店鋪?zhàn)赓U及轉(zhuǎn)租合同法律指導(dǎo)文本引言在商業(yè)活動(dòng)中，店鋪?zhàn)赓U是極為常見的經(jīng)營(yíng)行為，而轉(zhuǎn)租則是租賃關(guān)系存續(xù)期間可能發(fā)生的復(fù)雜環(huán)節(jié)。一份嚴(yán)謹(jǐn)、周全的租賃合同，不僅是保障出租方與承租方（及可能的轉(zhuǎn)租方與次承租方）合法權(quán)益的基石，更是預(yù)防和化解商業(yè)糾紛、確保經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利開展的關(guān)鍵。本文旨在結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)與法律規(guī)范，為店鋪?zhàn)赓U及轉(zhuǎn)租合同的簽訂與履行提供系統(tǒng)性的法律指導(dǎo)，以期幫助相關(guān)當(dāng)事人規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)目的。一、簽約前的審慎核查與準(zhǔn)備在正式簽署租賃合同前，無論是出租方還是承租方，均需進(jìn)行充分的核查與準(zhǔn)備工作，這是避免后續(xù)糾紛的第一道防線。（一）出租方主體及店鋪產(chǎn)權(quán)核查承租方首要任務(wù)是核實(shí)出租方是否為店鋪的合法權(quán)利人，或是否獲得了合法的授權(quán)委托。務(wù)必要求出租方提供房屋所有權(quán)證（或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書）等產(chǎn)權(quán)證明文件，并仔細(xì)核對(duì)產(chǎn)權(quán)人信息與出租方信息是否一致。若店鋪系轉(zhuǎn)租而來，原承租方（轉(zhuǎn)租方）需提供其與原出租方簽訂的租賃合同原件，并確認(rèn)該合同中明確允許轉(zhuǎn)租，或已獲得原出租方書面同意轉(zhuǎn)租的文件。同時(shí)，需明確店鋪的規(guī)劃用途是否為商業(yè)，是否符合承租方的經(jīng)營(yíng)需求，避免因房屋性質(zhì)問題導(dǎo)致無法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營(yíng)障礙。此外，還需了解店鋪是否存在抵押、查封等權(quán)利限制情況，以及是否存在拖欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等情形。（二）承租方自身需求與資質(zhì)確認(rèn)承租方應(yīng)清晰自身的租賃需求，包括租賃面積、地理位置、租賃期限、租金預(yù)算等。同時(shí)，應(yīng)評(píng)估自身經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目與店鋪所在區(qū)域的商業(yè)環(huán)境、周邊配套是否匹配。對(duì)于需要特定行業(yè)許可的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，承租方需提前了解辦理相關(guān)證照對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的具體要求，并確保所租店鋪能夠滿足。（三）租賃條件的初步磋商與明確雙方應(yīng)就核心租賃條件進(jìn)行充分溝通，包括但不限于：租金金額、支付方式（月付、季付、年付等）、支付周期、押金（保證金）數(shù)額及退還條件、租賃期限（包括起租日、到期日）、是否包含免租期（用于裝修或籌備）、免租期的具體時(shí)長(zhǎng)及起算時(shí)間、房屋交付標(biāo)準(zhǔn)、租賃期間各項(xiàng)費(fèi)用（如水、電、燃?xì)狻⑽飿I(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等）的承擔(dān)方、是否允許轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)租的條件、違約責(zé)任等。這些核心條件應(yīng)在正式簽約前達(dá)成一致，并盡可能在合同中予以明確體現(xiàn)。二、核心合同條款的細(xì)致約定與法律指引一份規(guī)范的店鋪?zhàn)赓U合同應(yīng)包含以下核心條款，雙方在簽訂時(shí)務(wù)必仔細(xì)斟酌，明確各自的權(quán)利義務(wù)。（一）合同當(dāng)事人基本信息合同首部應(yīng)清晰列明出租方（甲方）、承租方（乙方）的完整法律名稱（自然人應(yīng)包括姓名、身份證號(hào)碼；法人或其他組織應(yīng)包括全稱、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、法定代表人或負(fù)責(zé)人姓名）、詳細(xì)地址、聯(lián)系電話及電子郵箱等。信息準(zhǔn)確無誤是合同履行及爭(zhēng)議解決的基礎(chǔ)。（二）租賃物業(yè)的基本情況明確租賃店鋪的具體坐落位置、建筑面積（以產(chǎn)權(quán)證或雙方確認(rèn)的實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)）、房屋結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。尤為重要的是，應(yīng)明確租賃物業(yè)的用途，例如“僅限于商業(yè)零售/餐飲服務(wù)/辦公用途”，并確保該用途與產(chǎn)權(quán)證明及當(dāng)?shù)匾?guī)劃相符。（三）租賃期限租賃期限應(yīng)明確起止年月日。對(duì)于承租方而言，一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的租賃期限有助于其進(jìn)行長(zhǎng)期商業(yè)規(guī)劃和投入。合同中還應(yīng)約定租賃期滿后的處理方式，是自動(dòng)終止、續(xù)租還是交還房屋。若涉及續(xù)租，應(yīng)明確承租方是否享有優(yōu)先承租權(quán)，以及行使優(yōu)先承租權(quán)的條件和期限（例如，租賃期滿前多少日內(nèi)書面提出續(xù)租請(qǐng)求，租金如何確定等）。（四）租金及支付方式租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)明確，是固定金額還是按一定周期遞增（遞增幅度和方式需約定清楚）。支付方式（銀行轉(zhuǎn)賬、支票等）及支付周期（月、季、半年、年）也需明確。同時(shí)，應(yīng)約定每期租金的支付截止日，以及出租方指定的收款賬戶信息（開戶行、戶名、賬號(hào)）。此外，租金是否含稅，以及發(fā)票的開具責(zé)任方和時(shí)間，也應(yīng)在合同中明確。（五）租賃保證金（押金）租賃保證金是承租方履行合同義務(wù)的擔(dān)保。合同中應(yīng)約定保證金的金額（通常為一個(gè)月或數(shù)月租金）、支付時(shí)間（一般與首期租金同時(shí)支付）。更為關(guān)鍵的是，保證金的退還條件、時(shí)間及扣除情形。例如，租賃期滿或合同解除后，如承租方無違約行為（如拖欠租金、費(fèi)用，或損壞房屋設(shè)施未修復(fù)等），出租方應(yīng)在多少日內(nèi)將保證金無息退還。若承租方存在違約，出租方有權(quán)從保證金中直接扣除相應(yīng)款項(xiàng)用于彌補(bǔ)損失。（六）其他費(fèi)用除租金外，租賃期內(nèi)可能產(chǎn)生的其他費(fèi)用，如物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、暖氣費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、房屋租賃稅費(fèi)（根據(jù)法律規(guī)定或雙方約定承擔(dān)）等，均需明確約定承擔(dān)方。建議逐項(xiàng)列明，避免日后產(chǎn)生歧義。（七）房屋的交付與返還1.交付：約定交付房屋的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)（例如，毛坯交付、現(xiàn)狀交付或精裝修交付）。交付時(shí)，雙方應(yīng)共同對(duì)房屋的設(shè)施、設(shè)備、裝修、水電煤氣表底數(shù)等進(jìn)行清點(diǎn)、驗(yàn)收，并簽署《房屋交接確認(rèn)書》，作為房屋交付和日后返還的依據(jù)。若約定有免租期，免租期通常從房屋實(shí)際交付之日或滿足約定交付條件之日起計(jì)算。2.返還：租賃期滿或合同解除后，承租方應(yīng)在約定期限內(nèi)將房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備（按約定狀態(tài)，如原狀或經(jīng)出租人同意的裝修狀態(tài)）返還給出租方。對(duì)于承租方在租賃期間的裝修、添附物的處理，是歸出租方所有、折價(jià)補(bǔ)償還是由承租方拆除并恢復(fù)原狀，應(yīng)在合同中事先約定清楚，這是常見的爭(zhēng)議點(diǎn)之一。（八）免租期（如有）若雙方協(xié)商一致給予承租方免租期（用于裝修、籌備開業(yè)等），應(yīng)明確免租期的起止時(shí)間、免租范圍（僅免租金，還是同時(shí)免除其他費(fèi)用）。同時(shí)約定，在免租期內(nèi)，承租方雖無需支付租金，但仍需承擔(dān)其他約定費(fèi)用（如物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等），并負(fù)有妥善保管房屋的義務(wù)。（九）轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓與交換轉(zhuǎn)租是實(shí)踐中極易引發(fā)糾紛的環(huán)節(jié)，必須在合同中作出明確、細(xì)致的約定。1.轉(zhuǎn)租條件：明確承租方是否有權(quán)轉(zhuǎn)租。若允許轉(zhuǎn)租，通常需滿足以下條件：（1）須事先征得出租方書面同意；（2）轉(zhuǎn)租期限不得超過本合同剩余的租賃期限；（3）次承租方須符合出租方的基本要求（如經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、品牌實(shí)力等）；（4）轉(zhuǎn)租合同的內(nèi)容不得違反本合同的約定。2.轉(zhuǎn)租合同的效力：未經(jīng)出租方書面同意，承租方擅自轉(zhuǎn)租的，出租方有權(quán)解除本合同，并要求承租方承擔(dān)違約責(zé)任。3.出租方與次承租方的關(guān)系：一般情況下，轉(zhuǎn)租合同僅約束承租方與次承租方，出租方與次承租方之間不直接產(chǎn)生合同關(guān)系。但在特定情況下（如承租方違約導(dǎo)致本合同解除），出租方有權(quán)要求次承租方直接向其交還房屋。4.轉(zhuǎn)租收益：若允許轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租收益的歸屬（歸承租方所有還是按比例與出租方分配）也應(yīng)約定清楚。5.轉(zhuǎn)租合同的終止：本合同的變更、解除或終止，對(duì)轉(zhuǎn)租合同的影響及處理方式，也應(yīng)有所約定。（十）雙方的權(quán)利與義務(wù)1.出租方權(quán)利義務(wù)：*權(quán)利：收取租金及其他約定費(fèi)用；監(jiān)督承租方按合同約定使用房屋；租賃期滿收回房屋等。*義務(wù)：保證對(duì)租賃房屋享有合法出租權(quán)；按合同約定交付符合標(biāo)準(zhǔn)的房屋；負(fù)責(zé)房屋主體結(jié)構(gòu)及主要附屬設(shè)施的自然損耗維修（雙方另有約定的除外）；協(xié)助承租方辦理必要的經(jīng)營(yíng)手續(xù)（如需）；不得非法干預(yù)承租方正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等。2.承租方權(quán)利義務(wù)：*權(quán)利：按照合同約定占有、使用房屋；在符合約定條件下進(jìn)行裝修；在約定條件下轉(zhuǎn)租（如有）；租賃期滿享有優(yōu)先承租權(quán)（如有約定）等。*義務(wù)：按時(shí)足額支付租金及其他約定費(fèi)用；按合同約定用途使用房屋，不得擅自改變房屋用途或結(jié)構(gòu)；未經(jīng)出租方書面同意，不得擅自對(duì)房屋進(jìn)行大規(guī)模裝修、改建或增設(shè)他物；遵守物業(yè)管理規(guī)定；不得利用租賃房屋從事任何違法違規(guī)活動(dòng)；租賃期滿或合同解除后按時(shí)返還房屋等。（十一）違約責(zé)任違約責(zé)任是合同履行的“安全閥”，應(yīng)針對(duì)不同違約情形分別約定。1.出租方違約：如未能按時(shí)交付房屋、交付的房屋不符合約定標(biāo)準(zhǔn)、擅自提前解除合同、無正當(dāng)理由干擾承租方經(jīng)營(yíng)等，應(yīng)承擔(dān)何種違約責(zé)任，例如支付違約金（具體數(shù)額或計(jì)算方式）、賠償承租方損失（包括直接損失和合理的預(yù)期可得利益損失，需符合法律規(guī)定）、繼續(xù)履行合同或承租方有權(quán)解除合同等。2.承租方違約：如逾期支付租金（約定逾期付款違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，例如按日千分之幾計(jì)算，同時(shí)約定逾期多久出租方有權(quán)解除合同）、擅自轉(zhuǎn)租、擅自改變房屋用途或結(jié)構(gòu)、損壞房屋未修復(fù)、利用房屋從事違法活動(dòng)、租賃期滿或合同解除后拒不返還房屋等，出租方有權(quán)采取何種措施，如收取違約金、沒收保證金、要求賠償損失、解除合同、要求立即騰退房屋等。違約金的設(shè)定應(yīng)以彌補(bǔ)實(shí)際損失為主要原則，不宜過高或過低。若約定的違約金過分高于造成的損失，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。（十二）合同的變更、解除與終止明確在何種情況下雙方可以協(xié)商變更或解除合同。同時(shí)，約定法定解除權(quán)的行使條件（如一方根本違約導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)）。合同終止或解除后，雙方的權(quán)利義務(wù)如何清理，包括租金結(jié)算、費(fèi)用支付、房屋返還、保證金處理等，均需有明確約定。（十三）不可抗力約定因不可抗力（如地震、戰(zhàn)爭(zhēng)、政府行為等）導(dǎo)致合同無法履行或不能完全履行時(shí)，遭受不可抗力一方應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，并在合理期限內(nèi)提供證明。雙方應(yīng)根據(jù)不可抗力的影響，協(xié)商決定部分履行、延期履行或解除合同，可根據(jù)情況部分或全部免除責(zé)任。（十四）爭(zhēng)議解決方式約定合同履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的解決途徑。通常有兩種選擇：一是向租賃物業(yè)所在地有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟；二是提交某仲裁委員會(huì)按其屆時(shí)有效的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁。二者只能選其一，且約定應(yīng)明確、具體，避免無效。（十五）其他約定與附件本部分可作為合同的“拾遺補(bǔ)缺”條款，例如：通知與送達(dá)條款（明確雙方聯(lián)系方式變更的通知義務(wù)及各類文件的送達(dá)方式和地址）、保密條款、合同生效條件、合同份數(shù)及持有情況等。合同附件是合同不可分割的組成部分，與合同正文具有同等法律效力。常見的附件包括：租賃物業(yè)產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件、出租方身份證明/營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、承租方身份證明/營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、《房屋交接確認(rèn)書》、房屋平面圖、設(shè)施設(shè)備清單、裝修免租期協(xié)議（如單獨(dú)簽訂）、轉(zhuǎn)租同意書（如適用）等。三、合同履行中的風(fēng)險(xiǎn)防范與爭(zhēng)議解決合同的簽署并非一勞永逸，履行過程中的審慎操作同樣重要。1.證據(jù)意識(shí)：在合同履行過程中，對(duì)于雙方往來的重要通知、函件、變更協(xié)議、付款憑證、交接記錄、維修記錄等，均應(yīng)保留書面形式（或可有效追溯的電子形式）原件，并妥善保管。這些文件在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)將成為重要的證據(jù)。2.及時(shí)溝通：出現(xiàn)問題或潛在風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，雙方應(yīng)首先嘗試友好協(xié)商解決，及時(shí)溝通，避免矛盾激化。書面溝通并保留記錄是好習(xí)慣。3.轉(zhuǎn)租的特殊注意事項(xiàng)：若涉及轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租方（原承租方）應(yīng)確保其轉(zhuǎn)租行為已獲得出租方的明確書面同意，并在轉(zhuǎn)租合同中明確其與次承租方之間的權(quán)利義務(wù)，同時(shí)不得違反原租賃合同的約定。次承租方在簽訂轉(zhuǎn)租合同時(shí)，也應(yīng)審查原租賃合同中關(guān)于轉(zhuǎn)租的約定以及出租方同意轉(zhuǎn)租的書面文件，以保障自身權(quán)益。4.爭(zhēng)議解決：協(xié)商不成的，應(yīng)根據(jù)合同約定的爭(zhēng)議解決方式，及時(shí)尋求法律途徑解決。