房地產(chǎn)認籌協(xié)議書一、認籌協(xié)議書的法律定位與核心價值認籌協(xié)議書，本質(zhì)上是商品房預(yù)售（或現(xiàn)售）階段前，開發(fā)商與意向購房人就未來可能達成商品房買賣合同所達成的一種預(yù)約合同。其核心價值在于：一方面，購房人通過支付一定數(shù)額的“認籌金”（或稱“誠意金”、“預(yù)約金”），獲得在特定期限內(nèi)對目標房源的優(yōu)先認購權(quán)、以及可能享受的購房優(yōu)惠（如開盤折扣、優(yōu)先選房等）；另一方面，開發(fā)商則借此鎖定潛在客戶，初步了解市場需求，并為后續(xù)正式銷售做準備。需要明確的是，認籌協(xié)議書并非正式的商品房買賣合同。其法律效力主要體現(xiàn)在對雙方當事人產(chǎn)生“誠信磋商”的約束，即雙方應(yīng)基于公平、誠信原則，在約定的期限內(nèi)就商品房買賣合同的主要條款進行積極談判。若一方無正當理由拒絕磋商或惡意導(dǎo)致合同無法訂立，則可能承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任。二、認籌協(xié)議書的主要構(gòu)成要素與條款解析一份結(jié)構(gòu)完整、內(nèi)容嚴謹?shù)恼J籌協(xié)議書，通常應(yīng)包含以下核心要素與條款：（一）當事人基本信息條款此條款需明確協(xié)議雙方的主體身份。對于購房人（通常為乙方），應(yīng)載明其姓名/名稱、身份證號碼/統(tǒng)一社會信用代碼、聯(lián)系地址及方式。對于開發(fā)商（通常為甲方），則需列明其企業(yè)全稱、法定代表人、注冊資本、經(jīng)營范圍（需包含房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營）、項目開發(fā)主體資格證明（如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書編號）、聯(lián)系地址及方式。信息的準確性是后續(xù)權(quán)利義務(wù)歸屬和責(zé)任追究的基礎(chǔ)。（二）認籌物業(yè)基本情況條款該條款是認籌協(xié)議的標的核心，應(yīng)清晰描述意向購買的商品房基本信息，包括但不限于：*項目名稱：準確的樓盤推廣案名及備案名稱。*物業(yè)位置：具體的坐落地址，指向明確。*房屋基本信息：意向房號、預(yù)測建筑面積（或建筑面積約數(shù)，需注明最終以產(chǎn)權(quán)登記面積為準）、房屋用途（住宅、商業(yè)等）。*意向單價及總價款：通常為預(yù)計單價或意向單價范圍，以及據(jù)此計算的意向總價款。需特別注明此價格為預(yù)估，最終以雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定為準，或明確為“該價格僅為意向，具體開盤價格以甲方屆時公布的正式銷售價格為準”。（三）認籌金條款認籌金的約定是認籌協(xié)議的關(guān)鍵內(nèi)容，需細致明確：*認籌金金額：明確約定認籌金的具體數(shù)額（注意：此處應(yīng)填寫實際約定的金額數(shù)字，但根據(jù)要求，本文中不出現(xiàn)具體大額數(shù)字，實際操作中需準確填寫）。*支付方式：現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬（需注明收款賬戶信息）、POS機刷卡等。*支付時間：乙方應(yīng)于本協(xié)議簽訂之日起幾日內(nèi)或具體某日前支付。（四）認籌金性質(zhì)與處理方式條款此條款直接關(guān)系到雙方的重大利益，需高度重視并明確約定：*認籌金性質(zhì)：需明確該筆款項的性質(zhì)。通常情況下，認籌金并非定金，不適用定金罰則。但部分協(xié)議中可能約定，在特定條件下（如乙方成功認購并簽署《商品房買賣合同》后），認籌金自動轉(zhuǎn)為購房款的一部分或定金。此約定需清晰、無歧義。*不同情形下的處理：*乙方成功認購：若乙方在約定期限內(nèi)與甲方就意向物業(yè)達成一致并簽署《商品房買賣合同》，則已支付的認籌金按約定轉(zhuǎn)為購房款的一部分、定金或其他款項。*乙方未成功認購或放棄認購：若因乙方原因（如對正式售價、付款方式、合同其他條款不滿意，或單方面放棄認購等）未能在約定期限內(nèi)簽署《商品房買賣合同》，認籌金如何處理？是全額無息退還，還是扣除部分費用后退還，需明確約定。實踐中，多數(shù)情況下應(yīng)為全額無息退還，但需約定退款的期限和流程。*甲方原因?qū)е聼o法認購：若因甲方原因（如該意向房源已售罄、未取得預(yù)售許可、擅自提高價格等）導(dǎo)致乙方無法按約定條件認購，則甲方應(yīng)無條件全額無息退還認籌金，并可根據(jù)協(xié)議約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任（如有）。*不可抗力或情勢變更：如因不可抗力或其他非雙方原因?qū)е马椖繜o法繼續(xù)或認購無法進行，認籌金應(yīng)如何處理。（五）認籌有效期與權(quán)利行使條款*認籌有效期：明確約定本認籌協(xié)議的有效期限，即乙方享有優(yōu)先認購權(quán)的截止日期。通常表述為“自本協(xié)議簽訂之日起至XXXX年XX月XX日止”或“至甲方該項目正式開盤后X日內(nèi)止”。*優(yōu)先認購權(quán)：明確乙方在認籌有效期內(nèi)，對本協(xié)議約定的意向物業(yè)享有在同等條件下的優(yōu)先認購權(quán)。*選房方式：若涉及集中選房，可簡要約定選房的時間、地點、規(guī)則等，或注明“具體選房安排以甲方屆時書面通知為準”。（六）雙方權(quán)利與義務(wù)條款*甲方權(quán)利與義務(wù)：*權(quán)利：按照協(xié)議約定收取認籌金；在乙方未按約定行使認購權(quán)時，有權(quán)將該物業(yè)另行出售（在認籌有效期屆滿后）。*義務(wù)：保證對所認籌物業(yè)擁有合法處分權(quán)（或有權(quán)進行認籌活動）；按照協(xié)議約定向乙方履行告知義務(wù)（如開盤時間、選房信息等）；在符合約定條件時，及時退還認籌金。*乙方權(quán)利與義務(wù)：*權(quán)利：在認籌有效期內(nèi)享有約定的優(yōu)先認購權(quán)和購房優(yōu)惠（如有）；在不符合認購條件或放棄認購時，有權(quán)按照約定要求退還認籌金。*義務(wù)：按照協(xié)議約定支付認籌金；在認籌有效期內(nèi)，不得將本協(xié)議項下的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三方（除非經(jīng)甲方書面同意）；在獲知甲方通知的選房或簽約信息后，應(yīng)在指定期限內(nèi)行使權(quán)利或作出回應(yīng)。（七）違約責(zé)任條款雖然認籌協(xié)議的違約責(zé)任通常不像正式購房合同那樣嚴苛，但仍需約定基本的違約情形及責(zé)任：*甲方違約：如無故拒絕乙方按約定條件認購、逾期退還認籌金等，應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任（如支付違約金、賠償損失等）。*乙方違約：如未按時支付認籌金、在成功選房后無正當理由拒絕簽署購房合同等，應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任（如認籌金不予退還等，但需謹慎約定，避免與認籌金性質(zhì)條款沖突）。（八）其他約定條款*保密條款：雙方對于協(xié)議內(nèi)容及在磋商過程中獲悉的對方商業(yè)秘密負有保密義務(wù)。*通知與送達：雙方聯(lián)系方式發(fā)生變更時的通知義務(wù)，以及各類通知的送達方式和生效時間。*爭議解決方式：協(xié)商、仲裁或訴訟。如約定仲裁，需明確仲裁機構(gòu)；如約定訴訟，需明確管轄法院。*協(xié)議生效條件：通常為雙方簽字蓋章且乙方支付認籌金后生效。*協(xié)議份數(shù)及附件：本協(xié)議一式幾份，甲乙雙方各執(zhí)幾份，具有同等法律效力。如有附件（如付款憑證復(fù)印件、優(yōu)惠說明等），應(yīng)注明附件為本協(xié)議不可分割的組成部分。三、簽署認籌協(xié)議書的實務(wù)要點與風(fēng)險提示對于購房人而言，簽署認籌協(xié)議書是購房過程中的重要環(huán)節(jié)，需保持審慎態(tài)度，注意以下要點：1.審查開發(fā)商資質(zhì)：在簽署協(xié)議前，務(wù)必核實開發(fā)商是否具備合法的開發(fā)經(jīng)營資格，查看項目的《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等，特別關(guān)注《商品房預(yù)售許可證》是否已取得或預(yù)計取得時間。未取得預(yù)售許可前，部分地區(qū)禁止收取認籌金，需留意當?shù)卣咭?guī)定。2.仔細研讀協(xié)議條款：對協(xié)議中的每一條款，特別是關(guān)于認籌金的性質(zhì)、退還條件和期限、認籌有效期、違約責(zé)任等核心條款，務(wù)必逐字逐句理解清楚，切勿輕信銷售人員的口頭承諾，一切以書面協(xié)議為準。3.明確意向房源信息：確保協(xié)議中關(guān)于意向房號、面積等信息準確無誤，避免因信息模糊導(dǎo)致后續(xù)糾紛。4.警惕“變相定金”：對于協(xié)議中可能將認籌金表述為“定金”或設(shè)置類似定金罰則的條款，需格外謹慎。一旦簽署，將可能承擔(dān)較重的違約責(zé)任。5.保留相關(guān)憑證：支付認籌金后，務(wù)必索取并妥善保管好開發(fā)商出具的正式收款票據(jù)（注明“認籌金”或“誠意金”），以及協(xié)議原件、相關(guān)宣傳資料、溝通記錄等。6.理性對待優(yōu)惠承諾：對于認籌所享受的優(yōu)惠，應(yīng)在協(xié)議中明確約定，如“可享受開盤總價XX%的折扣”或“減免XX元房款”等，避免日后開發(fā)商以各種理由取消或變更優(yōu)惠。7.約定清晰的退款路徑和時限：若未能成功購房，認籌金的退還流程、所需材料、到賬時限等應(yīng)在協(xié)議中明確，以保障資金安全和及時回籠。8.咨詢專業(yè)人士：如對協(xié)議條款存在重大疑問或認為某些條款不公平、不合理，可向?qū)I(yè)律師咨詢，在充分了解風(fēng)險后再做決定。四、結(jié)語《房地產(chǎn)認籌協(xié)議書》看似簡單，實則蘊含諸多法律與商業(yè)考量。無論是開發(fā)商還是購房人，都應(yīng)充分認識其法律意義和商業(yè)價值。開發(fā)