物業(yè)管理員中級模擬考試題與參考答案一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項的字母填入括號內(nèi)）1.某小區(qū)業(yè)主大會決定動用專項維修資金更換電梯，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積（）以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)（）以上的業(yè)主同意。A.1/2，1/2B.2/3，2/3C.3/4，3/4D.4/5，4/5答案：B解析：根據(jù)《民法典》第278條規(guī)定，動用專項維修資金屬于“共有和共同管理權(quán)利的重大事項”，應(yīng)當經(jīng)“雙三分之二”表決通過。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主室內(nèi)裝修進行巡查時，發(fā)現(xiàn)業(yè)主擅自拆除承重墻，應(yīng)當首先采取的措施是（）。A.立即停水停電B.報告城管部門C.書面勸阻并留存證據(jù)D.直接強制恢復(fù)答案：C解析：物業(yè)企業(yè)無行政強制權(quán)，應(yīng)先履行勸阻、制止、報告的義務(wù)，并留存書面、影像證據(jù)，必要時報告住建部門。3.某小區(qū)實行酬金制收費方式，年終決算后結(jié)余資金歸（）所有。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.業(yè)主委員會C.全體業(yè)主D.社區(qū)居委會答案：C解析：酬金制下，物業(yè)按約定比例提取酬金，剩余資金屬全體業(yè)主，可結(jié)轉(zhuǎn)下年或按業(yè)主大會決議分配。4.物業(yè)服務(wù)中心前臺接到業(yè)主投訴樓上漏水，第一時間應(yīng)填寫的記錄表單是（）。A.《設(shè)備巡檢記錄表》B.《業(yè)主投訴受理單》C.《值班日志》D.《裝修備案表》答案：B解析：投訴受理單是投訴處理的原始憑證，需記錄投訴人、時間、內(nèi)容、訴求、接待人、承諾時限等要素。5.根據(jù)《消防法》，住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當（）對共用消防設(shè)施至少進行一次全面檢測。A.每月B.每季度C.每半年D.每年答案：D解析：《消防法》第18條明確，每年至少一次全面檢測，檢測報告存檔備查。6.某小區(qū)綠化用水采用再生水，按照《城市供水價格管理辦法》，再生水價格（）。A.由政府統(tǒng)一定價B.由供需雙方協(xié)商C.不得高于自來水價D.執(zhí)行階梯水價答案：B解析：再生水不屬于政府定價目錄，實行市場調(diào)節(jié)價，由供需雙方協(xié)商確定。7.業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式，表決票送達后，業(yè)主逾期不反饋的，視為（）。A.同意B.反對C.棄權(quán)D.無效票答案：C解析：除非議事規(guī)則另有約定，否則逾期不反饋視為棄權(quán)，不計入有效票基數(shù)。8.物業(yè)企業(yè)為電梯投保公眾責(zé)任險，保險期間內(nèi)發(fā)生乘客傷亡事故，保險公司賠付后，不足部分由（）承擔(dān)。A.物業(yè)企業(yè)B.維保單位C.業(yè)主委員會D.受害乘客答案：A解析：物業(yè)是電梯使用管理人，對事故負首要賠償義務(wù)，保險僅轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險。9.某小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，開發(fā)商與物業(yè)簽訂租賃合同，將車位整體出租給物業(yè)，物業(yè)再向業(yè)主轉(zhuǎn)租，該模式稱為（）。A.自營B.包干C.轉(zhuǎn)租D.酬金答案：C解析：物業(yè)先整體承租再分租，屬于轉(zhuǎn)租模式，需取得開發(fā)商書面同意并備案。10.住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，使用申請由（）提出。A.業(yè)主委員會B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.社區(qū)居委會D.住建局答案：B解析：未劃轉(zhuǎn)前，物業(yè)作為管理人負責(zé)申請，業(yè)委會審核后報住建部門審批。11.某小區(qū)消防控制室值班人員未持證上崗，被消防救援機構(gòu)責(zé)令改正并處（）罰款。A.500元B.1000元C.2000元D.5000元答案：C解析：依據(jù)《消防法》第64條，對單位處5000—50000元罰款，對責(zé)任人處警告或500—2000元罰款。12.物業(yè)企業(yè)開展垃圾分類“桶邊督導(dǎo)”，督導(dǎo)員現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)業(yè)主混投，應(yīng)當（）。A.立即罰款B.拍照曝光C.禮貌勸阻并指導(dǎo)分類D.拒絕收運答案：C解析：物業(yè)無處罰權(quán)，應(yīng)履行宣傳、指導(dǎo)、勸阻義務(wù)，必要時報告城管執(zhí)法。13.某小區(qū)采用“酬金制+負面清單”模式，負面清單中列明“不得采購進口石材”，該條款效力來源于（）。A.前期物業(yè)服務(wù)合同B.業(yè)主大會議事規(guī)則C.物業(yè)服務(wù)方案D.業(yè)委會與物業(yè)的補充協(xié)議答案：D解析：負面清單屬于合同特別約定，由業(yè)委會與物業(yè)通過補充協(xié)議確認，對雙方具有約束力。14.物業(yè)企業(yè)為提升業(yè)主滿意度，計劃引入“線上報修”小程序，項目立項前首先應(yīng)開展（）。A.市場調(diào)研B.可行性研究C.需求分析D.成本測算答案：C解析：需求分析明確業(yè)主痛點、功能邊界、接口需求，是后續(xù)設(shè)計、預(yù)算、招標的基礎(chǔ)。15.某小區(qū)二次供水水箱清洗消毒后，水質(zhì)檢測合格報告應(yīng)公示（）天。A.3B.5C.7D.10答案：C解析：根據(jù)《生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》，檢測報告須在水箱間及公告欄公示不少于7日。16.業(yè)主以房屋空置為由拒交物業(yè)費，物業(yè)企業(yè)可采取的法律手段是（）。A.停水停電B.限制門禁C.向法院起訴D.加收滯納金答案：C解析：空置非免責(zé)事由，物業(yè)不得采用停水停電等非法手段，應(yīng)通過訴訟主張債權(quán)。17.某小區(qū)業(yè)委會任期屆滿未完成換屆，原業(yè)委會成員（）。A.自動連任B.立即停權(quán)C.繼續(xù)履職至新一屆產(chǎn)生D.由社區(qū)代行職責(zé)答案：C解析：依據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，原業(yè)委會應(yīng)繼續(xù)履職至新一屆備案完成。18.物業(yè)企業(yè)開展“紅色物業(yè)”創(chuàng)建，關(guān)鍵指標“黨員占比”指（）中黨員比例。A.全體業(yè)主B.項目固定職工C.管理層D.業(yè)委會成員答案：B解析：紅色物業(yè)評價以項目固定職工黨員數(shù)占職工總數(shù)比例為核心指標。19.某小區(qū)電梯維修使用住宅專項維修資金，施工合同金額98萬元，根據(jù)《政府采購法》，應(yīng)當采用（）方式采購。A.公開招標B.邀請招標C.競爭性談判D.單一來源答案：A解析：施工單項合同估算價在400萬元以上才必須招標，但各地對維修資金項目通常要求公開招標，確保透明。20.物業(yè)企業(yè)開展“設(shè)備房開放日”，向業(yè)主展示配電室、水泵房，應(yīng)提前（）天公告。A.1B.3C.5D.7答案：B解析：參照《物業(yè)服務(wù)信息公開辦法》，開放日應(yīng)提前3日公告時間、地點、報名渠道。21.某小區(qū)業(yè)主飼養(yǎng)烈性犬，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當（）。A.直接沒收B.報告公安機關(guān)C.罰款2000元D.驅(qū)趕出小區(qū)答案：B解析：物業(yè)無權(quán)處罰，發(fā)現(xiàn)違規(guī)養(yǎng)犬應(yīng)勸阻并報告公安、城管等部門。22.物業(yè)企業(yè)為節(jié)能改造更換LED燈具，節(jié)電率計算基準應(yīng)為（）。A.去年同期用電量B.改造前一周用電量C.改造前三年平均用電量D.改造前一個月用電量答案：C解析：以改造前三年平均用電量作為基準，可平滑季節(jié)波動，體現(xiàn)真實節(jié)電率。23.某小區(qū)實行“信托制”物業(yè)，資金賬戶開戶主體為（）。A.物業(yè)企業(yè)B.業(yè)主委員會C.業(yè)主大會D.社區(qū)居委會答案：C解析：信托制下，業(yè)主大會為委托人，銀行開設(shè)“業(yè)主大會信托專戶”，物業(yè)為受托人。24.物業(yè)企業(yè)開展消防演練，應(yīng)提前（）小時向業(yè)主公告，避免恐慌。A.12B.24C.36D.48答案：B解析：消防演練需提前24小時公告，說明演練時間、區(qū)域、注意事項。25.某小區(qū)外墻脫落砸傷行人，經(jīng)鑒定為工程質(zhì)量缺陷，建設(shè)施工單位已破產(chǎn)，賠償責(zé)任由（）先行承擔(dān)。A.物業(yè)企業(yè)B.業(yè)主委員會C.開發(fā)商D.受害行人答案：A解析：物業(yè)作為管理人負有日常巡查、維修義務(wù)，無法證明已盡責(zé)的，需先行賠償再追償。26.物業(yè)企業(yè)使用無人機巡查屋頂，操作員必須持有（）執(zhí)照。A.民用無人駕駛航空器駕駛員B.航模運動員C.通用航空飛行員D.無需執(zhí)照答案：A解析：空機重量大于250克的無人機飛行需持證，物業(yè)作業(yè)通常需Ⅲ類或以上駕駛員執(zhí)照。27.某小區(qū)物業(yè)費收費標準1.8元/㎡·月，業(yè)主房屋面積120㎡，逾期60日未繳費，合同約定日萬分之五違約金，應(yīng)繳違約金（）元。A.54B.64.8C.108D.129.6答案：B解析：1.8×120×60×0.0005=64.8元。28.物業(yè)企業(yè)開展“樓道革命”，清除雜物前應(yīng)當提前（）日書面通知業(yè)主。A.3B.5C.7D.10答案：C解析：依據(jù)《消防法》及《物業(yè)管理條例》，清除障礙物應(yīng)提前7日書面通知，逾期不清理的可代為清理。29.某小區(qū)業(yè)委會擬聘請第三方審計機構(gòu)對物業(yè)進行財務(wù)審計，費用從（）列支。A.物業(yè)費B.公共收益C.專項維修資金D.業(yè)委會自籌答案：B解析：審計費用屬于業(yè)主大會工作經(jīng)費，可在公共收益中列支，經(jīng)業(yè)主大會表決通過。30.物業(yè)企業(yè)開展“幸福家園”創(chuàng)建，業(yè)主滿意度調(diào)查有效樣本量應(yīng)不低于入住總戶數(shù)的（）。A.30%B.50%C.60%D.80%答案：B解析：根據(jù)《物業(yè)服務(wù)等級劃分》地方標準，滿意度調(diào)查有效樣本不低于入住戶數(shù)的50%，且覆蓋各樓棟。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于物業(yè)企業(yè)消防安全職責(zé)的有（）。A.制定滅火疏散預(yù)案B.維護共用消防設(shè)施C.審查業(yè)主裝修消防設(shè)計D.建立微型消防站E.處罰占用通道行為答案：A、B、D解析：審查消防設(shè)計是住建部門職責(zé)，處罰占用通道由消防或城管執(zhí)行，物業(yè)僅勸阻、報告。32.住宅專項維修資金可用于（）。A.屋頂防水大修B.更換單元門禁C.升級監(jiān)控攝像頭D.改造無障礙通道E.支付業(yè)委會辦公費答案：A、B、C、D解析：辦公費不得從維修資金列支，應(yīng)通過公共收益或物業(yè)費預(yù)算。33.物業(yè)企業(yè)開展“綠色社區(qū)”創(chuàng)建，可申請的財政支持包括（）。A.垃圾分類示范小區(qū)獎勵B.光伏建筑一體化補貼C.節(jié)水型小區(qū)創(chuàng)建獎勵D.綠色物業(yè)管理試點資金E.電梯更新補貼答案：A、B、C、D解析：電梯更新補貼屬于維修資金或自籌范疇，與綠色創(chuàng)建無直接關(guān)聯(lián)。34.下列屬于物業(yè)公共收益的有（）。A.電梯廣告收入B.地面停車費C.快遞柜場地租金D.物業(yè)辦公用房租金E.業(yè)主室內(nèi)車位租金答案：A、B、C、D解析：室內(nèi)車位產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主，租金歸業(yè)主個人，不屬于公共收益。35.物業(yè)企業(yè)實施“智慧安防”改造，應(yīng)遵循的原則包括（）。A.數(shù)據(jù)最小夠用B.業(yè)主知情同意C.公安平臺對接D.人臉信息永久保存E.成本優(yōu)先答案：A、B、C解析：人臉信息不得永久保存，應(yīng)設(shè)自動刪除周期；成本優(yōu)先違背安全優(yōu)先原則。36.業(yè)主大會會議召開失敗的原因可能包括（）。A.參會業(yè)主面積未過雙半數(shù)B.表決票送達不足C.會議議題違法D.業(yè)委會集體辭職E.會議地點變更未公告答案：A、B、C、E解析：業(yè)委會辭職不影響會議召開，可依法遞補或社區(qū)代行。37.物業(yè)企業(yè)應(yīng)對極端天氣的準備工作包括（）。A.檢查排水泵B.加固樹木支架C.儲備沙袋擋板D.停止所有戶外作業(yè)E.關(guān)閉電梯總電源答案：A、B、C解析：極端天氣應(yīng)視等級停止高空作業(yè)，而非所有戶外作業(yè)；電梯只需升至頂層斷電并鎖梯，無需關(guān)閉總電源。38.下列關(guān)于“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估”說法正確的有（）。A.由業(yè)委會委托第三方機構(gòu)B.評估結(jié)果應(yīng)公示C.評估費用可從公共收益列支D.評估報告可作為續(xù)聘依據(jù)E.物業(yè)可拒絕評估答案：A、B、C、D解析：物業(yè)不得拒絕業(yè)主大會決定的評估，否則構(gòu)成違約。39.物業(yè)企業(yè)建立“紅色議事廳”，功能包括（）。A.黨員志愿服務(wù)B.業(yè)主糾紛調(diào)解C.政策宣講D.物業(yè)繳費E.業(yè)委會選舉答案：A、B、C解析：繳費、選舉屬于財務(wù)和自治程序，不在議事廳日常功能范圍。40.物業(yè)企業(yè)開展“節(jié)能降耗”考核，可量化的KPI有（）。A.公區(qū)用電量同比下降率B.綠化灌溉用水量C.柴油發(fā)電機油耗D.人均產(chǎn)出面積E.業(yè)主投訴率答案：A、B、C解析：人均產(chǎn)出面積、投訴率與節(jié)能無直接關(guān)聯(lián)。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）41.物業(yè)企業(yè)可將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三方。（）答案：×解析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》，物業(yè)不得將全部服務(wù)一并轉(zhuǎn)委托，只能專項分包。42.業(yè)主大會決定選聘新物業(yè)，原物業(yè)拒不退出，可由業(yè)委會向法院起訴。（）答案：√解析：業(yè)委會作為業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)，有權(quán)代表全體業(yè)主提起民事訴訟。43.物業(yè)企業(yè)使用人臉識別門禁，必須向公安備案。（）答案：√解析：依據(jù)《個人信息保護法》及公安技防要求，收集人臉信息需備案并履行告知義務(wù)。44.住宅專項維修資金可購買國債。（）答案：√解析：維修資金在保證正常使用前提下，可購買一級市場國債，需業(yè)主大會同意。45.物業(yè)企業(yè)有權(quán)對違規(guī)裝修業(yè)主罰款。（）答案：×解析：物業(yè)無行政處罰權(quán)，只能勸阻、報告，由住建或城管處罰。46.物業(yè)企業(yè)可將公共收益用于彌補物業(yè)費虧損。（）答案：×解析：公共收益歸全體業(yè)主，需經(jīng)業(yè)主大會決定用途，不得直接彌補物業(yè)虧損。47.電梯維保單位接到困人報警后，抵達時間不得超過30分鐘。（）答案：√解析：《電梯維護保養(yǎng)規(guī)則》要求市區(qū)30分鐘、郊區(qū)1小時抵達。48.物業(yè)企業(yè)可在小區(qū)公共區(qū)域安裝自動售貨機，收入歸企業(yè)所有。（）答案：×解析：公共區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有，收入應(yīng)納入公共收益。49.業(yè)主拖欠物業(yè)費，物業(yè)可限制其使用門禁卡。（）答案：×解析：限制門禁構(gòu)成侵權(quán)，物業(yè)不得采用任何限制人身自由或妨礙物權(quán)行使的手段。50.物業(yè)企業(yè)建立“業(yè)主開放日”制度，每年不少于2次。（）答案：√解析：多地示范文本規(guī)定，每年至少2次開放設(shè)備房、財務(wù)賬，接受業(yè)主監(jiān)督。四、簡答題（每題10分，共30分）51.簡述物業(yè)企業(yè)應(yīng)對臺風(fēng)“紅色預(yù)警”的應(yīng)急處置流程。答案：（1）啟動預(yù)案：接到政府紅色預(yù)警后，項目經(jīng)理立即啟動Ⅰ級響應(yīng)，成立應(yīng)急指揮部，明確分工。（2）通知發(fā)布：通過公告欄、業(yè)主群、短信、廣播等渠道，向業(yè)主發(fā)布預(yù)警信息，提醒關(guān)閉門窗、收回陽臺物品、減少外出。（3）隱患排查：工程部全面檢查屋面防水、排水溝、地下車庫集水井、排水泵、備用電源；綠化組加固高大樹木，修剪易折枝條；秩序部清點沙袋、擋板、應(yīng)急照明、抽水泵。（4）設(shè)備防護：將電梯升至頂層斷電鎖梯，關(guān)閉公區(qū)燃氣調(diào)壓箱，切斷霓虹燈等非必要電源，檢查避雷系統(tǒng)。（5）人員轉(zhuǎn)移：對地下室、低洼住戶、孤寡老人進行登記，必要時配合街道轉(zhuǎn)移至避難場所。（6）值班值守：安排雙人24小時在崗，每2小時巡查一次，重點監(jiān)測地下室水位、設(shè)備房運行狀況，保持與街道三防辦、供電、供水、燃氣部門通訊暢通。（7）信息報送：每6小時向公司運營平臺、業(yè)委會、社區(qū)居委會報送一次現(xiàn)場情況，遇突發(fā)險情立即電話報告。（8）災(zāi)后恢復(fù)：臺風(fēng)過境后，組織清掃道路、清運斷枝，檢查設(shè)備損壞，統(tǒng)計損失，拍照取證，向保險公司報案，72小時內(nèi)提交恢復(fù)報告。52.說明“酬金制”與“包干制”兩種物業(yè)費計費方式在財務(wù)公開方面的差異。答案：（1）會計主體：酬金制下，物業(yè)僅提取約定比例酬金，其余資金屬全體業(yè)主，需單獨建賬、專戶存儲、按季公開；包干制下，物業(yè)自負盈虧，資金屬企業(yè)，無需向業(yè)主公開全部收支。（2）公開內(nèi)容：酬金制需公開收入、支出、結(jié)余、酬金提取、公共收益、維修資金使用情況，提供銀行對賬單；包干制僅需公開公共收益、維修資金、政府補貼等與業(yè)主利益直接相關(guān)的項目。（3）公開頻次：酬金制要求至少每季度公開一次，年度決算須經(jīng)審計；包干制一般半年或一年公開一次，無強制審計要求。（4）公開形式：酬金制需在小區(qū)出入口、業(yè)主APP、業(yè)委會辦公室同時公開，接受業(yè)主查詢原始憑證；包干制只需在公告欄張貼，業(yè)主可書面申請查閱，但無權(quán)復(fù)制全部憑證。（5）法律責(zé)任：酬金制下，物業(yè)挪用資金構(gòu)成對業(yè)主共有財產(chǎn)侵權(quán)，需返還并賠償；包干制下，企業(yè)虧損由企業(yè)承擔(dān)，除非存在價格欺詐或質(zhì)價不符，否則業(yè)主難以追責(zé)。53.列舉并說明物業(yè)企業(yè)在“垃圾分類”工作中的法定職責(zé)與實施要點。答案：法定職責(zé)：（1）設(shè)置分類容器：按照“四分類”標準，在公區(qū)設(shè)置可回收物、廚余垃圾、有害垃圾、其他垃圾收集容器，保持容器完好、整潔、標識清晰。（2）分類駁運：將已分類的生活垃圾分類收集、分類運輸至街道指定接駁點，不得混裝混運。（3）宣傳指導(dǎo)：配合街道、城管部門開展入戶宣傳，發(fā)放分類指南，組織志愿者“桶邊督導(dǎo)”。（4）臺賬管理：建立生活垃圾來源、種類、數(shù)量、去向臺賬，保存期限不少于2年。（5）報告義務(wù)：發(fā)現(xiàn)業(yè)主、商戶隨意傾倒、拋撒、堆放垃圾的，及時勸阻并報告城管執(zhí)法。實施要點：①選址布局：收集點應(yīng)滿足服務(wù)半徑不超過70米，方便投放且不影響通行；廚余桶需帶蓋、防臭。②時間節(jié)點：與環(huán)衛(wèi)部門約定每日兩次駁運，廚余垃圾夏季增加頻次，防止異味。③督導(dǎo)排班：高峰時段7:00—9:00、18:00—20:00安排督導(dǎo)員，佩戴紅袖章，使用文明用語，拍照記錄混投行為。④激勵機制：聯(lián)合業(yè)委會設(shè)立“綠色賬戶”，業(yè)主正確投放可積分兌換生活用品，月度公示紅灰榜。⑤考核評價：將分類準確率納入保潔員績效考核，低于85%的扣減當月績效5%；每季度向業(yè)主大會提交分類工作報告，接受質(zhì)詢。五、案例分析題（每題15分，共30分）54.案例：某小區(qū)業(yè)委會與甲物業(yè)公司簽訂酬金制合同，約定物業(yè)按年度物業(yè)服務(wù)支出8%提取酬金。年度決算時，業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)將公共收益30萬元用于補貼物業(yè)服務(wù)支出，導(dǎo)致酬金基數(shù)擴大，多提2.4萬元。業(yè)主要求返還，物業(yè)稱公共收益也屬于“服務(wù)資金”，拒絕返還。請分析：（1）物業(yè)的說法是否成立？（2）業(yè)主可通過哪些途徑維權(quán)？（3）如何避免類似問題？答案：（1）不成立。依據(jù)《民法典》第282條、第283條，公共收益歸全體業(yè)主，優(yōu)先用于補充維修資金、業(yè)主大會決定的其他用途，不屬于物業(yè)服務(wù)支出。物業(yè)將公共收益混入服務(wù)支出，變相提高酬金基數(shù)，構(gòu)成違約及侵權(quán)。（2）維權(quán)途徑：①向業(yè)委會發(fā)函，要求代表業(yè)主與物業(yè)交涉；②向街道、住建部門投訴，申請行政調(diào)解；③向法院提起民事訴訟，要求返還多提酬金并支付利息；④召開業(yè)主大會，決定解聘物業(yè)并索賠。（3）預(yù)防措施：①在酬金制合同中明確“物業(yè)服務(wù)支出”范圍，列明公共收益不得計入；②設(shè)立業(yè)主大會信托專戶，公共收益單獨收付；③每季度聘請第三