東在第三年突然要求“押二付四”，客戶拒絕并要求解除合同。房東以合同未約定滯納金為由拒絕退押金。問題：（1）法律上對“押一付三”有何規(guī)定？（2）經(jīng)紀(jì)人如何協(xié)助客戶維權(quán)？答案與解析一、單選題答案1.C2.A3.B4.C5.C6.B7.B8.C9.C10.A11.B12.B13.D14.A15.A16.A17.C18.B19.B20.D解析：1.C選項(xiàng)屬于物業(yè)管理范疇，不屬于買賣合同核心條款。8.中介費(fèi)按成交價3%計算，80×3%=2.4萬，但最高不超過3萬。15.抵押權(quán)具有優(yōu)先受償效力，租賃權(quán)需優(yōu)先于抵押權(quán)人受償。二、多選題答案1.ACD2.ABCD3.ABD4.ABCD5.ABD6.AC7.AB8.ABCD9.ABCD10.ACD解析：6.“認(rèn)房又認(rèn)貸”主要影響二套房買家和貸款利率敏感者，全款購房不受影響。9.代持行為可能涉及資金安全、稅務(wù)合規(guī)、權(quán)屬爭議等風(fēng)險。三、判斷題答案1.×2.√3.×4.×5.√6.√7.√8.√9.√10.×解析：1.傭金未完成交易可退還，但需扣除已產(chǎn)生的成本。10.法拍房未競拍不可退款，需重新參與競拍。四、簡答題答案1.規(guī)避權(quán)屬瑕疵風(fēng)險：-核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證明（不動產(chǎn)權(quán)證）；-查詢法院查封記錄；-確認(rèn)無租賃、抵押等權(quán)利限制。2.協(xié)助解決面積縮水：-要求開發(fā)商出示原始測繪報告；-協(xié)助客戶與開發(fā)商協(xié)商退差價或面積補(bǔ)償；-必要時申請第三方復(fù)核。3.“商轉(zhuǎn)住”與“房貸轉(zhuǎn)抵押貸”區(qū)別：-商轉(zhuǎn)住：將商貸轉(zhuǎn)為住宅貸，利率更低；-抵押貸：將房產(chǎn)抵押給銀行獲取貸款，用途不限。4.共有產(chǎn)權(quán)房優(yōu)缺點(diǎn)：-優(yōu)點(diǎn)：價格低、可享受政策紅利；-缺點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)比例不可自由轉(zhuǎn)讓、出售受限。5.法拍房法律風(fēng)險：-房屋瑕疵（漏水、違建等）；-稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較高；-交易流程復(fù)雜，需專業(yè)評估。五、案例分析題答案1.（1）