物業(yè)管理招標(biāo)評分標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理招標(biāo)工作的核心在于確保公平、公正、公開地選拔出最能滿足項(xiàng)目需求、服務(wù)質(zhì)量最優(yōu)、性價(jià)比最高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一套科學(xué)、完善的評分標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的關(guān)鍵。本評分標(biāo)準(zhǔn)旨在為招標(biāo)方提供全面的評估框架，涵蓋投標(biāo)企業(yè)的綜合實(shí)力、服務(wù)方案、管理能力及報(bào)價(jià)合理性等多個(gè)維度，以期選出真正符合項(xiàng)目期望的合作伙伴。一、評分原則與方法本評分標(biāo)準(zhǔn)采用百分制，總分設(shè)置為一百分。評分將基于投標(biāo)文件的響應(yīng)情況、現(xiàn)場考察（如適用）及可能的答辯情況進(jìn)行綜合評定。各項(xiàng)評分因素的權(quán)重分配將根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和管理需求進(jìn)行調(diào)整，但總體上遵循突出服務(wù)質(zhì)量、兼顧企業(yè)實(shí)力與價(jià)格合理性的原則。評分過程中，評委應(yīng)獨(dú)立打分，遵循客觀、公正、準(zhǔn)確的原則，避免主觀臆斷。二、評分內(nèi)容與權(quán)重分配（一）企業(yè)基本情況與資質(zhì)（權(quán)重：15-20%）此部分旨在評估投標(biāo)企業(yè)的整體實(shí)力、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)及合規(guī)性，是確保其具備承擔(dān)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)能力的基礎(chǔ)。1.企業(yè)資質(zhì)與信譽(yù)（5-7%）*投標(biāo)企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)等級（如國家或地方相關(guān)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)證書）。*企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的聲譽(yù)，是否獲得過省級及以上優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)等榮譽(yù)稱號。*企業(yè)近三年內(nèi)有無重大違法違規(guī)記錄、重大安全責(zé)任事故或嚴(yán)重服務(wù)質(zhì)量投訴（以政府主管部門或權(quán)威機(jī)構(gòu)通報(bào)為準(zhǔn)）。2.企業(yè)規(guī)模與實(shí)力（4-6%）*企業(yè)注冊資本、凈資產(chǎn)規(guī)模。*現(xiàn)有管理項(xiàng)目的數(shù)量、類型及總面積，特別是與本次招標(biāo)項(xiàng)目類似的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)（如住宅、商業(yè)、辦公等）。*企業(yè)的組織架構(gòu)是否健全，管理制度是否完善。3.類似項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)（4-5%）*提供近三年內(nèi)承接的與本次招標(biāo)項(xiàng)目在規(guī)模、類型、檔次上相似的物業(yè)管理項(xiàng)目合同復(fù)印件及用戶評價(jià)。*詳細(xì)說明在類似項(xiàng)目中的管理業(yè)績、服務(wù)特色及成功案例。4.財(cái)務(wù)狀況與履約能力（2-2%）*企業(yè)近一年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表，評估其盈利能力、償債能力及運(yùn)營穩(wěn)定性。*銀行資信證明或履約保函的承諾。（二）物業(yè)管理方案與服務(wù)承諾（權(quán)重：40-50%）此部分是評分的核心，重點(diǎn)考察投標(biāo)方對項(xiàng)目的理解程度、服務(wù)思路、管理措施及服務(wù)質(zhì)量承諾，直接反映其服務(wù)能力和水平。1.整體服務(wù)理念與目標(biāo)（5-7%）*對招標(biāo)項(xiàng)目的理解和定位是否準(zhǔn)確。*提出的物業(yè)管理服務(wù)理念是否先進(jìn)、貼合項(xiàng)目需求。*設(shè)定的總體服務(wù)目標(biāo)和分項(xiàng)目標(biāo)是否明確、可衡量。2.組織架構(gòu)與人員配置（7-10%）*針對本項(xiàng)目擬設(shè)立的物業(yè)管理處組織架構(gòu)是否科學(xué)、高效。*項(xiàng)目經(jīng)理及核心管理人員的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)資格證書、類似項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)及穩(wěn)定性。*各崗位人員的配置數(shù)量、專業(yè)技能、持證上崗情況（如電工、焊工、消防中控員、保安員等）。人員薪酬福利方案是否合理，能否保障團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性。3.各項(xiàng)服務(wù)方案與操作規(guī)程（15-20%）*日常保潔與環(huán)境管理：清潔范圍、頻次、標(biāo)準(zhǔn)；垃圾收集與清運(yùn)方案；消殺防疫措施；綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)。*秩序維護(hù)與安全管理：門禁管理、巡邏制度、監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行與維護(hù)；消防安全管理方案（包括巡查、培訓(xùn)、演練）；車輛停放與交通疏導(dǎo)管理；應(yīng)急事件（如盜竊、火災(zāi)、自然災(zāi)害等）處理預(yù)案。*設(shè)施設(shè)備維護(hù)與管理：對項(xiàng)目內(nèi)公共設(shè)施（如給排水、供電、供暖、通風(fēng)、電梯、消防、智能化系統(tǒng)等）的定期巡檢、保養(yǎng)、維修方案；預(yù)防性維護(hù)計(jì)劃；外包維保單位的管理措施；設(shè)施設(shè)備檔案建立與管理。*客戶服務(wù)與溝通：客戶服務(wù)中心的設(shè)置與運(yùn)作；報(bào)修、投訴處理流程及時(shí)效承諾；定期與業(yè)主/使用人溝通機(jī)制（如懇談會、公告欄、線上平臺等）；社區(qū)文化活動策劃與組織方案。*應(yīng)急管理：各類突發(fā)事件（如停水停電、惡劣天氣、疫情、治安事件等）的應(yīng)急預(yù)案、響應(yīng)流程、物資儲備及演練計(jì)劃。4.服務(wù)質(zhì)量承諾與保障措施（5-8%）*針對各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容提出的具體質(zhì)量承諾指標(biāo)（如業(yè)主滿意度、設(shè)備完好率、清潔合格率等）。*服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督與考核機(jī)制，內(nèi)部質(zhì)量巡查制度。*接受業(yè)主、業(yè)主委員會及相關(guān)主管部門監(jiān)督的措施。*對服務(wù)不到位的整改承諾及違約責(zé)任。*信息公開與公示制度（如收支情況、服務(wù)計(jì)劃、重大事項(xiàng)等）。*對業(yè)主合理化建議的處理機(jī)制。（三）擬派駐項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)配置與人員素質(zhì)（權(quán)重：15-20%）物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)劣，最終取決于人的執(zhí)行。因此，擬派駐項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素養(yǎng)和穩(wěn)定性至關(guān)重要。1.項(xiàng)目經(jīng)理（7-10%）*教育背景、專業(yè)資格證書（如物業(yè)管理師等）。*從事物業(yè)管理工作年限及擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理的經(jīng)驗(yàn)，特別是類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。*以往項(xiàng)目業(yè)績評價(jià)，管理能力、溝通協(xié)調(diào)能力、應(yīng)急處置能力。*投標(biāo)方對項(xiàng)目經(jīng)理的授權(quán)程度及在本項(xiàng)目的常駐承諾。2.核心管理及專業(yè)技術(shù)人員（5-7%）*各部門主管（如工程、安保、客服、環(huán)境等）的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)技能證書。*專業(yè)技術(shù)人員（如電工、電梯維修工、消防中控員等）的持證上崗情況及技能水平。3.人員培訓(xùn)與發(fā)展（3-3%）*針對本項(xiàng)目員工的崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)計(jì)劃（內(nèi)容、頻次、方式）。*員工職業(yè)發(fā)展與激勵(lì)機(jī)制。（四）投標(biāo)報(bào)價(jià)（權(quán)重：15-25%）報(bào)價(jià)是評標(biāo)的重要因素之一，但不應(yīng)是唯一決定因素。應(yīng)綜合考慮報(bào)價(jià)的合理性、完整性及與服務(wù)質(zhì)量的匹配度。1.報(bào)價(jià)合理性（10-15%）*投標(biāo)報(bào)價(jià)是否在招標(biāo)人設(shè)定的合理區(qū)間內(nèi)。*各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成是否清晰、合理，有無明顯漏項(xiàng)或不合理的費(fèi)用。*人工成本、物料成本、管理費(fèi)用、稅費(fèi)等測算是否符合市場行情和項(xiàng)目實(shí)際。*報(bào)價(jià)編制依據(jù)是否充分、合規(guī)。2.報(bào)價(jià)競爭力（5-10%）*與其他投標(biāo)人報(bào)價(jià)的比較（但需警惕低于成本價(jià)的惡性競爭）。*性價(jià)比分析，即在保證服務(wù)質(zhì)量前提下的價(jià)格優(yōu)勢。*（如適用）對招標(biāo)人提出的預(yù)算控制目標(biāo)的響應(yīng)程度。*注：為避免惡性低價(jià)競爭，可設(shè)定成本預(yù)警線或采用合理低價(jià)法，而非最低投標(biāo)價(jià)法。通常建議將報(bào)價(jià)得分設(shè)定為一個(gè)區(qū)間，例如以所有有效投標(biāo)報(bào)價(jià)的算術(shù)平均值或加權(quán)平均值為基準(zhǔn)，在基準(zhǔn)價(jià)上下浮動一定范圍內(nèi)得分最高，偏離越大得分越低。*（五）企業(yè)資源保障與管理創(chuàng)新（權(quán)重：5-10%）1.物資裝備與技術(shù)支持（2-3%）*擬投入本項(xiàng)目的專業(yè)工具、設(shè)備、物資（如清潔設(shè)備、安防器材、維修工具等）的種類、數(shù)量及完好情況。*投標(biāo)企業(yè)總部對項(xiàng)目的技術(shù)支持、專家資源等。2.信息化與智能化管理應(yīng)用（2-4%）*物業(yè)管理軟件系統(tǒng)的應(yīng)用情況（如ERP、CRM、OA系統(tǒng)等），能否實(shí)現(xiàn)高效管理和便捷服務(wù)。*在項(xiàng)目中引入智能化技術(shù)（如智能門禁、智能監(jiān)控、能耗監(jiān)測、線上服務(wù)平臺等）的規(guī)劃與投入。*數(shù)據(jù)分析與應(yīng)用能力，能否通過數(shù)據(jù)提升管理效率和服務(wù)品質(zhì)。3.綠色環(huán)保與節(jié)能降耗措施（1-3%）*在日常運(yùn)營中采取的節(jié)能、節(jié)水、垃圾分類、減少環(huán)境污染的具體措施和承諾。*有無綠色物業(yè)、智慧物業(yè)等相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)或認(rèn)證。（六）投標(biāo)文件規(guī)范性與響應(yīng)程度（權(quán)重：3-5%）1.投標(biāo)文件編制質(zhì)量（1-2%）*投標(biāo)文件是否完整、規(guī)范，符合招標(biāo)文件的格式要求。*內(nèi)容表述是否清晰、條理分明，邏輯性強(qiáng)。*附件、證明材料是否齊全、有效。2.對招標(biāo)文件的響應(yīng)程度（2-3%）*是否完全響應(yīng)招標(biāo)文件的各項(xiàng)要求，有無重大偏離或保留。*對招標(biāo)方提出的問題是否給予明確、合理的答復(fù)。三、評分方法說明1.分值分配：各項(xiàng)一級指標(biāo)的權(quán)重范圍已在上述框架中給出，招標(biāo)人可根據(jù)項(xiàng)目的具體性質(zhì)（如住宅、商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等）、規(guī)模、定位以及對各方面服務(wù)的側(cè)重程度，在權(quán)重范圍內(nèi)進(jìn)行細(xì)化調(diào)整，并在招標(biāo)文件中予以明確。2.評分細(xì)則：針對上述每一項(xiàng)二級指標(biāo)，均應(yīng)制定更為詳細(xì)的評分細(xì)則，明確不同表現(xiàn)檔次的對應(yīng)分值或扣分標(biāo)準(zhǔn)，力求評分過程的客觀與可操作。例如，“類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)”可細(xì)化為“有1-2個(gè)類似項(xiàng)目得X分，3個(gè)及以上得Y分”。3.澄清與核實(shí)：評委對投標(biāo)文件內(nèi)容有疑問時(shí)，可按規(guī)定程序要求投標(biāo)方進(jìn)行澄清，但澄清不得改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。必要時(shí)，可組織對投標(biāo)方的考察或進(jìn)行現(xiàn)場答辯。4.匯總與排序：各評委獨(dú)立打分后，去掉一個(gè)最高分和一個(gè)最低分（若評委人數(shù)較多），取算術(shù)平均值作為投標(biāo)方的最終得分。按最終得分由高到低排序，推薦中標(biāo)候選人。四、評分標(biāo)準(zhǔn)使用說明與注意事項(xiàng)1.定制化調(diào)整：本標(biāo)準(zhǔn)為通用框架，招標(biāo)人應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的具體特點(diǎn)（如老舊小區(qū)改造、新建高端住宅、商業(yè)綜合體等）和管理需求，對各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重和具體評分細(xì)則進(jìn)行針對性調(diào)整和細(xì)化，使其更貼合項(xiàng)目實(shí)際。2.避免傾向性：評分標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置應(yīng)保持中立，避免出現(xiàn)對特定投標(biāo)方有利或不利的條款。3.保密原則：評分過程及評委意見應(yīng)嚴(yán)格保密，直至評標(biāo)結(jié)果公示。4.合規(guī)性審查：確保整個(gè)評標(biāo)過程及評分標(biāo)準(zhǔn)符合《招標(biāo)投標(biāo)法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。5.注重履約能力：在關(guān)注方案和報(bào)價(jià)的同時(shí)，更要注重投標(biāo)方的實(shí)際履約能