2025年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試模擬試卷及答案一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項的字母填在括號內(nèi)）1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列哪一項不屬于房地產(chǎn)交易的基本形式？A.房地產(chǎn)買賣??B.房地產(chǎn)贈與??C.房地產(chǎn)抵押??D.房地產(chǎn)繼承答案：D2.某住宅項目預(yù)售許可證載明“預(yù)售資金監(jiān)管銀行為甲銀行”，購房人將首付款匯入乙銀行，經(jīng)紀(jì)人張某未提示風(fēng)險。該行為違反了哪項職業(yè)道德？A.誠實守信??B.勤勉盡責(zé)??C.公平競爭??D.保守秘密答案：B3.某套住宅建筑面積145m2，套內(nèi)面積118m2，公攤系數(shù)為：A.0.186??B.0.229??C.0.186??D.0.229答案：B解析：公攤系數(shù)=(建筑面積套內(nèi)面積)/套內(nèi)面積=(145118)/118≈0.2294.下列關(guān)于“帶押過戶”的說法正確的是：A.必須先行結(jié)清原貸款??B.買方貸款銀行可直接將款項劃入賣方貸款銀行C.不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得受理??D.契稅完稅證明可后補答案：B5.某城市實行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，居民家庭名下無房但有過貸款記錄，再次購房首付比例最低為：A.20%??B.30%??C.40%??D.50%答案：B6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同生效要件不包括：A.雙方簽字蓋章??B.經(jīng)紀(jì)人簽字??C.機構(gòu)蓋章??D.網(wǎng)簽備案答案：D7.某房源掛牌價300萬元，業(yè)主凈得價，買方承擔(dān)全部稅費。若買方為首次購房、面積90m2以下，契稅稅率1%，則應(yīng)繳契稅：A.1萬元??B.3萬元??C.4.5萬元??D.9萬元答案：B8.下列哪項不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)記錄必須保存的內(nèi)容？A.帶看確認(rèn)書??B.客戶身份證復(fù)印件??C.微信語音聊天記錄??D.房屋查驗報告答案：C9.根據(jù)《民法典》，房屋買賣合同中約定的定金不得超過主合同標(biāo)的額的：A.10%??B.20%??C.30%??D.50%答案：B10.某商業(yè)地產(chǎn)年凈收益60萬元，報酬率6%，收益年限40年，采用收益法估算其價值：A.943萬元??B.1000萬元??C.857萬元??D.1200萬元答案：A解析：V=A/r×[11/(1+r)^n]=60/0.06×[11/(1+0.06)^40]≈943萬元11.下列關(guān)于“居住權(quán)”的說法錯誤的是：A.可以轉(zhuǎn)讓??B.可以繼承??C.可以設(shè)定抵押??D.可以有償設(shè)立答案：A12.某小區(qū)業(yè)主委員會決定動用住宅專項維修資金改造消防系統(tǒng)，必須經(jīng)：A.業(yè)主大會雙過半同意??B.專有部分面積占比2/3且人數(shù)占比2/3同意C.街道辦事處批準(zhǔn)??D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意答案：B13.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)發(fā)布房源信息時，必須明示：A.房屋抵押情況??B.房屋學(xué)區(qū)情況??C.房屋風(fēng)水點評??D.房屋未來升值預(yù)測答案：A14.某套房屋成交總價400萬元，評估價380萬元，銀行按評估價70%發(fā)放貸款，則買方最多可貸款：A.280萬元??B.266萬元??C.266萬元??D.280萬元答案：B15.下列哪項不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)制定原則？A.公開透明??B.雙方協(xié)商??C.政府指導(dǎo)價??D.暗箱操作答案：D16.某城市規(guī)定，新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度為項目總建安成本的120%，其目的是：A.防止?fàn)€尾??B.降低房價??C.提高利率??D.增加稅收答案：A17.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)未在經(jīng)營場所公示服務(wù)流程的，由住建部門責(zé)令限期改正，逾期不改的罰款：A.1千元以上1萬元以下??B.5千元以上5萬元以下C.1萬元以上10萬元以下??D.10萬元以上答案：B18.某客戶通過A機構(gòu)看房后，繞開A機構(gòu)與業(yè)主成交，A機構(gòu)可主張：A.違約金??B.中介費??C.帶看補償??D.無法主張答案：B解析：構(gòu)成“跳單”，可主張全額中介費。19.下列哪項不屬于房地產(chǎn)價格特征？A.區(qū)位性??B.增值性??C.同質(zhì)性??D.長期使用性答案：C20.某地塊規(guī)劃容積率2.5，建筑密度30%，若用地面積8000m2，則最大建筑基底面積為：A.2000m2??B.2400m2??C.3000m2??D.3200m2答案：B解析：建筑基底面積=用地面積×建筑密度=8000×30%=2400m221.某住宅建成于2008年，土地使用權(quán)出讓起始年份1998年，住宅用途70年，則截至2025年剩余年限：A.43年??B.44年??C.45年??D.46年答案：A22.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)證書被吊銷后，幾年內(nèi)不得重新申請？A.1年??B.2年??C.3年??D.5年答案：D23.某項目采用“限房價、競地價”方式出讓，其限價依據(jù)主要參考：A.周邊二手房成交均價??B.土地出讓底價C.建安成本??D.開發(fā)商利潤答案：A24.下列哪項不屬于房地產(chǎn)市場需求調(diào)查內(nèi)容？A.人口結(jié)構(gòu)??B.收入水平??C.容積率??D.消費偏好答案：C25.某城市實行“購房資格積分制”，積分項目不包括：A.社保年限??B.納稅額??C.學(xué)歷??D.股票市值答案：D26.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)設(shè)立分支機構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起多少日內(nèi)到住建部門備案？A.15日??B.20日??C.30日??D.45日答案：C27.某套房屋買賣合同約定“買方貸款未批則合同自動解除”，該條款屬于：A.解除條件??B.解除期限??C.履行抗辯??D.違約責(zé)任答案：A28.下列哪項不屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)性風(fēng)險？A.利率風(fēng)險??B.通脹風(fēng)險??C.持有期風(fēng)險??D.政策風(fēng)險答案：C29.某寫字樓月租金120元/m2，可出租面積率85%，運營費用率25%，則有效毛租金為：A.90元/m2??B.102元/m2??C.114元/m2??D.120元/m2答案：B解析：有效毛租金=120×85%=102元/m2（運營費用率用于凈收益計算，不影響毛租金）30.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員泄露客戶個人信息，造成嚴(yán)重后果的，由住建部門給予：A.警告??B.罰款??C.吊銷證書??D.行政拘留答案：C二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)基本流程的有：A.房源核驗??B.客戶帶看??C.網(wǎng)簽備案??D.產(chǎn)權(quán)過戶??E.裝修監(jiān)理答案：ABCD32.房地產(chǎn)估價報告必須包含的內(nèi)容有：A.估價假設(shè)??B.估價原則??C.估價師聲明??D.估價技術(shù)路線??E.房屋裝修清單答案：ABCD33.下列屬于限制民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效情形的有：A.純獲利益??B.與其年齡、智力相適應(yīng)??C.未經(jīng)法定代理人追認(rèn)D.法定代理人拒絕追認(rèn)??E.經(jīng)公證答案：CD34.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得發(fā)布虛假房源信息，其判斷標(biāo)準(zhǔn)包括：A.價格虛假??B.面積虛假??C.圖片虛假??D.已售未下架??E.業(yè)主未委托答案：ABCDE35.下列屬于住宅專項維修資金支出范圍的有：A.電梯更新??B.屋頂防水??C.室內(nèi)裝修??D.外墻保溫??E.消防改造答案：ABDE36.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明的事項有：A.服務(wù)內(nèi)容??B.服務(wù)期限??C.收費標(biāo)準(zhǔn)??D.爭議解決方式??E.房屋風(fēng)水點評答案：ABCD37.下列屬于房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策工具的有：A.貸款價值比??B.債務(wù)收入比??C.首付比例??D.利率浮動上限??E.購房資格積分答案：ABCD38.下列關(guān)于“存量房交易資金監(jiān)管”的說法正確的有：A.買賣雙方自愿選擇??B.監(jiān)管協(xié)議三方簽署??C.監(jiān)管資金不計利息D.監(jiān)管銀行由住建部門指定??E.監(jiān)管資金可分批劃轉(zhuǎn)答案：BDE39.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)禁止行為包括：A.吃差價??B.代收房款??C.偽造簽名??D.泄露隱私??E.提供貸款承諾答案：ABCD40.下列屬于房地產(chǎn)投資微觀區(qū)位因素的有：A.朝向??B.樓層??C.周邊學(xué)校??D.地鐵距離??E.城市GDP增速答案：ABCD三、填空題（每空1分，共15分）41.房地產(chǎn)估價三大基本方法為：比較法、收益法、________。答案：成本法42.某項目土地面積5000m2，容積率3.0，可建建筑面積________m2。答案：1500043.根據(jù)《民法典》，房屋買賣合同自________時成立，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。答案：承諾生效44.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所醒目位置公示________、________、________等信息。答案：營業(yè)執(zhí)照、備案證明、服務(wù)流程45.某住宅月租金6000元，空置率5%，年運營費用6000元，則年凈收益________元。答案：6000×12×(15%)6000=684006000=6240046.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員繼續(xù)教育周期為________年，每年不少于________學(xué)時。答案：3，3047.某城市限購政策規(guī)定，非戶籍居民家庭需連續(xù)繳納社保或個稅滿________年方可購房。答案：548.房屋抵押期間，抵押人未經(jīng)________同意不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。答案：抵押權(quán)人49.房地產(chǎn)估價報告中，估價結(jié)果應(yīng)同時給出________價值和________價值。答案：市場，抵押50.某項目開發(fā)周期3年，第1年投入30%，第2年投入50%，第3年投入20%，若總成本5億元，則第2年投入________億元。答案：2.5四、簡答題（共25分）51.（封閉型，6分）簡述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在房源核驗環(huán)節(jié)應(yīng)完成的主要內(nèi)容。答案：（1）核驗房屋權(quán)屬證書真?zhèn)渭暗怯浶畔?；?）查詢房屋抵押、查封、異議登記等限制信息；（3）核實產(chǎn)權(quán)人身份及共有情況；（4）確認(rèn)房屋用途、面積、建成年代等物理屬性；（5）核對物業(yè)服務(wù)、欠費及專項維修資金繳存情況；（6）記錄核驗結(jié)果并留存書面或電子檔案。52.（開放型，7分）結(jié)合實例說明“帶押過戶”對存量房交易流程的影響。答案：傳統(tǒng)流程需賣方先籌資結(jié)清貸款、注銷抵押、再過戶，周期1530天，資金壓力大。2023年深圳某案例中，賣方貸款余額280萬元，買方貸款銀行同意“帶押過戶”，三方簽訂資金監(jiān)管協(xié)議：買方首付120萬元進入監(jiān)管賬戶，買方銀行將280萬元貸款直接劃入賣方銀行結(jié)清原貸款，不動產(chǎn)登記中心同步完成抵押注銷與轉(zhuǎn)移登記、新抵押設(shè)立，全程3個工作日完成。其影響：（1）縮短交易周期，降低違約風(fēng)險；（2）減少賣方過橋融資成本；（3）銀行債權(quán)無縫銜接，降低信貸風(fēng)險；（4）對經(jīng)紀(jì)人提出更高專業(yè)要求，需熟悉銀行間協(xié)同流程、資金節(jié)點控制及法律文書草擬；（5）倒逼經(jīng)紀(jì)機構(gòu)升級系統(tǒng)，與銀行、登記中心數(shù)據(jù)對接，實現(xiàn)線上閉環(huán)。53.（封閉型，6分）列舉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的理由。答案：（1）經(jīng)紀(jì)服務(wù)屬于競爭性服務(wù)業(yè)，供需雙方可自由協(xié)商；（2）服務(wù)內(nèi)容豐富多樣，標(biāo)準(zhǔn)化程度低，政府難以統(tǒng)一定價；（3）地區(qū)差異大，統(tǒng)一指導(dǎo)價易造成價格扭曲；（4）市場調(diào)節(jié)可激勵機構(gòu)提升服務(wù)質(zhì)量與效率；（5）與國際慣例接軌，減少行政干預(yù)。54.（開放型，6分）試述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員如何識別并防范“假離婚”購房風(fēng)險。答案：（1）面談詢問：了解婚姻歷史、子女撫養(yǎng)、財產(chǎn)分割協(xié)議真實性；（2）查驗離婚證、民政局檔案，核對離婚協(xié)議備案版本；（3）征信調(diào)查：觀察雙方是否仍共同負(fù)債、共同住址、共同還款；（4）銀行流水：若“前配偶”仍持續(xù)大額轉(zhuǎn)賬，疑似假離婚；（5）簽署聲明：要求客戶書面承諾無虛假婚姻狀況，并約定違約金；（6）留痕管理：將核查過程錄像、存檔，發(fā)現(xiàn)異常及時報告監(jiān)管部門；（7）合規(guī)提示：告知客戶“假離婚”可能被列入失信、貸款收回、合同無效等法律后果，降低機構(gòu)連帶風(fēng)險。五、應(yīng)用題（共30分）55.（計算類，10分）某投資者擬購買一套商鋪，相關(guān)信息如下：（1）建筑面積200m2，成交單價50000元/m2，總價1000萬元；（2）首付款50%，貸款年限10年，年利率4.9%，等額本息，月還款額計算系數(shù)0.01057；（3）預(yù)計月租金收入8萬元，空置率8%，年運營費用占有效毛收入20%；（4）持有5年后出售，預(yù)計售價上漲20%，交易稅費為成交價的6.3%；（5）貸款剩余本金可在出售時一次性結(jié)清，不考慮提前還款違約金；（6）貼現(xiàn)率取8%。要求：（1）計算首年月凈現(xiàn)金流；（2）計算第5年末出售凈現(xiàn)金流；（3）計算凈現(xiàn)值并判斷投資是否可行。答案：（1）年有效毛收入=8×12×(18%)=88.32萬元年運營費用=88.32×20%=17.66萬元年凈經(jīng)營收益=88.3217.66=70.66萬元貸款額=1000×50%=500萬元年還款額=500×0.01057×12=63.42萬元首年月凈現(xiàn)金流=(70.6663.42)/12≈0.603萬元（2）第5年末售價=1000×(1+20%)=1200萬元交易稅費=1200×6.3%=75.6萬元剩余本金：等額本息第5年末剩余本金≈500×(10.01057×12×5/1.049^10)≈293萬元（近似）出售凈現(xiàn)金流=120075.6293=831.4萬元（3）各年凈現(xiàn)金流：第0年：500萬元（首付）第14年：每年70.6663.42=7.24萬元第5年：7.24+831.4=838.64萬元凈現(xiàn)值=500+7.24/1.08+7.24/1.082+7.24/1.083+7.24/1.08?+838.64/1.08?≈500+6.70+6.21+5.75+5.33+571.0≈94.99萬元>0結(jié)論：凈現(xiàn)值為正，投資可行。56.（綜合分析類，10分）某二線城市甲、乙、丙三個板塊20202024年新建商品住宅成交均價及人口凈流入數(shù)據(jù)如下：板塊?2020均價?2024均價?人口凈流入（萬人）甲??1.2萬元/m2?1.8萬元/m2?+12乙??1.5萬元/m2?1.7萬元/m2?+3丙??0.9萬元/m2?1.3萬元/m2?+18問題：（1）計算各板塊年均復(fù)合增長率；（2）結(jié)合人口數(shù)據(jù)，分析丙板塊房價增速最快的原因；（3）為投資者選擇2025年入市板塊提出策略建議并說明風(fēng)險。答案：（1）年均復(fù)合增長率公式：(終值/初值)^(1/4)1甲：(1.8/1.2)^0.251≈10.67%乙：(1.7/1.5)^0.251≈3.18%丙：(1.3/0.9)^0.251≈9.63%（2）丙板塊增速最快原因：①人口凈流入規(guī)模最大，年均新增4.5萬人，剛性及改善需求旺盛；②基數(shù)低，價格洼地效應(yīng)吸引外溢需求；③政府重點規(guī)劃高鐵新城、產(chǎn)業(yè)園，配套預(yù)期強；④土地供應(yīng)節(jié)奏控制，20222024年宅地成交面積同比下降25%，供需缺口放大價格彈性；⑤品牌開發(fā)商集中進入，產(chǎn)品升級溢價。（3）策略建議：①短線投資者：關(guān)注丙板塊軌交沿線、2025年交付的次新房，目標(biāo)年化收益810%，但需警惕規(guī)劃落地不及預(yù)期導(dǎo)致流動性下降；②中長線投資者：選擇甲板塊核心地段優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，人口基數(shù)大、抗跌性強，復(fù)合增長率雖略低于丙，但波動小；③保守型配置：乙板塊為老城成熟區(qū)，租售比高（1:250），適合持有收租，但價格增速低，需接受機會成本。主要風(fēng)險：政